南方周末特約撰稿 周縵卿 南方周末記者 杜茂林

“不交吉”法拍房，是指未騰空就被拍賣的房屋，價格相對便宜，但衍生出的糾紛也不少。　　　　　　人民視覺　?圖

★“不交吉”法拍房，是指未騰空就被拍賣的房屋。此類法拍房不受購房資質(zhì)限制，價格相對便宜，吸引了眾多投資人的目光，但也因此衍生出系列糾紛。

把“先清空再拍賣”作為基本原則，實際上缺乏相應的依據(jù)：最高法院規(guī)定在確權(quán)裁定書送達后15天內(nèi)清空房屋，但并未規(guī)定在拍賣之前就要騰空。

楊斌決定不惜付出“違法”的代價去砸門。當過檢察官，也當過律師，她知道自己的行為意味著什么。

2020年9月11日下午6時，楊斌找來一把錘子，用力砸向一扇高2米、寬1米的玻璃門，她想收回從法律上來講已經(jīng)屬于她的房產(chǎn)。

一年前，她買下了這套位于廣州越秀區(qū)的法拍房，但手執(zhí)法院的確權(quán)裁定書，就是拿不到房門鑰匙。楊斌與該房的租客、收租方陷入破鎖、換鎖、報警的循環(huán)。其間，她多次報警，認為拒不搬走的租客擅闖私宅，應被拘留，但警方調(diào)解無效。

陷入糾紛的這套法拍房，被廣東人稱為“不交吉”法拍房，是指未騰空就被法院拍賣的房屋。

此類法拍房不受購房資質(zhì)限制，價格相對便宜，吸引了眾多投資人的目光，但也因此衍生出系列糾紛。有些房屋所有人甚至借助“私力救濟”，采取暴力措施強行收房。

北京市朝陽區(qū)法院王四營法庭原副庭長張逢春了解到的情況是，在房屋沒有騰空時法院就組織拍賣，背后是法院的執(zhí)行難。

沒有準確的數(shù)據(jù)可以佐證，“不交吉”法拍房到底帶來了多少法律糾紛。但在張逢春看來，“情況比較普遍”，而執(zhí)行難引發(fā)的“麻煩”，最終還要回到司法系統(tǒng)來解決。

“拉鋸戰(zhàn)”

砸門的同時，楊斌報了警。她的想法是，“要么我因為故意毀壞財物被拘留，要么住在里面的人因非法侵入住宅被帶走”。

門被砸開后，走出來一個睡眼惺忪的男人，問有什么事。楊斌向南方周末記者回憶，越秀公安分局大塘派出所的警察很快到了現(xiàn)場，雙方都被帶至派出所，一直待到凌晨1點半，警方仍認為是房產(chǎn)糾紛，再次告知楊斌可以協(xié)商解決或者訴訟解決。

有“糾紛”的房產(chǎn)位于越秀區(qū)文明路金德大廈19層。文明路是老城區(qū)最有名的“糖水一條街”，魯迅紀念館、中共廣東區(qū)委（第一次國內(nèi)革命戰(zhàn)爭時期，中共在廣東地區(qū)的領(lǐng)導機關(guān)，全稱中國共產(chǎn)黨廣東區(qū)執(zhí)行委員會）舊址等建筑都位于此地。

楊斌在2019年7月看到了此處房產(chǎn)的拍賣公告，公告明確表示這是一次“不交吉”拍賣：按照房屋現(xiàn)狀拍賣，不負責標的物的交付與清場。

看到公告后，楊斌一家人實地看了房，覺得不錯。房子當時租給了一家賣燕窩的公司，租期至2020年3月?，F(xiàn)場溝通后，楊斌認為沒什么問題：“租到3月也行，到時候向我們交租便是?！?/p>

2019年7月27日，在簽署拍賣成交確認書后，楊斌一次性付清了近94萬元的房款。十多天后，她收到了海珠區(qū)人民法院的房屋確權(quán)執(zhí)行裁定書。楊斌提供的不動產(chǎn)權(quán)證顯示，所拍房屋為商品房，使用年限50年，套內(nèi)面積64.23平方米。

這不是楊斌第一次接觸“不交吉”法拍房。作為一名原檢察官，她知道其中的風險，但過往的經(jīng)歷給了她足夠的信心。

“此前經(jīng)過我手的‘不交吉法拍房不止10套?！睏畋笳f，以往的經(jīng)驗是，拿著法院的確權(quán)裁定上門，若有人，告知房子已經(jīng)易主，“如果繼續(xù)住，就向我們交租，否則限其搬離?！?/p>

拿到確權(quán)裁定后，楊斌和丈夫?qū)⒉枚◤陀×?份，給租戶和原收租方廣州泳宗實業(yè)投資發(fā)展有限公司（下稱“泳宗公司”）各1份，同時向大廈物業(yè)管理處交了兩個月物業(yè)費，并說明以后的物業(yè)費由她交付，“過程很順利，沒有異議”。

但這次，楊斌失算了。

2019年10月，楊斌手持法院裁定書找到租戶，提出對方若續(xù)租，必須向她交租。租戶不愿意，認為楊斌沒有房產(chǎn)證，不足以證明產(chǎn)權(quán)。

隨后，楊斌報警，但警察調(diào)解無效，“后來陸續(xù)又協(xié)商了好多次，最后都變成了爭吵，報警，事態(tài)僵持不下。”

“拉鋸”在2020年6月19日達到高潮。楊斌第一次撬鎖破門，將自己的家居和生活用品一一搬入，強行入住，原租戶看到這種架勢，次日搬離。

沒想到的是，原收租方泳宗公司卻也派人入住，并在6月20日晚上爆發(fā)了更大的沖突。南方周末記者在現(xiàn)場看到，雙方發(fā)生激烈爭執(zhí)，楊斌拿出法院執(zhí)行裁定書以證產(chǎn)權(quán)，對方一人拿出租賃合同，聲稱自己是新的租戶。

爭執(zhí)招來了警察。六名警察陸續(xù)到場維持秩序，建議雙方協(xié)商或者訴訟解決。一個月之后，警方在該房門口安裝攝像頭，并派警員24小時坐鎮(zhèn)值班。

2020年8月12日，楊斌拿到了房產(chǎn)證。但3天后，楊斌發(fā)現(xiàn)門鎖又被撬，此時警方已撤離。

“不解”

撬鎖、報警之外，楊斌還想到了訴訟這條路。

2020年6月24日，楊斌訴馮群有、楊偉雄、黃強以及泳宗公司物權(quán)保護糾紛一案在越秀區(qū)法院立案。

“誰侵占我的房子，我都報警要求警方查明身份，后續(xù)起訴。”楊斌說，上述人員都曾占房不走，特別是原收租方泳宗公司法定代表人蘇某，每次都是他帶人“鬧事”。

南方周末記者向蘇某求證此事，其表示“不知道記者在說什么”，認為此事與其無關(guān)便掛斷電話。

法院立案后，雙方亦時有沖突，再次陷入撬鎖換鎖的循環(huán)。

廣州市公安局了解情況后回應南方周末記者稱，楊斌于2020年9月11日報警稱其位于金德大廈的房屋的門鎖被人更換，大塘派出所受理后，作為治安案件調(diào)查，并于9月29日對故意毀壞財物的蘇汶潛處以行政拘留。

但楊斌對公安的做法還是感到“不解”，“警方為什么不認法院的裁定呢？”楊斌認為，法院出了裁定確權(quán)是她的，住在里面的人理所應當搬出去。

廣州市公安局則認為，通過司法拍賣購得“不交吉”房屋的，如果第三人占有房屋不移交，權(quán)利人可以提起訴訟。爭議過程中，若各方當事人未采取過激手段，屬民事糾紛，不屬公安機關(guān)管轄；若有人實施治安違法或刑事犯罪行為，公安機關(guān)才會介入處理。

北京大學法學院副教授劉哲瑋向南方周末記者解釋，如果此前房屋占有人是合法占有，那么買受人即使通過法院裁定取得所有權(quán)，也可能無法行使占有權(quán)、使用權(quán)。比如楊雖已取得房屋所有權(quán)，但原租戶在該房屋被拍賣前若簽訂了合法的租賃合同，楊斌則無法立即占有、使用該房。

“物權(quán)上各個權(quán)能是分開、獨立的?！眲⒄墁|說，唯一途徑是向法院提起排除妨礙、返還原物的物權(quán)保護訴訟，由法院裁決房屋占有人的權(quán)利來源是否合法。敗訴方如果不搬離涉案房屋，法院可以強制其搬出。

但走法律程序，權(quán)利人一般又不愿承擔時間成本?！霸谖矣∠笾校唤患颗馁u成交后，遇到糾紛的，不少都是私下解決。”廣東某市法院執(zhí)行局的法官吳淞（化名）告訴南方周末記者。

廣東律師羅鵬遠佐證了該法官說法，其回憶此前代理過的一起案件，客戶在2017年購買了珠江新城某小區(qū)“不交吉”法拍房，其時房屋占有人不愿搬走。對方律師很直接：“如果走法律程序，可能至少兩年，你們現(xiàn)在給60萬。我們馬上搬。”羅鵬遠與對方律師相識，最后降到25萬，占有人搬走。

“案多人少”

在吳淞看來，“不交吉”的出現(xiàn)，和法院為了提高執(zhí)行效率有關(guān)。

根據(jù)拍賣、變賣財產(chǎn)的相關(guān)規(guī)定，買家從簽收了拍賣成交裁定時起即取得拍賣房屋的所有權(quán)，而法院也應在送達裁定書后的15天內(nèi)將涉案房屋交付給買受人，如果15天后涉案房屋仍由被執(zhí)行人或第三人占用且拒不騰房，法院需強制執(zhí)行收回房屋并交付給買家。

“但實際情況是，15天之內(nèi)，法院可能收不回來房屋。”吳淞說，有時候，要騰空一處被執(zhí)行房屋，即便出動整個執(zhí)行局的人，都不一定行。如果一年就辦10個案子，法院還能承受，但像廣東的深圳、佛山有些基層法院，一年拍賣的房屋有一千多個，法院沒有精力去完成如此大的工作量。

案多人少之外，被執(zhí)行人不配合也會造成執(zhí)行難。張逢春介紹，有的被執(zhí)行人在房屋拍賣之前，特意安排社會上的孤寡老人去居住，法院上門執(zhí)行，還會遇到“道德困境”，“還有被執(zhí)行人本就是鰥寡孤獨，就這么一套房子，騰空后，他們住哪？”

困難不止如此。廣東某法院執(zhí)行局員額法官向南方周末記者敘述了執(zhí)行的一般過程：

法官上門執(zhí)行，會詢問房屋占用人的身份和占用原因。占用人往往會拿出身份證和租賃合同，那法官會把租賃合同登記下來，在沒有人主張合同有問題的情況下，法官不會去調(diào)查合同的真假。

“不交吉”還有法院隱藏的“小心思”?！耙驗橛行┓ㄔ合搿﹀伣o其他法院?！鄙鲜龇ü俳忉專瑘?zhí)行法院如不負責騰空，法拍房的買受人另訴排除妨害時，涉及不動產(chǎn)糾紛，由不動產(chǎn)所在地法院專屬管轄。如果執(zhí)行法院所在地和不動產(chǎn)所在地不是同一個地方，“麻煩”也就交了出去。

種種障礙之下，“不交吉”法拍房成了一種選擇：通過降低交易價格的方式，讓買受人承擔清退的風險和成本。

能否一勞永逸？

“不交吉”一度引發(fā)輿情。2017年7月，廣州市李某某以約560萬拍下天河區(qū)一套“不交吉”房屋后，李某某要求原住戶搬離，協(xié)商不成訴至法院，天河區(qū)法院一審判決“支持”，廣州市中院二審改判。

改判的原因是，二審法院認為李某某雖然取得了涉案房屋的不動產(chǎn)權(quán)證，但涉案房屋是按現(xiàn)狀方式拍賣，李某某在拍賣時對此應當清楚，故其應當承擔相應的法律后果，要求原住戶騰空房屋，理由欠充分。

二審結(jié)果引發(fā)社會熱議。2019年5月，廣州市中院主動再審改判，認為房屋現(xiàn)居住人稱小孩在涉案房屋附近讀書不構(gòu)成長期占有該房屋的法定事由，限期騰空。

吳淞的看法是，“二審法院最初的改判，相當于告訴買家買了一張‘紙，顯然是有違常理的。”

輿情引起了有關(guān)部門的注意。2019年6月，廣東省高院印發(fā)了《關(guān)于進一步規(guī)范司法拍賣不動產(chǎn)移交工作的指導意見（試行）》，明確了“以清場交付為原則”，并規(guī)定了強制清場的方法和程序。

對這份文件，吳淞認為，其實就是重申最高法2005年關(guān)于拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定，以及2016年出臺的關(guān)于網(wǎng)絡司法拍賣若干規(guī)定的文件精神。

南方周末記者注意到，廣東不是第一個出臺此類意見的。早在2017年，江蘇省高院已出臺《關(guān)于正確適用網(wǎng)絡司法拍賣若干問題的規(guī)定》，明確要求，法院拍賣不動產(chǎn)時，除法律另有規(guī)定外，一般均應清空后再拍賣。

2018年，安徽省高院執(zhí)行局也出臺了《關(guān)于強制執(zhí)行中房屋騰退若干問題的指導意見》，具體要求與江蘇省高院的規(guī)定類似。

吳淞發(fā)現(xiàn)，把“先清空再拍賣”作為基本原則，實際上缺乏相應的依據(jù)：最高法院的規(guī)定是，確權(quán)裁定書送達后15天內(nèi)清空房屋，并未規(guī)定在拍賣之前就要騰空。

廣東省高院回避了這個問題，雖然規(guī)定了“清空交付”，但沒有明確“先清空再拍賣”，而是表述為“執(zhí)行法院應當責令被執(zhí)行人或者其他占有人在指定期限內(nèi)自行搬離”,并明確了拒不搬離的法律后果。

根據(jù)吳淞的觀察，廣東省內(nèi)的司法實踐中有兩種執(zhí)行模式：先清空再拍賣和拍賣后再清空。無論哪種形式，最后還是得“硬著頭皮去做”。當然，現(xiàn)實情形更為復雜，有時法院找不到被執(zhí)行人，有時執(zhí)行局存在得過且過的推卸心態(tài)，都可能使“清場移交”無法落實。

大量“不交吉”法拍房的存在，引發(fā)了大量矛盾沖突。張逢春認為結(jié)果既增加了當事人訴訟之累，也浪費了司法資源，“那些雙方都不妥協(xié)的糾紛，最終還是走上法庭”。

在法拍房“交吉”的問題上，張逢春覺得法院是不能退縮的，越退縮只會越難執(zhí)行，“如果大家都退，強制程序就會空轉(zhuǎn)，最終損害的是司法公信力?！?/p>

在張逢春看來，清房時遇到的各種執(zhí)行難題，應該對癥下藥。比如房屋占有人確為孤寡老人等生活有困難的人群，法院應該主動和民政部門聯(lián)系，形成聯(lián)合機制共同解決?！爸挥腥鐣饾u形成被執(zhí)行人主動搬離的良性循環(huán)，這項工作將來才會變得容易，否則，只會越來越難?！?/p>

也有人提出，應禁止法院“不交吉”拍賣，一勞永逸地解決這個問題。

是否要一律“交吉”？　劉哲瑋認為，應交由市場選擇，不應統(tǒng)一標準?！敖患钡暮锰幵谟谒痉ㄅ馁u輔助機構(gòu)有專門的人協(xié)調(diào)房屋騰空，清場，確保房子干凈，有利于預防糾紛。缺陷是成本是不可控，清房的成本攤在了房屋的起拍價，“如果強制法院清理房子后才進入拍賣，可能會因價格過高流拍，損害債權(quán)人的利益”。

他的建議是，從“買家”的角度出發(fā)，法院應該盡可能多地提供“不交吉”法拍房信息和對應的風險提示，比如拖欠了多少費用，有無債務關(guān)系。

買了“不交吉”法拍房的楊斌，在起訴狀中提了5項請求，包括要求賠償精神損失費。訴訟目前還未開庭，她表示不后悔買了那套房子，“即便九十多萬不要了，也要為自己討個公道。”