金長宏 楊夢杰

(安徽建筑大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院 安徽合肥 230601)

近幾十年，我國城鎮(zhèn)化建設(shè)不斷突進(jìn)，城鎮(zhèn)化率達(dá)到59.68%（2018）已步入快速發(fā)展階段，略高于世界平均水平55%，但與一些發(fā)達(dá)國家英國（83%）、日本（92%）相比，還存在較大差距。[1]其中，城鎮(zhèn)化發(fā)展不平衡是一個重要原因。房地產(chǎn)業(yè)是我國經(jīng)濟(jì)的根基性產(chǎn)業(yè)，在城鎮(zhèn)化的推動下，人口結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和生活需求都會發(fā)生變換，進(jìn)而影響到房地產(chǎn)開發(fā)投資的發(fā)展。同時城鎮(zhèn)化是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的源生力，為房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展提供了基礎(chǔ)，那么，城鎮(zhèn)化發(fā)展不平衡會對房地產(chǎn)開發(fā)投資產(chǎn)生怎樣的影響？鑒于安徽是國家第一批新型城鎮(zhèn)化試點(diǎn)省份，對于本課題研究具有積極意義，故本文選用安徽16市作為研究對象，從人口、經(jīng)濟(jì)（包含產(chǎn)業(yè)城鎮(zhèn)化）、空間以及社會城鎮(zhèn)化四個方面，選用復(fù)合指標(biāo)法衡量城鎮(zhèn)化進(jìn)程；并通過16市2008-2018年的面板數(shù)據(jù)，利用協(xié)整檢驗、協(xié)方差分析檢驗以及構(gòu)建固定效應(yīng)變系數(shù)模型等多種分析方法實證探究安徽省區(qū)域內(nèi)城鎮(zhèn)化進(jìn)程對房地產(chǎn)開發(fā)投資的影響。最后對在房地產(chǎn)開發(fā)投資長期穩(wěn)定發(fā)展中，對各地區(qū)城鎮(zhèn)化進(jìn)程提出相應(yīng)的合理意見。

一、安徽省城鎮(zhèn)化現(xiàn)狀分析及其對房地產(chǎn)開發(fā)投資的影響

（一）安徽省城鎮(zhèn)化發(fā)展現(xiàn)狀分析。在國家各項政策推進(jìn)下，安徽省從1988年城鎮(zhèn)化率的17.48%，上升到2008年的40.5%，當(dāng)前安徽城鎮(zhèn)化率已達(dá)到55.81%（2019），這意味著定居在城鎮(zhèn)的人口超過一半，但仍低于全國水平。由于安徽省區(qū)域內(nèi)城鎮(zhèn)化進(jìn)程極不平衡，從東南向西北呈下降趨勢，各地區(qū)之間存在差距較為明顯（見圖1）。皖南地區(qū)從2008年以來城鎮(zhèn)化率始終處于省內(nèi)領(lǐng)先水平，而皖中地區(qū)一直呈緩慢增長趨勢，發(fā)展較為平穩(wěn)。皖北地區(qū)自2010年以來城鎮(zhèn)化率呈增長趨勢，直到2014年發(fā)展持續(xù)增速，可其整體水平仍低于皖南皖中地區(qū)，這主要是由于皖北地區(qū)人口多，農(nóng)業(yè)發(fā)展為重，第二、三產(chǎn)業(yè)未得到更好的發(fā)展利用。因此，應(yīng)提高皖北城鎮(zhèn)化速度與全省同步，對皖南則是提高質(zhì)量式推進(jìn)發(fā)展以及以縮小區(qū)域內(nèi)差異為重點(diǎn)推進(jìn)安徽省城鎮(zhèn)化進(jìn)程。

圖1 2008～2018年安徽各地區(qū)城鎮(zhèn)化率

（二）安徽城鎮(zhèn)化進(jìn)程對房地產(chǎn)開發(fā)投資的影響。從理論層面看，城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資之間存在相互關(guān)系。但城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)開發(fā)投資的影響更大，城鎮(zhèn)化為房地產(chǎn)開發(fā)提供了經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，為房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造了需求。由圖2可見，2008年以來安徽城鎮(zhèn)化發(fā)展平穩(wěn)提升，城鎮(zhèn)化快速發(fā)展改變了現(xiàn)存的社會結(jié)構(gòu)，提升了對房地產(chǎn)業(yè)市場剛性需求。自2008年房地產(chǎn)開發(fā)投資額快速增長從1362.66億元上升到2014年的4338.96億元，到2015年發(fā)展趨勢同城鎮(zhèn)化一致為緩速增長，2016年房市再次熱潮房價暴漲，而價格主要由供需關(guān)系決定，說明大量人口涌入城鎮(zhèn)，房地產(chǎn)開發(fā)投資發(fā)展滯后于城鎮(zhèn)化進(jìn)程，其直接體現(xiàn)為房價的上漲。而各地區(qū)城鎮(zhèn)化差異也未能給房地產(chǎn)開發(fā)提供很好的發(fā)展條件，以至于2017至今房地產(chǎn)開發(fā)投資發(fā)展緩慢。所以要構(gòu)建城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)同進(jìn)步，但要謹(jǐn)防房地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展對城鎮(zhèn)化產(chǎn)生主導(dǎo)作用，從而抑制城鎮(zhèn)化進(jìn)程。

圖2 安徽城鎮(zhèn)化率和房地產(chǎn)開發(fā)投資額

二、變量選取、模型構(gòu)建與數(shù)據(jù)說明

（一）指標(biāo)選取及說明。從社會經(jīng)濟(jì)層面看，郝國彩研究表明對山東省房地產(chǎn)投資起到推進(jìn)作用的城鎮(zhèn)化指標(biāo)是GDP和非農(nóng)人口比重[2]。張鴻琴等人研究表明中、西部地區(qū)城鎮(zhèn)化指標(biāo)中城鎮(zhèn)常住人口比重、建成區(qū)面積以及本年新開工面積對房地產(chǎn)投資有顯著正向影響[3]。本文結(jié)合已有文獻(xiàn)，考量安徽16市的實際情況和數(shù)據(jù)的可獲得性。對解釋變量從四個方面選取了7個指標(biāo)構(gòu)建城鎮(zhèn)化進(jìn)程綜合評價指標(biāo)，各項指標(biāo)如下：人口城鎮(zhèn)化指標(biāo)選用城鎮(zhèn)常住人口占總?cè)丝诒戎兀║R）和非農(nóng)人口比重度量（NAP）；經(jīng)濟(jì)城鎮(zhèn)化進(jìn)程選用GDP和第二、三產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值占生產(chǎn)總值的比重（STI）度量；空間城鎮(zhèn)化指標(biāo)選用建成區(qū)面積（UBA）和本年新開工面積（NC）度量；社會城鎮(zhèn)化指標(biāo)選用人均道路擁有面積（RAC）。而被解釋變量選用房地產(chǎn)開發(fā)投資額（REDI）來度量。為了弱化數(shù)據(jù)的時間趨勢和量綱差異，對所有變量進(jìn)行對數(shù)化處理，百分?jǐn)?shù)變量除外。

為保證在回歸方程中，所選解釋變量和被解釋變量間的關(guān)系為線性且顯著，并對被解釋變量具有較大影響，則選用逐步回歸法對所選解釋變量進(jìn)行篩選。經(jīng)過篩選得出GDP、NC、STI及NAP中P值（0.000）（0.000）（0.000）（0.002）均通過1% 檢驗說明顯著性較好；VIF 值（3.284）（3.176）（5.401）（5.320）均小于10通過共線性診斷。故本文選取GDP、本年新開工面積、第二三產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重、非農(nóng)人口比重分析安徽區(qū)域城鎮(zhèn)化進(jìn)程對房地產(chǎn)開發(fā)投資的影響。

表1 變量選取及城鎮(zhèn)化指標(biāo)構(gòu)建

（二）模型設(shè)定。據(jù)前文分析，可建立面板模型如下：

其中i為橫截面，表示安徽16個市；t為時期，代表2008年到2018年；REDIit表示第t年第i個城市的房地產(chǎn)開發(fā)投資額；αi為模型的固定效應(yīng)，代表不同城市之間的差異；β1i到β4i是模型待估計參數(shù)；GDPit、NCit、STIit及 NAPit表示第 t年第 i個城市國內(nèi)生產(chǎn)總值、本年新開工面積、第二三產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重及非農(nóng)人口比重的城鎮(zhèn)化情況；μit表示隨機(jī)誤差項。

（三）數(shù)據(jù)來源。本文數(shù)據(jù)采用2008-2018年《安徽統(tǒng)計年鑒》和安徽各市的國民經(jīng)濟(jì)與社會發(fā)展統(tǒng)計公報，鑒于2011年巢湖市被撤銷將其劃為三部分，故將2008年至2010年的數(shù)據(jù)進(jìn)行了處理，將各年的數(shù)據(jù)依據(jù)巢湖市包含土地面積的比值劃分并入合肥市、蕪湖市以及馬鞍山市。結(jié)合研究目的及研究方法，將選取的安徽省16市劃分為：皖南、皖中和皖北地區(qū)。對于個別缺失數(shù)據(jù)使用趨勢外推法和插值法進(jìn)行補(bǔ)齊。

三、實證結(jié)果分析

（一）面板數(shù)據(jù)的平穩(wěn)性檢驗。為了防止數(shù)據(jù)出現(xiàn)虛假回歸，需先對數(shù)據(jù)進(jìn)行平穩(wěn)性檢驗。檢驗時,根據(jù)截面?zhèn)€體是否存在相同根分為兩類: 第一類是存在相同根檢驗,包括LLC、Hadri檢驗等。第二類是存在不同根檢驗，包括IPS、ADF-Fisher和PP-Fisher檢驗。本文主要參考檢驗指標(biāo)見表2。

表2 變量單位根檢驗結(jié)果

表2檢驗表明，經(jīng)過一階差分后，第二三產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值占總值的比重（STI）和非農(nóng)人口比重（NAP）均拒絕原假設(shè)，結(jié)果說明面板數(shù)據(jù)是平穩(wěn)的，由于STI和NAP變量為一階差分單整序列，可對其做協(xié)整檢驗。

（二）協(xié)整檢驗。由于平穩(wěn)性檢驗發(fā)現(xiàn)，STI和NAP變量均為同階單整序列，對于具有相同單整階數(shù)的非平穩(wěn)變量，本文選取的協(xié)整檢驗方法是基于Engle-Granger二步法的面板檢驗，采用的方法為Pedroni檢驗與Kao檢驗。

表3表明：在5%的顯著性水平下，Kao檢驗的p值為0；Pedroni檢驗一半以上統(tǒng)計量的P值小于5%。所以從長期來看，2008-2018年安徽城鎮(zhèn)化進(jìn)程與房地產(chǎn)開發(fā)之間存在平穩(wěn)的協(xié)整關(guān)系。

表3 協(xié)整檢驗結(jié)果

（三）面板數(shù)據(jù)模型選擇。

1.Hausman檢驗確定模型的影響形式。假設(shè)建立隨機(jī)效應(yīng)回歸模型，利用豪斯曼檢驗來對模型（a）進(jìn)行參數(shù)估計，根據(jù)豪斯曼檢驗結(jié)果Prob（0.0000），表示在1%的顯著水平下，拒絕原假設(shè)，即模型（a）應(yīng)采用固定效應(yīng)模型。

2.協(xié)方差分析檢驗。面板模型分為三種形式：混合回歸模型、變截距模型和變系數(shù)模型。為得到有效的參數(shù)估計，必須對模型的設(shè)定形式進(jìn)行檢驗，首先假設(shè)：

可見如果接受了假設(shè)H2，可采用混合模型進(jìn)行回歸分析。如果拒絕了假設(shè)H2，將對H1進(jìn)行檢驗。如果接受H1，則滿足變截距模型要求。反之拒絕了H1，則采用變系數(shù)模型。通過模型回歸計算，構(gòu)建三種模型的殘差平方和分別是：混合模型為S3=16.3975；變截距模型為S2=6.3278以及變系數(shù)模型為S1=1.4692。

檢驗以上兩種假設(shè)需要用F統(tǒng)計量，其中檢驗假設(shè)H2的F統(tǒng)計量為：

其中N表示截面?zhèn)€數(shù)，取16；k表示解釋變量，取4；T表示考察年數(shù)為11；經(jīng)計算得出F2=13.0054，F(xiàn)1=5.2909。由于在給定5%的顯著性水平下，F(xiàn)2大于其臨界F0.05(75,96)=1.4275 則 拒絕 H2，而 F1大于 其 臨界值 F0.05（60,96）=1.4557，又拒絕了H1。因此，模型（a）的形式為變系數(shù)模型。

（四）回歸結(jié)果分析。當(dāng)采用固定效應(yīng)變系數(shù)模型回歸時，由于N大于T，則采用截面加權(quán)估計法對各解釋變量進(jìn)行截面加權(quán)，并用White period系數(shù)協(xié)方差法，用于消除研究數(shù)據(jù)存在的組內(nèi)自相關(guān)與群組異方差。如表4所示，回歸結(jié)果中修整R2在0.996上，說明解釋程度為99.6%，即模型的解釋能力較好，DW為2.26，也表明不存在序列相關(guān)，并且四個解釋變量均顯著。下面對各市進(jìn)行分地區(qū)估計，得出皖南、皖中、皖北地區(qū)系數(shù)平均值為：LnGDP：0.8863、1.4407、2.0295；STI：0.0605、-0.0279、-0.0208；LnNC：0.1364、0.20935、0.2064；NAP：-0.0306、0.0011、-0.0439。

表4 模型回歸結(jié)果

由表4可知，從整體層面來看，國內(nèi)生產(chǎn)總值、本年新開工面積和第二三產(chǎn)業(yè)占總值比對安徽房地產(chǎn)開發(fā)投資均起到顯著正向影響，但非農(nóng)人口比重對房地產(chǎn)開發(fā)投資的影響系數(shù)為負(fù)。而各地區(qū)城鎮(zhèn)化進(jìn)程對房地產(chǎn)開發(fā)的影響存在較大差距。從各地區(qū)回歸結(jié)果來看，皖南、皖中和皖北地區(qū)的經(jīng)濟(jì)城鎮(zhèn)化進(jìn)程對房地產(chǎn)開發(fā)投資均起到正向影響，其中皖北地區(qū)經(jīng)濟(jì)城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)開發(fā)投資影響系數(shù)最大。結(jié)合皖北現(xiàn)狀可知，由于皖北地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展落后于皖南皖中，需利用城鎮(zhèn)化推動經(jīng)濟(jì)的發(fā)展從而促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模擴(kuò)張。皖南地區(qū)產(chǎn)業(yè)城鎮(zhèn)化進(jìn)程對房地產(chǎn)開發(fā)投資的影響系數(shù)最大，而皖中皖北地區(qū)產(chǎn)業(yè)城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)開發(fā)投資的彈性系數(shù)為-0.027和-0.02，負(fù)向影響較小。因皖北第一產(chǎn)業(yè)發(fā)展比重略高，淮北淮南礦業(yè)發(fā)展不足，宿州、亳州和蚌埠旅游業(yè)又未得到合理開發(fā)利用，以至于皖北地區(qū)產(chǎn)業(yè)城鎮(zhèn)化發(fā)展不顯著，對房地產(chǎn)開發(fā)投資未起到帶動作用。皖南、皖中和皖北地區(qū)空間城鎮(zhèn)化進(jìn)程均對房地產(chǎn)開發(fā)投資均起到正向影響（0.1364、0.209、0.206），且皖中地區(qū)對其影響最大。皖中地區(qū)不僅處于長江經(jīng)濟(jì)帶還擁有長三角副中心城市合肥，隨著合肥都市圈發(fā)展壯大，綜合承載力不斷增強(qiáng)，城市宜居性持續(xù)優(yōu)化，吸引了較多人口轉(zhuǎn)移就業(yè)定居，這一點(diǎn)可以驗證皖中地區(qū)人口城鎮(zhèn)化對房地開發(fā)投資起到正向影響（0.0011）。而皖南、皖北地區(qū)人口城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)開發(fā)投資彈性系數(shù)均為負(fù)（-0.030、-0.043）。皖南地區(qū)部分城市（蕪湖市、馬鞍山市）人口城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)開發(fā)投資起到正向影響，但區(qū)域競爭力不強(qiáng)人口回流緩慢，皖北地區(qū)人口分布雖多但城鎮(zhèn)人口不多，加上人口外流造成人口城鎮(zhèn)化發(fā)展滯后，進(jìn)而削弱了對房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)力度。

四、結(jié)論與政策建議

基于安徽省16市2008-2018年的面板數(shù)據(jù)，建立固定效應(yīng)變系數(shù)模型，實證檢驗了城鎮(zhèn)化發(fā)展對房地產(chǎn)開發(fā)投資的影響，同時考察了區(qū)域內(nèi)城鎮(zhèn)化差異性影響。本文的主要結(jié)論則概括為以下幾點(diǎn)：

首先，皖南、皖中、皖北地區(qū)經(jīng)濟(jì)和空間城鎮(zhèn)化進(jìn)程對房地產(chǎn)開發(fā)投資均起到正向推動作用，只有皖中地區(qū)人口城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)開發(fā)投資起到正向影響，但彈性系數(shù)不大，而皖南、皖北地區(qū)空間城鎮(zhèn)化的進(jìn)一步發(fā)展并未產(chǎn)生相應(yīng)的人口城鎮(zhèn)化，可見存在土地利用效能低的現(xiàn)象，意味著相同的土地并未得到最優(yōu)化利用，沒有朝向維持更多人口的方向發(fā)展。

其次，對各地區(qū)城鎮(zhèn)化影響分析，皖北經(jīng)濟(jì)城鎮(zhèn)化、皖南產(chǎn)業(yè)城鎮(zhèn)化以及皖中地區(qū)空間和人口城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)開發(fā)投資的彈性系數(shù)最大，可以看出全省城鎮(zhèn)化發(fā)展尚有差距，且南北差距較大。提升城鎮(zhèn)化速度是皖北地區(qū)的發(fā)展要點(diǎn)，而皖南地區(qū)城鎮(zhèn)化進(jìn)程著重于質(zhì)量提升。與皖中相比，南北雖各有其發(fā)展側(cè)重點(diǎn)，但沒有皖中城鎮(zhèn)化進(jìn)程穩(wěn)固。

再次，從總體來講，安徽省城鎮(zhèn)化進(jìn)程和房地產(chǎn)開發(fā)投資之間的關(guān)系是長期均衡的。近11年來，推動安徽省房地產(chǎn)開發(fā)投資快速發(fā)展的是經(jīng)濟(jì)城鎮(zhèn)化和空間城鎮(zhèn)化，人口城鎮(zhèn)化進(jìn)程未能拉動房地產(chǎn)開發(fā)投資發(fā)展。可在十八大會議上國家提出發(fā)展新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，在提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量的同時，必須做到以人口城鎮(zhèn)化為重點(diǎn)。而安徽作為新型城鎮(zhèn)化試點(diǎn)省，只有部分地區(qū)實現(xiàn)了以人口城鎮(zhèn)化推動產(chǎn)業(yè)發(fā)展，還需加大推進(jìn)力度。

對上述結(jié)論，本文提出下述幾點(diǎn)政策建議：與人口發(fā)展相比，土地發(fā)展過快，而土地并不是無限的。需實現(xiàn)土地與人口的協(xié)同發(fā)展，但戶籍問題已是農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口城鎮(zhèn)化的重難點(diǎn)。要想提升農(nóng)村人口落戶城鎮(zhèn)的速度，就必須放寬城鎮(zhèn)落戶條件，對落戶限制進(jìn)行優(yōu)簡化，逐步推進(jìn)租賃同權(quán)，試行區(qū)域戶籍一體化發(fā)展，并對已建低效用地進(jìn)行改造。第二，應(yīng)構(gòu)建區(qū)域之間協(xié)同發(fā)展，縮小區(qū)域內(nèi)差距，加強(qiáng)“一圈一群兩帶”城鎮(zhèn)發(fā)展布局，打造皖南皖北地區(qū)中心城市從而增強(qiáng)地區(qū)競爭力，并對各市發(fā)展提出相輔相成的理念，提高全省城鎮(zhèn)化發(fā)展的質(zhì)量。第三，應(yīng)全面落實新型城鎮(zhèn)化，充分利用好國家政策，比如：作為國家新型城鎮(zhèn)化試點(diǎn)省，各市可借此良機(jī)根據(jù)發(fā)展情況大力試行適合自己的新機(jī)制，做到一城一策或一城多策，力求人口城鎮(zhèn)化先行，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)定健康發(fā)展。