陳平立

（深圳市前海鴻昱投資開(kāi)發(fā)公司，廣東 深圳 518057）

一、引言

物流地產(chǎn)本質(zhì)上是指各種物流設(shè)施的基本載體。其涵蓋了各種提供物流服務(wù)的場(chǎng)所，例如物流基地、物流中心、配送中心物流倉(cāng)庫(kù)等。物流地產(chǎn)在建設(shè)和運(yùn)營(yíng)的過(guò)程之中涉及多個(gè)主體，因此其在運(yùn)營(yíng)的過(guò)程之中需要充分地考慮各個(gè)主體的利益訴求，并在滿(mǎn)足各個(gè)主體基本訴求的基礎(chǔ)上不斷地推動(dòng)自身的發(fā)展。物流地產(chǎn)的主體通常包含以下幾類(lèi)：一是物流地產(chǎn)的投資開(kāi)發(fā)者，其在物流地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)過(guò)程之中的基本訴求是獲取到足夠的投資收益；二是物流地產(chǎn)的管理運(yùn)營(yíng)人員，其注重于提升物流地產(chǎn)的發(fā)展水平；三是物流地產(chǎn)的使用者即客戶(hù)群體，其希望能夠獲得更為廉價(jià)和高質(zhì)量的服務(wù)。參與主體的多樣性使物流地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)和管理呈現(xiàn)了多樣性的特點(diǎn)。電子商務(wù)和社會(huì)外部環(huán)境的變化使傳統(tǒng)物流地產(chǎn)管理模式無(wú)法有效的滿(mǎn)足各方的利益訴求和社會(huì)實(shí)際的發(fā)展需要。針對(duì)這一現(xiàn)象，學(xué)術(shù)界和工業(yè)界開(kāi)始對(duì)物流產(chǎn)業(yè)的運(yùn)營(yíng)模式進(jìn)行深入的研究和探索，將基金運(yùn)營(yíng)模式應(yīng)用在物流地產(chǎn)的管理之中就是相關(guān)探索和研究的最新成果。在物流地產(chǎn)管理的過(guò)程之中采用基金運(yùn)營(yíng)模式能夠借助基金公司自身的優(yōu)勢(shì)降低物流地產(chǎn)在建設(shè)和開(kāi)發(fā)過(guò)程之中的資金成本，有利于強(qiáng)化物流地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)成本的控制，能夠滿(mǎn)足提升投資者回報(bào)率和降低客戶(hù)群體物流費(fèi)用的實(shí)際需要。借助基金運(yùn)營(yíng)模式物流地產(chǎn)在運(yùn)營(yíng)的過(guò)程之中具有較強(qiáng)的融資能力，其能夠及時(shí)地依據(jù)外部環(huán)境的變化，更新物流地產(chǎn)軟硬件服務(wù)設(shè)施，在物流地產(chǎn)建設(shè)的過(guò)程之中引入最新的技術(shù)，以此在推動(dòng)物流產(chǎn)業(yè)自身不斷發(fā)展的同時(shí)為客戶(hù)群體提供更高質(zhì)量的服務(wù)。從整體上看基金運(yùn)營(yíng)模式在物流企業(yè)之中的應(yīng)用有效地解決了傳統(tǒng)物流地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式存在的問(wèn)題，在推動(dòng)物流地產(chǎn)快速發(fā)展的同時(shí)，進(jìn)一步滿(mǎn)足了各方的利益訴求，滿(mǎn)足了社會(huì)進(jìn)一步發(fā)展的實(shí)際需要。

二、傳統(tǒng)物流地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式及其優(yōu)缺點(diǎn)概述

1.地產(chǎn)企業(yè)為主物流地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式

在過(guò)去較長(zhǎng)的一個(gè)時(shí)間段里我國(guó)地產(chǎn)物流投資建設(shè)的主體是房地產(chǎn)企業(yè)，其依據(jù)貿(mào)易企業(yè)自身發(fā)展的實(shí)際需要和需求規(guī)模進(jìn)行選址、設(shè)計(jì)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等物流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)工作。在建設(shè)完成之后將物流地產(chǎn)出租給客戶(hù)，并為客戶(hù)提供有效的物流地產(chǎn)管理服務(wù)。在這一管理模式之中地產(chǎn)企業(yè)的主要運(yùn)營(yíng)工作為物流地產(chǎn)各類(lèi)基礎(chǔ)設(shè)施管理、物業(yè)管理及客戶(hù)管理。地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營(yíng)物流地產(chǎn)的過(guò)程之中主要收入來(lái)源是物流地產(chǎn)所占用土地升值收益，各類(lèi)設(shè)備設(shè)施的租賃費(fèi)用、物業(yè)管理費(fèi)。現(xiàn)階段這一管理模式是世界上各個(gè)國(guó)家采用最多的一種物流地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式。

地產(chǎn)企業(yè)為主的物流地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式在實(shí)際運(yùn)行的過(guò)程之中體現(xiàn)了充分地發(fā)揮房地產(chǎn)企業(yè)資本金充實(shí)，融資能力強(qiáng)，資本管理效率高的優(yōu)點(diǎn)。其進(jìn)行物流地產(chǎn)的建設(shè)有效地降低了客戶(hù)群體物流交易的成本，能夠幫助客戶(hù)群體將自身的資金投入在自身的核心業(yè)務(wù)之中，有效地發(fā)揮了物流地產(chǎn)自身作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)施的價(jià)值，對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展產(chǎn)生了正向的效益。這一模式在實(shí)踐的過(guò)程之中暴露出的顯著缺點(diǎn)是各種收費(fèi)較高，無(wú)法滿(mǎn)足大量中小型企業(yè)的實(shí)際需要。此外地產(chǎn)商在進(jìn)行物流基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)時(shí)通常是依據(jù)相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建設(shè)，其缺乏對(duì)客戶(hù)的個(gè)性化，定制化服務(wù)方式，無(wú)法有效地滿(mǎn)足時(shí)代發(fā)展的實(shí)際需要。

2.物流企業(yè)為主的物流地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式

在這一模式之中進(jìn)行物流地產(chǎn)投資和建設(shè)的主體是物流企業(yè)，其依據(jù)自身所開(kāi)展的各項(xiàng)物流服務(wù)業(yè)務(wù)，充分調(diào)研市場(chǎng)的實(shí)際需要，進(jìn)行物流地產(chǎn)的選址、設(shè)計(jì)規(guī)劃和建設(shè)。在物流地產(chǎn)建設(shè)完成之后其依據(jù)自身實(shí)際需要充分利用一部分物流地產(chǎn)，再將剩余的部分出租給社會(huì)之中其他有需求的組織和企業(yè)。

物流企業(yè)自身對(duì)客戶(hù)的實(shí)際需要和行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)以及物流行業(yè)之中存在的痛點(diǎn)問(wèn)題有著深入的認(rèn)識(shí)，能夠從客戶(hù)群體的角度出發(fā)對(duì)自身的服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)設(shè)施進(jìn)行有效的優(yōu)化，提升了對(duì)客戶(hù)的服務(wù)能力，能夠滿(mǎn)足部分客戶(hù)自身所需要的個(gè)性化服務(wù)要求。物流企業(yè)在進(jìn)行物流地產(chǎn)建設(shè)的過(guò)程之中能夠享受到諸多的政策性?xún)?yōu)惠措施，有效地降低了物流地產(chǎn)建設(shè)的整體成本，其在運(yùn)營(yíng)的過(guò)程之中各項(xiàng)收費(fèi)較低，滿(mǎn)足了中小型客戶(hù)群體的實(shí)際需要，極大地豐富了客戶(hù)群體在市場(chǎng)之中的選擇。這一運(yùn)營(yíng)模式在實(shí)踐的過(guò)程之中暴露出的缺點(diǎn)主要體現(xiàn)為自身的資金規(guī)模有限，無(wú)法及時(shí)地更新物流地產(chǎn)之中的基礎(chǔ)設(shè)施，不將最新的技術(shù)手段引入到物流地產(chǎn)的建設(shè)過(guò)程之中，進(jìn)而使其在服務(wù)效率和服務(wù)質(zhì)量上受到了較大的限制。

3.合作型運(yùn)營(yíng)模式

物流相關(guān)技術(shù)的快速發(fā)展有效地提升了專(zhuān)業(yè)化水平，致使地產(chǎn)企業(yè)在物流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)的過(guò)程之中遇到了諸多專(zhuān)業(yè)性的問(wèn)題，其對(duì)地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)效益造成了一定的負(fù)面影響。電子商務(wù)的發(fā)展使物流地產(chǎn)向著大規(guī)模、集約化的方向發(fā)展，進(jìn)行物流地產(chǎn)建設(shè)時(shí)的投資成本急劇提升，單一的地產(chǎn)企業(yè)或物流企業(yè)在進(jìn)行物流地產(chǎn)建設(shè)時(shí)面對(duì)的投資風(fēng)險(xiǎn)、運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)顯著增大。基于此，物流企業(yè)和地產(chǎn)企業(yè)合作開(kāi)發(fā)物流地產(chǎn)的模式得到了物流行業(yè)的認(rèn)可。物流企業(yè)和地產(chǎn)企業(yè)共同出資，共同經(jīng)營(yíng)，充分發(fā)揮兩者各自所具備的優(yōu)勢(shì)。

這一運(yùn)營(yíng)模式在實(shí)踐的過(guò)程之中表現(xiàn)出的優(yōu)點(diǎn)是能夠有效地發(fā)揮地產(chǎn)企業(yè)和物流企業(yè)自身的優(yōu)勢(shì)，兩者之間進(jìn)行有效的互補(bǔ)，極大地增強(qiáng)了物流資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)主體面對(duì)市場(chǎng)之中不確定的能力，提升了對(duì)客戶(hù)群體的服務(wù)能力和服務(wù)質(zhì)量。其在實(shí)踐之中暴露出的缺點(diǎn)主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。一是權(quán)責(zé)劃分不清晰。現(xiàn)階段這一模式的成熟應(yīng)用案例較少，在實(shí)踐的過(guò)程之中合作雙方無(wú)法在權(quán)責(zé)劃分上達(dá)成有效的共識(shí)，對(duì)雙方的合作帶來(lái)負(fù)面影響的同時(shí)極大地降低了服務(wù)能力。二是雙方在合作的過(guò)程面臨較大的信任危機(jī)。具體體現(xiàn)為企業(yè)之間如何有效的進(jìn)行利益的劃分，如何面對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力機(jī)及市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)過(guò)程之中存在的風(fēng)險(xiǎn)。

4.其他運(yùn)營(yíng)模式及優(yōu)缺點(diǎn)概述

互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)和移動(dòng)通信技術(shù)的快速發(fā)展推動(dòng)了電商平臺(tái)企業(yè)的發(fā)展，其在市場(chǎng)之中的話(huà)語(yǔ)權(quán)不斷提升，對(duì)物流也提升了更高的要求。為滿(mǎn)足自身業(yè)務(wù)發(fā)展的實(shí)際需要部分電商企業(yè)自身開(kāi)始了物流地產(chǎn)的建設(shè)，其依據(jù)自身的實(shí)際需要進(jìn)行建設(shè)，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)了對(duì)整個(gè)物流過(guò)程的有效掌控，有助于電商平臺(tái)對(duì)物流費(fèi)用進(jìn)行精細(xì)化的管控。部分電商平臺(tái)企業(yè)實(shí)現(xiàn)了物流地產(chǎn)到配送的全渠道建設(shè)，例如京東物流和菜鳥(niǎo)網(wǎng)絡(luò)。這種運(yùn)營(yíng)模式顯著地提升了物流行業(yè)的整體服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)效率，但是在一定程度上形成了壟斷，縮小了客戶(hù)進(jìn)行自由選擇的空間，減弱了普通客戶(hù)在物流選擇過(guò)程之中的議價(jià)能力，損害了中小企業(yè)客戶(hù)群體的利益，不利于物流行業(yè)的市場(chǎng)化、自由化競(jìng)爭(zhēng)。

我國(guó)國(guó)內(nèi)存在一大批政府機(jī)構(gòu)組織建設(shè)開(kāi)發(fā)的物流地產(chǎn)，其由政府相關(guān)部門(mén)進(jìn)行投資建設(shè)，在建設(shè)完成之后再將其轉(zhuǎn)交給專(zhuān)業(yè)的物流管理和運(yùn)營(yíng)公司對(duì)物流地產(chǎn)進(jìn)行有效的管理。這種類(lèi)型的物流園實(shí)現(xiàn)盈利的基本思路是為園區(qū)內(nèi)的企業(yè)提供各類(lèi)綜合性的服務(wù)進(jìn)而獲取到有效的收益?，F(xiàn)階段這種類(lèi)型的物流園在管理經(jīng)營(yíng)的過(guò)程之中同工業(yè)物流園未體現(xiàn)出本質(zhì)的區(qū)別，未凸顯自身的物流服務(wù)功能，由此導(dǎo)致了在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)之中處于弱勢(shì)地位，無(wú)法有效地發(fā)揮自身的特點(diǎn)，造成了大量資金的浪費(fèi)。

三、基金運(yùn)營(yíng)模式價(jià)值分析

1.突破物流地產(chǎn)的局限性，推動(dòng)物流地產(chǎn)發(fā)展創(chuàng)新

傳統(tǒng)上的物流地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式均是以物流行業(yè)的直接相關(guān)者為主體，其在進(jìn)行物流地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的過(guò)程之中受到了自身慣性思維的影響，將物流地產(chǎn)自身所能夠發(fā)揮的社會(huì)價(jià)值僅僅局限在物流行業(yè)之中，未實(shí)現(xiàn)對(duì)物流地產(chǎn)的充分利用。在物流地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的過(guò)程之中采用基金運(yùn)營(yíng)的模式，其根本的出發(fā)點(diǎn)是使更多行業(yè)之中的優(yōu)秀人才認(rèn)識(shí)和了解物流地產(chǎn)，并參與到物流地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)之中，進(jìn)而使各個(gè)行業(yè)的優(yōu)秀人才分析和判斷物流地產(chǎn)在其他行業(yè)之中的應(yīng)用可能及應(yīng)用潛力，進(jìn)而使物流地產(chǎn)的應(yīng)用范圍和應(yīng)用價(jià)值突破物流行業(yè)。例如，將物流地產(chǎn)和應(yīng)急救援物資管理進(jìn)行有效的創(chuàng)新，借助物流地產(chǎn)進(jìn)行應(yīng)急救援物資的儲(chǔ)備和管理，在提升物流地產(chǎn)客戶(hù)來(lái)源的同時(shí)降低了政府機(jī)構(gòu)儲(chǔ)備和管理應(yīng)急救援物資的成本。

2.滿(mǎn)足個(gè)客戶(hù)個(gè)性化物流服務(wù)要求

物流地產(chǎn)自身的選址、配套設(shè)施的建設(shè)水平，自身的業(yè)務(wù)模式等都將對(duì)物流的地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)效益產(chǎn)生非常重要的影響。在實(shí)際進(jìn)行物流地產(chǎn)建設(shè)的過(guò)程之中各個(gè)要素的實(shí)現(xiàn)均需要投入大量的資金，采用基金運(yùn)營(yíng)模式之后，能夠顯著地提升物流地產(chǎn)的融資能力，使其在運(yùn)營(yíng)管理的過(guò)程之中具備足夠的資金對(duì)影響其運(yùn)營(yíng)效益的各個(gè)要素進(jìn)行優(yōu)化，進(jìn)而有效地滿(mǎn)足市場(chǎng)之中的個(gè)性化，多樣化服務(wù)要求。

借助基金運(yùn)營(yíng)模式保證了物流地產(chǎn)建設(shè)資金這一基礎(chǔ)條件之后，物流地產(chǎn)企業(yè)專(zhuān)注于倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的選址、開(kāi)發(fā)與管理，物流設(shè)施選址靠近公路、鐵路、貨運(yùn)港口、機(jī)場(chǎng)等有利位置，能為客戶(hù)提供便捷的運(yùn)輸配送通道，可以根據(jù)客戶(hù)的具體需求在恰當(dāng)?shù)牡攸c(diǎn)提供滿(mǎn)意的物流設(shè)施。物流地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)創(chuàng)了以“客戶(hù)為中心”的運(yùn)作方式，憑借豐富的專(zhuān)業(yè)經(jīng)驗(yàn)，既能夠滿(mǎn)足客戶(hù)的定制化物流設(shè)施需求，又能夠在市場(chǎng)調(diào)研的基礎(chǔ)上開(kāi)發(fā)出高質(zhì)量、國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)化的物流倉(cāng)儲(chǔ)配送設(shè)施，為不同客戶(hù)提供高性?xún)r(jià)比的標(biāo)準(zhǔn)化物流設(shè)施服務(wù)。這些國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)化物流設(shè)施將倉(cāng)庫(kù)的傳統(tǒng)儲(chǔ)存作用提升到現(xiàn)代物流配送等更有附加值的用途方面，在滿(mǎn)足客戶(hù)基本物流倉(cāng)儲(chǔ)與配送需求的同時(shí)，也為物流地產(chǎn)企業(yè)的專(zhuān)業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化、現(xiàn)代化管理提供了便利。

3.降低建設(shè)成本，強(qiáng)化抗風(fēng)險(xiǎn)能力

基金運(yùn)營(yíng)模式在應(yīng)用的過(guò)程之中具備的顯著特點(diǎn)是在資本市場(chǎng)之中有著更高的認(rèn)可度，可借助這一模式在資本市場(chǎng)之中進(jìn)行多種形式的資本操作進(jìn)而有效地豐富了物流地產(chǎn)建設(shè)時(shí)的融資渠道，使其能夠以更低的資金成本進(jìn)行相關(guān)的建設(shè)作業(yè)，有效的降低了物流地產(chǎn)整體的建設(shè)成本，為此后物流地產(chǎn)的健康運(yùn)營(yíng)奠定了良好的基礎(chǔ)?；疬\(yùn)營(yíng)模式的本質(zhì)是借助權(quán)責(zé)清晰的投資關(guān)系將各個(gè)專(zhuān)業(yè)個(gè)體整合為一個(gè)整體進(jìn)行物流地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)服務(wù)，這要求負(fù)責(zé)物流地產(chǎn)各個(gè)要素的個(gè)體或組織具有較強(qiáng)的專(zhuān)業(yè)能力，能夠有效地解決同該要素相關(guān)的各類(lèi)問(wèn)題，此為物流地產(chǎn)在運(yùn)營(yíng)的過(guò)程之中有效地面對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和市場(chǎng)之中的不確定性奠定了基礎(chǔ)?；疬\(yùn)營(yíng)模式下物流地產(chǎn)內(nèi)部管理更加的清晰，透明，進(jìn)而使管理人員對(duì)自身所處的發(fā)展環(huán)境，自身存在的問(wèn)題以及外部環(huán)境的實(shí)際發(fā)展需要具有一個(gè)更為深刻具體的認(rèn)識(shí)，能夠及時(shí)地針對(duì)物流地產(chǎn)和行業(yè)在發(fā)展的過(guò)程之中存在的問(wèn)題采取有效的措施，避免其對(duì)物流地產(chǎn)的正常運(yùn)行造成沖擊。

4.利于跨行業(yè)整合，發(fā)揮協(xié)同效應(yīng)

物流地產(chǎn)項(xiàng)目的投資量較大，企業(yè)在經(jīng)營(yíng)管理的過(guò)程之中會(huì)形成大量的固定資產(chǎn)投資，隨著物流設(shè)施及其服務(wù)能力的擴(kuò)大，物流地產(chǎn)服務(wù)的長(zhǎng)期平均成本將呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，即具有規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。與此同時(shí)，物流地產(chǎn)也具有一定的網(wǎng)絡(luò)效應(yīng)，由于物流設(shè)施網(wǎng)絡(luò)結(jié)點(diǎn)之間的有效運(yùn)輸連接和網(wǎng)絡(luò)需求規(guī)模的擴(kuò)大，使用者會(huì)從中獲得更高的價(jià)值。而且，物流地產(chǎn)一般能很好地將地產(chǎn)與工商業(yè)、物流業(yè)等方面資源整合，帶動(dòng)商流、物流、信息流、資金流的全面聚集，創(chuàng)造資源協(xié)同效應(yīng)，實(shí)現(xiàn)資源價(jià)值的最大化。應(yīng)用基金運(yùn)管理模式進(jìn)行物流地產(chǎn)的管理將使物流地產(chǎn)企業(yè)擁有雄厚的資金實(shí)力，在此基礎(chǔ)上結(jié)合專(zhuān)業(yè)化水平較高的分包企業(yè)，物流地產(chǎn)會(huì)在一定區(qū)域內(nèi)形成戰(zhàn)略性、規(guī)模化物流設(shè)施及其網(wǎng)絡(luò)，客戶(hù)企業(yè)可以借助物流地產(chǎn)企業(yè)的外力克服自身資金和物流設(shè)施管理等方面的不足，獲得物流設(shè)施的規(guī)模、網(wǎng)絡(luò)與協(xié)同效應(yīng)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的迅速擴(kuò)張。

基金運(yùn)營(yíng)模式在物流地產(chǎn)之中的應(yīng)用有助于強(qiáng)化物流相關(guān)企業(yè)同其他企業(yè)之間的合作和交流。5G技術(shù)、互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)、大數(shù)據(jù)的快速發(fā)展為物流地產(chǎn)技術(shù)升級(jí)和管理理念轉(zhuǎn)變帶來(lái)了全新的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。采用基金運(yùn)營(yíng)模式之后，各個(gè)外部公司可以參與到物流地產(chǎn)的管理之中，使其針對(duì)物流地產(chǎn)之中的某些要素進(jìn)行系統(tǒng)化的創(chuàng)新和優(yōu)化，進(jìn)而有效地促進(jìn)物流地產(chǎn)技術(shù)的發(fā)展，使物流地產(chǎn)技術(shù)水平同時(shí)代技術(shù)水平發(fā)展相一致。在這一過(guò)程之中物流地產(chǎn)也可以將其他行業(yè)之中已經(jīng)得到成熟應(yīng)用的技術(shù)引入到自身的服務(wù)體系之中，進(jìn)而有效地提升自身的服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)效果。

5.實(shí)現(xiàn)物流地產(chǎn)精細(xì)化管理

現(xiàn)階段我國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)進(jìn)入了全新的發(fā)展階段，新興市場(chǎng)基本得到了有效的開(kāi)發(fā)，各個(gè)行業(yè)基本均進(jìn)入到了存量競(jìng)爭(zhēng)的階段，在這一特殊階段利用基金運(yùn)營(yíng)模式實(shí)現(xiàn)物流地產(chǎn)的精細(xì)化管理將極大地提升物流地產(chǎn)的盈利能力和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。實(shí)現(xiàn)精細(xì)化管理的關(guān)鍵在于將物流地產(chǎn)管理過(guò)程之中的各項(xiàng)工作進(jìn)行明確的劃分，構(gòu)建完善的權(quán)責(zé)劃分體系，在此基礎(chǔ)上將各項(xiàng)工作分包給具有較高專(zhuān)業(yè)水平的個(gè)體或組織。在具體實(shí)踐的過(guò)程之中物流地產(chǎn)的精細(xì)化管理可以劃分為四個(gè)方面。一是固定設(shè)施的精細(xì)化管理。明確各類(lèi)物流地產(chǎn)之中各類(lèi)設(shè)備的使用壽命和使用狀況，制定完善的檢修保養(yǎng)計(jì)劃，進(jìn)而盡可能延長(zhǎng)各類(lèi)固定設(shè)備的有效使用壽命，縮減物流地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)過(guò)程之中的固定設(shè)備維護(hù)檢修更換費(fèi)用。二是服務(wù)方案的精細(xì)化管理。外部市場(chǎng)處于不斷變化的過(guò)程之中，物流地產(chǎn)服務(wù)方案制定人員應(yīng)該對(duì)外部市場(chǎng)信息進(jìn)行有效的分析和研判，進(jìn)而使其能夠敏銳地發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)之中的物流服務(wù)缺失內(nèi)容，有目的地豐富自身的服務(wù)方案；三是對(duì)服務(wù)過(guò)程的精細(xì)化管理。物流地產(chǎn)在提供各項(xiàng)服務(wù)時(shí)通常牽涉到多個(gè)環(huán)節(jié)，對(duì)各個(gè)細(xì)節(jié)的優(yōu)化將產(chǎn)生一定的經(jīng)濟(jì)效益，其匯總為一個(gè)整體將對(duì)物流地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生非常重要的影響。四是技術(shù)裝備的精細(xì)化管理。在物流企業(yè)之中技術(shù)裝備的應(yīng)用將改變傳統(tǒng)的服務(wù)模式，提升服務(wù)效率。進(jìn)行技術(shù)裝備精細(xì)化管理的本質(zhì)是對(duì)各類(lèi)新技術(shù)進(jìn)行全面的調(diào)研和分析，進(jìn)而將具備實(shí)用價(jià)值的新技術(shù)及時(shí)的引入到物流地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)過(guò)程之中。綜上，基金運(yùn)營(yíng)模式在物流地產(chǎn)中的應(yīng)用將極大地提升物流地產(chǎn)的精細(xì)化管理水平。