陳學(xué)英

摘要：房地產(chǎn)企業(yè)在我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮著非常重要的作用，是國(guó)內(nèi)重要的經(jīng)濟(jì)支柱之一，關(guān)系到我國(guó)金融市場(chǎng)的穩(wěn)定。國(guó)家的發(fā)展趨勢(shì)和方向也從 最初的鼓勵(lì)轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)在的調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展也將面臨新的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。本文論述了房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)的建設(shè)與發(fā)展方向。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)管理;評(píng)估專業(yè)建設(shè);發(fā)展方向;分析研究

1 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)的學(xué)科屬性

1989 年，大學(xué)開(kāi)設(shè)了房地產(chǎn)管理與估價(jià)專業(yè)。1998 年，教育部頒布了?《普通高等學(xué)校專業(yè)目錄》，將原房地產(chǎn)管理專業(yè)調(diào)整為工商管理專業(yè)。根?據(jù)教育部的要求，自 1999 年以來(lái)，對(duì)房地產(chǎn)管理和估價(jià)的歸屬進(jìn)行了調(diào)整。一些高校將把該專業(yè)并入工程管理專業(yè)，一些高校將并入工商管理專業(yè)。寧夏大學(xué)于 2006 年設(shè)立了房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理本科專業(yè)，寧夏建設(shè)職業(yè)技術(shù)?學(xué)院在工程管理系設(shè)立了房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與評(píng)估專業(yè)。2004 年，房地產(chǎn)管理與?估價(jià)被教育部《高等職業(yè)技術(shù)專業(yè)目錄》列入土木工程和土木工程二級(jí)學(xué)?科。

2 房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀

2.1 土地供需現(xiàn)狀

2008 年，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入快速發(fā)展時(shí)期。但隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，中 國(guó)正在看到房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對(duì)其他經(jīng)濟(jì)體的影響。因此，國(guó)家出臺(tái)了一系列宏 觀調(diào)控政策，以保持房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定。在土地供求方面，政府采取了兩 種調(diào)控方式。一是轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，控制房屋類型、房?jī)r(jià)。同時(shí)，還對(duì)土 地流轉(zhuǎn)方式進(jìn)行了控制，提出了以招標(biāo)方式進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)的政策。這將使 房地產(chǎn)企業(yè)在方案設(shè)計(jì)上投入更多精力。二是儲(chǔ)備土地，進(jìn)一步加強(qiáng)房地 產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控。

2.2 資金來(lái)源現(xiàn)狀

國(guó)家一系列調(diào)控政策也對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)資金產(chǎn)生了一定的影響。例如，國(guó)家要求銀行加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的貸款管理。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)的資金受到控 制時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展就會(huì)受到限制。從而減少房地產(chǎn)企業(yè)的盲目炒作，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定。

2.3 供應(yīng)結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀

在多種因素的作用下，房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)也發(fā)生了很大的變化。比如，它的營(yíng)業(yè)稅、營(yíng)業(yè)成本都在上升，收入也在變化。特別是稅率的調(diào)整逐步 平衡了房地產(chǎn)的供給，公眾對(duì)此反應(yīng)積極。換句話說(shuō)，房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)逐 漸趨于平衡。

2.4 當(dāng)前的運(yùn)營(yíng)環(huán)境

國(guó)家宏觀調(diào)控后，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)環(huán)境發(fā)生了很大變化。許多房地產(chǎn)企業(yè) 開(kāi)始進(jìn)行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，尋求新的市場(chǎng)空間。如果一些房地產(chǎn)企業(yè)積極轉(zhuǎn)型，進(jìn)入其他行業(yè)。此外，我們還必須正視，在市場(chǎng)因素的作用下，房地產(chǎn)企 業(yè)的經(jīng)營(yíng)環(huán)境不斷惡化，原有的市場(chǎng)空間被壓縮，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇。這是房 地產(chǎn)公司必須面對(duì)的挑戰(zhàn)。

3 房地產(chǎn)管理模式與評(píng)估策略

3.1 完成經(jīng)營(yíng)管理理念的轉(zhuǎn)變

管理理念對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，尤其是對(duì)企業(yè)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型有著重大的 影響。畢竟，只有轉(zhuǎn)變觀念，才能引導(dǎo)企業(yè)完成管理模式的創(chuàng)新和發(fā)展。事實(shí)上，房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)的管理理念過(guò)于單一，銷(xiāo)售方式落后，已經(jīng)無(wú)法 適應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)代發(fā)展模式。特別是在國(guó)家出臺(tái)一系列宏觀調(diào)控政策 的背景下，管理理念需要?jiǎng)?chuàng)新。具體措施如下：（1）改變傳統(tǒng)的單一土地 管理觀念，轉(zhuǎn)變?yōu)榫C合管理觀念。在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的初期，房地產(chǎn)企業(yè)更 加重視土地開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)產(chǎn)品銷(xiāo)售。但是，隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)政策和環(huán)境 的變化，以往的管理理念已經(jīng)滯后，無(wú)法為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供可靠的 指導(dǎo)。因此，有必要將傳統(tǒng)的單一管理理念轉(zhuǎn)變?yōu)榫C合管理理念。例如，專注于產(chǎn)品優(yōu)化、物業(yè)管理等工作。特別要轉(zhuǎn)向土地綜合經(jīng)營(yíng)者，科學(xué)利 用和開(kāi)發(fā)土地，充分體現(xiàn)土地價(jià)值，增加企業(yè)經(jīng)營(yíng)收入。（2）同時(shí)樹(shù)立以 客戶為導(dǎo)向的管理理念，從消費(fèi)者的角度出發(fā)，認(rèn)真開(kāi)發(fā)各種產(chǎn)品，增加 產(chǎn)品的附加值，從而吸引更多的消費(fèi)者，擴(kuò)大產(chǎn)品的銷(xiāo)售。（3）轉(zhuǎn)變城市 空間利用和改造觀念。在新形勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)改變傳統(tǒng)的征地觀念，轉(zhuǎn)變?yōu)榭臻g利用和改造觀念，為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供新的方向，開(kāi)拓新 的市場(chǎng)發(fā)展空間。從本質(zhì)上講，城市空間的利用和改造主要是對(duì)原有建筑 進(jìn)行改造和包裝。這種模式在歐美很流行，但在中國(guó)仍然處于空白狀態(tài)?？傊?，只有從全局出發(fā)，轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)管理觀念，才能引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管 理模式的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

3.2 產(chǎn)品和服務(wù)創(chuàng)新

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)過(guò)了分紅期，國(guó)家加大了對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控力度。在此背景下，房地產(chǎn)企業(yè)不僅要注重產(chǎn)品的增量開(kāi)發(fā)，還要加大產(chǎn)品?類型、附加值和銷(xiāo)售服務(wù)的創(chuàng)新力度，為消費(fèi)者提供全方位的服務(wù)。也就?是說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理模式轉(zhuǎn)變時(shí)，應(yīng)注重產(chǎn)品和服務(wù)的創(chuàng)新。首先，產(chǎn)品數(shù)量的競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)化為產(chǎn)品質(zhì)量的競(jìng)爭(zhēng)。畢竟，隨著消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)?變，人們?cè)絹?lái)越追求產(chǎn)品質(zhì)量。特別是在產(chǎn)品數(shù)量沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的情況下，更應(yīng)該關(guān)注產(chǎn)品質(zhì)量的提高。例如，從消費(fèi)者的角度，分析消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品?的需求，并在此基礎(chǔ)上優(yōu)化產(chǎn)品。其次，在注重產(chǎn)品銷(xiāo)售的同時(shí)，也要注?重產(chǎn)品和服務(wù)，或轉(zhuǎn)化為產(chǎn)品+服務(wù)的深度運(yùn)營(yíng)發(fā)展模式，以解決企業(yè)現(xiàn)有?的發(fā)展困境，尋找新的發(fā)展路徑。最后，中小房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)細(xì)分專業(yè)市場(chǎng)，深入挖掘產(chǎn)品質(zhì)量和服務(wù)、產(chǎn)品附加值，拓展企業(yè)發(fā)展空間。特別是對(duì)于?技術(shù)集成、服務(wù)擴(kuò)展。在技術(shù)整合方面，是指房地產(chǎn)企業(yè)從技術(shù)層面入手，充分利用計(jì)算機(jī)技術(shù)改變產(chǎn)品宣傳展示方式，進(jìn)一步優(yōu)化產(chǎn)品設(shè)計(jì)手段。特別是要從客戶需求出發(fā)，整合產(chǎn)品功能和產(chǎn)品體驗(yàn)，進(jìn)一步提高產(chǎn)品的?先進(jìn)性。產(chǎn)品服務(wù)延伸是指對(duì)原有產(chǎn)品服務(wù)范圍和內(nèi)容的延伸，為消費(fèi)者?提供更加舒適、健康的產(chǎn)品服務(wù)體驗(yàn)。而且，在新的時(shí)代，人們對(duì)生活環(huán)?境的要求不斷提高，原有的生活需求已經(jīng)轉(zhuǎn)變?yōu)槎鄻踊纳钚枨?。如?套服務(wù)設(shè)施建設(shè)需求、內(nèi)外部生活質(zhì)量需求、產(chǎn)品價(jià)值需求等。

3.3 完善房地產(chǎn)估價(jià)法律制度

完善和完善房地產(chǎn)評(píng)估法律制度是房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)健康發(fā)展的重要保 障。首先，政府有關(guān)部門(mén)應(yīng)在原《城市房地產(chǎn)管理法》的基礎(chǔ)上，增加評(píng) 估工作的具體操作規(guī)范和具體實(shí)施程序，包括評(píng)估的規(guī)定、評(píng)估和認(rèn)證，以及每個(gè)評(píng)估環(huán)節(jié)的標(biāo)準(zhǔn)化成本。其次，要加強(qiáng)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的獨(dú)立性 和自主權(quán)，減少評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的依賴，制定必要的違規(guī)處罰措 施，合理界定評(píng)估行為，盡可能降低價(jià)格壓力和回扣。最后，完善行業(yè)道 德規(guī)范體系，實(shí)現(xiàn)道德層面與法律層面的相互配合，促進(jìn)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè) 的健康長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

3.4 優(yōu)化和完善房地產(chǎn)估價(jià)方法

在開(kāi)展房地產(chǎn)評(píng)估的過(guò)程中，應(yīng)注意評(píng)估方法的優(yōu)化和改進(jìn)。充分考 慮外部因素對(duì)評(píng)價(jià)結(jié)果的影響，采用市場(chǎng)分析法、市場(chǎng)比較法和風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè) 法進(jìn)行相關(guān)評(píng)價(jià)。同時(shí)，隨著信息時(shí)代的到來(lái)，更加開(kāi)放的市場(chǎng)信息環(huán)境，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)建立估價(jià)信息中心，以資金和技術(shù)搭建房地產(chǎn)估價(jià)數(shù)據(jù) 平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)估價(jià)信息的高效、集成處理，實(shí)現(xiàn)公允價(jià)值市場(chǎng)信息的收集與 研究，評(píng)價(jià)質(zhì)量與效率。

3.5 提高房地產(chǎn)估價(jià)人員的業(yè)務(wù)能力和綜合素質(zhì)

為了提高房地產(chǎn)估價(jià)人員的業(yè)務(wù)能力和綜合素質(zhì)，首先要完善相關(guān)從 業(yè)人員的資格認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)。專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)師不僅要具備必要的理論知識(shí)，還要有足夠的工作經(jīng)驗(yàn)，精通會(huì)計(jì)技術(shù)等，通過(guò)制定相關(guān)的人才選拔標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格市場(chǎng)準(zhǔn)入，完善專業(yè)規(guī)范。其次，房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)現(xiàn) 有人才的培訓(xùn)和考核，定期組織評(píng)估人員進(jìn)行培訓(xùn)和學(xué)習(xí)，了解行業(yè)最新 動(dòng)向和政策法規(guī)，提高其適應(yīng)性。同時(shí)，完善人才激勵(lì)與評(píng)價(jià)機(jī)制，鼓勵(lì) 評(píng)價(jià)人員發(fā)揮自身主觀能動(dòng)性，提出問(wèn)題，解決問(wèn)題，制定詳細(xì)的員工獎(jiǎng) 勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)，提高人才的積極性，為房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展奠定了重要 的基礎(chǔ)。

4 結(jié)論

綜上所述，房地產(chǎn)管理模式的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型具有現(xiàn)實(shí)意義。對(duì)此，房地產(chǎn) 企業(yè)應(yīng)充分認(rèn)識(shí)到這一戰(zhàn)略的必要性，樹(shù)立新的管理理念，實(shí)施新的管理 和發(fā)展模式。同時(shí)，也要從產(chǎn)業(yè)鏈、產(chǎn)品和服務(wù)入手，積極尋找戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型 思路。

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