張妍 成都天投地產(chǎn)開發(fā)有限公司

一、引言

房地產(chǎn)項目開發(fā)全程成本管控工作相對來說較為復(fù)雜，需要相關(guān)人員從企業(yè)的整體角度考慮，而不能僅僅從財務(wù)部門的角度考慮，從而保證成本管控工作的順利進行。當前房地產(chǎn)項目開發(fā)全程成本管控工作存在著很多的問題，因此，相關(guān)管理人員應(yīng)該對此引起重視，制定針對性措施，從而提高成本管控工作的水平。

二、房地產(chǎn)項目開發(fā)全程成本管控中的問題

（一）前期規(guī)劃設(shè)計階段成本管控問題

前期規(guī)劃設(shè)計階段中的成本管控存在著較多的問題，需要相關(guān)人員對其逐項解決。在沒有完成拆遷工作之前，企業(yè)所承擔的拆遷成本的精確度較低，因此只能進行初步的預(yù)算。企業(yè)所承擔的拆遷成本相當于取得土地所支付的對價，所以會增加企業(yè)的成本，會使得成本管控工作變的更加復(fù)雜。一些房地產(chǎn)企業(yè)并沒有對開發(fā)的土地進行合理的規(guī)劃，也沒有對土地所面臨的情況進行細致的分析，土地獲得具有一定的盲目性，從而使得房地產(chǎn)項目開發(fā)全程的成本增加。企業(yè)的相關(guān)設(shè)計部門承擔項目設(shè)計的全部工作，其它職能部門一般不參與該項工作，所以如果調(diào)整設(shè)計方案，其他部門的工作同樣需要做出改變，會造成資源的浪費，從而增加成本。

（二）項目建設(shè)與竣工階段的成本管控問題

在工程的建設(shè)階段，設(shè)計方案可能會隨著施工情況而進行一定的更改，從而會增加成本。再加上設(shè)計方案的調(diào)整主要是施工之后發(fā)生的，沒有進行造價上的確認，這會增加施工現(xiàn)場的管理難度，并且會給業(yè)主產(chǎn)生一些不好的影響，非常不利于對全程成本的管控工作。另外，施工的材料采購價格也會對工程的成本產(chǎn)生影響，如果進行材料采購工作中，沒有對市場材料的價格充分的掌握，那么就會增加采購成本，從而增加項目開發(fā)的全程成本。工程的工期也會對項目成本產(chǎn)生影響，如果相關(guān)工程沒有在規(guī)定時間內(nèi)完成，那么就會使得銷售的時間延長，從而影響企業(yè)的資金正常運轉(zhuǎn)，嚴重的可能會造成企業(yè)的資金鏈斷開[1]。在項目的竣工階段，財務(wù)歸集的成本與項目的實際成本相脫節(jié)，從而增加企業(yè)的稅負，使得項目全程的成本管控工作更加復(fù)雜。再加上企業(yè)對工程的結(jié)算缺乏一定的科學性，從而無法保證竣工結(jié)算的真實準確性，也會對成本管控工作產(chǎn)生影響。

（三）資金成本管控問題

大多房地產(chǎn)企業(yè)融資的資金規(guī)模較大，并且需要較長的周期，我國對于房地產(chǎn)行業(yè)的融資有著較為嚴格的規(guī)定。在這種情況下，大多房地產(chǎn)獲取資金的方式較為有限，一些規(guī)模較小的房地產(chǎn)企業(yè)會通過一種高利率的方式從民間或者信托機構(gòu)獲取資金，這樣會使得企業(yè)面臨較大的成本，同時也面臨著較大的風險，非常不利于企業(yè)的成本管控工作。因此，相關(guān)企業(yè)應(yīng)該對這些問題重視起來，尤其是對于規(guī)模較小的企業(yè)，在拓寬資金獲取渠道的同時，應(yīng)該采取相應(yīng)的措施降低資金風險，從而有效加強資金成本管控工作。

（四）缺乏系統(tǒng)性的成本管控制度

房地產(chǎn)項目開發(fā)全程成本涉及的范圍較廣，相對來說是一個較為復(fù)雜的工作。一些企業(yè)僅僅從財務(wù)的角度出發(fā)對開發(fā)成本進行控制，這不利于對全程成本的管控工作，無法制定出針對性的措施。相關(guān)企業(yè)缺乏較為系統(tǒng)的成本管控制度，如果由工程造價人員來承擔成本管控的責任，同樣會因為其對專業(yè)知識的不了解而無法發(fā)揮出預(yù)期的成本管控的效果[2]。另外，相關(guān)財務(wù)、成本等部門沒有進行合理的分配，從而使得項目成本的歸集工作無法正常進行。成本管控工作需要企業(yè)的全體員工以及各個部門相互配合，然而企業(yè)沒有建立合理的成本管控制度，沒有樹立相應(yīng)的成本管控意識，使得項目開發(fā)的全程成本管控的難度增加，對企業(yè)的發(fā)展較為不利。因此，相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該加強全員的成本控制意識，并建立相應(yīng)的激勵機制，從而保證企業(yè)內(nèi)部控制制度的和諧性。

三、房地產(chǎn)項目開發(fā)全程成本管控措施

（一）前期規(guī)劃設(shè)計階段成本管控措施

相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在獲取土地的使用權(quán)之前，對土地的可行性進行充分的研究，避免盲目進行土地購買，將購買土地的成本與同區(qū)周邊的土地水平相比較，從而降低企業(yè)的成本。對于即將開發(fā)的項目，應(yīng)該對其進行合理的測算，對于項目的容積率、樓層現(xiàn)高等都要考慮，充分考慮企業(yè)的目標利潤，計算出企業(yè)所能接收的最高成本。相關(guān)企業(yè)還應(yīng)該結(jié)合企業(yè)內(nèi)部的各個部門，建立聯(lián)合辦公的制度，綜合考慮設(shè)計方案，充分分析項目的可行性。同時，相關(guān)部門還應(yīng)當對設(shè)計圖紙加強審核力度，保證設(shè)計圖紙以及設(shè)計方案的合理性。在各部門的審核下，對設(shè)計方案以及圖紙不斷優(yōu)化，保證設(shè)計方案能夠滿足項目開發(fā)的實際需求，從而對項目開發(fā)全程成本管控工作做出一定的貢獻。

（二）項目建設(shè)與竣工階段的成本管控措施

項目的建設(shè)與竣工階段存在較多的問題，因此，企業(yè)需要采取合適的措施加強對該階段成本的管控。首先，應(yīng)該對設(shè)計變更進行審核，盡可能的減少現(xiàn)場的簽證，相關(guān)管理人員可以制定動態(tài)的成本分析表，并加強與各個部門的溝通，對成本的變動情況進行分析，并對未來的成本變動情況進行預(yù)測，從而加強成本的管控工作。其次，應(yīng)該加強對采購材料的管理力度，企業(yè)內(nèi)部應(yīng)該建立能夠突出市場價格的信息庫，從而保證材料采購的透明度，有效降低項目開發(fā)采購的成本。在工程的竣工階段，保證成本結(jié)算的真實性，充分的應(yīng)用內(nèi)部的成本控制制度，針對施工中所存在的問題，加強審核力度，避免出現(xiàn)項目虛增成本，有效降低企業(yè)的成本，為相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造更高的經(jīng)濟效益。

（三）資金成本管控措施

相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該做好自身的融資工作，保證資金鏈的正常運轉(zhuǎn)，避免出現(xiàn)資金鏈斷裂的現(xiàn)象。企業(yè)應(yīng)該對自身的融資規(guī)模嚴格控制，在確保工程質(zhì)量合格的前提下，嚴格把控工程進度，保證工程在規(guī)定的時間內(nèi)完成，從而確保不會延誤項目的銷售工作，加速資金的回籠[3]。相關(guān)的管理人員需要根據(jù)施工的順序進行資金支付，保證資金支付的合理性，避免出現(xiàn)資金和資源的浪費現(xiàn)象，從而加強企業(yè)對資金的利用。另外，相關(guān)企業(yè)還需要加強對應(yīng)收款項的催收力度，保證企業(yè)資金的正常運轉(zhuǎn)，從而加強對成本的管控力度。對于項目開發(fā)全程，特別是規(guī)模較小的房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)該致力于降低自身的資金融資風險，避免對企業(yè)的正常發(fā)展產(chǎn)生影響，對于其中存在的風險，應(yīng)該及時采取相應(yīng)的措施對其進行預(yù)防與解決，從而為企業(yè)創(chuàng)造更高的經(jīng)濟效益。

（四）建立系統(tǒng)性的成本管控制度

房地產(chǎn)企業(yè)在即將開發(fā)的項目應(yīng)該進行充分的研究，對成本支出的流程不斷進行優(yōu)化，從而建立系統(tǒng)性的成本管控制度。這個制度應(yīng)該由企業(yè)的財務(wù)部、成本部、工程部等共同組織起來，對財務(wù)科目相配套的成本核算科目進行配套，從而避免在項目結(jié)算時出現(xiàn)混亂。企業(yè)的項目會計工作還應(yīng)該做好與合同相關(guān)的一系列工作，比如說對合同的單位、簽訂日期、造價總額等進行確認，保證合同的科學性。另外，實時掌握工程的付款條件、進度等。相關(guān)企業(yè)還應(yīng)該加強企業(yè)員工的全程成本管控意識，從企業(yè)的角度出發(fā)，對前期規(guī)劃設(shè)計成本、資金成本等進行考慮，從而加強對房地產(chǎn)企業(yè)成本的管控。相關(guān)管理者應(yīng)該加強對目標成本的審核力度，加強對目標成本的執(zhí)行情況的監(jiān)督力度。通過建立系統(tǒng)性的成本管控制度，能夠有效的提升企業(yè)的成本管控水平，從而降低企業(yè)的成本，有效的促進企業(yè)的發(fā)展。

四、結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)項目開發(fā)全程成本管控工作對于相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)來說有重要的意義。在進行全程成本管控工作時，由于該項工作較為復(fù)雜，所涉及的專業(yè)理論較多，因此，需要加大對該崗位人員的培養(yǎng)力度，提升員工的綜合水平。對于成本管控工作中所面臨的問題，相關(guān)企業(yè)還應(yīng)該結(jié)合自身的實際發(fā)展狀況，通過制定科學的措施來解決問題，加強成本管控水平。