宋杰

上海單身女青年沈小姐最近開始關(guān)注起新房市場，因為她多年的老同學拜托她幫個忙，一起參與新房的搖號，想投資。

“我同學2020年已經(jīng)買了一套新房了，被限購，而我又本來就有買房需求，所以我聽了心里‘癢癢的。她說從2020年5月開始上海新房就開始火爆，認籌率超高。上半年她妹妹替她搖過號，但是沒有搖上，如果我搖到了，可以通過私下簽協(xié)議約定雙方的比例。聽說最近前灘有個樓盤要開賣了，想一起看看這里值不值得投資。”沈小姐對《中國經(jīng)濟周刊》記者說道。

13個人搶一套房？購房人需警惕別被誤導(dǎo)

當她2020年12月20日來到位于上海前灘板塊、名稱為“尚**邸”的樓盤時發(fā)現(xiàn)，認籌剛剛截止，據(jù)說204套房子的認籌率為1273%，認籌總數(shù)2590組，相當于13個人搶一套房，這個樓盤是上海2020年12月份新房的認籌率“冠軍”。

“我是看公眾號預(yù)約來的，難道被忽悠了？”沈小姐說。

《中國經(jīng)濟周刊》記者注意到，在尚**邸西門上貼著一張“購房渠道聲明”，特地提醒購房者注意分辨信息來源，增強防范意識。“只能等下一個機會了?！鄙蛐〗阏f道。

雖然已過認籌時間，但尚**邸門外房產(chǎn)中介聚集了不少，他們大多為其他樓盤銷售“引流”。

房產(chǎn)銷售小吳對記者說：“這個樓盤一共3個規(guī)格，47平方米是毛坯房，147平方米和192平方米是精裝。來認籌的人1/3自住，1/3投資，1/3掛學區(qū)。這里距離惠靈頓學校直線距離約376米，距離華師大二附中直線距離約276米。附近沒有老破小，全部新造，還說要打造陸家嘴2.0版本，而且還限高，看上去就比較舒服?！?/p>

另一位中介更是對記者夸口說，這里的房子只要能買到就能賺到。“147平方米的能賺250萬～350萬元，192平方米的可以賺500萬元起步，所以才有那么多人來搖號。其實總共有234套房子，但開發(fā)商賣204套，有沒有水分不好議論，但總有那么一點的。前段時間給了我們兩個名額（147平方米的戶型），一套房子加300萬元，不用搖號直接買，我們兩個客戶一人一套。市場上二手房16萬元/平方米，這樣到手后就賣掉每平方米起碼能賺2萬元?！?/p>

中介的話顯然不能當真，購房人需警惕別被誤導(dǎo)，甚至上當受騙。若盲目跟風參與炒作，一旦房價波動，可能會遭受不小的經(jīng)濟損失。

“房住不炒”基調(diào)不變，盲目“打新”投機或遭損失

中指研究院上海研究總監(jiān)方頏告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者，2018年以來，前灘已開10個項目13次開盤，合計推出4358套新房，有效認籌達到15893組，900組以上“千人搖”達9次之多，平均認籌率達365%，近4組搶一套房。

“近3年上海最火的前灘板塊集齊天時地利人和，得益于地理區(qū)位、學區(qū)、規(guī)劃以及肉眼可見的規(guī)劃變現(xiàn)速度。前灘項目逐漸由小戶型過渡到更大的戶型，而本次尚**邸平均總價600萬元的47平方米小戶型占比超六成，為總價預(yù)算受到‘約束的客群提供了看似難得的機會?！狈筋@告訴記者。

上海前灘板塊的尚** 邸樓盤外景

上海前灘板塊的尚** 邸樓盤

關(guān)于“打新”現(xiàn)象，第一太平戴維斯中國區(qū)市場研究部主管及高級董事簡可評論說，上海2020年住宅市場銷售表現(xiàn)良好，全年整體銷售面積高于供應(yīng)面積。

在供應(yīng)端，由于一些熱門區(qū)域新增供應(yīng)較少，買家對新項目需求旺盛，導(dǎo)致這些區(qū)域部分新入市項目認籌率高企。此外一、二手房價差吸引而來的投機行為亦貢獻了部分認籌。

簡可認為，目前上海住宅銷售市場“打新”現(xiàn)象并不突出，整體市場仍舊以“房住不炒”為基調(diào)。未來，隨著供應(yīng)端提升，供需平衡，住宅市場表現(xiàn)將更趨理性。而針對樓市“打新”現(xiàn)象，政府預(yù)計也將適時出臺一些針對性政策來打擊投機行為，維持整體市場穩(wěn)定，令住宅回歸“居住”屬性。

方頏分析，2020年11月上海受零星疫情影響暫緩預(yù)售證發(fā)放，導(dǎo)致部分項目推遲到12月入市。而前期擠壓的需求在供應(yīng)驅(qū)動下集中釋放，前3周住宅成交量達到65萬平方米。前3周，已開盤項目的認籌率206%，達到年內(nèi)單月認籌率最高水平，65%的項目認籌率超過100%。從入市的項目來看，首次改善為主的大格局未變，單價6萬元以上的項目依然供不應(yīng)求;高端項目日光效應(yīng)標桿作用顯著，市場熱度逐漸傳導(dǎo)到剛需項目，如寶山楊行/大場、青浦徐涇、松江泗涇等熱點區(qū)域多個項目熱銷。而最后一周仍有徐匯匯成南街里、前灘尚**邸等明星項目入市，12月翹尾收官不成問題。

第一太平戴維斯的數(shù)據(jù)顯示，2020年上海住宅市場表現(xiàn)活躍。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，上海市一手住宅成交價格指數(shù)在2019年同比增長在1%～3%，而2020年下半年成交價格指數(shù)同比增長4%～5%。具體一手房月度成交價格由于受到供應(yīng)區(qū)域的影響會有成交均價結(jié)構(gòu)性上漲/下跌（例如5月份外環(huán)內(nèi)供應(yīng)及銷售占比明顯上升導(dǎo)致成交均價上漲）。此外，一手高端住宅市場年內(nèi)成交火熱，表現(xiàn)優(yōu)于整體市場。相較一手市場成交均價而言，二手房銷售價格更加貼合市場：2020年上海二手房成交價格整體呈上漲趨勢，截至10月，同比漲幅達到約9%。

2020年底的中央經(jīng)濟工作會議再次強調(diào)，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因地制宜、多策并舉，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。