張兆利

自然資源部下發(fā)的《關(guān)于加快宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記工作的通知》，要求2020年年底前要完成宅基地確權(quán)登記工作。關(guān)于宅基地確權(quán)登記，廣大農(nóng)村干部群眾應(yīng)弄清以下幾個(gè)問題。

為什么要加快宅基地確權(quán)登記？

2014年8月，原國土資源部、財(cái)政部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、農(nóng)業(yè)部、國家林業(yè)局《關(guān)于進(jìn)一步加快推進(jìn)宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記發(fā)證工作的通知》（下稱“五部門《通知》”）指出，加快推進(jìn)宅基地確權(quán)登記發(fā)證是維護(hù)農(nóng)民合法權(quán)益，促進(jìn)農(nóng)村社會(huì)秩序和諧穩(wěn)定的重要措施，是深化農(nóng)村改革，促進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)。全國脫貧攻堅(jiān)工作今年將基本結(jié)束，明確將全面推進(jìn)鄉(xiāng)村振興，加快宅基地登記發(fā)證，是推進(jìn)鄉(xiāng)村振興的基礎(chǔ)工作。

“一戶多宅”的如何登記？

原國土資源部《關(guān)于進(jìn)一步加快宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證有關(guān)問題的通知》（國土資發(fā)[2016]191號(hào)，下稱《發(fā)證通知》）指出，結(jié)合實(shí)際依法處理“一戶多宅”問題。宅基地使用權(quán)應(yīng)按照“一戶一宅”要求，原則上確權(quán)登記到“戶”。符合當(dāng)?shù)胤謶艚ǚ織l件未分戶，但未經(jīng)批準(zhǔn)另行建房分開居住的，其新建房屋占用的宅基地符合相關(guān)規(guī)劃，經(jīng)本農(nóng)民集體同意并公告無異議的，可按規(guī)定補(bǔ)辦有關(guān)用地手續(xù)后，依法予以確權(quán)登記；未分開居住的，其實(shí)際使用的宅基地沒有超過分戶后建房用地合計(jì)面積標(biāo)準(zhǔn)的，依法按照實(shí)際使用面積予以確權(quán)登記。

宅基地超面積如何登記？

原國土資源部《發(fā)證通知》指出，分階段依法處理宅基地超面積問題。農(nóng)民集體成員經(jīng)過批準(zhǔn)建房占用宅基地的，按照批準(zhǔn)面積予以確權(quán)登記。未履行批準(zhǔn)手續(xù)建房占用宅基地的，按以下規(guī)定處理：

（1）1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》實(shí)施前，農(nóng)民集體成員建房占用的宅基地，范圍在《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》實(shí)施后至今未擴(kuò)大的，無論是否超過其后當(dāng)?shù)匾?guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)，均按實(shí)際使用面積予以確權(quán)登記。

（2）1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》實(shí)施起至1987年《土地管理法》實(shí)施時(shí)止，農(nóng)民集體成員建房占用的宅基地，超過當(dāng)?shù)匾?guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)的，超過面積按國家和地方有關(guān)規(guī)定處理的結(jié)果予以確權(quán)登記。

（3）1987年《土地管理法》實(shí)施后，農(nóng)民集體成員建房占用的宅基地，符合規(guī)劃但超過當(dāng)?shù)孛娣e標(biāo)準(zhǔn)的，在補(bǔ)辦相關(guān)用地手續(xù)后，依法對(duì)標(biāo)準(zhǔn)面積予以確權(quán)登記，超占面積在登記簿和權(quán)屬證書附記欄中注明。

（4）歷史上接受轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)予房屋占用的宅基地超過當(dāng)?shù)匾?guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)的，按照轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與行為發(fā)生時(shí)對(duì)宅基地超面積標(biāo)準(zhǔn)的政策規(guī)定，予以確權(quán)登記。

宅基地上的房屋是否一并登記？

五部門《通知》要求，各地要按照不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度建設(shè)和宅基地制度改革的要求，全面落實(shí)宅基地、集體建設(shè)用地使用權(quán)以及農(nóng)房等集體建設(shè)用地上的建筑物、構(gòu)筑物確權(quán)登記發(fā)證工作，做到應(yīng)發(fā)盡發(fā)。要從工作現(xiàn)狀出發(fā)，盡快制訂或調(diào)整工作計(jì)劃，將農(nóng)房等集體建設(shè)用地上的建筑物、構(gòu)筑物納入工作范圍。

原國土資源部《發(fā)證通知》要求，農(nóng)村宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)以及房屋所有權(quán)是不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的重要內(nèi)容，各地要按照《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》等法規(guī)政策規(guī)定，頒發(fā)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書。

外出不在家怎么辦理登記？

自然資源部《通知》規(guī)定，各地可采取積極靈活的方式，完成宅基地和集體建設(shè)用地權(quán)屬調(diào)查。對(duì)權(quán)利人因外出等原因無法實(shí)地指界的，可采取委托代理人代辦、“先承諾后補(bǔ)簽”或網(wǎng)絡(luò)視頻確認(rèn)等方式進(jìn)行。

權(quán)屬材料缺失的宅基地能否登記？

原國土資源部《發(fā)證通知》規(guī)定，對(duì)于沒有權(quán)屬來源材料的宅基地，應(yīng)當(dāng)查明土地歷史使用情況和現(xiàn)狀，由所在農(nóng)民集體或村委會(huì)對(duì)宅基地使用權(quán)人、面積、四至范圍等進(jìn)行確認(rèn)后，公告30天無異議，并出具證明，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，報(bào)縣級(jí)人民政府審定，屬于合法使用的，予以確權(quán)登記。

規(guī)劃建設(shè)材料缺失能否登記？

自然資源部《通知》規(guī)定，對(duì)合法宅基地上房屋沒有符合規(guī)劃或建設(shè)相關(guān)材料的，地方已出臺(tái)相關(guān)規(guī)定，按其規(guī)定辦理。未出臺(tái)相關(guān)規(guī)定，位于原城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的，出具規(guī)劃意見后辦理登記。位于原城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)外且在《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》實(shí)施前建設(shè)的，在辦理登記時(shí)可不提交符合規(guī)劃或建設(shè)的相關(guān)材料；在《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》實(shí)施后建設(shè)的，由村委會(huì)公告15天無異議，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核后，按照審核結(jié)果辦理登記。

進(jìn)城落戶后村里的宅基地能否辦理登記？

原國土資源部《發(fā)證通知》規(guī)定，農(nóng)民進(jìn)城落戶后，其原合法取得的宅基地使用權(quán)應(yīng)予以確權(quán)登記。

原來的“證”需要換嗎？

自然資源部《通知》規(guī)定，堅(jiān)持不變不換原則，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度實(shí)施前，各歷史階段頒發(fā)的宅基地證書繼續(xù)有效，對(duì)有房地一體不動(dòng)產(chǎn)登記需求的，完成地上房屋補(bǔ)充調(diào)查后辦理登記。

參謀問答

子女間達(dá)成的贍養(yǎng)父母協(xié)議有效嗎

問：劉大媽有兩個(gè)兒子，2005年，老大與老二就以后贍養(yǎng)劉大媽及其老伴達(dá)成了一份贍養(yǎng)協(xié)議，老伴由老大贍養(yǎng)，劉大媽由老二贍養(yǎng)，一直贍養(yǎng)到兩位老人去世，在此期間的所有花銷以及喪葬費(fèi)用均由兄弟二人各自承擔(dān)。2016年，老伴去世，期間的所有花銷也是老大出的。近幾年，老二對(duì)劉大媽不孝順，并把劉大媽趕出家門，劉大媽找到老大，老大說他按照之前的協(xié)議孝敬了父親，劉大媽就與他無關(guān)了。劉大媽傷心氣憤之余來到法律援助工作站咨詢，想知道有了之前的協(xié)議，自己就只能向老二主張贍養(yǎng)嗎？

答：本案中涉及多個(gè)子女為贍養(yǎng)父母達(dá)成的贍養(yǎng)協(xié)議的效力問題?！吨腥A人民共和國老年人權(quán)益保障法》第二十條規(guī)定：“經(jīng)老年人同意，贍養(yǎng)人之間可以就履行贍養(yǎng)義務(wù)簽訂協(xié)議。贍養(yǎng)協(xié)議內(nèi)容不得違反法律的規(guī)定和老年人意愿?！北景钢械馁狆B(yǎng)協(xié)議是老大與老二就將來贍養(yǎng)父母所做的安排，贍養(yǎng)義務(wù)是專屬于贍養(yǎng)人對(duì)被贍養(yǎng)人的義務(wù)，該義務(wù)具有身份關(guān)系，不具有轉(zhuǎn)讓性?；谫狆B(yǎng)協(xié)議產(chǎn)生的贍養(yǎng)義務(wù)之債屬于贍養(yǎng)人的內(nèi)部約定，不能約束被贍養(yǎng)人。贍養(yǎng)協(xié)議本質(zhì)上免除了子女對(duì)另一父母的贍養(yǎng)義務(wù)，與法律規(guī)定的子女對(duì)父母均有贍養(yǎng)義務(wù)相違背，故應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效。劉大媽能要求老大和老二盡贍養(yǎng)義務(wù)，但鑒于老大對(duì)父親已經(jīng)盡到了贍養(yǎng)義務(wù)，故在對(duì)劉大媽履行贍養(yǎng)義務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)予以考慮酌減。贍養(yǎng)老人是子女應(yīng)盡義務(wù)，在多子女的情況下，訂立贍養(yǎng)協(xié)議也必須按照老人意愿且不違反法律規(guī)定，否則訂立的贍養(yǎng)協(xié)議無效。