葉翊桐

[摘 要] 房產(chǎn)是大多數(shù)居民的財產(chǎn)重要組成部分，房地產(chǎn)市場的價格可以說和居民緊密相關(guān)，它關(guān)系著經(jīng)濟的穩(wěn)定以及居民的生活，而其特性也決定了近年來的房地產(chǎn)市場價格不斷上漲，隨著我國的金融業(yè)不斷發(fā)展，居民的投資對經(jīng)濟的影響越來越大，房地產(chǎn)市場的價格關(guān)系到居民的投資傾向。二十年的房地產(chǎn)市場價格變化趨勢和居民投資傾向的變動為基礎(chǔ)，分析了房地產(chǎn)市場價格對居民投資傾向的影響，結(jié)論是房地產(chǎn)價格和居民投資傾向呈正相關(guān)。

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)市場價格;居民投資;分析

[中圖分類號] F275[文獻標識碼] A[文章編號] 1009-6043（2020）09-0080-02

一、房地產(chǎn)市場價格對居民投資傾向的影響的理論分析

（一）價格效應(yīng)與居民投資行為

消費者在收入不變的條件下，因為商品的價格波動，引起的消費者的消費量的變化即價格效用。價格效應(yīng)可以細分為收入效應(yīng)和替代效應(yīng)。收入效應(yīng)是商品價格變動引起消費者收入變動而對需求數(shù)量產(chǎn)生的影響，當(dāng)房地產(chǎn)市場價格上升時，居民收入減少將會導(dǎo)致他們對于房產(chǎn)的購買減少。而商品的價格波動使得相對產(chǎn)品價格變化對與商品需求所產(chǎn)生的影響，即房地產(chǎn)市場價格上漲時，居民會選擇放棄投資房產(chǎn)，轉(zhuǎn)而投資其他商品或者進行儲蓄。

我國居民的購買房產(chǎn)的目的具體可分成居住，提高住房條件和投資三種。一般來說，收入水平一般或者較低的居民，他們的購買房產(chǎn)的目的是為了居住，因此他們會為了購買房產(chǎn)不斷儲蓄，在這部分的群體中，房地產(chǎn)市場價格上升時，價格效應(yīng)較為明顯。為了改善居住條件的居民一般收入水平較高，在房地產(chǎn)市場價格不斷上漲時，他們會通過控制其他支出或者提取存款來購買房產(chǎn)，因此，他們受到的價格效應(yīng)影響較小。為了購買房產(chǎn)而進行投資的居民，基本不受價格效應(yīng)的影響，他們是否購買房產(chǎn)在于房地產(chǎn)市場價格的未來走勢，房產(chǎn)的現(xiàn)價對他們來講作用很小。

（二）擠出效應(yīng)與居民投資

當(dāng)房地產(chǎn)市場活躍，房產(chǎn)價格不斷上升時，房地產(chǎn)市場會對其他的投資產(chǎn)生需求的負面影響，當(dāng)房地產(chǎn)市場價格不斷上漲時，居民會將投資轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)市場進行資產(chǎn)增值，于是對其他的投資渠道造成了擠出效應(yīng)，讓其他的投資需求受到負面影響。

對需要購買房產(chǎn)用于居住的人來說，房地產(chǎn)市場價格的上升會讓他們削減其他的支出，從而為房產(chǎn)準備更多的儲蓄存款，增強了擠出效應(yīng)。對用房產(chǎn)進行投資的居民來說，房地產(chǎn)市場價格的上升會讓他們更樂意投資，如果房地產(chǎn)市場價格的預(yù)期還將不斷增加，他們會將更多的投資繼續(xù)投入房地產(chǎn)市場，減少對于其他投資的支出，會產(chǎn)生明顯的擠出效應(yīng)。

二、我國房地產(chǎn)市場及其價格變動分析

（一）近20年來我國房地產(chǎn)市場總體變化

1.房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速。我國的房地產(chǎn)市場在1998年商品房銷售面積僅12185.30萬平方米，而2002年商品房銷售面積就達到了26808.29萬平方米，相比1998年上漲了120%，2010年商品房的銷售面積更是達到了104764.65萬平方米，這樣的發(fā)展速度不可謂不迅猛。而這些年的高檔住宅銷售面積相比經(jīng)濟適用房在商品房銷售面積中的比重也不斷上升，1998年高檔公寓345.30萬平方米，經(jīng)濟適用房1666.50萬平方米，二者之間比例約為1：5;到了2010年高檔公寓銷售面積達到4219.10萬平方米，經(jīng)濟適用房為2748.87萬平方米，二者的比例約為3：1，高檔公寓的銷售面積已經(jīng)從遠遠少于經(jīng)濟適用房，發(fā)展到高于經(jīng)濟適用房很多。這都直觀的向我們展示了，這些年間我國的房地產(chǎn)市場發(fā)展的迅速，不論是商品房銷售的總面積，或是高檔住房的銷售面積和所占比重，均顯示出我國房地產(chǎn)市場的熱度和發(fā)展迅速，可以看到我國的房地產(chǎn)市場充滿活力。

2.居民購買房產(chǎn)用于投資的傾向越來越明顯。2000年以前，我國的居民生活水平較低，居民的投資傾向于日常生活的支出，人們對于房地產(chǎn)市場的投資度較低。隨著居民的生活水平大幅提高，居民對于投資的熱情也越來越高，而房地產(chǎn)作為需求極高的投資項，又有著良好的上升勢頭，成為了許多的居民的投資熱點，人們對于房屋的購買，不僅僅局限于居住和改善居住的環(huán)境，更是將房產(chǎn)用于投資、租賃，通過轉(zhuǎn)讓和出租來獲取更多的收益。

房產(chǎn)與一般的商品的區(qū)別在于，房產(chǎn)可以用于居民的日常生活，并且兼具財富的特性，可以保值和增值。房地產(chǎn)市場價格的上升，不僅僅影響到房產(chǎn)的出售價格，還將對房屋的出租租金產(chǎn)生巨大影響，并且房產(chǎn)的安全性高，其投資風(fēng)險遠遠小于許多投資品，這也就不難看出，為何大量的居民選擇投資房地產(chǎn)。房地產(chǎn)因為其功用和特性，它的保值和增值有著其他投資品不可比擬的天然優(yōu)勢，因此，在中國的經(jīng)濟快速增長的階段房地產(chǎn)市場毫無疑問的隨之迅速發(fā)展。即使面臨通貨膨脹的問題，房地產(chǎn)市場也能夠只是受到較小的沖擊，并且，房產(chǎn)可以作為資產(chǎn)進行抵押或是出售出租，社會認可度是毫無疑問的，這些都使得房地產(chǎn)越來越受到居民投資的青睞。

三、我國房地產(chǎn)價格上漲的原因

（一）房產(chǎn)需求增加

近些年來，隨著我國城市化的推進，很多的城市出現(xiàn)了住房供不足，經(jīng)濟增長對房地產(chǎn)的需要、居民收入增加對住房條件改善的需要和外來人口對住房的需要是導(dǎo)致需求增加的主要原因。第一，我國的經(jīng)濟水平的增長。自從改革開放，我國的GDP一直處于持續(xù)增長階段，其增長就代表了社會總需求在增加，而社會總需求增加會讓社會的經(jīng)濟活動更加的活躍，會帶動各項產(chǎn)業(yè)的需求增長，而諸多的產(chǎn)業(yè)中和各行各業(yè)都有關(guān)聯(lián)的就是房地產(chǎn)，各個產(chǎn)業(yè)的活躍會引起房地產(chǎn)價格上漲。第二，居民收入增加。住房作為居民的重要資產(chǎn)，它不僅是一項財產(chǎn)，更是人們?nèi)粘Ｉ畹闹匾獔鏊?dāng)居民的收入增加，大多數(shù)人都會選擇改善自身的居住環(huán)境，這也就刺激了房地產(chǎn)市場的需求增加，而且房地產(chǎn)作為一項高保值的穩(wěn)定投資項也是非常優(yōu)秀的選擇，收入增加的居民會為了讓自己的資產(chǎn)升值或者保值而去購買房產(chǎn)，同樣引起了房地產(chǎn)市場的需求增加。

（二）建筑成本上漲

隨著我國的經(jīng)濟快速發(fā)展，社會對于新建筑和建材的需求大量增長，這也就引起了建筑材料的價格不斷上漲，建筑業(yè)的成本也就隨之水漲船高，因此，房地產(chǎn)市場也隨之價格上漲，這些成本最后都會落到購買者的頭上。

四、我國居民投資變動的特征

隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展，我國的居民擁有了更多的資金，越來越多的居民進入市場進行投資，越來越多的投資產(chǎn)品也不斷地涌現(xiàn)，居民的投資隨著我國的經(jīng)濟和市場的發(fā)展而成長，已經(jīng)變成了一股重要的經(jīng)濟力量，不單單可以影響到個人收入水平，更是能影響到經(jīng)濟市場乃至影響到國家的發(fā)展。近年來我國不斷地鼓勵居民進行創(chuàng)業(yè)和投資，就是因為居民投資的力量越來越強大，已經(jīng)達到了可以影響國家經(jīng)濟的地步，因此，國家會出臺各項政策，對這部分的資金給予引導(dǎo)和調(diào)節(jié)，使得居民投資為國家經(jīng)濟發(fā)展做出更多的貢獻。目前的居民投資多為儲蓄、證券市場、房地產(chǎn)市場，因此，由這幾項對居民投資進行分析。

（一）居民投資傾向的總體趨勢

1.居民的投資選擇不斷增加。隨著金融業(yè)的發(fā)展，我國的投資市場有了越來越多種類的投資產(chǎn)品可以選擇，不論是從產(chǎn)品的種類或是市場資金的總量，這幾十年來，我國的投資市場有了質(zhì)的飛躍，這也是我國的經(jīng)濟不斷發(fā)展的結(jié)果，才能有這樣多的居民投資進入市場，也讓我們看到了，我國的居民的理財意識越來越好，也更加注重投資的選擇。

2.居民的儲蓄比例不斷下降。隨著投資的選擇越來越多，居民開始不再滿足于儲蓄的投資方式，因為儲蓄雖然安全性高，較為穩(wěn)定，但是由于其回報太低，居民開始轉(zhuǎn)向投資其他產(chǎn)品，以期獲得更多的投資收益，在諸多的投資項中，房地產(chǎn)由于其特殊性，獲得了大量的居民的青睞，而這導(dǎo)致了居民的儲蓄被分流，也就讓儲蓄比例下降。

（二）房地產(chǎn)市場價格與居民投資傾向的分析

在很長一段時期內(nèi)，我國實行計劃經(jīng)濟，住房實行實物分配，這時候如果居民有富裕的資金，只有儲蓄一個選擇，沒有可以替代的投資項。隨著房地產(chǎn)市場化的進行，我國的住房開始有商品房出售。這段時期國家又進行了體制改革，讓居民開始為下崗后的生活打算，人們大多進行了一定程度的儲蓄。這段時期里，我國的住房需求出現(xiàn)了大幅增長，而一部分儲蓄不足的居民只能繼續(xù)增加儲蓄，以待日后購買住房。隨著改革開放的進行，我國的經(jīng)濟市場化不斷地發(fā)展，居民的投資選擇越來越豐富，我國的經(jīng)濟也迎來了新的發(fā)展。從1998年至今，大量的儲蓄分流到投資上，而相當(dāng)大比重的投資進入了房地產(chǎn)市場，儲蓄下降而房地產(chǎn)市場資金不斷上升，即使在儲蓄及其他投資項都下降的情況下，房地產(chǎn)市場依然能夠保持穩(wěn)定，甚至上升。居民越來越注重投資，而不僅僅滿足于儲蓄來應(yīng)對突發(fā)狀況。房地產(chǎn)市場價格的上升引起了居民的投資選擇，讓越來越多的居民投資注入房地產(chǎn)市場。

[參考文獻]

[1]劉學(xué)成.現(xiàn)代投資組合理論及其在房地產(chǎn)投資中的應(yīng)用[J].中國房地產(chǎn)，2001（3）.

[2]劉鋒濤.不確定條件下居民資產(chǎn)選擇行為分析[J].中國優(yōu)秀碩士學(xué)位論文，2008.

[3]王翼寧，梁云蕓.基于SEM模型的中國居民投資行為偏差實證[J].求索，2009（1）.

[4]商洋洋.房地產(chǎn)價格變動對居民投資行為的影響研究，2011.

[5]王乃合.房地產(chǎn)價格變動對城市居民消費的影響研究，2009.

[責(zé)任編輯：趙磊]