伴隨房地產(chǎn)行業(yè)降熱期的出現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)不能再像以往一樣憑借高房價來獲得高額利潤。面對新的政策背景，房地產(chǎn)企業(yè)的銷售收入確定開始改變，給企業(yè)的財務(wù)管理工作帶來了風(fēng)險。財務(wù)轉(zhuǎn)型已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)在新時期謀求發(fā)展的必然途徑。房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營與銷售收入有很大的關(guān)系，而財務(wù)數(shù)據(jù)決定了這些計劃的制定。大部分房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理工作是不完善的，所采用的基礎(chǔ)會計核算并不能夠充分發(fā)揮其應(yīng)有的作用，因此對企業(yè)財務(wù)管理工作進行分析具有現(xiàn)實意義。

一、房地產(chǎn)銷售收入的確認

(一)房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入確認范圍

通常意義來講，房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入是指房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項目在銷售過程中獲得的收入。這其中主要包括：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對于土地的銷售所得、商品房銷售所得以及其他相關(guān)設(shè)施銷售所得。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)的過程中可能會存在一些情況，比如說，在房地產(chǎn)出售以前，并沒有與購買者簽訂房產(chǎn)的購買合同，或者是在房地產(chǎn)沒有開發(fā)完成之前，房地產(chǎn)企業(yè)就與房產(chǎn)購買者簽訂了購房合同，然后按照合同規(guī)定來進行房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)工作。除此之外，還存在回遷以及安置房的情況，這其中，房地產(chǎn)企業(yè)對回遷安置房的銷售所得，也要算入房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入的范圍之中。在房地產(chǎn)企業(yè)中，有部分房產(chǎn)資源是企業(yè)的固定資產(chǎn)，因此這類房產(chǎn)銷售收入并不計入房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入的確認范圍。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入確認原則

同普通的商品銷售一樣，房地產(chǎn)企業(yè)售賣其開發(fā)建設(shè)的房產(chǎn)，被售賣的房產(chǎn)作為買賣產(chǎn)品來說，具有同商品相同的特征。因此，在房地產(chǎn)企業(yè)銷售房產(chǎn)，銷售收入確認的過程中應(yīng)該遵循具體的原則主要包括以下四點：第一，房產(chǎn)銷售完成時，房產(chǎn)的開發(fā)商應(yīng)該將所售房屋的所有權(quán)，使用權(quán)以及其他相關(guān)權(quán)利交給購買者享有。第二，房產(chǎn)銷售完成時，房產(chǎn)所具有的風(fēng)險以及房產(chǎn)報酬的獲利權(quán)應(yīng)該轉(zhuǎn)移到購買人手上。第三，房產(chǎn)銷售所獲得的收入不應(yīng)該作為企業(yè)內(nèi)部某個人員的私有財產(chǎn)，與交易相關(guān)的經(jīng)濟利益應(yīng)該流入企業(yè)。第四，應(yīng)該對整個房產(chǎn)開發(fā)資金以及銷售收入資金進行具體的核算，相關(guān)的收入和成本能夠清楚劃分。雖然房地產(chǎn)購銷合同在房產(chǎn)竣工前后都可以簽訂，但預(yù)售過程中，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須獲得預(yù)售許可。房地產(chǎn)預(yù)售所得的款項因為房產(chǎn)尚未竣工而不能確認收入，需要工程竣工驗收完成之后，才可以進行銷售收入確認。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入確認時間

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售收入確認時間

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售收入是指企業(yè)通過開發(fā)和建設(shè)房產(chǎn)所獲得的收入，其中主要包括住宅以及商業(yè)房產(chǎn)，也包括房產(chǎn)的相關(guān)建筑以及其他設(shè)施。不同的房產(chǎn)類型應(yīng)當按照不同的收入來源和銷售方法來確定收入時間。具體包括以下幾種：第一，如果購買者一次性支付清房產(chǎn)全款，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該在購買人支付房款或者提供支付憑證時，進行銷售收入確認工作。第二，如果購買者選擇分期付款，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該按照合同規(guī)定的付款日期來進行銷售收入確認，如果購買人選擇提前還款，那么應(yīng)該在購買人還款的當日進行銷售收入確認。第三，如果購買者采用銀行貸款的方式，分期購買房產(chǎn)，那么銷售收入確認工作主要分為兩部分，首先購買人首付應(yīng)當在付款當日進行銷售收入確認工作，其次，銀行貸款應(yīng)當在銀行轉(zhuǎn)賬的當日進行銷售收入確認。第四，存在委托方式銷售房產(chǎn)的，如果采用支付手續(xù)費的方法來銷售，應(yīng)當按照實際的銷售額在收到代銷清單時進行銷售收入的確認工作；如果采取視同買斷的方法來進行房產(chǎn)銷售，需要按照合同價格在收到代銷清單時進行銷售收入的確認工作；如果采取包銷方式，應(yīng)當按照包銷合同規(guī)定價格在付款當日進行收入確認。

2.房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入確認時間

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售行為中，有提前出售房產(chǎn)的情況，那么購買人與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂的預(yù)售合同中，購買人出具的預(yù)購款作為房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)收款。雙方所簽訂的預(yù)售協(xié)議不屬于正式的房屋買賣合同，而屬于合同要約。在房屋建設(shè)完成之前，這個銷售活動并不能夠作為完整的銷售活動，也不能夠把銷售所得計算到銷售收入確定范圍中，因為在這個過程中，房產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)狀況以及購買人的具體意愿都會影響銷售活動。因此，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房產(chǎn)預(yù)售時要計算出房產(chǎn)的預(yù)售毛利，一般對預(yù)計毛利額的計算是通過預(yù)售房產(chǎn)賬款乘以預(yù)計毛利潤率，預(yù)售收入的利潤應(yīng)當由稅務(wù)機關(guān)結(jié)合當?shù)貙嶋H狀況來進行分類確定，預(yù)收收入的利潤率一般不得低于15%。預(yù)售階段應(yīng)該按照相關(guān)的法律法規(guī)以及稅務(wù)政策來預(yù)繳納增值稅以及其他相關(guān)稅額，房產(chǎn)建設(shè)完成交付完成之后，房地產(chǎn)企業(yè)再進行應(yīng)交稅額的結(jié)算調(diào)整工作。

3.關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品視同銷售行為的收入確認

有包含以下行為的應(yīng)該視同銷售行為進行收入確認:產(chǎn)品留于企業(yè)自用的；產(chǎn)品變更為經(jīng)營性資產(chǎn)的；產(chǎn)品作為資本投資或分配給股東的；產(chǎn)品抵償債務(wù)的；視同銷售行為的收入確認時間應(yīng)當按照產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移時、取得實際利益時進行收入確認。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)管理

（一）房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理概述

伴隨著我國經(jīng)濟的迅猛發(fā)展，城市化進程不斷加快，房地產(chǎn)企業(yè)在這樣的背景下面臨著大的機遇與挑戰(zhàn)，同時，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展也受到了諸多影響。在企業(yè)管理中，財務(wù)管理是企業(yè)發(fā)展的重要力量與基礎(chǔ)，對一個企業(yè)的運行與發(fā)展起到至關(guān)重要的作用。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理工作現(xiàn)狀

1.財務(wù)管理意識較弱，財務(wù)風(fēng)險大

根據(jù)有關(guān)調(diào)查可以得知，在現(xiàn)階段，大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都是比較注重房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)過程中的成本支出以及成本控制，反而忽視了項目建設(shè)前期對整個項目的成本預(yù)算控制。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對房地產(chǎn)項目開發(fā)研究前，主要是注重招標和投標階段，往往缺乏對設(shè)計前期的成本控制意識。由于房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財務(wù)風(fēng)險防范機制缺失，在面對因為財務(wù)工作所帶來的風(fēng)險時不能及時把控，讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營過程中面臨著較大的財務(wù)風(fēng)險。

2.項目預(yù)期準備不足，財務(wù)數(shù)據(jù)透明度低

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目開始之前應(yīng)該做好充分的預(yù)期準備工作，在把控成本的同時，也應(yīng)該更加注重對成本的預(yù)算以及相關(guān)規(guī)劃，目前大多數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目開始之前并沒有做好項目規(guī)劃以及成本預(yù)算工作，在項目進程中容易因為缺少規(guī)劃與準備，導(dǎo)致后期成本不能夠按照企業(yè)期望的標準進行，影響了企業(yè)的經(jīng)濟效益。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理存在問題的解決措施

在現(xiàn)實的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展情況中，大部分企業(yè)的財務(wù)管理轉(zhuǎn)型工作進展較慢，面對新時期的發(fā)展背景，房地產(chǎn)企業(yè)也接受到了新的挑戰(zhàn)，需要及時轉(zhuǎn)變管理模式來適應(yīng)新的發(fā)展條件。因此，對于房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理工作的優(yōu)化提出了三點建議：

1.提高財務(wù)管理意識與企業(yè)競爭力

市場化進程的不斷發(fā)展，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了日益劇增的壓力，作為企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者，首先要提高對財務(wù)管理工作的重視，改變傳統(tǒng)的財務(wù)管理觀念，不斷的發(fā)展提高企業(yè)自身以及相關(guān)工作人員對財務(wù)管理工作的基本認識，充分在企業(yè)內(nèi)部發(fā)揮財務(wù)管理工作的重要作用。企業(yè)競爭力的提高可以獲得更多的投資者傾向，進而緩解企業(yè)的融資難度。其次，當房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力提高之后，知名度加大，不管在商業(yè)銀行還是借貸公司進行貸款都會更加容易的獲得資金。而企業(yè)融資渠道的擴寬，能夠為企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動提供資金保障。

2.注重項目前期準備工作，提高企業(yè)財務(wù)數(shù)據(jù)透明度

在項目開始之前，企業(yè)應(yīng)該制定合理的財務(wù)規(guī)劃，通過對行業(yè)內(nèi)部未來發(fā)展的預(yù)判以及對企業(yè)財務(wù)狀況的全面把握，制定一套科學(xué)合理的成本預(yù)算體系，預(yù)算體系可以指導(dǎo)后期的工作有序進行，避免出現(xiàn)因為缺少前期準備而導(dǎo)致的成本超標等問題，還可以有效保障企業(yè)經(jīng)濟效益的實現(xiàn)與長遠的發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)管理工作轉(zhuǎn)型的要求下，應(yīng)該不斷地加強對ERP 系統(tǒng)的關(guān)注與研發(fā)，通過企業(yè)資源計劃可以把企業(yè)決策有效建立在信息技術(shù)的基礎(chǔ)之上，平衡企業(yè)內(nèi)部的人，財，物，信息等綜合資源，保障企業(yè)財務(wù)報表以及財務(wù)數(shù)據(jù)真實透明。

3.提高財務(wù)人員專業(yè)化程度，保障財務(wù)工作有效進行

房地產(chǎn)企業(yè)想要達到理想化的財務(wù)管理工作轉(zhuǎn)型，就必須要重視對財務(wù)人員的管理。財務(wù)工作人員的水平高低直接決定了房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)工作的成敗，提高財務(wù)人員專業(yè)化程度可以從兩個方面入手，首先，對于企業(yè)內(nèi)部現(xiàn)有的財務(wù)工作人員，定期進行培訓(xùn)與考核，一方面可以加強其自身專業(yè)化知識，另一方面也可以更清晰地了解其培訓(xùn)成果。其次，在人員招聘過程中，應(yīng)該加大專業(yè)化知識的考核范圍，設(shè)置更加嚴格的錄用標準以確保招聘到的人員具備高水平的專業(yè)化程度。

四、結(jié)束語

在房地產(chǎn)行業(yè)中，其面臨的風(fēng)險和所得到的收益幾乎是成正比的，面臨著外部背景的不斷變化，企業(yè)內(nèi)部財務(wù)管理工作轉(zhuǎn)型已經(jīng)是必然趨勢。房地產(chǎn)企業(yè)面臨新的機遇也面臨新的挑戰(zhàn)，雖然新時期對房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險把控提出了新的方法，但仍然會因為企業(yè)財務(wù)管理工作的不完善產(chǎn)生新的風(fēng)險。因此通過提高企業(yè)自身競爭力，加強財務(wù)工作信息化建設(shè)以及提高財務(wù)人員的專業(yè)化水平可以有效促進房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理轉(zhuǎn)型的進程，提高企業(yè)發(fā)展水平。