文/上海創(chuàng)霖建筑規(guī)劃設(shè)計有限公司 賀 佳 劉慧慧 胡曉霞

0 引言

面對日益龐大的老年群體，養(yǎng)老設(shè)施規(guī)劃與建設(shè)成為社會關(guān)注的焦點。在新建建設(shè)用地數(shù)量緊張的前提下，結(jié)合存量用地發(fā)展?jié)摿ΓB(yǎng)老設(shè)施用地有待重新審視和完善，以適應不斷增長的社會養(yǎng)老需求，促進存量有機空間集約緊湊發(fā)展及土地高效利用。

1 項目背景

上海是全國老齡化程度最高的地區(qū)，其中靜安區(qū)尤為嚴峻。隨著城市老齡化程度加深，養(yǎng)老需求越來越迫切，從靜安區(qū)對養(yǎng)老床位數(shù)的總體需求考慮，近期亟需補充養(yǎng)老床位缺口，以緩解養(yǎng)老床位緊缺問題。本文以靜安區(qū)GHXL街道YH養(yǎng)老院為例，探索社區(qū)更新中的養(yǎng)老設(shè)施用地優(yōu)化及其設(shè)施改擴建問題，以期為今后養(yǎng)老設(shè)施用地開發(fā)建設(shè)提供指導。

養(yǎng)老院位于靜安區(qū)大寧社區(qū)GHXL街道，用地面積為6134m2，現(xiàn)有7幢建筑，建筑面積6848m2，床位241張，為中度失能、輕度失能和自理老年人提供生活、醫(yī)療和娛樂等服務（見圖1）。

圖1 YH養(yǎng)老院區(qū)位

2 養(yǎng)老設(shè)施用地優(yōu)化

2.1 上位規(guī)劃

為全面建設(shè)閘北區(qū)（現(xiàn)靜安區(qū)）老年宜居城區(qū)，2015年《閘北區(qū)養(yǎng)老設(shè)施布局專項規(guī)劃（2014—2020年）》編制完成并獲得批復，以構(gòu)建規(guī)模適度、布局合理、功能完善、覆蓋城鄉(xiāng)、滿足多層次需求的養(yǎng)老設(shè)施空間格局為主要目標。

1）GHXL街道養(yǎng)老設(shè)施規(guī)劃 GHXL街道保留2處養(yǎng)老機構(gòu)（YH養(yǎng)老院和GHXL街道敬老院），床位數(shù)共291張（見表1）。近期廢除1家醫(yī)療機構(gòu)，即PS養(yǎng)老公寓；規(guī)劃新增5處街鎮(zhèn)級機構(gòu)養(yǎng)老設(shè)施，總建筑面積約25470m2，床位數(shù)約848張。規(guī)劃養(yǎng)老設(shè)施建筑總面積為33003m2，按標準可建設(shè)機構(gòu)養(yǎng)老床位1139張（見圖2）。

表1 GHXL街道規(guī)劃養(yǎng)老機構(gòu)

圖2 GHXL街道養(yǎng)老設(shè)施規(guī)劃布局

2）YH養(yǎng)老院地塊規(guī)劃 YH養(yǎng)老院現(xiàn)狀用地占據(jù)規(guī)劃中的111-15地塊和部分111-14地塊。結(jié)合GHXL街道養(yǎng)老需求和實施情況，規(guī)劃將111-15地塊規(guī)劃為社區(qū)養(yǎng)老福利用地，保留YH養(yǎng)老院，現(xiàn)有床位241張，將其西側(cè)111-14地塊規(guī)劃為公共綠地，暫未實施（見表2，圖3）。

表2 111-14和111-15地塊規(guī)劃控制指標

圖3 111街坊土地利用規(guī)劃

2.2 區(qū)域養(yǎng)老需求

截至目前，GHXL街道現(xiàn)有4處養(yǎng)老機構(gòu)，分別為YH養(yǎng)老院（床位數(shù)241張）、PS老年公寓（床位數(shù)108張）、GHXL街道敬老院（床位數(shù)50張）和YF養(yǎng)老院（床位數(shù)58張），總計養(yǎng)老床位數(shù)457張，距規(guī)劃目標床位數(shù)缺少295張。近期養(yǎng)老床位缺口較大，無法滿足周邊居民養(yǎng)老需求（見表3）。

表3 GHXL街道現(xiàn)狀養(yǎng)老機構(gòu)

2.3 用地優(yōu)化方案

本次規(guī)劃貫徹上位規(guī)劃控制要求，根據(jù)項目具體開發(fā)建設(shè)需求，結(jié)合規(guī)劃實施的實際情況及開發(fā)建設(shè)動態(tài)，擬通過規(guī)劃調(diào)整增加該地塊容積率，擴大YH養(yǎng)老院建設(shè)規(guī)模，提高土地利用率，補充GHXL街道近期養(yǎng)老床位缺口；同時，擬變更該地塊用地性質(zhì)為其他公共設(shè)施用地，規(guī)范YH養(yǎng)老院規(guī)模等級，擴大服務范圍，提升服務品質(zhì)，進一步提高靜安區(qū)養(yǎng)老設(shè)施的服務水平，緩解地區(qū)養(yǎng)老難題（見圖4）。

圖4 111街坊調(diào)整后土地利用規(guī)劃

具體實施路徑為：現(xiàn)狀YH養(yǎng)老院用地面積為6134m2，總建筑面積為6848m2，依據(jù)《上海市城市更新規(guī)劃土地實施細則》（滬規(guī)土資詳〔2017〕693號），能劃示獨立用地用于公共開放空間，且用地產(chǎn)權(quán)移交政府的，建筑面積可額外增加提供用地面積2倍的政策補貼支持?？紤]到公共綠地落實，養(yǎng)老院可提供2642m2用地面積，故同時可獲得最大建筑面積為5284m2的政策補貼（見表4）。

表4 建筑額外增加面積上限

考慮到養(yǎng)老建筑對地塊周邊住宅的影響，經(jīng)綜合平衡，在滿足自身發(fā)展需求又不對周邊住宅日照和環(huán)境產(chǎn)生不良影響的基礎(chǔ)上，本次規(guī)劃可新增建筑面積3372.8m2。同時，依據(jù)《閘北區(qū)養(yǎng)老設(shè)施布局專項規(guī)劃（2014-2020年）》，機構(gòu)養(yǎng)老設(shè)施床均建筑面積不得低于30.0m2要求，故本次規(guī)劃調(diào)整容積率控制在2.9，新增養(yǎng)老床位數(shù)張，總計337張。

1）公園綠地的規(guī)劃實施 依據(jù)控規(guī)，111-14地塊規(guī)為公共綠地。由于現(xiàn)狀YH養(yǎng)老院西側(cè)占據(jù)部分111-14地塊，導致原規(guī)劃公共綠地被占用；同時，養(yǎng)老院周邊主要以居住為主，500m范圍內(nèi)小型公共空間稀缺，故本次規(guī)劃將落實控規(guī)，還綠于民，促進社區(qū)公共空間品質(zhì)提升，同時可設(shè)置老年人主題活動空間，為周邊住區(qū)老年人和YH養(yǎng)老院老年人提供活動場地。

2）養(yǎng)老設(shè)施用地的高效利用 111-15地塊位于靜安區(qū)養(yǎng)老設(shè)施空間布局中的重點配置區(qū)（見圖5）。依據(jù)規(guī)劃，重點配置類街鎮(zhèn)至少設(shè)置1處獨立占地的養(yǎng)老機構(gòu)，床位數(shù)應高于全區(qū)平均水平，且建議養(yǎng)老機構(gòu)規(guī)模以中型和大型為主；中型機構(gòu)養(yǎng)老設(shè)施一般為100（含）～300（含）張床，大型機構(gòu)養(yǎng)老設(shè)施一般為300張床以上。111-15地塊現(xiàn)有床位241張，屬于中型養(yǎng)老機構(gòu)設(shè)施，考慮到該養(yǎng)老機構(gòu)位于重點配置區(qū)，且作為街鎮(zhèn)級養(yǎng)老服務機構(gòu)，規(guī)模較大，服務范圍較廣，故本次規(guī)劃根據(jù)養(yǎng)老機構(gòu)規(guī)模等級，規(guī)范養(yǎng)老設(shè)施用地性質(zhì)，將其變更為其他公共設(shè)施用地，并結(jié)合存量更新實施可行性，將容積率調(diào)整至2.9，調(diào)整后不僅有利于養(yǎng)老機構(gòu)自身發(fā)展，同時有助于迎合市場高端養(yǎng)老服務需求，促進養(yǎng)老服務的高質(zhì)量發(fā)展。

圖5 規(guī)劃空間導引

3 養(yǎng)老設(shè)施建筑的更新與優(yōu)化

3.1 更新需求與設(shè)計難點

1）更新需求 根據(jù)上述內(nèi)容可知，項目所在片區(qū)存在公共活動空間缺乏、養(yǎng)老設(shè)施床位配建不足等問題。因此，增加片區(qū)配套開放空間，改善公共環(huán)境、增配養(yǎng)老設(shè)施，可一定程度上緩解片區(qū)養(yǎng)老床位缺口，成為本次更新的主要需求?，F(xiàn)狀養(yǎng)老院建筑橫跨東、西2塊規(guī)劃用地，本次更新原定將西側(cè)規(guī)劃綠地內(nèi)的建筑拆除“還綠于民”，在東側(cè)剩余建筑基礎(chǔ)上進行改擴建。但前期對現(xiàn)狀建筑進行“結(jié)構(gòu)檢測”的數(shù)據(jù)表明，由于建設(shè)年代久遠，建筑內(nèi)部結(jié)構(gòu)老化嚴重，無法承擔本次改造。故考慮將現(xiàn)狀主體建筑全部拆除，于東側(cè)111-15地塊內(nèi)進行改擴建，以滿足337張床位數(shù)的更新需求。

2）設(shè)計難點 本次規(guī)劃調(diào)整后的基地面積由6134m2減少至3492m2，根據(jù)30m2/床的配建標準估算，本次設(shè)計建筑面積約10110m2，調(diào)整后的基地建設(shè)密度將大大增加。在局促有限的場地內(nèi)，如何用足現(xiàn)狀條件，最大化滿足高床位數(shù)建設(shè)需求的同時實現(xiàn)對周邊環(huán)境影響的最小化，成為項目設(shè)計難點（見圖6）。

圖6 規(guī)劃調(diào)整后建設(shè)范圍

3.2 定界——高效集約的總圖設(shè)計

3.2.1 限制條件轉(zhuǎn)化為設(shè)計依據(jù)

在可建設(shè)范圍減少情況下，提出更新改建需求，勢必與本就復雜擁擠的周邊環(huán)境發(fā)生更多界面接觸，由此衍生出的限制因素增多，如規(guī)劃退界、與周邊現(xiàn)狀建筑的防火間距、對北側(cè)住宅的日照遮擋及擬建養(yǎng)老院自身的通風、采光、活動場地等方面需求。本次更新對前期限制因素進行整合，避讓不利條件，利用有利條件，轉(zhuǎn)化為本項目的設(shè)計依據(jù)。

3.2.2 控制變量法用足設(shè)計條件

擬建養(yǎng)老院基地周邊環(huán)境復雜，西側(cè)為規(guī)劃中的公共開放綠地，南、北側(cè)與現(xiàn)狀住宅緊鄰，東側(cè)有唯一的社區(qū)道路與基地連接。在更新類項目高效集約的建設(shè)背景下，確定“建筑高度”和“日照影響”，成為本項目需考慮的2個重要設(shè)計因素。擬建建筑為高層或多層，對應的規(guī)劃退界、防火間距及日照要求均不同，故通過控制變量的方法，推演出設(shè)計條件臨界值，并運用于總圖設(shè)計中。最大程度用足邊界條件的過程即為“定界”。

1）假設(shè)擬建建筑為高層 根據(jù)《上海市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》，本項目高層建筑主要朝向的規(guī)劃退界距離為12.0m，次要朝向的規(guī)劃退界距離為6.5m。項目基地及周邊建筑的主要朝向為南偏東32°。通過日照棒影圖分析可知，北側(cè)住宅的日照通道范圍主要集中在單體南偏東投影范圍內(nèi)。假定擬建建筑為整體板式高層。經(jīng)建筑多點日照及窗日照沿線分析可知，高層主體面寬較大，且與北側(cè)住宅建筑間距較小，故太陽高度角、方位角日照均受到遮擋，形成大范圍日照陰影區(qū)，導致北側(cè)住宅1層70%的窗位無法滿足《上海市日照分析規(guī)劃管理辦法》中關(guān)于“住宅居室冬至日滿窗日照有效時間不小于連續(xù)1h”的規(guī)定，故“整體板式高層”的假設(shè)方案無法成立（見圖7）。

圖7 高層方案日照影響分析

2）確定擬建建筑為多層 根據(jù)上述假設(shè)情況，高層板式方案對北側(cè)住宅的日照影響較大，故考慮調(diào)整高度角日照，降低主體建筑高度,加大主客體建筑間距，使北側(cè)住宅在擬建建筑建設(shè)后仍可滿足相關(guān)日照規(guī)范要求。假定擬建主體為板式多層建筑進行設(shè)計分析。根據(jù)《上海市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》，多層建筑主要朝向和次要朝向的規(guī)劃退界距離均為5m。為最大程度地保證擬建建筑主體與北側(cè)住宅客體的間距，讓出高度角日照通道，將主體盡量貼近南側(cè)建筑控制線，經(jīng)過反復調(diào)試，確定板樓大致位置。由于項目建設(shè)量較大，當主體板樓的體量及大致位置確定后，裙房需做到4層，且覆蓋整個控制線范圍，才能滿足本次更新建設(shè)需求。通過客體范圍分析對北側(cè)住宅的日照影響，推導出裙房高度需控制在10m以內(nèi)。因此，為平衡高建設(shè)量與日照影響之間的矛盾，需對北側(cè)建筑形體進一步分析，以用足日照設(shè)計條件的余量（見圖8）。

圖8 多層方案日照影響分析

3.2.3 日照包絡(luò)線推敲建筑形體

通過日照分析，已知北側(cè)住宅日照通道主要集中于單體南偏東投影范圍內(nèi)。根據(jù)日照分析模型計算出滿足日照臨界值1h的包絡(luò)線，后通過日照包絡(luò)體分析反推，確定主樓最大允許高度為8層。

考慮到擬建建筑西北角體塊距北側(cè)住宅較近，易形成消極陰影區(qū)，因此在頂部2層做退臺處理，最終形成主體為“L”形的方案體塊。該體塊在不影響周邊日照情況下既滿足增容需求，又充分利用西側(cè)公共開放綠地的景觀資源，將原本處于次要朝向的山墻面轉(zhuǎn)變?yōu)闉I河的主要形象展示面（見圖9）。

圖9 西側(cè)濱河界面分析

3.2.4 場地流線及出入口分析

考慮到養(yǎng)老建筑使用人群的特殊性，本次更新將原有場地內(nèi)的功能流線進行重新組織優(yōu)化，使其與老年人的生活行為需求相契合。

養(yǎng)老設(shè)施建筑多服務于行動不便或反應遲緩的老年人，出于安全考慮，基地內(nèi)部盡可能在最大程度上實施人車分流。場地內(nèi)流線分為主要老年設(shè)施流線和后勤工作流線。擬建建筑西北角的主出入口用于訪客接待、入住辦理等，同時利用門前與北側(cè)住宅的日照間距，作為集散場地和急救車輛的臨時?？繄龅?。為減少主、次流線的交叉，將建筑后勤出入口設(shè)置于東南角，地下車庫出入口設(shè)置于場地出入口附近，車輛進入場地后就近停放于地庫內(nèi)，通過各分區(qū)的豎向交通聯(lián)系建筑內(nèi)部功能（見圖10）。

圖10 總平面示意

3.3 定形——滿足實際需求的平面布局

3.3.1 養(yǎng)老設(shè)施功能用房配置現(xiàn)存問題

為保證老年人日常生活及照料服務質(zhì)量，養(yǎng)老設(shè)施建筑規(guī)范JGJ 450—2018《老年人照料設(shè)施建筑設(shè)計標準》規(guī)定：建筑用房應包含老年人用房和管理服務用房，其中老年人用房包括生活用房、文娛健身用房、康復與醫(yī)療用房。根據(jù)該規(guī)范標準與實際案例，梳理出各類功能用房的配建面積及占比，其中老年人生活用房與公共配套用房（醫(yī)療保健用房+公共活動用房）的比例為15.6:（2.1+5.7），約2:1（見表5）。

表5 養(yǎng)老建筑各類用房配建標準與占比

大量實地調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，現(xiàn)階段我國養(yǎng)老設(shè)施各功能用房的配建標準存在以下問題：規(guī)范標準中“各用房面積占比”雖具有普適性，但大多數(shù)社會型養(yǎng)老機構(gòu)由于運營規(guī)模、成本、主營業(yè)務等不同，所接收的老年人群對于公共配套和照料服務的需求也不同，經(jīng)常出現(xiàn)公共配套用房空置或與實際運營需求不匹配的情況。

本次更新改建將對使用人群進行調(diào)研分類，從適用性、可變性等方面出發(fā)，進行平面功能布局。即在片區(qū)養(yǎng)老床位緊缺、空間受限的情況下，充分結(jié)合運營模式、照料服務類型及可能采用的外包服務，根據(jù)實際進行配建。一方面提高功能房間的適用率，余量面積可用于滿足高床位數(shù)的需求，或用于提高部分生活用房的配置標準；另一方面提高公共空間的復合性和可變性，后期根據(jù)運營需求靈活調(diào)整。

3.3.2 高床位數(shù)需求下的平面更新與優(yōu)化

擬建養(yǎng)老院的運營模式為復合型養(yǎng)老院，其中50%的床位為護理型失能老年人，另外50%為可自理的不同年齡段老年人。研究表明，健康狀況、年齡段不同的老年人，其日常行為、精神狀態(tài)、感知與溝通及社會參與能力存在差異，對照料服務的依賴程度不同。因此，建筑平面根據(jù)失能老年人、不同自理程度老年人的生活行為特征和需求進行分區(qū)設(shè)計。

本次更新改擴建的地上總建筑面積約10110m2，地下1層作為停車庫及配套設(shè)備用房。地上建筑共8層，1，2層裙房部分為公共服務用房，主樓為老年人生活用房，分為失能老年人養(yǎng)護單元和自理老年人養(yǎng)護單元。

失能老年人日常活動場所趨于單一，主要為長時間臥床的起居廳和臥室，對居室日照、通風采光需求較高，同時出于對該類老年人在消防疏散時的特殊性及日常醫(yī)療檢查的便利性考慮，將低層平面中南向日照較好、方便疏散、距醫(yī)療護理區(qū)較近的區(qū)域作為失能老年人的養(yǎng)護單元。由于失能老年人對配套活動用房基本沒有需求，所以在該養(yǎng)護區(qū)內(nèi)主動減少活動用房配置，余量面積一部分增加養(yǎng)老床位，另一部分用于提高自理養(yǎng)護區(qū)配套用房的標準。

自理型老年人的日?；顒泳哂羞B續(xù)性和復合性，平面設(shè)計結(jié)合該類老年人的健康狀況和生活狀態(tài)，與配套公共活動用房最大限度進行多功能混合，以保證在高床位數(shù)配置下公共服務配套的質(zhì)量。自理養(yǎng)護區(qū)位于平面西南側(cè)，既可借助西側(cè)公共綠地提供良好的景觀視線，又方便與場地西南角的室外活動空間保持良性互動。

3.4 定貌——協(xié)調(diào)統(tǒng)一的立面設(shè)計

本次養(yǎng)老設(shè)施建筑基于城市更新背景下進行改擴建，既要滿足養(yǎng)老設(shè)施增配需求，又要考慮其對所在片區(qū)整體風貌的影響。擬建養(yǎng)老院位于居住區(qū)中心，從建筑體量到空間關(guān)系及立面風格，均需考慮與周邊建筑協(xié)調(diào)統(tǒng)一（見圖11）。

圖11 養(yǎng)老院立面效果

調(diào)研顯示，擬建養(yǎng)老院周邊多為6～7層多層住宅，建筑面寬為30～55m。為保證與周邊建筑的體量協(xié)調(diào)，本次擬建養(yǎng)老院的建筑高度控制在24m以下，建筑面寬控制在55m以內(nèi)。

為最大化利用良好朝向，整個建筑體塊呈東西橫向展開。建筑立面結(jié)合局部退臺、裙房和主體采用體塊穿插手法，以消解大體量帶來的厚重感及壓抑感。富有韻律的橫向線條結(jié)合平面養(yǎng)護單元形成立面組合，增添養(yǎng)老院的空間活力。材質(zhì)上以白色真石漆為底，疊合金屬木色格棚，實現(xiàn)與周邊建筑風貌協(xié)調(diào)統(tǒng)一。

4 結(jié)語

研究將養(yǎng)老床位高質(zhì)量供給與存量用地更新優(yōu)化的理念有機結(jié)合，通過定量分析和評價，利用專業(yè)圖解模型進行分析，較為精準地推敲論證地塊更新建設(shè)的可行性，以實現(xiàn)區(qū)域養(yǎng)老床位高質(zhì)量供給和最大化目標，為研究養(yǎng)老設(shè)施用地優(yōu)化和設(shè)施的改擴建提供參考。