孫 悅 白金鑫

(西京學(xué)院 陜西 西安 710123)

一、引言

“本文從宏觀角度分析資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)中廣泛應(yīng)用的市場(chǎng)法、收益法、成本法以及在實(shí)踐過程中評(píng)估程序受到的影響，分析利弊。再主要分析資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)在互聯(lián)網(wǎng)大潮下受到的主要挑戰(zhàn)，提出互聯(lián)網(wǎng)信息時(shí)代資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)所應(yīng)采取的應(yīng)對(duì)方法。一方面，評(píng)估方法的使用發(fā)生了諸多變化。另一方面，資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)結(jié)構(gòu)模式得到升級(jí)，隨時(shí)可以進(jìn)行改革。在當(dāng)代互聯(lián)網(wǎng)全球化背景下，資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)想要得到自身良好發(fā)展，必須緊跟信息時(shí)代發(fā)展潮流，不斷創(chuàng)新自身發(fā)展形式。當(dāng)代互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展模式是嶄新的，對(duì)于新時(shí)代的發(fā)展，資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)必須進(jìn)行發(fā)展要素的優(yōu)化，運(yùn)營(yíng)模式的更新來(lái)進(jìn)行行業(yè)的進(jìn)一步轉(zhuǎn)型升級(jí)?！盎ヂ?lián)網(wǎng)+”計(jì)劃旨在充分發(fā)揮互聯(lián)網(wǎng)的優(yōu)勢(shì)，結(jié)合互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)和資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)各自優(yōu)勢(shì)，不斷提高自身經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)力以及增強(qiáng)自身實(shí)力。

二、新時(shí)代互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展趨勢(shì)

如今，新時(shí)代互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)正成為影響人類歷史發(fā)展、推動(dòng)全球變革以及產(chǎn)業(yè)發(fā)展創(chuàng)新的重要因素。如果能夠合理掌控當(dāng)代互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展趨勢(shì)以及實(shí)時(shí)加強(qiáng)行業(yè)治理，就能讓互聯(lián)網(wǎng)更好地為我們的發(fā)展服務(wù)。目前，各種新興技術(shù)的發(fā)展不斷推陳出新，行業(yè)未來(lái)的發(fā)展目標(biāo)必須緊跟時(shí)代潮流。將互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新與評(píng)估行業(yè)發(fā)展的各個(gè)重要領(lǐng)域進(jìn)行聯(lián)合迫在眉睫。2015年，為規(guī)范資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)良好發(fā)展，國(guó)務(wù)院頒布了《關(guān)于積極推進(jìn)互聯(lián)網(wǎng)與企業(yè)發(fā)展的指導(dǎo)意見》，將互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)從服務(wù)領(lǐng)域轉(zhuǎn)向了發(fā)展領(lǐng)域，充分促進(jìn)了傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)服務(wù)和發(fā)展。

在新一輪市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)改革過程中，中國(guó)的資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)得到蓬勃發(fā)展，極大的擴(kuò)展了服務(wù)范圍，并且擁有足夠的實(shí)力去面對(duì)互聯(lián)網(wǎng)大潮中迎來(lái)新一輪發(fā)展與機(jī)遇。資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)作為新興服務(wù)產(chǎn)業(yè)。面對(duì)互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展帶來(lái)的各種影響的同時(shí)，要充分利用互聯(lián)網(wǎng)來(lái)加速本行業(yè)的發(fā)展和升級(jí)。

圖1 網(wǎng)民規(guī)模普及率(人)

三、當(dāng)代資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀

(一)資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)發(fā)展形勢(shì)

改革開放以來(lái)，國(guó)內(nèi)資產(chǎn)評(píng)估業(yè)得到快速完善，評(píng)估體系在本國(guó)經(jīng)濟(jì)中的地位變得越來(lái)越重要。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，國(guó)內(nèi)各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和交易日益豐富。而在眾多經(jīng)濟(jì)發(fā)展活動(dòng)中，資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)作為第三方認(rèn)定機(jī)構(gòu)起到了極大的作用。在多年的不斷發(fā)展下，資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)逐漸變得更具專業(yè)性和流程性。中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)作為自律組織，積極制定相關(guān)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)約束從業(yè)人員的相關(guān)行為。隨著國(guó)內(nèi)評(píng)估行業(yè)的不斷發(fā)展及完善，國(guó)內(nèi)的資產(chǎn)評(píng)估規(guī)范化進(jìn)程也取得了新的進(jìn)展。一方面，引入更多的價(jià)值觀念，定位資產(chǎn)評(píng)估在當(dāng)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的具體作用，當(dāng)代資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)已突破傳統(tǒng)發(fā)展道路，正邁向另一個(gè)嶄新時(shí)代。

(二)資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)發(fā)展挑戰(zhàn)

在互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展過程中，資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)也遇到很多阻礙，例如傳統(tǒng)評(píng)估估值業(yè)務(wù)流程不規(guī)范，新興業(yè)務(wù)拓展不夠全面，市場(chǎng)法交易案例數(shù)量不足，行業(yè)數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)缺乏，評(píng)估人才欠缺等問題。在改革發(fā)展歷程中，就要求評(píng)估人員必須采取踏實(shí)的工作態(tài)度。

現(xiàn)對(duì)當(dāng)代評(píng)估行業(yè)面臨的主要問題列舉如下：

1.資產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)與管理不適應(yīng)。我國(guó)目前形勢(shì)下，資產(chǎn)評(píng)估評(píng)估機(jī)構(gòu)參差不齊，但是各個(gè)評(píng)估機(jī)構(gòu)之間聯(lián)系不夠緊密，甚至個(gè)別機(jī)構(gòu)背離資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)所制定的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，我行我素，影響及其惡劣。在現(xiàn)行形勢(shì)下，評(píng)估專業(yè)人員的專業(yè)技能與經(jīng)驗(yàn)儲(chǔ)備要求也得到了協(xié)會(huì)的重視。在新時(shí)代資產(chǎn)評(píng)估發(fā)展過程中，必須加大行業(yè)監(jiān)管力度，使資產(chǎn)評(píng)估從業(yè)人員加強(qiáng)自律，避免違規(guī)行為。

2.資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)理論欠缺，行業(yè)管控力度不足。國(guó)內(nèi)對(duì)于行業(yè)理論標(biāo)準(zhǔn)的重要性認(rèn)知尚不夠深刻，缺乏比較完善合理的系統(tǒng)評(píng)估理論，導(dǎo)致實(shí)際業(yè)務(wù)操作過程中時(shí)常與理論基礎(chǔ)研究發(fā)生沖突，這種情況不利于我國(guó)評(píng)估行業(yè)的未來(lái)良好發(fā)展。國(guó)內(nèi)對(duì)于資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的相關(guān)法律制定尚不夠全面，未能涵蓋實(shí)務(wù)中可能涉及的每個(gè)方面。對(duì)于資產(chǎn)評(píng)估來(lái)說，很多法律都有自身的限定適用范圍，這就導(dǎo)致了它在實(shí)際使用中的有限性和適用性不足以及立法質(zhì)量下降的問題。表現(xiàn)最為明顯的是個(gè)別法規(guī)條款間存在一定的沖突性，對(duì)順利開展資產(chǎn)評(píng)估工作造成很大的阻礙。

四、互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展對(duì)資產(chǎn)評(píng)估方法的影響

(一)互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展對(duì)成本法的影響

成本法，是以被評(píng)估時(shí)點(diǎn)的重置成本為基準(zhǔn)，再減去被評(píng)估資產(chǎn)求出的各項(xiàng)貶值額從而得出待評(píng)估對(duì)象公允價(jià)值的方法。主要包括功能性貶值、經(jīng)濟(jì)性貶值、實(shí)體性貶值等三種形式。隨著互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展，評(píng)估師可以及時(shí)獲得成本法中所需要的各項(xiàng)有關(guān)數(shù)據(jù)，使評(píng)估師可以得到所需要的準(zhǔn)確、實(shí)時(shí)數(shù)據(jù)。以房地產(chǎn)評(píng)估過程為例(其中重置成本一般為更新重置成本)，重置成本主要包括的各項(xiàng)數(shù)據(jù)都是處于不斷變化的過程之中，所以想要確定評(píng)估基準(zhǔn)日該項(xiàng)待評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值，就需要得到評(píng)估時(shí)點(diǎn)資產(chǎn)數(shù)據(jù)的精確值。充分利用互聯(lián)網(wǎng)，能夠方便地查詢當(dāng)日人工費(fèi)、勞務(wù)費(fèi)、混凝土、攪拌機(jī)等各項(xiàng)費(fèi)用的精確報(bào)告。此外，還包括實(shí)體性貶值額、功能性貶值額、經(jīng)濟(jì)性貶值額等有關(guān)的但需要通過市場(chǎng)提供的資料才能確定的具體數(shù)據(jù)，并且可以通過互聯(lián)網(wǎng)不斷補(bǔ)充各種數(shù)據(jù)以及評(píng)估所需資源，建立資源共享平臺(tái)。

P=K·C(1×r)

式中：P—林木資產(chǎn)評(píng)估值

K—林分質(zhì)量調(diào)整系數(shù)

C—過去第t年的現(xiàn)時(shí)工價(jià)及生產(chǎn)水平為標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的生產(chǎn)成本

R—折現(xiàn)率

n—林分年齡

(二)互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展對(duì)市場(chǎng)比較法的影響

市場(chǎng)法，又稱資產(chǎn)比較法，是指將待評(píng)估資產(chǎn)與市場(chǎng)上最近交易的相似資產(chǎn)(一般在3年內(nèi))的各方面特征進(jìn)行充分比較，并根據(jù)類似資產(chǎn)，及時(shí)修正待評(píng)估資產(chǎn)的各種相關(guān)因素。在我國(guó)，市場(chǎng)法通常是很常見的資產(chǎn)評(píng)估方法，在評(píng)估實(shí)務(wù)中使用次數(shù)很多。但在目前發(fā)展形勢(shì)下，對(duì)市場(chǎng)法運(yùn)用并不是非常熟練精確。相似資產(chǎn)交易案例欠缺，評(píng)估師個(gè)人的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)以及判斷能力不足；市場(chǎng)數(shù)據(jù)資料與評(píng)估業(yè)務(wù)的要求不匹配，市場(chǎng)中的可比實(shí)例數(shù)量有限，評(píng)估精確性得不到保證；待評(píng)估資產(chǎn)與可比實(shí)例之間各項(xiàng)相關(guān)因素的差距過大。如果方案改動(dòng)過多，可行度以及評(píng)估結(jié)果的公允性將得不到保證。對(duì)于歐美國(guó)家可以頻繁地使用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估，主要原因是他們的市場(chǎng)可比實(shí)例豐富，從而可以保證評(píng)估結(jié)果的精確性，而在我國(guó)市場(chǎng)案例缺乏的形勢(shì)下，只依靠市場(chǎng)法是行不通的。

表1 可比案例狀況概述表

表2 待估資產(chǎn)與可比案例比較表

五、資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的應(yīng)對(duì)策略

(一)規(guī)范行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，搭建評(píng)估共享平臺(tái)

在新時(shí)代資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)大變革過程中，資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)各方面都將以更加創(chuàng)、有效的方式去進(jìn)行各種評(píng)估業(yè)務(wù)。當(dāng)然這種改變給評(píng)估行業(yè)帶來(lái)相應(yīng)的挑戰(zhàn)，例如行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)參差不齊，數(shù)據(jù)安全性不足等問題。但是如果評(píng)估機(jī)構(gòu)擁有資源有限，就難以擔(dān)負(fù)完全運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)現(xiàn)代技術(shù)的高額成本。為了提高評(píng)估行業(yè)的服務(wù)水平，數(shù)據(jù)平臺(tái)的建設(shè)是唯一的途徑。在資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)利用信息技術(shù)資源共享平臺(tái)要求迫在眉睫的今天，是否可以建立各地統(tǒng)一建設(shè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，已經(jīng)成為評(píng)估行業(yè)資源共享的重要基礎(chǔ)，也是評(píng)估行業(yè)可以得到進(jìn)步的重要方式。但在關(guān)注資源共享的同時(shí)，我們必須具有充分的安全意識(shí)。資源共享平臺(tái)應(yīng)致力于收集全面的用戶數(shù)據(jù)，瀏覽偏好等。建立健全的評(píng)估行業(yè)管理體系，制定相關(guān)行業(yè)規(guī)范，提供必要的技術(shù)支持。行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)注意評(píng)估業(yè)務(wù)安全風(fēng)險(xiǎn)，及時(shí)引入行業(yè)相關(guān)規(guī)定來(lái)規(guī)范評(píng)估機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)運(yùn)作。

(二)努力對(duì)應(yīng)客戶需求，積極創(chuàng)新業(yè)務(wù)領(lǐng)域

資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)是發(fā)展時(shí)間較長(zhǎng)的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)，滿足客戶的各種業(yè)務(wù)需求才是它的第一要?jiǎng)?wù)。在互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展時(shí)代下，市場(chǎng)上的評(píng)估公司可以學(xué)習(xí)其他服務(wù)行業(yè)的工作模式，嘗試?yán)没ヂ?lián)網(wǎng)來(lái)構(gòu)建與業(yè)務(wù)客戶的實(shí)時(shí)溝通平臺(tái)。在工作中，業(yè)務(wù)客戶有權(quán)利了解業(yè)務(wù)問題及評(píng)估機(jī)構(gòu)運(yùn)轉(zhuǎn)方式，從而更好地了解評(píng)估過程；然后客戶再自行選擇是否選擇該評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估業(yè)務(wù)，在滿足他們業(yè)務(wù)特征的同時(shí)，保證評(píng)估結(jié)果的合理性和有效性?？蛻暨€可以利用互聯(lián)實(shí)時(shí)了解評(píng)估業(yè)務(wù)的實(shí)時(shí)進(jìn)度，確保服務(wù)滿足自己的要求。透明和開放的互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)更有可能贏得客戶的信任。

除滿足客戶服務(wù)要求外，評(píng)估機(jī)構(gòu)還必須不斷審查情況，明確業(yè)務(wù)范圍，充分利用互聯(lián)網(wǎng)，不斷探索新興評(píng)估業(yè)務(wù)。對(duì)企業(yè)的無(wú)形資產(chǎn)、以及網(wǎng)絡(luò)企業(yè)的企業(yè)價(jià)值評(píng)估，應(yīng)該利用云計(jì)算技術(shù)來(lái)更好地、更精確地完成對(duì)未來(lái)價(jià)值趨勢(shì)的預(yù)測(cè)。在這個(gè)發(fā)展趨勢(shì)下，他們未來(lái)還可以深入挖掘資產(chǎn)價(jià)值，提供更客觀的資產(chǎn)評(píng)估服務(wù)，推進(jìn)資產(chǎn)交換速率。同時(shí)也要努力適應(yīng)資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的面臨的技術(shù)變革，利用互聯(lián)網(wǎng)為評(píng)估行業(yè)發(fā)展找到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下合適的位置，保證自身競(jìng)爭(zhēng)力。

(三)注重行業(yè)人才培養(yǎng)

現(xiàn)在資產(chǎn)評(píng)估教學(xué)與培訓(xùn)主要放在對(duì)于資產(chǎn)評(píng)估師考試的發(fā)展上，單方面注重應(yīng)試教育，隨之而來(lái)的缺乏實(shí)務(wù)型人才和后背力量。在人才培養(yǎng)過程中，行業(yè)的未來(lái)發(fā)展方向和新興后備人才的新要求應(yīng)該收入資產(chǎn)評(píng)估教學(xué)過程之中。注重人才綜合素質(zhì)；實(shí)踐和教學(xué)相結(jié)合，防止學(xué)生與社會(huì)發(fā)展脫節(jié)。扎實(shí)的學(xué)科知識(shí)基礎(chǔ)才是促進(jìn)實(shí)踐者快速成長(zhǎng)的關(guān)鍵。

在互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展形勢(shì)下，資產(chǎn)評(píng)估師人員的素質(zhì)要求得到極大提高。對(duì)于行業(yè)人才培養(yǎng)，應(yīng)該實(shí)施必要的培訓(xùn)制度，重點(diǎn)培養(yǎng)適應(yīng)互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展能力，培養(yǎng)應(yīng)用經(jīng)濟(jì)模型能力。對(duì)于資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)來(lái)說，優(yōu)秀的后備人才儲(chǔ)備力量始終是推進(jìn)行業(yè)發(fā)展的中堅(jiān)力量。

六、結(jié)語(yǔ)

目前，資產(chǎn)評(píng)估服務(wù)領(lǐng)域包括國(guó)有資產(chǎn)，資本市場(chǎng)，土地部門，司法范圍，稅收范圍和資本范圍業(yè)務(wù)。難以促進(jìn)各方服務(wù)領(lǐng)域的總體化同步發(fā)展。在一定程度上，技術(shù)的發(fā)展將優(yōu)化簡(jiǎn)單的重復(fù)，低效率等問題，并創(chuàng)造有限的價(jià)值業(yè)務(wù)。但是，在產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，業(yè)務(wù)突破，服務(wù)精準(zhǔn)等方面，還需要在企業(yè)資源、人才、資金等多方面作努力。以建筑評(píng)估為例，現(xiàn)在很多網(wǎng)絡(luò)公司都擁有大量的建筑數(shù)據(jù)，但市場(chǎng)上各種房屋評(píng)估系統(tǒng)大部分都采用“比較法”的老舊計(jì)算方法，缺乏相關(guān)計(jì)算程序，市場(chǎng)改進(jìn)也有很多不足。但是只有評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的專業(yè)評(píng)估報(bào)告才能作為資產(chǎn)合理估值的基礎(chǔ)，從而更好的滿足用戶需求。資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)與互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展的合作既是機(jī)遇，更大的來(lái)說也是挑戰(zhàn)。面對(duì)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局的變化、面對(duì)信息產(chǎn)品應(yīng)用的新形勢(shì)，必須有針對(duì)性的進(jìn)行行業(yè)多方面改革，才能使行業(yè)未來(lái)發(fā)展更健康，更有活力。