■周媛嬌

改革開放40 年來，我國經(jīng)濟社會水平快速發(fā)展，居民消費水平不斷提升，房屋產(chǎn)品的供給與居民有效需求結(jié)構(gòu)不匹配的矛盾日益突出。推進(jìn)全裝修商品房供應(yīng)，改變長期以來的“毛坯房”供應(yīng)局面，既是貫徹新發(fā)展理念的具體行動，也是減少分散裝修帶來的資源浪費和環(huán)境污染的有效舉措。在今年全國“兩會”上，碳達(dá)峰、碳中和首次被寫入政府工作報告，大力發(fā)展星級綠色建筑、超低能耗建筑、近零能耗建筑、零能耗建筑是住房城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)碳達(dá)峰、碳中和的主要途徑之一。當(dāng)前，全裝修商品房迎來國家政策、改革驅(qū)動、轉(zhuǎn)型升級等多方利好。部分地區(qū)提出了新建商品房裝修交付的目標(biāo)任務(wù)，全裝修商品房占比逐年提升。

一、存在問題

1.裝修價款計算方式不合理。

據(jù)了解，全國有相當(dāng)部分城市是按照商品房建筑面積計算全裝修部分價款，此類計算方式不合理，引起社會的廣泛關(guān)注和強烈反映。業(yè)主如果購買毛坯房自裝，計算費用如是按商品房的套內(nèi)面積計算，以建筑面積100 平方計算，假如公攤為20%，套內(nèi)面積為80 平方米，以每平方1 000 元的標(biāo)準(zhǔn)裝修，業(yè)主只需承擔(dān)8 萬元的裝修支出。但是如果開發(fā)商統(tǒng)一裝修，按建筑面積100 平方米計算，業(yè)主則要承擔(dān)10 萬元的裝修費用。這就意味著業(yè)主多支付了20%的公推面積的裝修費用，而公攤部分的建造成本，開發(fā)商已向購買商品房的業(yè)主分?jǐn)?，意味著開發(fā)商兩次向業(yè)主收取了公攤建造費用，增加業(yè)主的購房成本。另對于裝修交付價格標(biāo)準(zhǔn)的監(jiān)管存在不力情況，因限房價項目拿地成本和房價之間的利潤空間被壓縮，建設(shè)單位通過裝修價格轉(zhuǎn)接利潤。

2.裝修風(fēng)格不合適造成二次浪費。

商品房全裝修交付的本意是為了減少業(yè)主零散自裝帶來的資源、建材浪費。但是在實際房屋銷售中，存在部分項目裝修風(fēng)格不夠多樣、鮮明，智能系統(tǒng)不夠緊跟時代發(fā)展，設(shè)施布局不夠人性化等問題，不能滿足業(yè)主個性化的需求，造成部分業(yè)主拆除重新裝修，反而造成二次浪費。

3.施工工期較短、質(zhì)量參差不齊。

全裝修商品房項目一般都存在工期短、任務(wù)重的情況，集中施工導(dǎo)致裝修工人嚴(yán)重緊缺，大量尚未接受系統(tǒng)培訓(xùn)的工人臨時上崗，無法保證裝修質(zhì)量，存在大量如墻面刮瓷不夠平整、瓷磚空鼓、預(yù)留下水口與瓷磚無法對齊、隱蔽工程施工質(zhì)量堪憂、水電管線布置不合理等施工通病，影響裝修品質(zhì)。

二、對策與建議

全裝修商品房屋作為新型事物，應(yīng)當(dāng)不斷摸索其合理的發(fā)展模式，在貫徹新發(fā)展理念、提升房屋建設(shè)品質(zhì)的同時，優(yōu)化供應(yīng)模式和計價方式，讓群眾更好實現(xiàn)“安居樂業(yè)”。針對以上問題，提出建議如下：

一是建議采用套內(nèi)面積計算裝修費。目前，在國家層面上沒有明確全裝修價款的計價方式，有的省市（如海南、上海等）采取的是將全裝修價格直接納入房屋總價，在合同中不予明確裝修價款，但是裝修價款實際上是按照建筑面積計算的；有的省市（如南昌、長沙等）雖然采取的是將全裝修價款與房屋主體毛坯價格分別明確，但是計算裝修款實際上是按照建筑面積。如按照套內(nèi)面積計算裝修費，不再按建筑面積計算裝修費，將使裝修支出更加科學(xué)、更加公平，減輕群眾負(fù)擔(dān)，充分體現(xiàn)“人民至上”的執(zhí)政理念。

二是建議不宜盲目推廣商品房裝修出售，更多比例的毛坯房出售，實行毛坯房與裝修房并行、提倡提供多種裝修風(fēng)格，保障業(yè)主購房的充分選擇權(quán)。

三是建議強化全裝修商品房監(jiān)管機制。目前部分省市已經(jīng)出臺了加強和推動全裝修商品房的指導(dǎo)意見，對質(zhì)量監(jiān)督管理、樣板房設(shè)置、房屋銷售管控等方面提出了更高的要求，但是各地做法各有不同，同時存在著落實不到位不理想的情況。建議在國家層面上出臺相關(guān)文件，從土地出讓、設(shè)計要求、報建流程、工程施工、銷售管理等方面，進(jìn)一步強化全裝修商品房全生命周期監(jiān)管。

四是建議商品房出售時，按照套內(nèi)面積計算，這樣裝修費計算按套內(nèi)面積計算，也就有了更加充分的依據(jù)。國際通行的房產(chǎn)交易計價單位多為所見即所得的套內(nèi)面積，國內(nèi)對此雖無統(tǒng)一要求，實際操作中都普遍使用建筑面積計價。2019 年2 月18 日，住建部官方網(wǎng)站發(fā)布《關(guān)于〈城鄉(xiāng)給水工程項目規(guī)范〉等38 項住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域全文強制性工程建設(shè)規(guī)范公開征求意見的通知》，其中《住宅項目規(guī)范（征求意見稿）》指出，“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”，但后續(xù)并未正式出臺相關(guān)規(guī)范。這涉及如新老不動產(chǎn)證銜接、房屋計價方式轉(zhuǎn)變、開發(fā)設(shè)計要求提升等，需要自然資源、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)等多部門大力配合和推動。