于玲 淄博君匯置業(yè)有限公司

房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱型產(chǎn)業(yè)之一，其作為對資本具有較高依賴性的行業(yè)，進(jìn)行全面的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資風(fēng)險控制成為促進(jìn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵措施。進(jìn)入到2018年以后，我國居民住房市場呈現(xiàn)緊縮狀態(tài)，國家一系列調(diào)控政策的干預(yù)以及三線城市居民住房市場的飽和，使得房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控成為剛性發(fā)展趨勢。三線城市住房市場尤其是山東某中部城市作為在全國發(fā)展中趨于均衡的區(qū)域性住房市場，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在融資方式方面不斷呈現(xiàn)出創(chuàng)新趨勢。銀行收緊了對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款口徑，傳統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)化貸款業(yè)務(wù)無法支撐房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所需的龐大資金規(guī)模，進(jìn)而使得該行業(yè)呈現(xiàn)出多元化融資發(fā)展的趨勢。本文具體探討了三線城市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資存在的問題，并提出了相關(guān)建議對策，希望促進(jìn)三線城市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

一、三線城市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資的特點(diǎn)

作為資本密集型行業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資規(guī)模的企業(yè)資金回報周期長的問題使得內(nèi)部風(fēng)險和外部風(fēng)險呈現(xiàn)出并發(fā)趨勢，且國家政策影響、匯率及利率影響、國內(nèi)及國內(nèi)市場影響因素持續(xù)作用，共同造成了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的高風(fēng)險狀況。

三線城市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資的特點(diǎn)如下：第一，銀行貸款依舊是三線城市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在融資方面的主要來源，這一方面是由于房地產(chǎn)行業(yè)對國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和銀行盈利的支柱性作用，另一方面也是其他渠道無法實(shí)現(xiàn)大規(guī)模融資，進(jìn)而使得銀行貸款被迫成為優(yōu)先融資方式：第二，非標(biāo)準(zhǔn)化金融業(yè)務(wù)成為三線城市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資的重要來源，股權(quán)融資、資產(chǎn)證券化等方式以及房地產(chǎn)信托投資基金逐步成為三線城市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正在嘗試和即將嘗試的融資渠道；第三，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)信托在很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資渠道中逐步呈現(xiàn)出遇冷的態(tài)勢，當(dāng)前國家對于房地產(chǎn)信托的融資模式呈現(xiàn)出打壓趨勢，影響了三線城市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過各種方式進(jìn)行融資的熱情，進(jìn)而影響到其融資規(guī)模。

從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各類融資渠道以及其中蘊(yùn)含的特點(diǎn)來看，可對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的風(fēng)險管理造成一定影響，并可能持續(xù)提高其融資成本。

二、三線城市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資存在的問題

（一）政策問題

當(dāng)前很多三線城市在整體房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方面以及居民住房市場流通方面進(jìn)行了一系列的政策規(guī)定，包括但不限于對于居民二套住房貸款比例所進(jìn)行的規(guī)定，對商品住宅流通年限所進(jìn)行的規(guī)定等。其中對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響主要體現(xiàn)在影響企業(yè)現(xiàn)金流和企業(yè)的償債能力，并進(jìn)一步影響企業(yè)以現(xiàn)有樓盤進(jìn)行抵押融資的主動性和融資規(guī)模。這對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過融資進(jìn)而開發(fā)新項目造成了消極影響，影響了企業(yè)調(diào)動現(xiàn)金流的能力和規(guī)模，并影響企業(yè)對現(xiàn)有貸款進(jìn)行償還的能力，可能造成融資風(fēng)險。

（二）路徑問題

商業(yè)銀行的標(biāo)準(zhǔn)化信貸以及房地產(chǎn)信托雖然是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行融資的慣有方式，且以上述途徑進(jìn)行房地產(chǎn)項目開發(fā)融資的方式較為成熟，但國家在以上兩類途徑方面均提高了控制水平，很多三線城市各個房地產(chǎn)企業(yè)通過以上兩種渠道獲得融資的規(guī)模也持續(xù)下降。同時國家在信托領(lǐng)域進(jìn)行了重點(diǎn)風(fēng)險管理這使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的傳統(tǒng)融資路徑逐漸作用程度降低，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得龐大的資金造成極大影響，并最終造成其融資路徑的收窄，并使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)被迫通過其他融資渠道獲得資金。對傳統(tǒng)融資方式的控制影響了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流和償債能力，并進(jìn)而可能造成融資風(fēng)險的驟然提升。

（三）融資約束問題

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)較高的融資成本對于企業(yè)的整體收益以及企業(yè)的經(jīng)營狀況和趨勢將造成嚴(yán)重影響。從企業(yè)在商業(yè)銀行進(jìn)行貸款的利率方面來看，在利率市場化的環(huán)境之下，以山東中部某城市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從商業(yè)銀行所獲得授信狀況來看，企業(yè)的平均貸款利率在10%左右，其單位樓盤的整體收益率水平在22%左右。較高的信貸利率以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持續(xù)降低的收益水平形成雙向矛盾，這對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行項目開發(fā)和項目拓展的熱情將造成打擊，也直接影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在債務(wù)償還和質(zhì)押方面的能力，并進(jìn)一步影響到其資本結(jié)構(gòu)的優(yōu)越性。

（四）財務(wù)風(fēng)險問題

當(dāng)前很多三線城市房地產(chǎn)市場從2017年末持續(xù)遇冷，交易規(guī)模呈現(xiàn)下降的趨勢，商品房的交易量和交易價格呈現(xiàn)出背離的態(tài)勢，這導(dǎo)致房地產(chǎn)市場整體流動資金規(guī)模持續(xù)下降，對房地產(chǎn)開發(fā)商所提出的還款要求則呈現(xiàn)出整體規(guī)模上升的趨勢。市場的持續(xù)預(yù)冷以及房地產(chǎn)項目開發(fā)周期的延長、企業(yè)發(fā)展的被動性以及居民在住房購買風(fēng)險方面所呈現(xiàn)出的觀望態(tài)度，均對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行現(xiàn)金流調(diào)控，提高償債能力造成消極影響。缺乏市場流動性也將造成風(fēng)險的發(fā)生，而市場風(fēng)險作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資風(fēng)險的重要組成部分，將對三線城市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資風(fēng)險造成相當(dāng)大的影響。

三、加強(qiáng)三線城市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資管理的對策

（一）建立政策跟蹤機(jī)制

（1）針對宏觀銀行的信貸及相應(yīng)風(fēng)險控制政策進(jìn)行跟蹤反饋，信貸政策的跟蹤內(nèi)容包括但不限于授信規(guī)模、授信條件以及各類融資約束標(biāo)準(zhǔn)的政策規(guī)定，風(fēng)險控制政策則主要包括國家對房地產(chǎn)行業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)授信規(guī)模的調(diào)整，央行對于貸款利率等內(nèi)容所進(jìn)行的限制。（2）提高對房地產(chǎn)開發(fā)政策的敏感度，結(jié)合當(dāng)?shù)卣畬τ诟黝惿唐纷≌蜕虡I(yè)地產(chǎn)所進(jìn)行的政策規(guī)定，并結(jié)合城市不同地段對于土地買賣所進(jìn)行的政策規(guī)定，最大程度上降低基于信息不對稱和政策敏感度確實(shí)而導(dǎo)致的融資成本上升和風(fēng)險加劇現(xiàn)象。（3）提高對居民信貸政策所進(jìn)行的跟蹤，包括商品房購買中的現(xiàn)購政策、個人貸款基準(zhǔn)條件以及授信標(biāo)準(zhǔn)等。

（二）提高多元融資補(bǔ)充性

充分進(jìn)行多元化融資渠道的互補(bǔ)并提高組合融資對企業(yè)資本的利用性，有助于最大程度上提高三線城市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對現(xiàn)有資本的利用效率。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在融資的過程中應(yīng)當(dāng)全面考慮銀行信貸融資規(guī)模和融資成本、股權(quán)融資的風(fēng)險水平以及控制權(quán)問題、其他融資渠道的風(fēng)險問題及收益對比狀況、國家政策對于不同融資方式的支持程度等，并結(jié)合定量的風(fēng)險分析工具進(jìn)行及時的風(fēng)險評估，提高融資風(fēng)險控制水平。

（三）提高企業(yè)過程管理合規(guī)性

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)務(wù)的合規(guī)發(fā)展以及規(guī)范經(jīng)營是降低融資風(fēng)險的根本保障。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在會計信息披露的過程中存在的各類主觀或客觀誤差、在披露口徑等方面存在的問題、在項目運(yùn)行狀況披露以及項目反饋方面所存在的信息不對稱現(xiàn)象，均可能造成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資風(fēng)險。所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目開發(fā)以及企業(yè)整體運(yùn)營的過程中應(yīng)當(dāng)建立健全符合《企業(yè)會計準(zhǔn)則》要求的披露機(jī)制，在合規(guī)經(jīng)營的進(jìn)程中進(jìn)行融資風(fēng)險管理，降低基于企業(yè)信息不對稱導(dǎo)致的盲目融資問題，在企業(yè)合規(guī)經(jīng)營和項目穩(wěn)健運(yùn)行的基礎(chǔ)上進(jìn)行融資風(fēng)險控制。

（四）提高內(nèi)部財務(wù)監(jiān)督水平

三線城市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制以提高對財務(wù)數(shù)據(jù)真實(shí)性和準(zhǔn)確性的監(jiān)督。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門應(yīng)當(dāng)聯(lián)合參與到融資風(fēng)險控制和融資決策制定的過程中，避免單一部門給予片面的信息分析而進(jìn)行盲目的融資決策，提升風(fēng)險管理性。企業(yè)的董事會及監(jiān)事會應(yīng)當(dāng)在委托代理機(jī)制之下提高對于企業(yè)財務(wù)數(shù)據(jù)的動態(tài)化監(jiān)管作用，發(fā)揮內(nèi)部監(jiān)督對于融資風(fēng)險防控的作用。第三，嘗試提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的集約化信息處理水平，建立交互式的財務(wù)信息共享機(jī)制，提升對財務(wù)信息的動態(tài)分析程度，對于財務(wù)信息中具有異常性的數(shù)據(jù)進(jìn)行分類處理和預(yù)警，避免錯漏財務(wù)數(shù)據(jù)對于企業(yè)融資風(fēng)險預(yù)警造成偏差性影響。

總之，房地產(chǎn)公司屬于資本密集型的企業(yè)，當(dāng)前我國將長期處于房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整期，三線城市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要及時優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu)，并抓住我國城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略布局機(jī)遇，是解決融資問題的可行途徑。