常秀梅 濟(jì)南海信置業(yè)有限公司

住建部、央行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資金融資管理的三道紅線（紅線1：剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%；紅線2：凈負(fù)債率大于100%；紅線3：現(xiàn)金短債比小于1倍）及集中供地制度的調(diào)整，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流提出了更高的要求，過(guò)去靠高杠桿、高周轉(zhuǎn)野蠻生成的企業(yè)將面臨洗牌，如何保持持續(xù)發(fā)展，提高資金利用率，實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化。新形勢(shì)下對(duì)房企現(xiàn)金流的統(tǒng)籌調(diào)度和管理提出了更高的要求。

一、拿地階段

（1）在公開(kāi)市場(chǎng)招拍掛拿地。政府文件明確規(guī)定，土地競(jìng)買保證金及后續(xù)土地出讓價(jià)款均為自有資金，不能是銀行貸款、資本市場(chǎng)融資、保險(xiǎn)資金等資金，并且需會(huì)計(jì)師事務(wù)所出具專項(xiàng)審計(jì)報(bào)告，證明其資金來(lái)源。存量資金的擁有量將成為企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵因素。小型房企將處于更為不利的競(jìng)爭(zhēng)地位，大中型區(qū)域深耕類房企將在資金和投拓研判能力方面占據(jù)優(yōu)勢(shì)。大中型房企通過(guò)企業(yè)集團(tuán)資金管理增強(qiáng)資源配置，盤活集團(tuán)資金存量，通過(guò)在資金短缺企業(yè)和結(jié)余企業(yè)間資金的合理調(diào)配，降低財(cái)務(wù)費(fèi)用，實(shí)現(xiàn)資金使用效益最大化。隨著實(shí)踐的發(fā)展，企業(yè)集團(tuán)資金集中管理正向著以現(xiàn)金管理、流動(dòng)性管理、財(cái)務(wù)規(guī)劃、投融決策和信用風(fēng)險(xiǎn)為內(nèi)容的大司管理模式轉(zhuǎn)化。

（2）收并購(gòu)拿地。除從公開(kāi)市場(chǎng)拿地外，在目前房企洗牌過(guò)程中，可擇機(jī)選擇股權(quán)合作收購(gòu)機(jī)會(huì)，進(jìn)行土地儲(chǔ)備。并購(gòu)過(guò)程中，并購(gòu)貸款是一種重要融資方式，并購(gòu)貸款是商業(yè)銀行向并購(gòu)企業(yè)發(fā)放用于支付并購(gòu)交易標(biāo)的額的一種貸款方式。銀行貸款發(fā)放程序比發(fā)行債券簡(jiǎn)單，發(fā)現(xiàn)費(fèi)用低于證券融資，可以降低企業(yè)的融資費(fèi)用，其利息還可以抵減所得稅。但是從銀行取得貸款，企業(yè)可能要對(duì)資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)抵押擔(dān)保，從而降低了企業(yè)的再融資能力。如企業(yè)陷入財(cái)務(wù)危機(jī)，按期支付利息及到期還款的壓力，增加了企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。

二、建設(shè)階段

（一）內(nèi)部經(jīng)營(yíng)融資

1.銷售回款

（1）縮短拿地至開(kāi)盤時(shí)間。集中供地導(dǎo)致各項(xiàng)目入市節(jié)奏相對(duì)一致，這就要求房地產(chǎn)公司從管理環(huán)節(jié)入手加快前期運(yùn)營(yíng)能力，提早入市，搶占潛在客戶，加速資金回籠。碧桂園拿地即開(kāi)工，4個(gè)月開(kāi)盤，5個(gè)月資金回正，6各月資金再周轉(zhuǎn)，體現(xiàn)了其設(shè)計(jì)、報(bào)建、招標(biāo)、施工項(xiàng)目全過(guò)程計(jì)劃管控的典范。（2）加強(qiáng)銷售全周期管控力度，提升“開(kāi)盤去化率”“交付至清盤”“交付車儲(chǔ)去化率”和“車儲(chǔ)清盤時(shí)間”的完成率。（3）建立回款管理制度。按客戶付款方式規(guī)定付款期限，比如一次性客戶30天全款，貸款客戶需10天內(nèi)交齊首付款，15天內(nèi)準(zhǔn)備好貸款資料，60天放款到賬。每月召開(kāi)回款匯報(bào)會(huì)，超期房款對(duì)責(zé)任人進(jìn)行考核?；乜钋闆r與銷售顧問(wèn)的計(jì)提工資緊密聯(lián)系。房地產(chǎn)貸款兩集中的通知對(duì)貸款影響很大，各銀行額度受限，規(guī)?？s減。放款周期延長(zhǎng)、利率上行，嚴(yán)重影響了資金的回籠速度。公司需加強(qiáng)與各銀行互動(dòng)合作，必要時(shí)通過(guò)資源交換來(lái)爭(zhēng)取最大放款額度和最快的放款速度。

2.運(yùn)營(yíng)資本

是指運(yùn)營(yíng)過(guò)程中增加存貨產(chǎn)生的應(yīng)付賬款等。房地產(chǎn)公司對(duì)施工單位及供應(yīng)商按已完成產(chǎn)值的百分比進(jìn)行付款是無(wú)息融資方式。使用電子商業(yè)承兌付款或是使用供應(yīng)鏈?zhǔn)嵌际怯邢⑷谫Y的方式。使用此種方式企業(yè)集團(tuán)要有良好的信譽(yù)，保證到期按時(shí)支付。如不能按期支付，則會(huì)影響企業(yè)信用等級(jí)，影響后期的融資規(guī)模。

（二）債務(wù)融資

1.開(kāi)發(fā)貸

開(kāi)發(fā)貸為最常見(jiàn)的融資方式，與其他融資方式相比，具有成本相對(duì)較低、審批條件更加嚴(yán)格的特點(diǎn)，多會(huì)采取土地抵押、在建工程抵押、股東擔(dān)保的增信方式。商業(yè)銀行發(fā)布的房地產(chǎn)貸款，只能用于本地區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，嚴(yán)禁跨項(xiàng)目使用。

2.發(fā)行債券

債券是債務(wù)人為了籌措資金而向非特定的投資者發(fā)行的長(zhǎng)期債務(wù)憑證。它代表的是一種債權(quán)、債務(wù)之間的契約關(guān)系，這種關(guān)系明確規(guī)定債券發(fā)行人必須在約定的時(shí)間內(nèi)支付利息或償還本金。房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)發(fā)行債券特殊要求：對(duì)于存在以下情形的房企不得發(fā)行公司債：（1）報(bào)告期內(nèi)有重大違法違規(guī)行為；（2）房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控期間，在重點(diǎn)調(diào)控?zé)狳c(diǎn)城市存在競(jìng)拍“地王”，哄抬地價(jià)行為；（3）前次募集資金尚未使用完畢或報(bào)告期內(nèi)存在違規(guī)使用募集資金問(wèn)題的募集到的資金不得用于支付土地款（目前交易所、交易所協(xié)會(huì)窗口指導(dǎo)，募集資金只能用于借新還舊）。且必須符以下綜合指標(biāo)：（1）總資產(chǎn)小于200億；（2）最近一年?duì)I業(yè)收入小于30億；（3）最近一年扣除非經(jīng)常性損益后凈利潤(rùn)為負(fù)；（4）非一二線城市占比超過(guò)50%。

（三）資產(chǎn)證券化

指將具有共同特征的并且流動(dòng)性較差的基礎(chǔ)資產(chǎn)集中起來(lái)，以資產(chǎn)所產(chǎn)生的預(yù)期現(xiàn)金流量為支撐，在資本市場(chǎng)發(fā)行證券進(jìn)行融資的行為。簡(jiǎn)單說(shuō)，就是通過(guò)出售基礎(chǔ)資產(chǎn)的未來(lái)現(xiàn)金流進(jìn)行融資。從目前市場(chǎng)上已發(fā)行的CMBS產(chǎn)品來(lái)看，基礎(chǔ)資產(chǎn)涵蓋了辦公樓、購(gòu)物中心、綜合體、酒店、公寓、物流園、工業(yè)園、產(chǎn)業(yè)園、住宅底商、商貿(mào)市場(chǎng)、樂(lè)園等。

基礎(chǔ)資產(chǎn)篩選和測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)：1）資產(chǎn)位置：建議位于一二期線城市的核心地段。若底層物業(yè)為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，該物業(yè)應(yīng)位于全國(guó)重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)或全國(guó)性、區(qū)域性節(jié)點(diǎn)城市。2）物業(yè)運(yùn)營(yíng)情況：主要關(guān)注租戶類型，集中度，出租率/空置率，租金收繳率，物業(yè)收入、成本、EBITDA，租約長(zhǎng)度，收租方式等。標(biāo)的物業(yè)具有成熟穩(wěn)定的運(yùn)營(yíng)模式，已運(yùn)營(yíng)一年以上，能夠產(chǎn)生持續(xù)、穩(wěn)定、可預(yù)測(cè)的現(xiàn)金流。3）物業(yè)權(quán)屬：基礎(chǔ)資產(chǎn)權(quán)屬明確，標(biāo)的物業(yè)不存在法定或約定的限制轉(zhuǎn)讓或限制抵押、質(zhì)押的情形。4）專項(xiàng)計(jì)劃抵押率：一般寫字樓不高于70%，商業(yè)不高于60%，酒店不高于50%。5）采用標(biāo)的物業(yè)凈現(xiàn)金流（EBITDA）測(cè)算：標(biāo)的物業(yè)位于一二線城市的，標(biāo)的物業(yè)各期EBITDA應(yīng)可覆蓋當(dāng)期優(yōu)先級(jí)利息。標(biāo)的物業(yè)位于非一二線城市的，標(biāo)的物業(yè)各期EBITDA應(yīng)可覆蓋當(dāng)期優(yōu)先級(jí)本息。

（四）權(quán)益融資

是指通過(guò)發(fā)行股票或接受直接投資等而獲得的資本的一種方式。權(quán)益融資程序復(fù)雜，并且會(huì)稀釋原股東的權(quán)益。

1.吸收直接投資與引入戰(zhàn)略投資者

為提高公司競(jìng)爭(zhēng)力，不少公司改善董事會(huì)結(jié)構(gòu)和法人治理結(jié)構(gòu)，引入戰(zhàn)略投資者。戰(zhàn)略投資者的引入可為企業(yè)帶來(lái)大額資金及新鮮血液，但應(yīng)注意資源互補(bǔ)、管理互補(bǔ)、文化互補(bǔ)，在磨合中求同存異。

2.合作開(kāi)發(fā)

成立項(xiàng)目公司的模式是一種常見(jiàn)模式。合作雙方簽訂合作協(xié)議確定公司股權(quán)結(jié)構(gòu)、合作模式，根據(jù)自身優(yōu)勢(shì)可分管開(kāi)發(fā)的不同階段，達(dá)到資源互補(bǔ)，實(shí)現(xiàn)效益最大化。比如擅長(zhǎng)銷售的公司的可分管銷售，對(duì)工程質(zhì)量善于把控的可負(fù)責(zé)工程開(kāi)發(fā)。

3.建立健全融資管理制度，使融資決策程序化、規(guī)范化，明確融資責(zé)任，使企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)可控

公司結(jié)合年度全面預(yù)算，擬定融資方案，明確融資用途、規(guī)模、機(jī)構(gòu)和方式等內(nèi)容，對(duì)融資成本和潛在的風(fēng)險(xiǎn)作出充分估計(jì)。公司的融資方案及協(xié)議需需經(jīng)董事會(huì)或股東大會(huì)批準(zhǔn)。

三、結(jié)束語(yǔ)

“現(xiàn)金為王”，現(xiàn)金流是企業(yè)的生存之本。據(jù)中國(guó)財(cái)經(jīng)報(bào)道，2020年破產(chǎn)房企超270佳，違約債務(wù)暴漲。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在公司戰(zhàn)略指導(dǎo)下，進(jìn)行資金預(yù)算編制，遵循低成本、規(guī)模合理、結(jié)構(gòu)合理、時(shí)機(jī)最佳、風(fēng)險(xiǎn)可控的原則科學(xué)融資；促回款，縮短現(xiàn)金流回正時(shí)間，使企業(yè)走上健康發(fā)展的道路。