趙美秀 江蘇煒賦集團(tuán)建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司

為有效推進(jìn)各個(gè)企業(yè)的穩(wěn)定高效地發(fā)展，財(cái)政部研究制定了新的會(huì)計(jì)收入準(zhǔn)則且在2018年付諸了初步的實(shí)施，然而這樣的實(shí)施并沒(méi)有帶來(lái)理想的效果，反而給房地產(chǎn)企業(yè)造成了很大的束縛，甚至于出現(xiàn)了在相關(guān)領(lǐng)域出現(xiàn)了一些負(fù)面的影響。鑒于這樣的現(xiàn)實(shí)情況，相關(guān)企業(yè)應(yīng)積極有為地做出針對(duì)性的處理，以期能夠獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益。

一、新收入準(zhǔn)則和舊準(zhǔn)則的差別

（一）收入確認(rèn)不同

對(duì)于企業(yè)管理來(lái)說(shuō)，以往的收入準(zhǔn)則顯然有著嚴(yán)重的不足，尤其是會(huì)計(jì)核算過(guò)程中隨意操作的情況比較突出，這樣勢(shì)必會(huì)對(duì)企業(yè)的長(zhǎng)效發(fā)展造成嚴(yán)重的不良影響。而隨著統(tǒng)一模式下新的準(zhǔn)則的制定和實(shí)施，企業(yè)收入相關(guān)的處理變得更為規(guī)范，同時(shí)整個(gè)工作量也較之以往有了很大削減，這無(wú)疑是極為合理的，對(duì)于提升企業(yè)的工作效率以及發(fā)展質(zhì)量等都有著顯著的促進(jìn)作用。就新收入準(zhǔn)則制度來(lái)說(shuō)，其相應(yīng)的控制權(quán)轉(zhuǎn)移主要有兩種方式，其一是某個(gè)時(shí)間點(diǎn)，其二是某個(gè)時(shí)間范圍內(nèi)，而涉及的收入確認(rèn)等則應(yīng)通過(guò)系統(tǒng)的會(huì)計(jì)應(yīng)用整合進(jìn)行，另外還應(yīng)有理論性的支持。

（二）收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)不同

以往的收入準(zhǔn)則，所涉及的確認(rèn)往往都是以轉(zhuǎn)移商品、財(cái)產(chǎn)等主要風(fēng)險(xiǎn)的方式進(jìn)行，這樣的方式在新的環(huán)境條件下顯然已經(jīng)不合時(shí)宜。而新收入準(zhǔn)則涉及的確認(rèn)則是借助于控制權(quán)的轉(zhuǎn)變進(jìn)行，這與以往的確認(rèn)方式所得到的結(jié)果顯然有著很大的不同。相對(duì)來(lái)說(shuō)，新的收入準(zhǔn)則對(duì)收入確認(rèn)條件有著更為精細(xì)的判斷，且人為等不確定因素的影響程度相對(duì)較低，因此能夠切實(shí)地保障所得信息以及數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。

（三）交易合同處理方式不同

就新的收入準(zhǔn)則來(lái)說(shuō)，其對(duì)交易合同處理有著更多的選擇和設(shè)計(jì)，且計(jì)量單元等也更精確，同時(shí)其中涉及的關(guān)系也得到了清晰的梳理，因此各個(gè)部門(mén)的責(zé)任劃分以及承擔(dān)的義務(wù)都比較明確。另外涉及的單獨(dú)義務(wù)的履行，通常應(yīng)以交易價(jià)格和完成進(jìn)度等的比例具體實(shí)施，以確保最終收入確定的科學(xué)與高效。

（四）特定交易的收入確認(rèn)、計(jì)量的不同

由于新的收入準(zhǔn)則對(duì)特定交易業(yè)務(wù)收入等相關(guān)方面有著極為精細(xì)規(guī)范的說(shuō)明，尤其是工作程序等得到了明確，因此最終所得到的會(huì)計(jì)信息相對(duì)來(lái)說(shuō)會(huì)更為精確合理。

二、房地產(chǎn)企業(yè)中的成本核算對(duì)象和項(xiàng)目

對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，房屋的開(kāi)發(fā)無(wú)疑是最為重要且基礎(chǔ)的一項(xiàng)業(yè)務(wù)，具體來(lái)看其主要分為三種。其一是完全以經(jīng)濟(jì)效益為驅(qū)動(dòng)的商品房，為的銷(xiāo)售和盈利；其二是以出租的方式進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的出租房；其三是為配合拆遷安置所開(kāi)發(fā)的周轉(zhuǎn)房。除此之外，一些開(kāi)發(fā)企業(yè)還接受一些特定的房屋代建業(yè)務(wù)，例如一些職工住宅或是一些特定用途的房屋等。盡管這些房屋的具體用途存在著一定的差異，但是其得到的費(fèi)用在性質(zhì)上都屬于經(jīng)營(yíng)性收入，因此所涉及的會(huì)計(jì)成本核算即可采用相同的方式。隨著費(fèi)用反映的多樣化和科學(xué)化，更多的基于特定需求的模式在新準(zhǔn)則的推行下不斷涌現(xiàn)，例如“開(kāi)發(fā)成本”科目以及二級(jí)科目中的“房屋開(kāi)發(fā)成本”，這樣全新的設(shè)置極大地便利了相關(guān)的操作，且最終所得到的結(jié)果也更為精確。除了以上的劃分，還可以房屋開(kāi)發(fā)實(shí)際用途劃分出商品房和代建房以及周轉(zhuǎn)房等，當(dāng)然相應(yīng)的成本也應(yīng)基于特定的情況具體核算。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)來(lái)說(shuō)，所涉及的土地征用以及拆遷補(bǔ)償?shù)雀鱾€(gè)環(huán)節(jié)的費(fèi)用都應(yīng)精細(xì)地梳理，以最大程度地保障整個(gè)會(huì)計(jì)費(fèi)用處理的科學(xué)與高效。

三、新收入準(zhǔn)則背景下產(chǎn)生的影響

（一）自行開(kāi)發(fā)房屋的影響

就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)來(lái)說(shuō)，相應(yīng)的房屋主要由現(xiàn)房和期房?jī)煞N。前者應(yīng)嚴(yán)格遵照新收入準(zhǔn)則中時(shí)間點(diǎn)的履約標(biāo)準(zhǔn)，但是所涉及的期房銷(xiāo)售因其中存在著諸多的不確定因素，因此應(yīng)使其與新準(zhǔn)則中時(shí)間內(nèi)的標(biāo)準(zhǔn)相一致，另外也可按照發(fā)生成本與合同價(jià)格的比例具體計(jì)量，以確保最終所得結(jié)果的科學(xué)與合理。

（二）代建房屋的影響

對(duì)于房地產(chǎn)接受的代建房來(lái)說(shuō)，因房屋建設(shè)過(guò)程中客戶(hù)利益不定，且房地產(chǎn)企業(yè)與客戶(hù)的關(guān)系也處在不斷的變化之中，因此所涉及的代建房建設(shè)進(jìn)度可通過(guò)具體的計(jì)算確定，而這樣的操作與既定的新準(zhǔn)則等也完全一致。鑒于這樣的現(xiàn)實(shí)情況，所涉及的此類(lèi)房屋處理，即可遵照以上的方式具體進(jìn)行。

（三）出租房的影響

對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)來(lái)說(shuō)，出租房是比較特殊的一類(lèi)。就當(dāng)前的情況來(lái)看，涉及的出租房如經(jīng)營(yíng)時(shí)間超過(guò)一個(gè)會(huì)計(jì)年度，就應(yīng)履行相應(yīng)的協(xié)商準(zhǔn)則，且應(yīng)嚴(yán)格遵照既定的新的標(biāo)準(zhǔn)，以確保收入等相關(guān)方面處理的科學(xué)與高效。

四、在新收入準(zhǔn)則背景下房地產(chǎn)企業(yè)成本核算對(duì)策

就當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)成本的核算情況來(lái)看，新的收入準(zhǔn)則對(duì)其既是一種機(jī)遇又是一種挑戰(zhàn)，因此應(yīng)做出積極有效地應(yīng)對(duì)。在新準(zhǔn)則實(shí)施之前，房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中涉及的會(huì)計(jì)核算，符合時(shí)間內(nèi)的業(yè)務(wù)相對(duì)較多，因此也就能從中得到更多的經(jīng)濟(jì)收入。但隨著新準(zhǔn)則的實(shí)施，收入確認(rèn)等方面有了更為精細(xì)的設(shè)定，因此相關(guān)的企業(yè)應(yīng)對(duì)其做出積極有效的應(yīng)對(duì)，以確保獲得最佳的效果。

（一）強(qiáng)化財(cái)務(wù)人員專(zhuān)業(yè)能力

對(duì)于新收入準(zhǔn)則來(lái)說(shuō)，其從2018年開(kāi)始在對(duì)境內(nèi)和境外的上市企業(yè)初步實(shí)行，同時(shí)其中所涉及的會(huì)計(jì)報(bào)告等也處在這樣的準(zhǔn)則管控之下；隨著初步實(shí)行的深入，最終其他境內(nèi)也在2020年全面推行；相關(guān)的非上市企業(yè)，則在2021年具體實(shí)施。需要注意的是，既然是全新的收入準(zhǔn)則，因此房地產(chǎn)企業(yè)就應(yīng)以科學(xué)全新的觀念去面對(duì)，企業(yè)內(nèi)部的業(yè)務(wù)人員務(wù)必要在專(zhuān)業(yè)化層面達(dá)到既定的標(biāo)準(zhǔn)，且應(yīng)不斷加強(qiáng)相關(guān)的業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)和技能提升，以使其與不斷發(fā)展的形勢(shì)保持協(xié)調(diào)。此外，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于自身所存在的問(wèn)題或是不良情況，務(wù)必要做出針對(duì)性的防控，以切實(shí)地保障每個(gè)環(huán)節(jié)以及每個(gè)時(shí)期發(fā)展的科學(xué)與高效。

（二）優(yōu)化合同條款

由于有了新的收入準(zhǔn)則，相應(yīng)的合同條款等也應(yīng)不斷地予以?xún)?yōu)化和改進(jìn)，且應(yīng)做出科學(xué)精細(xì)的管理和控制，以切實(shí)地保障合同中各項(xiàng)條款與既定標(biāo)準(zhǔn)等各個(gè)方面的協(xié)調(diào)，特別是應(yīng)征得合同方的認(rèn)可，同時(shí)還應(yīng)使企業(yè)對(duì)合同內(nèi)容有全面精細(xì)的了解，這樣其中所涉及的責(zé)任和義務(wù)劃分也會(huì)更為明確。不僅如此，交易價(jià)格和交易時(shí)間等也應(yīng)受到重點(diǎn)關(guān)注，尤其是交易時(shí)間，因房地產(chǎn)業(yè)務(wù)往往有超過(guò)一年的會(huì)計(jì)年度，而期間所存在的不確定因素通常也比較多，因此應(yīng)對(duì)其做好防控，以免對(duì)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益等造成不良影響。鑒于以上的現(xiàn)實(shí)情況，所涉及的合同制定務(wù)必要將外界因素等充分地考慮透徹，合同價(jià)格以及各方面的處理等都應(yīng)保證科學(xué)，這樣收入確認(rèn)等才會(huì)更為高效合理。

（三）制定健全企業(yè)制度

通過(guò)新收入準(zhǔn)則的實(shí)施，房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制即能得到不斷地優(yōu)化和改進(jìn)，從而使其與新準(zhǔn)則條件下的各方面工作推進(jìn)等保持高度的協(xié)調(diào)。與此同時(shí)，還應(yīng)不斷提升企業(yè)內(nèi)部員工對(duì)財(cái)務(wù)管理工作的認(rèn)識(shí)，加強(qiáng)其各個(gè)部門(mén)的合同與聯(lián)系，以為財(cái)務(wù)管理科學(xué)高效地推進(jìn)提供切實(shí)的保障。另外，企業(yè)還應(yīng)立足于現(xiàn)實(shí)的發(fā)展實(shí)際，以對(duì)自身的管理理念以及發(fā)展模式等進(jìn)行科學(xué)的調(diào)整和創(chuàng)新，從而為企業(yè)持續(xù)長(zhǎng)效的發(fā)展提供切實(shí)的保障。

（四）完善評(píng)估考核標(biāo)準(zhǔn)

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，新收入準(zhǔn)則的實(shí)施條件下，經(jīng)濟(jì)效益一旦出現(xiàn)小幅度的下降或是變動(dòng)，必定會(huì)對(duì)企業(yè)的發(fā)展造成一定的影響。鑒于這樣的現(xiàn)實(shí)情況，房地產(chǎn)企業(yè)務(wù)必要以自身發(fā)展為基礎(chǔ)對(duì)評(píng)估考核制度等進(jìn)行科學(xué)的優(yōu)化和改進(jìn)，以確保其與時(shí)代發(fā)展的最新形勢(shì)等保持高度的協(xié)調(diào)，從而為企業(yè)的發(fā)展提供持久的動(dòng)力。

五、結(jié)語(yǔ)

由以上論述可以看出，新收入準(zhǔn)則的實(shí)施條件下，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展也出現(xiàn)了一定的變化，尤其是其中涉及的經(jīng)濟(jì)效益。對(duì)于會(huì)計(jì)核算來(lái)說(shuō)，新準(zhǔn)則的實(shí)行使得財(cái)務(wù)信息等相關(guān)的信息質(zhì)量有了顯著提升，而整個(gè)的處理也變得更為規(guī)范高效。而要想更為高效地促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，除了要在收入確認(rèn)準(zhǔn)則等方面不斷完善優(yōu)化，還應(yīng)由企業(yè)自身去發(fā)展創(chuàng)新，特別是企業(yè)制度和評(píng)估體系等，都應(yīng)立足于特定的準(zhǔn)則，這樣企業(yè)的發(fā)展才會(huì)更為科學(xué)，以創(chuàng)造出更大的經(jīng)濟(jì)效益。