国产日韩欧美一区二区三区三州_亚洲少妇熟女av_久久久久亚洲av国产精品_波多野结衣网站一区二区_亚洲欧美色片在线91_国产亚洲精品精品国产优播av_日本一区二区三区波多野结衣 _久久国产av不卡

?

房地產買賣網簽備案制合法性探析

2021-03-15 05:33姚捷
民生周刊 2021年3期
關鍵詞:網簽抵押權備案

姚捷

房地產交易登記中心實行房屋抵押合同網上簽約備案制度,有利于降低當事人辦事成本,提高抵押登記工作效率,最大限度為金融機構規(guī)避風險,也有利于政府部門對房屋抵押市場進行監(jiān)控。

但是,這一制度需要與民法典相關制度銜接,在不違反上位法的基礎上,才能更有效發(fā)揮制度優(yōu)勢,方便群眾,加強政府監(jiān)管。

措施及價值

我國現(xiàn)行法律法規(guī)規(guī)定了房產交易的3種主要交易形式—轉讓、抵押、租賃。

房屋轉讓必須要進行網上合同簽約備案,以有效防范“一房二賣”等市場風險。房屋租賃作為一種合同交易,在當事人之間形成債權交易關系,如無特殊情況不必要進行網簽備案。房屋抵押在當事人之間形成物權法律關系,且交易涉及金額普遍較大,卻沒有更加細化的交易管理方式,成為我國一項政策法規(guī)空白。

依據(jù)法律規(guī)定,房地產抵押需要辦理抵押登記,但抵押登記的具體流程,國家相關法律并沒有統(tǒng)一的規(guī)定。為規(guī)范房地產交易中的抵押貸款行為,2015年9月住建部印發(fā)《房屋交易與產權管理工作導則》,鼓勵全國各地探索實施房屋抵押網簽工作。

之后,全國各地都有進行抵押登記網上簽約備案的試點,包括河北省邢臺市、江蘇省連云港市等房地產交易登記機關均實行房屋抵押合同網上簽約備案,既方便了群眾,也有利于監(jiān)管。

該試點開始后,原來在房地產交易大廳里人山人海的擁擠情況消失了,群眾在中介機構協(xié)助下在網上提交資料并審核,交易大廳井然有序。

房屋抵押合同網簽新舉措主要采取了如下措施。第一,建立互聯(lián)互通共享業(yè)務信息平臺,將房管和金融兩部門均辦理的收件掃描等重復環(huán)節(jié)壓縮合并,實現(xiàn)金融部門掃描的收件信息,房管部門可直接調取利用。

第二,通過信息平臺在金融部門設置了房產檔案信息查詢端口,在金融機構可直接查詢抵押房產是否存在限制抵押等情況,無需再跑到房管部門查詢,避免抵押當事人來回跑。

第三,化繁為簡在業(yè)務系統(tǒng)中設定了簡化版電子貸款抵押合同模板,抵押人和金融機構網上簽訂合同時,只需約定委托金融機構代辦的條款,剩下手續(xù)就不需抵押人跟著去辦理,由金融機構負責跑腿辦結。

房屋抵押合同網簽新舉措的價值在于,第一,實現(xiàn)“跑斷腿”到“一趟結”的轉變。

實施前,當事人在辦理房屋貸款抵押業(yè)務時,需先到房管部門出具房產可抵押的證明,再到金融部門申請貸款,再跑到房管部門排隊等候、采集信息、辦理抵押備案登記手續(xù),最少得跑三四趟。

舉措實施后,當事人只需跑一趟金融機構,通過互聯(lián)互通的系統(tǒng)查驗房產可抵押后,提交要件信息,網上簽訂含委托金融機構代辦條款的貸款抵押合同,委托金融機構“跑腿”辦結手續(xù)即可,實現(xiàn)了群眾“只跑一趟腿”就可坐等辦結的舒心便捷服務。

第二,省時省力,社會效益巨大。保守計算,按全市每年有5000個房產抵押貸款戶計算,當事人跑一趟腿(往返)按8公里計算,少跑兩三趟腿每年可讓群眾少跑10萬公里;當事人跑一趟腿(往返)辦事,需要半天時間計算,可節(jié)省融資企業(yè)及貸款群眾時間7000多天。

第三,實現(xiàn)抵押登記服務極速辦理,業(yè)務辦理“立等可取”。

金融部門已采集的要件信息,房管部門可以直接調取使用,避免了重復采集信息的環(huán)節(jié),手續(xù)化繁為簡,實現(xiàn)了抵押業(yè)務全程網上極速辦理,15分鐘內“立等可取”。

相關法律問題

房屋抵押合同網簽便民、高效,降低金融機構風險,亦有利于政府進行房地產市場管理,但房屋抵押合同網簽的法律效力存在可以討論之處,網簽法律后果不清晰,為該項制度的推進造成一定程度的阻礙。這主要體現(xiàn)在以下三方面:

第一,在行政法上,存在政府各職能部門職權相互銜接問題。不動產登記暫行條例明確自然資源部負責指導、監(jiān)督全國不動產登記工作。在全國范圍內,各地自然資源局已實際負擔起包括房屋抵押登記在內的各項登記工作,有相應的工作流程和要求。

為了達到最佳行政效果,需要當?shù)卣畢f(xié)調住建部門和自然資源部門之間的關系。住建部門通過網簽獲取的資料信息,要被自然資源部門直接接受和認可,并由自然資源部門予以登記發(fā)證,才能達到節(jié)省行政資源和社會成本的效果。

但要特別注意兩個問題:一是依照試點的做法,自然資源部門沒有介入網簽過程,而要其直接承認網簽結果并予以登記,違背了權利義務相一致原則。如果在住建部門網簽之后,當事人還是要到自然資源部門再走一遍手續(xù),網簽的效果將會打折。

二是確定責任承擔。如果自然資源部門對于住建部門的網簽備案行為予以接受,出現(xiàn)了登記錯誤或登記瑕疵等問題后,由自然資源部門還是住建部門承擔責任將引發(fā)爭議。

如果沒有確定相關責任承擔,相應的行政復議或訴訟程序,都會遇到較多法律障礙。

第二,在合同法上,網簽的合同效力問題。網簽在合同法上的效力源于住建部、人民銀行、銀保監(jiān)會《關于規(guī)范購房融資和加強反洗錢工作的通知》,通知規(guī)定金融部門要以網簽備案作為放款依據(jù)之一。

問題是,通知的效力屬于部門規(guī)章,而人民法院在審理合同糾紛時,規(guī)章屬于參考,法律行政法規(guī)才是依據(jù)。

如果當事人簽訂了抵押合同而未網簽,但到自然資源部門履行了登記程序,則人民法院完全可以依據(jù)民法典合同編和物權編相關規(guī)定及不動產登記條例判決合同有效并予以執(zhí)行。如此,則抵押合同網簽的法律效力就存疑了。

第三,在物權法上,房屋抵押合同網簽的法律性質問題。根據(jù)我國民法典合同編和物權編相關規(guī)定,在房屋抵押合同的成立、生效及抵押權的生效等問題上,并沒有就房屋抵押合同網簽作出特殊規(guī)定。

民法典第十五條規(guī)定:當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同,除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外,自合同成立時生效;未辦理物權登記的,不影響合同效力。

因此,當事人只要達成協(xié)議,抵押合同就成立并生效。當事人到登記部門履行不動產抵押權登記程序后,抵押權生效。抵押合同的生效與抵押權的生效是兩回事。

我國民法并不要求當事人在簽訂抵押合同時網簽備案,房屋抵押合同這個民事法律行為雙方達成即可完成。網簽并不是抵押合同這個民事法律行為的成立或生效要件。

這個道理同“一房二賣”是相同的,“一房二賣”從道德上予以譴責,在法律上,如果賣房人愿意承擔違約責任是允許的。如果當事人簽訂了兩份以上的抵押合同,則向登記部門進行抵押權登記方才成立抵押權,未成立抵押權但抵押合同已經簽訂者,承擔違約責任。

抵押合同網簽登記屬于具體行政行為,這個無異議。

其性質應當屬于行政確認,屬于行政機關履行自己的管理職責而履行的管理義務,其有正當性,但權力邊界、行使程序及法律后果還有待研究。

政策建議

房屋抵押合同網簽的社會價值有目共睹,是一項有益于民生的舉措,就其面臨的法律問題可從三方面入手解決。

首先,全面規(guī)定房屋抵押合同網簽涉及的相關法律問題。從定義、程序、時效、后果及救濟等多個角度,對這個具體行政行為進行界定,同時明確其法律意義,為行政執(zhí)法打下良好基礎。

其次,提高法律位階。當前,房屋抵押合同網簽位階較低,全面推行后可能會出現(xiàn)糾紛。如果房屋抵押合同網簽位階過低,會影響其實施,對政府及民眾都不利。

最后,加強行政機關之間的合作。從社會效果、節(jié)省行政成本等角度考慮,不動產登記部門完全有理由接受住建部門的網簽成果。應對相關部門就抵押合同網簽的職權職責進行明確,厘清關系,做到無縫對接。

實踐證明,房屋抵押合同網簽備案制度,極大地方便了人民群眾,提高了工作效率,便于監(jiān)管機構掌握第一手信息,提高了監(jiān)督的準確性,亦極大地保障了金融機構的交易安全,是一項值得繼續(xù)探索的制度。

在明確相關問題的基礎上,對所涉及的法律問題進行分析并在法律或行政法規(guī)層面進行調整,即可讓該制度更加完善高效。

猜你喜歡
網簽抵押權備案
關于備案建材事中事后監(jiān)管的實踐與思考
新建商品房買賣合同網簽備案的探討
我省高校新增備案和審批本科專業(yè)名單
論房屋買賣合同網上簽約備案對房屋效力的影響
解讀保健食品注冊備案“雙軌制”
保健食品或可探索“審批+備案”模式
韓國抵押權的現(xiàn)狀與反思
債權讓與擔保與抵押權的再構建
南江县| 盐山县| 禹州市| 屯门区| 彭阳县| 那坡县| 嫩江县| 安康市| 宁安市| 金溪县| 华阴市| 台山市| 都江堰市| 正宁县| 昌黎县| 敦化市| 唐河县| 咸丰县| 武城县| 抚顺县| 满城县| 怀来县| 伊金霍洛旗| 平乐县| 北票市| 富宁县| 常山县| 安宁市| 抚松县| 博罗县| 阿尔山市| 康乐县| 二连浩特市| 江达县| 图们市| 南投市| 康平县| 奉新县| 虎林市| 尚义县| 密云县|