朱穎

摘要：在房地產(chǎn)開發(fā)中，建設(shè)項(xiàng)目的項(xiàng)目管理實(shí)際上是從項(xiàng)目前期準(zhǔn)備階段到竣工驗(yàn)收階段的管理。這項(xiàng)工作需要在整個(gè)施工過(guò)程中得到關(guān)注。一個(gè)項(xiàng)目在當(dāng)前的房地產(chǎn)行業(yè)中管理得好不好，對(duì)行業(yè)的發(fā)展會(huì)產(chǎn)生非常嚴(yán)重的影響。因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理可以從提高管理水平、加強(qiáng)質(zhì)量管理、明確權(quán)責(zé)、管理合理規(guī)劃、管理科學(xué)發(fā)展等方面進(jìn)行。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā);建筑工程;項(xiàng)目管理;分析

引言

在房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中，項(xiàng)目管理可以提供開發(fā)機(jī)制，充分支持房地產(chǎn)開發(fā)，優(yōu)化開發(fā)方式，提高開發(fā)效率。項(xiàng)目管理可以充分融入房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程，降低項(xiàng)目開發(fā)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，保證房地產(chǎn)的穩(wěn)定發(fā)展，提高其競(jìng)爭(zhēng)力和價(jià)值。不斷增長(zhǎng)的建設(shè)能力需求使得房地產(chǎn)項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)更加復(fù)雜。專業(yè)技能的發(fā)展已經(jīng)出現(xiàn)，這有助于提高技能?，F(xiàn)代機(jī)械設(shè)備的發(fā)展對(duì)施工技術(shù)管理提出了嚴(yán)格的要求，突出了建筑技術(shù)管理的重要性。

一、房地產(chǎn)開發(fā)中建筑工程項(xiàng)目管理存在的問(wèn)題

1質(zhì)量安全管理存在漏洞

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)，建筑企業(yè)的質(zhì)量和安全最終只能在市場(chǎng)條件下存在，通過(guò)不斷的改進(jìn)和完善，建筑公司的優(yōu)勢(shì)正在房地產(chǎn)市場(chǎng)上顯現(xiàn)。

任何建筑工程的質(zhì)素和安全，無(wú)論在何時(shí)何地進(jìn)行，都至為重要。因此，為了房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展和建設(shè)，必須提高建設(shè)項(xiàng)目的管理水平，重視建設(shè)項(xiàng)目質(zhì)量控制，加強(qiáng)建設(shè)工程質(zhì)量控制。目前，中國(guó)房地產(chǎn)在建設(shè)項(xiàng)目方面非常繁榮，但在建設(shè)項(xiàng)目的質(zhì)量和安全管理方面還比較落后，與目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展水平還有較大差距。

近年來(lái)，社會(huì)新聞多次報(bào)道建筑工程質(zhì)素欠佳的個(gè)案，可見目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)和建筑工程質(zhì)量管理處于混亂狀態(tài)，存在諸多漏洞和缺陷。建筑工程質(zhì)量控制不力的原因是多方面的。建設(shè)項(xiàng)目管理重視不夠是一個(gè)重要原因。在管理理念、管理經(jīng)驗(yàn)、管理水平、技能水平等方面存在嚴(yán)重缺陷。

2安全管理意識(shí)不足

根據(jù)近幾年的建筑事故統(tǒng)計(jì)，建筑事故的傷亡人數(shù)在全國(guó)各行業(yè)中排名第三，低于交通運(yùn)輸和煤炭行業(yè)。可見，建筑工程行業(yè)是嚴(yán)重威脅建筑工人生命安全的高危行業(yè)之一。所有施工事故都受不可抗力的影響，但由于施工現(xiàn)場(chǎng)安全管理疏忽和施工現(xiàn)場(chǎng)管理徹底有效造成的事故較多。由于安全管理的重要性，如建筑工人忽視工程建設(shè)，建筑物的風(fēng)險(xiǎn)和事故正在增加。一些建筑企業(yè)在施工過(guò)程中故意購(gòu)買廉價(jià)但不合適的建筑材料，以降低施工過(guò)程中的成本，減少安全設(shè)備設(shè)備的采購(gòu)，甚至降低施工安全管理制度。因此，現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量安全管理人員缺乏管理工作的基礎(chǔ)，無(wú)法實(shí)現(xiàn)建設(shè)項(xiàng)目的全面安全管理。

3完善管理模式

近年來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速。為響應(yīng)市場(chǎng)需求的刺激，房地產(chǎn)公司也不斷改進(jìn)和完善建設(shè)項(xiàng)目的管理，但由于中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期短，管理理念、思想和技術(shù)相對(duì)落后，這導(dǎo)致了當(dāng)前的房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程。

二、房地產(chǎn)開發(fā)中建筑工程項(xiàng)目管理的具體措施

1建立健全的質(zhì)量監(jiān)管體系

房地產(chǎn)項(xiàng)目相關(guān)管理體系需要不斷完善，通過(guò)提高房地產(chǎn)項(xiàng)目整體質(zhì)量控制水平，不斷尋求途徑和方法，與房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量控制相一致，并實(shí)施質(zhì)量控制和管理體系，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的匹配。這首先是設(shè)立專門的物業(yè)質(zhì)素監(jiān)督服務(wù)，可以有效地提高整體建筑的技術(shù)水平，更好地發(fā)揮監(jiān)督管理的作用和意義，二是建立統(tǒng)一、科學(xué)統(tǒng)一的房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量體系。管理制度將改善有關(guān)的房地產(chǎn)質(zhì)量控制程序，并區(qū)分不同部門和外地的質(zhì)量管理職責(zé)。三是通過(guò)建立科學(xué)合理的監(jiān)測(cè)機(jī)制，深入分析數(shù)據(jù)，并將相關(guān)數(shù)據(jù)分析方法應(yīng)用于BIM項(xiàng)目管理，建設(shè)項(xiàng)目的整體質(zhì)量將更好地控制、管理和使用與質(zhì)量建設(shè)相關(guān)的數(shù)據(jù)和方法。

2項(xiàng)目工程管理中的適當(dāng)約束

在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中，商業(yè)合同成為影響房地產(chǎn)設(shè)施建設(shè)的重要因素。在地方發(fā)展的初期，必須進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)查，制定合理的科學(xué)計(jì)劃和合同，在開發(fā)商和承包商之間簽訂此類協(xié)議，并與其他供應(yīng)商簽訂各種合同。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商的主要目的，是保障房屋的使用期限，建筑質(zhì)量保證是房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的核心。因此，加強(qiáng)項(xiàng)目管理中的合同管理制度是保證項(xiàng)目質(zhì)量的基本條件之一。

3建立健全規(guī)范化的施工管理體系

建設(shè)管理部門要深入分析房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)發(fā)展情況，建立完善的建設(shè)質(zhì)量監(jiān)督管理體系，在確保各項(xiàng)監(jiān)督管理活動(dòng)全面落實(shí)的基礎(chǔ)上，為后續(xù)項(xiàng)目建設(shè)奠定有效基礎(chǔ)。有關(guān)建設(shè)部門要著力建立完善的安全管理體系，提高施工管理的效率。二是要充分發(fā)揮工程質(zhì)量監(jiān)督體系的應(yīng)用效益，重視在基層施工人員考核中引入安全管理考核，對(duì)施工人員的個(gè)人資質(zhì)進(jìn)行審定，提供相關(guān)的技術(shù)培訓(xùn)。

4完善項(xiàng)目質(zhì)量監(jiān)督管理

在建設(shè)和管理房地產(chǎn)設(shè)施的過(guò)程中，要特別注意質(zhì)量控制，這對(duì)提高房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力起著重要作用。對(duì)有關(guān)數(shù)據(jù)的研究顯示，近年地產(chǎn)公司的數(shù)目有所增加，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)亦有所增加。一些建筑服務(wù)機(jī)構(gòu)為了提高建筑效率，任意降低建筑材料的成本，或購(gòu)買價(jià)格較低的材料，影響施工效率和質(zhì)量，嚴(yán)重威脅施工人員的人身安全，管理層應(yīng)注意材料管理，合理選擇市場(chǎng)產(chǎn)品和各類機(jī)械設(shè)備。工程竣工后組織專業(yè)的質(zhì)量控制和多次檢查，為提高工程施工效率奠定了基礎(chǔ)。

5成本優(yōu)化措施

項(xiàng)目成本控制可以有效地保持房地產(chǎn)項(xiàng)目的效益，在預(yù)先規(guī)劃的設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)中，必須重視設(shè)計(jì)成本管理。選擇一個(gè)好的勘探和設(shè)計(jì)單位，勘探設(shè)計(jì)是施工價(jià)格管理的重要組成部分。在進(jìn)行地下工程時(shí)，如果不運(yùn)用專門的知識(shí)和技能，就不可能了解水文地質(zhì)條件。保證土壤地質(zhì)分析的準(zhǔn)確性，提高了安全性，降低了施工成本，保證設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)的合理性和規(guī)劃的優(yōu)化也能降低成本。

6科學(xué)安排房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)

模型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作是一項(xiàng)復(fù)雜的任務(wù)，必須在一定條件下解決。在實(shí)踐中，IDEF級(jí)數(shù)法、DSM法、Petri系統(tǒng)及其拓?fù)浞ā玫搅藦V泛的應(yīng)用，但在客觀上具有特殊性和缺陷，以及具體的應(yīng)用條件和限制。目前主要的模型分析主要是在靜態(tài)和模塊化建模的基礎(chǔ)上進(jìn)行的。然而，大多數(shù)具體的工作都是不穩(wěn)定的，具有許多可變因素的特點(diǎn)。因此，在構(gòu)建模型時(shí)，需要識(shí)別運(yùn)行過(guò)程中的不穩(wěn)定因素，跟蹤模型的動(dòng)態(tài)性和靈活性。通過(guò)工廠綜合總體規(guī)劃，詳細(xì)規(guī)劃工程應(yīng)急情況，調(diào)整標(biāo)準(zhǔn)等，以及根據(jù)具體情況作出適當(dāng)調(diào)整，使建筑的規(guī)劃模式足夠靈活和有秩序。設(shè)計(jì)過(guò)程保證了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作的順利開展。

7科學(xué)安排房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理時(shí)間表

房地產(chǎn)開發(fā)和建設(shè)并非沒有時(shí)間限制。開發(fā)建設(shè)時(shí)間普遍緊張，各環(huán)節(jié)緊密相連。在一些前后環(huán)節(jié)中，大多是交叉工作和合作，因此需要以工期管理框架的形式對(duì)各環(huán)節(jié)的施工順序和工期提出具體明確的要求。

結(jié)語(yǔ)

隨著國(guó)家社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，新興產(chǎn)業(yè)逐漸出現(xiàn)并開始發(fā)展。改革開放以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要因素，在一定程度上促進(jìn)了社會(huì)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展。在深入分析建筑物運(yùn)行管理過(guò)程中施工項(xiàng)目管理的基礎(chǔ)上，優(yōu)化完善項(xiàng)目的運(yùn)行管理，為房地產(chǎn)注入新動(dòng)力。

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