隋明祎，張躍松

（中國(guó)人民大學(xué) 公共管理學(xué)院，北京 100872，E-mail：yuesong51@sina.com）

不斷加劇的人口老齡化已經(jīng)成為我國(guó)一個(gè)極為嚴(yán)峻的社會(huì)問(wèn)題，《國(guó)家應(yīng)對(duì)人口老齡化戰(zhàn)略研究總報(bào)告（2014）》中預(yù)計(jì)，到2050年我國(guó)老年人口將由1.94億增長(zhǎng)到4.83億，老齡化水平由14.3%提高到34.1%，未來(lái)將面臨的是重度老齡化的挑戰(zhàn)。傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老逐漸力不從心，為解決老齡化背景下的老年人養(yǎng)老住房問(wèn)題，養(yǎng)老地產(chǎn)的商業(yè)化建設(shè)是重要的途徑之一。多年來(lái)，我國(guó)政府與社會(huì)各界一直在努力探尋健全老年人口保障體系，不斷在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)相關(guān)政策上加大支持力度，推出《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》（國(guó)發(fā)[2013]35號(hào)）《“十三五”國(guó)家老齡事業(yè)發(fā)展和養(yǎng)老體系建設(shè)規(guī)劃》等產(chǎn)業(yè)政策。承接政策指引，順應(yīng)市場(chǎng)需求，房地產(chǎn)商業(yè)開(kāi)發(fā)應(yīng)當(dāng)把握人口老齡化所帶來(lái)的老年地產(chǎn)發(fā)展機(jī)遇[1]。聚焦到京津冀區(qū)域，作為京津冀協(xié)同發(fā)展的重要的內(nèi)容，“京津冀養(yǎng)老一體化”已經(jīng)成為三地共識(shí)。三地共同推出了《京津冀養(yǎng)老工作協(xié)同發(fā)展合作協(xié)議（2016～2020年）》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《合作協(xié)議》）《京津冀區(qū)域養(yǎng)老服務(wù)協(xié)同發(fā)展實(shí)施方案》等相關(guān)規(guī)劃和政策，在養(yǎng)老服務(wù)協(xié)同發(fā)展的體制機(jī)制創(chuàng)新方面積極探索。養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)適宜性評(píng)價(jià)是養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的前提，為順應(yīng)國(guó)家政策導(dǎo)向，滿(mǎn)足老年人和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需求，應(yīng)對(duì)京津冀地區(qū)商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)適宜性進(jìn)行探究。

目前養(yǎng)老地產(chǎn)選址及開(kāi)發(fā)適宜性的研究已經(jīng)有一定成果。國(guó)外學(xué)者對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的研究主要集中在需求研究、開(kāi)發(fā)模式研究等[2～3]。國(guó)內(nèi)學(xué)者[4～11]主要以城市群為研究對(duì)象，對(duì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的構(gòu)建和評(píng)價(jià)方法進(jìn)行分析拓展，從社會(huì)環(huán)境、地產(chǎn)環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、旅游環(huán)境等層面出發(fā)，運(yùn)用層次分析法、熵權(quán)-TOPSIS模型、灰色關(guān)聯(lián)分析法、蛛網(wǎng)打分法、社會(huì)網(wǎng)絡(luò)分析、博弈論組合賦權(quán)等評(píng)價(jià)方法，對(duì)城市群的養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)行適宜性評(píng)價(jià)。進(jìn)一步，劉貴文等[12]、李璐[13]通過(guò)地理信息系統(tǒng)，對(duì)城市內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的具體選址決策做出分析指導(dǎo)。但目前尚無(wú)聚焦在京津冀區(qū)域的養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)適宜性分析研究，且研究基本采用綜合評(píng)價(jià)方法，先賦權(quán)，再計(jì)算分?jǐn)?shù)排序，普遍存在賦權(quán)不準(zhǔn)確、計(jì)算重復(fù)等問(wèn)題?；诖?，本文選取京津冀城市群為研究對(duì)象，采用系統(tǒng)聚類(lèi)和 K-W 檢驗(yàn)的方法，對(duì)指標(biāo)體系進(jìn)行篩選和檢驗(yàn)，再利用社會(huì)網(wǎng)絡(luò)分析方法對(duì)京津冀城市群內(nèi)各城市進(jìn)行評(píng)價(jià)排序，避免了賦權(quán)和打分方法的硬性問(wèn)題，最終為養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)選址提供參考依據(jù)，為未來(lái)京津冀地區(qū)各城市的發(fā)展和養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)給出建議。

1 評(píng)價(jià)指標(biāo)體系構(gòu)建

1.1 指標(biāo)初選

在指標(biāo)體系構(gòu)建過(guò)程中，需要關(guān)注商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)的特殊性。一是由于老年群體自身的生理和心理需求，商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)需要更多地關(guān)注環(huán)境和服務(wù)方面的相關(guān)指標(biāo)；二是商業(yè)地產(chǎn)需要城市整體經(jīng)濟(jì)水平和社會(huì)發(fā)展水平的支持，因此需要考察經(jīng)濟(jì)和社會(huì)建設(shè)方面。英國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家智囊團(tuán)選取社會(huì)穩(wěn)定程度、健康水平、文化環(huán)境、教育質(zhì)量、基礎(chǔ)設(shè)施五大指標(biāo)層來(lái)對(duì)城市宜居性做出評(píng)價(jià)[14]。美國(guó)中老年人協(xié)會(huì)也提出了住房、衛(wèi)生、環(huán)境等構(gòu)建宜居城市指數(shù)的指標(biāo)。中國(guó)城市科學(xué)研究會(huì)在《宜居城市科學(xué)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》中制定了我國(guó)第一個(gè)全國(guó)性的宜居城市評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，包括社會(huì)文明度、經(jīng)濟(jì)富裕程度、環(huán)境、資源承載等一級(jí)指標(biāo)。本文確定3個(gè)準(zhǔn)則層：生態(tài)環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、社會(huì)環(huán)境，并通過(guò)文獻(xiàn)綜述進(jìn)一步選取了 17個(gè)指標(biāo)。根據(jù)各指標(biāo)對(duì)商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)適宜性的正負(fù)向影響分為兩類(lèi)，一是收益型指標(biāo)，該類(lèi)指標(biāo)數(shù)值越大，表明該城市越適宜商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)；二是成本型指標(biāo)，該類(lèi)指標(biāo)數(shù)值越大，表明該城市越不適宜商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)。最終確立的初選指標(biāo)體系如表1所示。

表1 初選指標(biāo)體系

1.2 基于R聚類(lèi)分析和變異系數(shù)的指標(biāo)篩選

本文將通過(guò)聚類(lèi)分析中的系統(tǒng)聚類(lèi)，對(duì)指標(biāo)進(jìn)行R型聚類(lèi)，確定各指標(biāo)的類(lèi)別。對(duì)于同一準(zhǔn)則層下的同一類(lèi)指標(biāo)進(jìn)行Kruskal-Wallis檢驗(yàn)（K-W檢驗(yàn)）。具體在SPSS非參數(shù)檢驗(yàn)下多個(gè)獨(dú)立樣本檢驗(yàn)中選取 K-W 檢驗(yàn)方法，通過(guò)判斷各指標(biāo)在該種分類(lèi)下的顯著性，得出分布規(guī)律。當(dāng)顯著性sig值大于0.05時(shí)，即可保留在該分類(lèi)下各指標(biāo)分布相同的假設(shè)，進(jìn)而得出當(dāng)下的指標(biāo)分類(lèi)方式和聚類(lèi)數(shù)目是合理的。

通過(guò) K-W 檢驗(yàn)后，利用指標(biāo)的變異系數(shù)來(lái)對(duì)同一準(zhǔn)則層下同類(lèi)別指標(biāo)進(jìn)行篩選，簡(jiǎn)化指標(biāo)體系。變異系數(shù)cv越大，表明該指標(biāo)的代表性越強(qiáng)，第i個(gè)指標(biāo)的變異系數(shù)計(jì)算公式如下：

式中，si表示第i個(gè)指標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)差；xi表示第i個(gè)指標(biāo)的平均值。

初選指標(biāo)的數(shù)據(jù)來(lái)自各城市 2017統(tǒng)計(jì)年鑒、2016統(tǒng)計(jì)公報(bào)、《河北經(jīng)濟(jì)年鑒（2017）》《河北農(nóng)村統(tǒng)計(jì)年鑒（2017）》和《中國(guó)城市統(tǒng)計(jì)年鑒（2017）》?；谝陨咸幚聿襟E，本文使用SPSS 23，通過(guò)Z-scores標(biāo)準(zhǔn)化對(duì)指標(biāo)數(shù)據(jù)進(jìn)行了無(wú)量綱化處理。將處理后的數(shù)據(jù)放入變量系統(tǒng)聚類(lèi)分析，通過(guò)分析聚類(lèi)結(jié)果，將指標(biāo)分為六類(lèi)，并對(duì)同一指標(biāo)層下同一類(lèi)別的指標(biāo)進(jìn)行了獨(dú)立樣本 K-W 檢驗(yàn)，檢驗(yàn)結(jié)果sig值均大于0.05，說(shuō)明最終的分類(lèi)是合理的。計(jì)算了各指標(biāo)的變異系數(shù)，結(jié)合分類(lèi)對(duì)指標(biāo)進(jìn)行了篩選，具體類(lèi)別、檢驗(yàn)值、篩選結(jié)果如表2所示。其中在經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，對(duì)房?jī)r(jià)收入比和人均地區(qū)生產(chǎn)總值均做了保留，主要考慮到需要一個(gè)衡量整體經(jīng)濟(jì)水平的指標(biāo)，因此對(duì)人均地區(qū)生產(chǎn)總值進(jìn)行了保留。

表2 指標(biāo)體系篩選

2 基于社會(huì)網(wǎng)絡(luò)分析的評(píng)價(jià)模型構(gòu)建

指標(biāo)體系構(gòu)建完成后，如何得出最終的評(píng)價(jià)結(jié)果是整個(gè)適宜性評(píng)價(jià)的重要內(nèi)容。在這一過(guò)程中，常規(guī)方法是利用綜合評(píng)價(jià)的相關(guān)方法，首先確定各個(gè)指標(biāo)合理的權(quán)重，再通過(guò)相應(yīng)計(jì)算方法最終得出可比較、可排序的評(píng)價(jià)結(jié)果。本文采用的不是常規(guī)的綜合評(píng)價(jià)方法，而選擇了社會(huì)網(wǎng)絡(luò)分析方法，該方法相較于常規(guī)的層次分析法、熵權(quán)法等有其獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。

2.1 社會(huì)網(wǎng)絡(luò)分析法

社會(huì)網(wǎng)絡(luò)分析（Social Network Analysis）是社會(huì)科學(xué)的一種研究方法，最初是研究人與人之間的動(dòng)態(tài)關(guān)系，隨著方法的不斷發(fā)展，越來(lái)越多的被應(yīng)用到非人關(guān)系間的研究中，社會(huì)網(wǎng)絡(luò)分析已經(jīng)從一種分析工具發(fā)展成為一種關(guān)系論的思維方式，拓展成為了一種理論框架，可以用SNA來(lái)解釋社會(huì)學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理學(xué)甚至自然科學(xué)等多領(lǐng)域問(wèn)題。將社會(huì)網(wǎng)絡(luò)分析引入到多屬性決策中，可以避免傳統(tǒng)綜合評(píng)價(jià)方法賦權(quán)和打分中的問(wèn)題。

具體到評(píng)價(jià)模型的構(gòu)建，需要引入社會(huì)網(wǎng)絡(luò)分析中的中心性概念。中心性也叫中心度，是網(wǎng)絡(luò)分析中常用指標(biāo)，是通過(guò)綜合網(wǎng)絡(luò)中所有節(jié)點(diǎn)間的結(jié)構(gòu)關(guān)系，將行為人知名度的理念進(jìn)行量化所得到的。具體包括度中心性（Degree Centrality）、中介中心性（Betweenness Centrality）、親密中心性（Closeness Centrality）等[15]。其中度中心性是指與該節(jié)點(diǎn)相連的其他節(jié)點(diǎn)的數(shù)量，數(shù)量越多度中心性越大，反映其在網(wǎng)絡(luò)中的重要性越強(qiáng)，影響力越大[16]。本文選取度中心性進(jìn)行評(píng)價(jià)模型的構(gòu)建，模型構(gòu)建思路如下，首先構(gòu)造各指標(biāo)的關(guān)系矩陣，進(jìn)一步得到準(zhǔn)則層關(guān)系矩陣和總關(guān)系矩陣，對(duì)關(guān)系矩陣進(jìn)行社會(huì)網(wǎng)絡(luò)分析，計(jì)算度中心性，根據(jù)中心性大小進(jìn)行排序，最終得到分析結(jié)果[17]。這種方法免去了賦權(quán)和打分的步驟，避免了主觀賦權(quán)與客觀賦權(quán)帶來(lái)的問(wèn)題，直接對(duì)指標(biāo)進(jìn)行關(guān)系矩陣構(gòu)建和中心值計(jì)算，主要考察的是指標(biāo)數(shù)據(jù)的大小關(guān)系，根據(jù)最后的中心性值確定排序，以獲得更科學(xué)準(zhǔn)確的結(jié)果。

2.2 SNA評(píng)價(jià)方法基本步驟

利用 SNA方法評(píng)價(jià)養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)適宜性的步驟如下：

（1）指標(biāo)關(guān)系矩陣計(jì)算。關(guān)系矩陣可以反映出不同評(píng)價(jià)對(duì)象在同一指標(biāo)下的關(guān)系。假設(shè)評(píng)價(jià)對(duì)象（樣本）為c個(gè)，評(píng)價(jià)指標(biāo)為d個(gè)，第m個(gè)評(píng)價(jià)指標(biāo)的關(guān)系矩陣用(Xm)c×c表示，第k行第j列的元素為xmkj?？傻迷撽P(guān)系矩陣如下：

其中，xmkj的值確定方法如下：傳統(tǒng)社會(huì)網(wǎng)絡(luò)分析方法中關(guān)系矩陣中的元素取值為0和1，但當(dāng)同一指標(biāo)下的數(shù)據(jù)間差距較大時(shí)，使用 0、1會(huì)導(dǎo)致數(shù)據(jù)差異被忽略，且指標(biāo)分為收益型和成本型兩種，因此需要在社會(huì)網(wǎng)絡(luò)分析的基礎(chǔ)上，將數(shù)據(jù)差異和指標(biāo)性質(zhì)影響納入計(jì)算考慮。基于此，各元素確定方法如下：

當(dāng)xmkj為收益型指標(biāo)時(shí)，該指標(biāo)的影響是正向的，即指標(biāo)數(shù)值越大，越有利于養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)：

當(dāng)xmkj為成本型指標(biāo)時(shí)，該指標(biāo)的影響是負(fù)向的，即指標(biāo)數(shù)值越大，越不利于養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)：

（2）準(zhǔn)則層關(guān)系矩陣的計(jì)算。將同一準(zhǔn)則層下的所有評(píng)價(jià)指標(biāo)關(guān)系矩陣中同一位置的元素相加，即可得到該準(zhǔn)則層（第s個(gè)）的關(guān)系矩陣，用As來(lái)表示。具體來(lái)看，該矩陣第k行第j列的元素為askj，具體計(jì)算公式如下：

（3）總關(guān)系矩陣計(jì)算。將各指標(biāo)層下的所有指標(biāo)關(guān)系矩陣中同一位置的元素相加，即可得到總體關(guān)系矩陣X，X包含了各個(gè)指標(biāo)關(guān)系矩陣的信息。該矩陣第k行第j列的元素為xkj，具體計(jì)算式如下：

（4）中心性計(jì)算。中心性反映了評(píng)價(jià)對(duì)象的商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)適宜性。第k個(gè)評(píng)價(jià)對(duì)象的中心性d(Yk)計(jì)算如下：

基于以上各式，可以對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)適宜性進(jìn)行評(píng)價(jià)。

3 京津冀地區(qū)開(kāi)發(fā)適宜性分析

基于前文的指標(biāo)構(gòu)建和方法體系，本文選取京津冀城市群進(jìn)行養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)適宜性的評(píng)價(jià)。京津冀地區(qū)作為中國(guó)的“首都經(jīng)濟(jì)圈”，是中國(guó)北方規(guī)模最大、最具活力的經(jīng)濟(jì)區(qū)，包括北京、天津、保定、唐山、廊坊、石家莊、邯鄲、秦皇島、張家口、承德、滄州、邢臺(tái)、衡水共13個(gè)城市。

3.1 基于SNA的養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)適宜性評(píng)價(jià)及排序

根據(jù)前述方法進(jìn)行矩陣計(jì)算，由于各指標(biāo)均需進(jìn)行關(guān)系矩陣計(jì)算，因此本文選取生態(tài)環(huán)境準(zhǔn)則層及其中的一般工業(yè)固體廢物綜合利用率為例，根據(jù)式（2）～式（4），計(jì)算結(jié)果如表3所示。

表3 一般工業(yè)固體廢物綜合利用率關(guān)系矩陣

根據(jù)式（5）和式（6），分別得到生態(tài)環(huán)境準(zhǔn)則層關(guān)系矩陣及總關(guān)系矩陣如表4和表5所示。

根據(jù)式（7）計(jì)算得出各準(zhǔn)則層中心值排序及

表4 生態(tài)環(huán)境準(zhǔn)則層關(guān)系矩陣

表5 總關(guān)系矩陣

最后的總體中心值排序，結(jié)果如表6所示。

表6 城市開(kāi)發(fā)適宜性排序

3.2 結(jié)合政策的適宜性分析

根據(jù)社會(huì)網(wǎng)絡(luò)分析及中心值的計(jì)算，依照表 6中的總中心值，以中心值0為分界點(diǎn)[8]，可以初步將城市分為兩個(gè)大類(lèi)，分別是適宜性較好的城市（中心值＞0），以及適宜性較差城市（中心值＜0）。同時(shí)，進(jìn)一步考慮京津冀協(xié)同發(fā)展下，各地區(qū)規(guī)劃和政策導(dǎo)向帶來(lái)的影響，政策概況如表7所示，各城市限購(gòu)和養(yǎng)老布局情況如表8所示。

表7 政策概述

根據(jù)表6的適宜性排序，結(jié)合表7、表8的內(nèi)容，可以對(duì)適宜性進(jìn)行進(jìn)一步分析?？梢钥吹?，北京雖然在評(píng)價(jià)體系內(nèi)中心值為第1位，這主要反映其在經(jīng)濟(jì)環(huán)境和社會(huì)環(huán)境方面突出的優(yōu)勢(shì)，結(jié)合北京非首都功能疏解的大趨勢(shì)以及緊縮的土地開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)市場(chǎng)政策，實(shí)際開(kāi)發(fā)可行性較低，并不適宜作為優(yōu)先開(kāi)發(fā)的城市。邯鄲雖然位于第9位，在生態(tài)環(huán)境和社會(huì)環(huán)境方面表現(xiàn)尚可，但地理位置較差，且缺乏養(yǎng)老政策的支持，適宜性同樣受到影響。

表8 各城市基本情況

綜合以上分析過(guò)程，首先依照表6中的總中心值，以0作為分界點(diǎn)，納入表7、表8京津冀地區(qū)規(guī)劃和政策導(dǎo)向的解讀，最終選取并確定4個(gè)優(yōu)先開(kāi)發(fā)城市（中心值＞0），天津、唐山、石家莊、廊坊，以及五個(gè)潛力城市（中心值＜0），保定、滄州、秦皇島、張家口、承德。

3.2.1 優(yōu)先開(kāi)發(fā)城市

優(yōu)先開(kāi)發(fā)城市包括天津、唐山、石家莊和廊坊。整體上，這4個(gè)城市在經(jīng)濟(jì)環(huán)境和社會(huì)環(huán)境準(zhǔn)則層中均排名靠前，表明整體經(jīng)濟(jì)水平和社會(huì)發(fā)展程度較高，房地產(chǎn)市場(chǎng)較發(fā)達(dá)，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)較完善，且老年人生活水平較高，較低的城鎮(zhèn)失業(yè)率提供了經(jīng)濟(jì)保障，消費(fèi)能力相對(duì)較強(qiáng)，因此對(duì)商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)的潛在需求更強(qiáng)。在生態(tài)環(huán)境準(zhǔn)則層中，除唐山、天津排名在前5位，石家莊、廊坊的生態(tài)環(huán)境評(píng)價(jià)均位于中等及中等以下，在生態(tài)環(huán)境方面表現(xiàn)一般。具體分析如下：

（1）天津。在生態(tài)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì) 3個(gè)層面都有較好的表現(xiàn)，整體條件較平均。自“十三五”開(kāi)始，人口老齡化加快，未來(lái)老齡需求會(huì)進(jìn)一步增強(qiáng)。

（2）唐山。在 3個(gè)準(zhǔn)則層排名較平均，均處于上游位置，并未表現(xiàn)出明顯短板。作為《合作協(xié)議》重點(diǎn)發(fā)展的養(yǎng)老服務(wù)區(qū)，能夠獲得更多的政策支持。

（3）石家莊。生態(tài)環(huán)境排名不理想，但作為河北省省會(huì)，經(jīng)濟(jì)環(huán)境和社會(huì)環(huán)境準(zhǔn)則層均排名第4，總體排名保持在高位。說(shuō)明該市整體的經(jīng)濟(jì)條件、社會(huì)資源情況都足以支持養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)。應(yīng)在生態(tài)環(huán)境建設(shè)方面加大投入和管理力度，在《合作協(xié)議》中，特別強(qiáng)調(diào)了該市的豐富中醫(yī)藥資源，未來(lái)可以打造以醫(yī)療保健為特色的養(yǎng)老服務(wù)聚集區(qū)。

（4）廊坊。在生態(tài)環(huán)境和社會(huì)環(huán)境準(zhǔn)則層中，略遜于在經(jīng)濟(jì)環(huán)境準(zhǔn)則層的表現(xiàn)，還需在生態(tài)環(huán)境保護(hù)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、保障體系完善等方面做出進(jìn)一步努力。廊坊市位于北京、天津之間，地理位置優(yōu)越，在京津冀聯(lián)動(dòng)的大背景下，是三地養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)合作、異地養(yǎng)老事業(yè)的主要發(fā)展城市之一。

3.2.2 潛力城市

潛力城市包括保定、滄州、秦皇島、張家口、承德。保定、秦皇島、滄州在3個(gè)準(zhǔn)則層的總體表現(xiàn)位于中游，在經(jīng)濟(jì)環(huán)境和社會(huì)環(huán)境上沒(méi)有特別突出的優(yōu)勢(shì)，市場(chǎng)環(huán)境相對(duì)較好，老年群體的數(shù)量、支付能力都為普通水平，因此對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)沒(méi)有起到較大的正面或負(fù)面影響。雖然張家口和承德的總體適宜性評(píng)價(jià)結(jié)果較差，但由于區(qū)域規(guī)劃和養(yǎng)老政策上的支持，表現(xiàn)出了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

（1）保定。在生態(tài)環(huán)境準(zhǔn)則層和社會(huì)環(huán)境準(zhǔn)則層表現(xiàn)一般，在經(jīng)濟(jì)環(huán)境準(zhǔn)則層表現(xiàn)較好。結(jié)合保定的地理位置、交通通達(dá)性帶來(lái)的優(yōu)勢(shì)，同時(shí)受益于雄安新區(qū)的設(shè)立發(fā)展和養(yǎng)老布局的推動(dòng)，城市的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展均會(huì)受到帶動(dòng)，城市商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具備較大發(fā)展?jié)摿Α?/p>

（2）滄州。在社會(huì)環(huán)境準(zhǔn)則層表現(xiàn)較突出，總體指標(biāo)適宜性較平均。目前滄州擁有三處京津冀養(yǎng)老服務(wù)協(xié)同發(fā)展先行試點(diǎn)機(jī)構(gòu)，是京津冀區(qū)域中試點(diǎn)最多的城市，已取得一定成果，未來(lái)可以進(jìn)一步打造健康養(yǎng)老宜居的城市名片。

（3）秦皇島。排名較低，主要受到社會(huì)環(huán)境的影響。城市的醫(yī)療建設(shè)、基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施、社會(huì)保障體系等還有一定的發(fā)展空間。根據(jù)《河北省旅游業(yè)“十三五”發(fā)展規(guī)劃》，秦皇島以其得天獨(dú)厚的臨海地理位置，定位為國(guó)際濱海度假康養(yǎng)旅游城市，養(yǎng)老功能是主要發(fā)展方向，未來(lái)會(huì)有更多的政策支持，可以作為養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的備選城市。

（4）張家口和承德。這兩個(gè)城市在 3個(gè)指標(biāo)層中均表現(xiàn)較差，相對(duì)來(lái)說(shuō)，張家口和承德分別在經(jīng)濟(jì)環(huán)境指標(biāo)層和社會(huì)環(huán)境指標(biāo)層方面具有一定基礎(chǔ)。在《合作協(xié)議》中，兩者共同組成京津冀候鳥(niǎo)式養(yǎng)老服務(wù)區(qū)，具備一定的發(fā)展?jié)摿?。一方面，張家口市、承德市與北京市民政局對(duì)接養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，在養(yǎng)老互通方面做持續(xù)努力；另一方面，得益于自身的地理位置和資源條件，兩市具備吸引養(yǎng)老需求的潛力。同時(shí)，在冬奧會(huì)的帶動(dòng)作用下，張家口推出《藍(lán)天行動(dòng)計(jì)劃》《張家口市2017年空氣質(zhì)量提升實(shí)施方案》等，對(duì)改善城市生態(tài)環(huán)境有較大幫助。因此，未來(lái)張家口與承德的商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)適宜性會(huì)進(jìn)一步提升。

4 養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建議

（1）各地政府因地制宜，補(bǔ)足短板，推進(jìn)社會(huì)化、商業(yè)化養(yǎng)老體系建設(shè)。地方政府可以從生態(tài)環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、社會(huì)環(huán)境3個(gè)層面分析尋找自身商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的薄弱點(diǎn)，通過(guò)加強(qiáng)環(huán)境保護(hù)和綠化建設(shè)，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)社會(huì)保障等，進(jìn)一步完善健全相關(guān)配套，優(yōu)化養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境。具體到京津冀地區(qū)，根據(jù)本文的分析結(jié)論，優(yōu)先開(kāi)發(fā)的城市應(yīng)加強(qiáng)生態(tài)環(huán)境建設(shè)，潛力城市應(yīng)依托養(yǎng)老布局，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，做好功能承接，推動(dòng)京津冀地區(qū)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展。

（2）開(kāi)發(fā)企業(yè)綜合評(píng)價(jià)，注重特色，打造京津冀養(yǎng)老地產(chǎn)品牌。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前，應(yīng)注重從生態(tài)環(huán)境、社會(huì)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)環(huán)境的綜合評(píng)價(jià)出發(fā)，考察相關(guān)指標(biāo)。通過(guò)對(duì)區(qū)域的全面分析，總結(jié)區(qū)域特點(diǎn)，制定合理的開(kāi)發(fā)策略。特別需要結(jié)合當(dāng)?shù)卣邔?dǎo)向和未來(lái)的區(qū)域發(fā)展趨勢(shì)，實(shí)現(xiàn)與整體大環(huán)境的融合與協(xié)同發(fā)展，如依托石家莊醫(yī)療資源打造醫(yī)養(yǎng)地產(chǎn)招牌，發(fā)展秦皇島海濱休閑康養(yǎng)地產(chǎn)項(xiàng)目等。同時(shí)，開(kāi)發(fā)企業(yè)還應(yīng)注重內(nèi)部完善養(yǎng)老地產(chǎn)管理模式，盡力為老年群體提供符合需求的養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品。

（3）政企合作，以點(diǎn)帶面，構(gòu)建京津冀養(yǎng)老服務(wù)新格局。各地政府與房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)開(kāi)展積極合作，一方面，商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)作為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的一部分，其發(fā)展與整體的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)環(huán)境息息相關(guān)，營(yíng)造良好的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)環(huán)境是京津冀養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)；另一方面，政府可以充分發(fā)揮引導(dǎo)作用，結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的專(zhuān)業(yè)優(yōu)勢(shì)，以?xún)?yōu)先開(kāi)發(fā)城市為核心，不斷擴(kuò)展，進(jìn)而帶動(dòng)周邊地區(qū)商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，為覆蓋面更廣、服務(wù)更優(yōu)質(zhì)的養(yǎng)老住房建設(shè)提供支持和保障。

5 結(jié)語(yǔ)

未來(lái)面對(duì)更加嚴(yán)峻的老齡化挑戰(zhàn)，京津冀三地會(huì)進(jìn)一步深化養(yǎng)老事業(yè)聯(lián)動(dòng)建設(shè)，推動(dòng)養(yǎng)老一體化服務(wù)進(jìn)程，促進(jìn)區(qū)域人口、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)的協(xié)調(diào)發(fā)展，滿(mǎn)足三地老年人養(yǎng)老住房服務(wù)需求，切實(shí)改善老年人住房條件和居住體驗(yàn)，為老年人創(chuàng)造更加良好的養(yǎng)老環(huán)境。