黃良峰 江蘇合發(fā)鑫煌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

1 前言

基于目前當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)越來(lái)越艱難的局面，房地產(chǎn)公司中傳統(tǒng)的項(xiàng)目和工程管理方法已經(jīng)不能適應(yīng)社會(huì)的發(fā)展，房地產(chǎn)想要在時(shí)代的潮流中站穩(wěn)腳跟，就必須要在原有的基礎(chǔ)上進(jìn)行不斷地創(chuàng)新，采用科學(xué)合理的現(xiàn)代化手段來(lái)實(shí)現(xiàn)管理模式的多樣化。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是一項(xiàng)比較復(fù)雜的工程，投資的風(fēng)險(xiǎn)大、開發(fā)的時(shí)間長(zhǎng)、資金數(shù)額大是其顯著的特點(diǎn)。因此，房地產(chǎn)行業(yè)在成本管理上，需要不斷地發(fā)揮創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)發(fā)展戰(zhàn)略，工作人員要有創(chuàng)新的意識(shí)和動(dòng)力，在各項(xiàng)管理方面，要加強(qiáng)成本的投入力度。針對(duì)房地產(chǎn)的工程、項(xiàng)目成本管理，本文將從以下幾個(gè)方面進(jìn)行闡述。

2 房地產(chǎn)工程、項(xiàng)目成本管理中出現(xiàn)的的問(wèn)題現(xiàn)狀分析

2.1 管理措施落實(shí)不到位、行業(yè)人員綜合素質(zhì)差

在項(xiàng)目的建設(shè)過(guò)程中，有的人員缺乏一定的管理經(jīng)驗(yàn)和知識(shí)水平不夠高，導(dǎo)致對(duì)材料的市場(chǎng)和項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)的管理缺乏一定的調(diào)研能力。技術(shù)上的缺失，不能為房地產(chǎn)的發(fā)展帶來(lái)有效的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，成本數(shù)據(jù)管理是企業(yè)中的核心，可以根據(jù)數(shù)據(jù)的數(shù)字來(lái)分析出公司的盈利情況再做出適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，然而，很多的行業(yè)人員卻沒(méi)有建立準(zhǔn)確、高效的歷史數(shù)據(jù)庫(kù)。房地產(chǎn)對(duì)于管理控制的理念落實(shí)得不到位，使得很多員工為此不重視，成本的管理、控制往往容易忽視，對(duì)于編制的預(yù)算表，沒(méi)有一個(gè)可靠的標(biāo)準(zhǔn)，使得工程項(xiàng)目的評(píng)價(jià)，不能對(duì)經(jīng)濟(jì)技術(shù)的指標(biāo)做到一個(gè)完整系統(tǒng)化的預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)。

2.2 管理體系制度有待健全

房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程建設(shè)周期比較長(zhǎng)，這就使得成本管理的時(shí)間也比較長(zhǎng)。成本管理不是一個(gè)斷斷續(xù)續(xù)的過(guò)程，而是一個(gè)貫穿于整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)的動(dòng)態(tài)管理。但是，大部分的房地產(chǎn)企業(yè)在管理方面往往是單面的成本控制，忽視了項(xiàng)目成本的流動(dòng)性，使得成本管理的作用得不到有效的發(fā)揮。房地產(chǎn)公司監(jiān)管方面也存在著很多的問(wèn)題，如違法、數(shù)據(jù)虛報(bào)、挪用公款資料等腐敗現(xiàn)象，很多的管理也是缺乏一定的主觀能動(dòng)性，照抄照搬，缺乏防患于未然的事前控制意識(shí)。

房地產(chǎn)公司管理成本的效果往往對(duì)經(jīng)營(yíng)的水平產(chǎn)生了很大的影響，在項(xiàng)目的各個(gè)環(huán)節(jié)中，對(duì)成本都會(huì)產(chǎn)生有利或者有害的影響。施工環(huán)節(jié)的成本控制（人力、材料、資金、設(shè)備）是很多房地產(chǎn)公司比較注重的，在項(xiàng)目工程開發(fā)之前，有的房地產(chǎn)公司沒(méi)有進(jìn)行認(rèn)真的調(diào)查研究，工程的設(shè)計(jì)也不完整，使得工程項(xiàng)目在不同的環(huán)節(jié)的建設(shè)過(guò)程中，對(duì)成本的投入沒(méi)有一個(gè)全面性的規(guī)劃和估計(jì)，對(duì)投用的資金使用缺乏理性科學(xué)的思考，通常根據(jù)市場(chǎng)上的普遍價(jià)格來(lái)投入。

項(xiàng)目的設(shè)計(jì)過(guò)程中，設(shè)計(jì)人員對(duì)于成本的控制意識(shí)不強(qiáng)烈，作為房地產(chǎn)公司缺乏對(duì)整個(gè)設(shè)計(jì)和策劃的全過(guò)程的管理。對(duì)于合同的管理疏忽也是房地產(chǎn)在施工中存在的一個(gè)問(wèn)題。

部分房地產(chǎn)企業(yè)管理還存在缺乏預(yù)見性、盲目性等缺點(diǎn)，不能有效的預(yù)見矛盾、解決矛盾，防患于未然，只是等待出現(xiàn)問(wèn)題的時(shí)候才去解決問(wèn)題，發(fā)生不可控制的嚴(yán)重事態(tài)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要建立健全完善的管理體系、保障機(jī)制，防微杜漸、防患于未然，保障企業(yè)健康、綠色發(fā)展。

3 房地產(chǎn)工程、項(xiàng)目成本管理內(nèi)容基本概述

質(zhì)量控制、合同管理和進(jìn)度控制是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的基本內(nèi)容。合同是制約和規(guī)范整個(gè)施工的規(guī)范書，它能有效的保證施工的順利進(jìn)行、解決施工中存在的問(wèn)題糾紛，因此，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目想要穩(wěn)定的進(jìn)行，各人員就要自覺(jué)的遵守合同的規(guī)定，按照規(guī)章制度辦事。當(dāng)今，隨著人們生活水平的不斷提高和收入不斷增加，越來(lái)越多的買得起房，人們對(duì)住房的要求也是比較高，其中，對(duì)房子的質(zhì)量是一個(gè)基本的要求，也是房地產(chǎn)工程建設(shè)的根本。在新時(shí)代下，房地產(chǎn)行業(yè)只有滿足質(zhì)量上的要求，才有資格進(jìn)行下一步的開發(fā)。在工程項(xiàng)目管理中，質(zhì)量控制是當(dāng)中的重點(diǎn)，因此，管理人員要用長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光來(lái)看待問(wèn)題，只有不斷的符合人們的住房要求，行業(yè)才能獲得穩(wěn)定而前進(jìn)的發(fā)展。管理人員在施工的過(guò)程中要有效的監(jiān)管施工人員，避免偷工減料的行為，對(duì)于施工用的原料，也要符合質(zhì)量檢驗(yàn)上的標(biāo)準(zhǔn)，爭(zhēng)取用“良心”的材料，打造“高質(zhì)量”的產(chǎn)品。房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中，進(jìn)度管理是其重要的組成部分，因?yàn)檫@在很大程度上涉及到房地產(chǎn)公司和業(yè)主的利益，如工期沒(méi)有在業(yè)主所簽訂的合同中規(guī)定的時(shí)間完成，那么就會(huì)出現(xiàn)違約現(xiàn)象，房地產(chǎn)公司也會(huì)損失一定的資金賠償給業(yè)主，同時(shí)，業(yè)主也因?yàn)椴荒茉谕粫r(shí)間內(nèi)完成開業(yè)工作，就會(huì)在社會(huì)上產(chǎn)生信譽(yù)危機(jī)。然而在施工中趕工期、趕進(jìn)度是一個(gè)普遍的現(xiàn)象，很多的房地產(chǎn)為了在期限內(nèi)完成工作量，在進(jìn)度上都加快了速度，但又不能保證質(zhì)量，因此，施工環(huán)節(jié)要和實(shí)際相結(jié)合，組織出能切實(shí)保證施工進(jìn)度的計(jì)劃方案。

自古以來(lái)，企業(yè)經(jīng)營(yíng)得直接目的是利潤(rùn)，但是，有大部分的房地產(chǎn)行業(yè)為了追求高額的利潤(rùn)就不惜一切手段。在利益觀上，房地產(chǎn)公司要樹立一個(gè)正確的價(jià)值觀念。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的正常運(yùn)行需要是靠市場(chǎng)價(jià)格的自上而下的調(diào)節(jié)作用要維持的，在以往，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)主要是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)，政府的調(diào)控在當(dāng)中發(fā)揮了主要的作用，房地產(chǎn)行業(yè)在長(zhǎng)期受這種觀念的影響下，在成本管理中，通常只是單面的側(cè)重生產(chǎn)成本的管理，而對(duì)于其他方面的成本分析和運(yùn)算則往往忽視，傳統(tǒng)固執(zhí)的成本管理觀念在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的沖擊下，已經(jīng)不能完全適應(yīng)，存在著很多的缺點(diǎn)。多元、系統(tǒng)的管理理念是在經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，房地產(chǎn)公司必須要樹立的，對(duì)于成本管理工作要有一個(gè)全局意識(shí)，要綜合多方面的研究進(jìn)行系統(tǒng)的管理。產(chǎn)品是市場(chǎng)上競(jìng)爭(zhēng)的核心，因此，對(duì)于成本的管理，就不應(yīng)該僅僅是局限在產(chǎn)品的生產(chǎn)過(guò)程中，而應(yīng)該用市場(chǎng)上的需求眼光來(lái)分析，只有人民大眾所喜愛(ài)的才是真正的好產(chǎn)品，要把核心技術(shù)運(yùn)用到產(chǎn)品的開發(fā)上，然后延伸到業(yè)主的使用和物業(yè)管理方面，依據(jù)成本管理的方法和要求，成本的信息、技術(shù)、生產(chǎn)、庫(kù)存……等都會(huì)相應(yīng)的涉及到。

4 房地產(chǎn)工程、項(xiàng)目管理的對(duì)策分析

4.1 做好工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的管控工作

在房地產(chǎn)的管控工作過(guò)程中，設(shè)計(jì)方案成本和造價(jià)，將直接的關(guān)系到整個(gè)工程項(xiàng)目的收益成果。因此，對(duì)于房地產(chǎn)的項(xiàng)目設(shè)計(jì)，相關(guān)的設(shè)計(jì)工作人員應(yīng)該有高度的負(fù)責(zé)和認(rèn)真的工作態(tài)度，要嚴(yán)格的按照管家式的升級(jí)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和企業(yè)的實(shí)際情況來(lái)進(jìn)行。經(jīng)濟(jì)意識(shí)不足是當(dāng)前我國(guó)很多房地產(chǎn)設(shè)計(jì)人員存在的現(xiàn)象，由于沒(méi)有成本、造價(jià)管理的理念，對(duì)于房地產(chǎn)工程中的造價(jià)控制，就很難做好。此外，房地產(chǎn)公司的很多人員缺乏把設(shè)計(jì)技術(shù)同成本相結(jié)合的思維意識(shí)，過(guò)于的重視項(xiàng)目工程建設(shè)過(guò)程中所用的成本核算工作，使得設(shè)計(jì)的方案嚴(yán)重脫離了造價(jià)的成本。

設(shè)計(jì)是整個(gè)房地產(chǎn)工作的核心，因此，設(shè)計(jì)工作人員必須要保證高質(zhì)的工作，努力的提高自身的技術(shù)水平，在設(shè)計(jì)的理念上，不少的團(tuán)隊(duì)人員還停留在過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)工作中，在新環(huán)境下，理念要更加的體現(xiàn)科學(xué)性。房地產(chǎn)公司的各個(gè)部門是相互聯(lián)系在一起的，因此，為了提高整個(gè)工作的效率，各部門要加強(qiáng)溝通，有團(tuán)結(jié)協(xié)作的思想意識(shí)，及時(shí)的掌握設(shè)計(jì)的進(jìn)度，對(duì)于當(dāng)中存在的任何問(wèn)題，單位要進(jìn)行交流達(dá)成共識(shí)，避免矛盾的沖突。設(shè)計(jì)項(xiàng)目階段要保障方案的質(zhì)量，依據(jù)國(guó)家的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范來(lái)進(jìn)行。設(shè)計(jì)的圖紙?jiān)u價(jià)和參與性要多元化，進(jìn)行反復(fù)的審核。以身作則是每個(gè)房地產(chǎn)都應(yīng)該有的道德職業(yè)操守，對(duì)于設(shè)計(jì)的方案在不必要的情況下，要杜絕進(jìn)行隨意的修改，避免造成工程施工的安全隱患。

4.2 施工環(huán)節(jié)的各項(xiàng)工作要落實(shí)到位

對(duì)于房地產(chǎn)的項(xiàng)目施工應(yīng)該要對(duì)合同進(jìn)行有效的管理，高度的重視施工的質(zhì)量和成本管理工作，在施工規(guī)定的合同中，主要包括有工程資金的撥付、工程結(jié)算和過(guò)程中的索賠處理等，這對(duì)于房地產(chǎn)建設(shè)的進(jìn)度推進(jìn)和質(zhì)量具有良好的保障效果，如果房地產(chǎn)公司在工程質(zhì)量上存在任何問(wèn)題，就會(huì)進(jìn)行相應(yīng)的賠償和重復(fù)裝修。對(duì)于違約行為產(chǎn)生的后果，在合同中應(yīng)當(dāng)要有明確的規(guī)定。此外，工期、價(jià)款結(jié)算等內(nèi)容在合同中都要進(jìn)行詳細(xì)而具體的描述。施工工作上，公司要做好分工工作，保證施工項(xiàng)目的各個(gè)管環(huán)節(jié)都有相對(duì)應(yīng)的工作人員從事管理和監(jiān)督。項(xiàng)目工作的方案可以通過(guò)采集市場(chǎng)上的數(shù)據(jù)信息來(lái)分析進(jìn)行優(yōu)化，如可以做一個(gè)市場(chǎng)調(diào)研，使投資成本在預(yù)算的范圍之內(nèi)，在不虧的前提下，確保利潤(rùn)得到有效的提升。工程材料成本管理應(yīng)該放在施工階段的首要位置，因?yàn)樗某杀就度朐谡麄€(gè)的工程中占據(jù)最大的比例。建筑材料在市場(chǎng)的運(yùn)行過(guò)程中，價(jià)格一直在不斷地上下波動(dòng)，因此，建筑材料的購(gòu)買應(yīng)該根據(jù)設(shè)計(jì)的方案來(lái)合適的進(jìn)行選取。

4.3 做好招標(biāo)階段的工作

房地產(chǎn)的招標(biāo)秉持公正、公開、透的基本原則，在房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理中，招標(biāo)是其首要的任務(wù)，整個(gè)管理的過(guò)程非常復(fù)雜，涉及到各個(gè)方面，因此必須要做好招標(biāo)階段的管理工作。招標(biāo)單位必須要有相應(yīng)的資質(zhì)證書，工作人員要對(duì)招標(biāo)信息的數(shù)據(jù)進(jìn)行整理和分析，深入挖掘當(dāng)中有價(jià)值的信息，對(duì)于投標(biāo)單位要認(rèn)真的審查它的實(shí)際能力和是否符合本公司的招標(biāo)要求條件，而且對(duì)于投標(biāo)方需要求其針對(duì)工程的項(xiàng)目要做一份詳細(xì)完整的計(jì)劃書。在定標(biāo)時(shí)，對(duì)判定的依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該要以工程量的清單來(lái)進(jìn)行評(píng)定，避免違規(guī)操作行為的發(fā)生。在合同簽訂時(shí)，要注意和明確合同中的事項(xiàng)。在高度信息化的時(shí)代，產(chǎn)業(yè)與信息技術(shù)的聯(lián)系也是日趨緊密，為此，房地產(chǎn)公司要把信息化的管理水平融入到其中。

4.4 控制好工程預(yù)決算的成本

在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中，還需要進(jìn)行造價(jià)監(jiān)控工作，運(yùn)用專業(yè)的技術(shù)知識(shí)，為房地產(chǎn)企業(yè)提供全過(guò)程、全方位的造價(jià)咨詢服務(wù)，確保投資資金的合理使用、最大限度的發(fā)揮工程投資效益。

5 結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)資產(chǎn)集聚性行業(yè)，資產(chǎn)的多少?zèng)Q定著其在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的優(yōu)劣態(tài)勢(shì)。但是根據(jù)目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，拋開資金、資源杠桿因素，最重要的就是企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理的水平。無(wú)論是大型房地產(chǎn)企業(yè)，還是中小型房地產(chǎn)企業(yè)，都不以規(guī)模大小論英雄，而是以管理效益、自身秭歸、高校經(jīng)營(yíng)，作為企業(yè)發(fā)展之道，這些才是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展以根本。

房地產(chǎn)行業(yè)目前在市場(chǎng)中正在激烈的展開，對(duì)于各個(gè)項(xiàng)目的管理，房地產(chǎn)公司需要對(duì)其具有較強(qiáng)的管控能力，建立完善的。管理和監(jiān)督機(jī)制，對(duì)于當(dāng)中存在的問(wèn)題，要能夠?qū)彆r(shí)度勢(shì)，做到具體問(wèn)題具體分析，把問(wèn)題的風(fēng)險(xiǎn)降到最小。