蘇小玲

自2008年金融危機(jī)之后，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)應(yīng)對金融危機(jī)能力不足的缺點(diǎn)暴露出來。加上2019年底新冠肺炎疫情的暴發(fā)，給全球經(jīng)濟(jì)帶來了極大的負(fù)面影響。在此背景下，房地產(chǎn)企業(yè)需要更新經(jīng)濟(jì)管理理念，創(chuàng)新方法，才能更好提升金融危機(jī)的應(yīng)對能力，維持房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展。

一、金融危機(jī)對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理及發(fā)展的影響

1.房地產(chǎn)資金投入減少，經(jīng)濟(jì)管理難度提高

眾所周知，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，需要投入大量的前期資本。如果發(fā)生金融危機(jī)，將導(dǎo)致各個產(chǎn)業(yè)金融資產(chǎn)縮水，投資者沒有更多的資金投到房地產(chǎn)行業(yè)中，直接影響房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。同時，金融危機(jī)的到來，會影響投資者的投資決策，更多投資者不愿將資金投到回報(bào)周期相對較長的房地產(chǎn)行業(yè)中，甚至一些在建的房地產(chǎn)項(xiàng)目出現(xiàn)資金斷裂的情況。顯然，資金投入的大幅度減少，將直接導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的難度大幅提升。房地產(chǎn)企業(yè)不僅無法維持現(xiàn)金流的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，還會面臨自身經(jīng)營壓力的提升。另外，如今多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都屬上市公司，股票市場對其經(jīng)營發(fā)展?fàn)顩r的影響較大，而金融危機(jī)導(dǎo)致的股市崩盤，自然也會直接影響房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理，甚至引發(fā)企業(yè)倒閉的問題。

2.失業(yè)增多，房產(chǎn)市場銷量下降

任何金融危機(jī)的產(chǎn)生，比較突出的危害就是失業(yè)率劇增。因?yàn)榻鹑谖C(jī)的到來，企業(yè)資產(chǎn)縮水、產(chǎn)業(yè)發(fā)展受阻，企業(yè)為了降低支出，將大幅度裁員，進(jìn)而導(dǎo)致失業(yè)人口劇增。在金融危機(jī)背景下，無論是否處于失業(yè)狀態(tài)，人們購買住房的能力和期望都會受到嚴(yán)重影響，自然也會引起住房銷量的大幅度下降，導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目投資回報(bào)周期繼續(xù)被拉長，企業(yè)遲遲無法獲得預(yù)期收益，導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理舉步維艱，甚至出現(xiàn)資金鏈斷裂、企業(yè)倒閉的情況。目前，我國房地產(chǎn)行業(yè)的房價處于較高位置，從經(jīng)濟(jì)管理的角度來說，這存在一定的泡沫。如果發(fā)生經(jīng)濟(jì)危機(jī)，就會導(dǎo)致房價大跌，加上人們收入的降低，進(jìn)而會引起次貸危機(jī)。這一切都將給房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)造成嚴(yán)重破壞，并且還會直接影響我國國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定性。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理應(yīng)對金融危機(jī)沖擊的對策分析

1.創(chuàng)新房地產(chǎn)金融產(chǎn)品

在現(xiàn)代社會背景下，房地產(chǎn)企業(yè)開展經(jīng)濟(jì)活動的過程中，需要持續(xù)拓寬金融產(chǎn)品體系。也就是說，需要結(jié)合房地產(chǎn)金融行業(yè)特點(diǎn)，開發(fā)更具創(chuàng)新價值的金融產(chǎn)品，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)金融行業(yè)的多元化發(fā)展。通過這種方式，可以在良好的風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制下，從容應(yīng)對金融危機(jī)的沖擊。房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)管理單位一方面需要根據(jù)市場發(fā)展情況、國內(nèi)外金融市場特點(diǎn)，優(yōu)化現(xiàn)存金融產(chǎn)品；另一方面需要結(jié)合市場發(fā)展趨勢及消費(fèi)者市場的需求，推出新的金融產(chǎn)品。好的金融產(chǎn)品可有助于在個人投資者和中小房企之間搭建可靠的資源優(yōu)化配置平臺，順應(yīng)互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，也是我國發(fā)展普惠金融過程中具有代表性的措施。同時，將逐步實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)、互聯(lián)網(wǎng)和金融市場的有機(jī)融合，進(jìn)一步提高了行業(yè)發(fā)展的穩(wěn)定性及抗擊金融危機(jī)的能力。

2.加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理

在我國的銀行信貸市場中，房地產(chǎn)信貸是占比極高的一類。而在銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)管理中，對房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的研究、管控十分重視。實(shí)際上，多數(shù)金融危機(jī)的爆發(fā)，信貸問題是比較主要的原因。在我國，央行、銀監(jiān)會是全國銀行的主管單位，其需要持續(xù)通過完善法規(guī)、加強(qiáng)信貸活動監(jiān)管，來有效規(guī)避信貸風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而控制金融風(fēng)險(xiǎn)。而房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理單位需要積極配合主管單位的工作，全面理解各類監(jiān)管政策、法律法規(guī)的具體要求，主動做好房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動規(guī)范性的管理，避免出現(xiàn)違規(guī)、違法的行為。在該過程中，要對違反信貸監(jiān)管政策制度的行為進(jìn)行嚴(yán)格查處，尤其對相關(guān)企業(yè)、單位進(jìn)行嚴(yán)懲，對在監(jiān)督管理中做出貢獻(xiàn)的，要給予獎勵和支持。只有這樣，才能營造良好的房地產(chǎn)金融信貸管理環(huán)境，維持房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動的秩序，提高房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)對金融危機(jī)的能力。

3.豐富融資渠道及創(chuàng)新融資方法

房地產(chǎn)企業(yè)需要積極擴(kuò)大融資渠道，通過科學(xué)的經(jīng)濟(jì)管理，獲取更多的資金，支持項(xiàng)目的運(yùn)行。目前，我國房地產(chǎn)項(xiàng)目的融資幾乎都是通過銀行貸款、房產(chǎn)銷售款及企業(yè)墊資等方式獲得，顯然涉及的融資渠道過于狹窄，這會導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)管理獲得受限，并且一旦爆發(fā)金融危機(jī)，將會直接沖擊房地產(chǎn)項(xiàng)目及企業(yè)，造成嚴(yán)重后果。因此，政府及房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)主管部門應(yīng)當(dāng)積極研究，適當(dāng)放寬政策，幫助房地產(chǎn)行業(yè)拓寬融資渠道。在抗疫常態(tài)化的背景下，銀行可以適當(dāng)放寬相應(yīng)的融資通道，給予房地產(chǎn)企業(yè)更好的投資信心。同時，房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)中，應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步拓寬融資全渠道，積極尋求多渠道合作，獲取更多資金來源，推動房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動及房地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展。例如，近年來，我國多個省市都出臺了相應(yīng)的民間融資管理?xiàng)l例，一方面讓民間資本投入房地產(chǎn)行業(yè)合法化，另一方面也對這類融資市場進(jìn)行了規(guī)范，很大程度上為房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。

4.引導(dǎo)理性消費(fèi)

在我國房地產(chǎn)行業(yè)多年的發(fā)展歷程中，房產(chǎn)這類不動產(chǎn)在人們眼中的保值、增值價值都非常好，這促使人們對房產(chǎn)投資前景都非?？春谩６癖娫谕顿Y方面的盲目性，導(dǎo)致盲目貸款購房甚至炒房的行為出現(xiàn)，事實(shí)上，這種情況是存在極大風(fēng)險(xiǎn)的，不利于房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)管理活動的有效開展。因此，我國相關(guān)部門需要積極引導(dǎo)民眾優(yōu)化消費(fèi)觀，認(rèn)識到房產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)，有效規(guī)范控制房地產(chǎn)投資行為。這不僅有助于避免房價大幅度提升，也有助于幫助人們規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)，避免次貸風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生，更有助于提高我國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)管理中應(yīng)對金融危機(jī)沖擊的能力。

三、結(jié)語

綜上所述，在我國社會經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展，逐步成為我國支柱性產(chǎn)業(yè)之一。在我國防疫工作進(jìn)入常態(tài)化、國際防疫形式依然嚴(yán)峻的情況下，為了有效避免金融風(fēng)險(xiǎn)，提高房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中應(yīng)對金融危機(jī)沖擊的能力，需要積極創(chuàng)新房地產(chǎn)金融產(chǎn)品，加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸監(jiān)管，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道的拓寬，再結(jié)合引導(dǎo)房地產(chǎn)市場理性消費(fèi)等方式，提高我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理水平，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。