羅黔乾

（中交貴州房地產(chǎn)有限公司，貴州 貴陽(yáng) 550081）

0 引言

設(shè)計(jì)管理在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程中都發(fā)揮著重要作用，尤其當(dāng)今我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)模逐年增大，建筑結(jié)構(gòu)復(fù)雜度全面上升，房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)現(xiàn)有設(shè)計(jì)管理從業(yè)人員綜合素質(zhì)亦提出更高標(biāo)準(zhǔn)要求，為保障開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理質(zhì)量，促進(jìn)成本控制優(yōu)化效果，便要全面調(diào)研，統(tǒng)籌兼顧、綜合考量地從全局入手制定針對(duì)性的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理方案和成本控制優(yōu)化策略，方能達(dá)到充分發(fā)揮房地產(chǎn)項(xiàng)目社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益的目的。

1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理要點(diǎn)

1.1 明確項(xiàng)目開發(fā)流程重要設(shè)計(jì)節(jié)點(diǎn)

針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理要點(diǎn)，實(shí)踐時(shí)需明確項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中，所需關(guān)注的各項(xiàng)重要設(shè)計(jì)節(jié)點(diǎn)，通常情況下在取得項(xiàng)目可行性研究報(bào)告后設(shè)計(jì)工作便可隨之展開，期間需先對(duì)整個(gè)市場(chǎng)環(huán)境做全面調(diào)研，聯(lián)合區(qū)域規(guī)劃，分析供拿地成本測(cè)算的基礎(chǔ)上組構(gòu)大致設(shè)計(jì)框架。按照市場(chǎng)定位劃分產(chǎn)品定位，科學(xué)競(jìng)標(biāo)設(shè)計(jì)項(xiàng)目，嚴(yán)格按照相關(guān)法律法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)評(píng)判、審查，選取最優(yōu)方案，突出設(shè)計(jì)前期規(guī)劃成果重要性，這一環(huán)節(jié)直接決定了60%～70%的項(xiàng)目工程成本，屬于影響房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本的關(guān)鍵因素。在進(jìn)入項(xiàng)目圖紙?jiān)O(shè)計(jì)環(huán)節(jié)后，則主要是以方案設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)體現(xiàn)，該環(huán)節(jié)亦是影響后續(xù)項(xiàng)目工程能否順利開展，最終工程成本是否可以得到切實(shí)控制的基礎(chǔ)要素[1]。

1.2 圖紙管理環(huán)節(jié)的設(shè)計(jì)管理要點(diǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的圖紙管理環(huán)節(jié)作為其設(shè)計(jì)管理的重要內(nèi)容，這個(gè)過(guò)程中項(xiàng)目設(shè)計(jì)圖需要經(jīng)由設(shè)計(jì)管理部審核無(wú)誤后才能下發(fā)施工圖，從而對(duì)后續(xù)施工環(huán)節(jié)順利開展奠定基礎(chǔ)。此環(huán)節(jié)需有效把控報(bào)建手續(xù)銜接的時(shí)效性，縮短時(shí)間成本，降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)一步推進(jìn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)施工實(shí)施進(jìn)度；比如分析各設(shè)計(jì)圖紙時(shí)間節(jié)點(diǎn)，對(duì)比報(bào)建環(huán)節(jié)圖紙內(nèi)容，提前做好準(zhǔn)備工作，按照?qǐng)?bào)建手續(xù)區(qū)域化特質(zhì)，加強(qiáng)設(shè)計(jì)者和報(bào)建者之間的溝通、協(xié)作效率，逐漸形成同步管控、多元管理的工作模式，不影響報(bào)建質(zhì)量的前提下縮短報(bào)建周期，規(guī)劃方有修改意見(jiàn)迅速予以處理落實(shí)。除此之外，針對(duì)不同環(huán)節(jié)招標(biāo)工作銜接應(yīng)突出專業(yè)、流暢特質(zhì)，不同設(shè)計(jì)方、施工方招標(biāo)周期限定在規(guī)定時(shí)限內(nèi)完成，設(shè)計(jì)管理相關(guān)圖紙?zhí)峁┳鳂I(yè)以及工程量清單計(jì)算，在施工圖確認(rèn)后逐步進(jìn)行圖紙交底并計(jì)算工程量，最終達(dá)到縮短這一環(huán)節(jié)施工時(shí)間，減低設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)同的目的，為后續(xù)該房地產(chǎn)項(xiàng)目施工的有效推進(jìn)打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)[2]。

1.3 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的技術(shù)管理

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的技術(shù)管理環(huán)節(jié)，所涵蓋專項(xiàng)內(nèi)容較多，尤其對(duì)接、交底亦是在該環(huán)節(jié)完成，一旦此階段各部門協(xié)作力度不足，后續(xù)便會(huì)引發(fā)施工變更的現(xiàn)象，所以實(shí)踐期間在編制設(shè)計(jì)任務(wù)文件時(shí)，便可采取統(tǒng)一匯總設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)信息數(shù)據(jù)，依據(jù)不同職能部門做任務(wù)書轉(zhuǎn)化，保障各部門可以快速理解施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)思路和設(shè)計(jì)主旨，促進(jìn)企業(yè)內(nèi)審核的實(shí)效性，在設(shè)計(jì)任務(wù)書抵達(dá)設(shè)計(jì)院后迅速組織專項(xiàng)負(fù)責(zé)者對(duì)設(shè)計(jì)院做好交底工作。在施工方案以及施工圖紙管理方面，交底期間劃出圖紙、方案不可調(diào)整的內(nèi)容部分，同時(shí)與測(cè)繪院做好實(shí)時(shí)交流，綜合評(píng)估設(shè)備專業(yè)用房設(shè)定方位，盡量規(guī)避客戶敏感區(qū)域，梁柱結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)應(yīng)從客戶改造可能性心理層面出發(fā)，做好分析研判，以此保障該環(huán)節(jié)內(nèi)審價(jià)值能夠得到充分發(fā)揮。在土建圖紙以及其他分項(xiàng)圖紙管理方面，則應(yīng)注重房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)對(duì)公共區(qū)域裝修圖、景觀圖、施工界面切分亦緊密相關(guān)，實(shí)際管理時(shí)，需突出公共部分裝修與梁下凈高及項(xiàng)目整體結(jié)構(gòu)的協(xié)調(diào)搭配性，景觀中的泳池等場(chǎng)地設(shè)計(jì)便不可與地下室設(shè)計(jì)重疊，施工界面更要?jiǎng)澐智逑?，?jǐn)防分包矛盾，影響施工進(jìn)度的狀況發(fā)生[3]。

1.4 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)管理

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)管理同樣作為設(shè)計(jì)管理的核心組成部分，在設(shè)計(jì)圖和工程施工對(duì)接期間，可從縮短施工期層面著手。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目正式投建落實(shí)多以樁基作業(yè)體現(xiàn)，大致施工節(jié)點(diǎn)也是按照先地下室開挖，然后再進(jìn)行主體結(jié)構(gòu)施工的模式推進(jìn)，因此掌握工程進(jìn)度時(shí)間節(jié)點(diǎn)并設(shè)置出圖時(shí)限，預(yù)估審圖和內(nèi)審時(shí)間基礎(chǔ)上，合理把控這個(gè)過(guò)程中各細(xì)則內(nèi)容分項(xiàng)的有效交互銜接，設(shè)計(jì)管理者在管理圖紙時(shí)，需明確裝修圖、施工圖、景觀圖等交互協(xié)調(diào)度始終全程可控，實(shí)時(shí)調(diào)整各分項(xiàng)負(fù)責(zé)人進(jìn)場(chǎng)節(jié)點(diǎn)和任務(wù)指標(biāo)，從而達(dá)到提高現(xiàn)場(chǎng)施工效率的目的；最大限度降低趕工、施工錯(cuò)誤等風(fēng)險(xiǎn)事故發(fā)生率。除此之外，針對(duì)變更量管控，在現(xiàn)場(chǎng)管理期間，需明確變更出現(xiàn)的情況，多與專業(yè)圖紙出現(xiàn)錯(cuò)漏、設(shè)計(jì)優(yōu)化、工程改進(jìn)、成本調(diào)整、營(yíng)銷調(diào)整有直接關(guān)系，所以施工準(zhǔn)備階段，便要組織不同專業(yè)、多部門聯(lián)合會(huì)審，盡可能在施工前對(duì)所有問(wèn)題風(fēng)險(xiǎn)予以全面分析，充分歸納各類問(wèn)題風(fēng)險(xiǎn)，并在工程量清單中予以展現(xiàn)，以此確保后續(xù)施工即使發(fā)生變更，也能將變更費(fèi)用控制在合同范圍內(nèi)。

2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制優(yōu)化策略

2.1 合理設(shè)置成本增項(xiàng)內(nèi)容

針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制優(yōu)化，需突出設(shè)計(jì)管理與成本控制的兩者交互結(jié)合性，明確設(shè)計(jì)管理的另一大優(yōu)勢(shì)特征即可促進(jìn)工程成本資源的合理配置，保障房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量完全達(dá)到預(yù)期的基礎(chǔ)上，使之經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益能夠充分得以體現(xiàn)。前期做好全面、大量的市場(chǎng)調(diào)研，并在項(xiàng)目交付后記錄回訪統(tǒng)計(jì)，總結(jié)最佳營(yíng)銷方案，了解業(yè)主需求，合理設(shè)置成本增項(xiàng)內(nèi)容，進(jìn)一步開發(fā)項(xiàng)目?jī)r(jià)值，像營(yíng)銷區(qū)域方位布設(shè)可設(shè)定在小區(qū)入戶大堂，一步到位投入與項(xiàng)目結(jié)構(gòu)風(fēng)格相似的內(nèi)外部裝修空間，保障客戶看到營(yíng)銷區(qū)域便可了解小區(qū)內(nèi)在實(shí)際配套特征，最大化發(fā)揮售樓作用，謹(jǐn)防無(wú)效成本支出；比如近人尺寸、整體感受上，外立面材料便選擇采取多近遠(yuǎn)少標(biāo)準(zhǔn)做分區(qū)劃定，樓棟門頭以石材原料為宜，提高檔次感等。景觀方面，則以增進(jìn)客戶興趣點(diǎn)、參與感為主，可適度增設(shè)泳池、跑道等區(qū)域，延長(zhǎng)業(yè)主區(qū)域停留時(shí)間，以此通過(guò)合理適度的成本增項(xiàng)進(jìn)一步提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的潛在綜合效益[4]。

2.2 專業(yè)到位的成本管控措施

（1）專業(yè)到位的成本管控措施也是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制優(yōu)化效果能夠達(dá)到預(yù)期的基礎(chǔ)條件。科學(xué)控制項(xiàng)目工程實(shí)際成本，并非一味“做減法”，必須保障項(xiàng)目工程品質(zhì)安全以及業(yè)主居住舒適度、滿意度基礎(chǔ)上，減低非必要的成本投入，比如地下室成本，其作為所有房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本中不可忽視的一環(huán)，尤其我國(guó)三線開外城市，車位售價(jià)大多很難攤平地下室成本，所以實(shí)踐期間需從面積、高度層面入手，合理把控地下室面積標(biāo)準(zhǔn)，按照現(xiàn)行相關(guān)法律法規(guī)要求，車位數(shù)滿足規(guī)范的前提下，通過(guò)盡量降低車位數(shù)量方式減低地下室面積，達(dá)到優(yōu)化成本的目的。同時(shí)還可控制地下室高度，在開挖階段分析場(chǎng)地高差，地下室頂板、底板一律按照折板結(jié)構(gòu)設(shè)置，若地質(zhì)條件所限導(dǎo)致開挖難度高，便可采取無(wú)梁樓蓋結(jié)構(gòu)減低開挖量，從而起到優(yōu)化項(xiàng)目工程成本的效果。

（2）針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目含鋼量做專業(yè)把控，就目前現(xiàn)實(shí)情況而言，近年來(lái)我國(guó)鋼材提價(jià)成本較之前幾年趨于逐漸緩慢上升的發(fā)展趨勢(shì)（不考慮通脹因素），控制項(xiàng)目含鋼量自然有助于控制項(xiàng)目投入成本。所以房屋戶型設(shè)計(jì)時(shí)，標(biāo)準(zhǔn)層需以規(guī)整、堆成戶型為主，剪力墻以及核心筒最好對(duì)位，以此最大限度發(fā)揮鋼材性能價(jià)值，同時(shí)達(dá)到控制項(xiàng)目含鋼量、優(yōu)化項(xiàng)目成本的目的。從客戶乃至業(yè)主心理層面出發(fā)來(lái)看，建筑外立面細(xì)節(jié)并非其關(guān)注重點(diǎn)，幾乎很少有業(yè)主會(huì)將重點(diǎn)放在外立面上，所以這部分成本投入可適當(dāng)減低，像高層房屋建筑外立面材料可按照簡(jiǎn)化裝飾柱、精簡(jiǎn)線條設(shè)計(jì)為主，減低施工復(fù)雜度并依據(jù)項(xiàng)目定位，對(duì)剛需樓盤可不做凸窗設(shè)計(jì)[5]。

（3）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的景觀設(shè)計(jì)方面，在進(jìn)行成本控制優(yōu)化時(shí)，需注重該部分投入成本合理適度，最終成果緊跟項(xiàng)目風(fēng)格定位，軟硬景搭配協(xié)調(diào)即可，部分剛需盤可減少甚至省去水景設(shè)計(jì)，避免成片軟景的情況出現(xiàn)，圍繞點(diǎn)狀、帶狀搭配常見(jiàn)綠植，增進(jìn)景觀設(shè)計(jì)層次感和豐富度同時(shí)使項(xiàng)目整體景觀成本能夠得到有效優(yōu)化。

3 結(jié)語(yǔ)

綜上所述，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理和成本控制優(yōu)化分析，可以看出在實(shí)踐期間，必須從明確項(xiàng)目開發(fā)流程重要設(shè)計(jì)節(jié)點(diǎn)、重視圖紙管理環(huán)節(jié)的設(shè)計(jì)管理要點(diǎn)、做好房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的技術(shù)管理、現(xiàn)場(chǎng)管理方面入手，搭配合理設(shè)置成本增項(xiàng)內(nèi)容和專業(yè)到位的成本管控措施，方可使房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全周期設(shè)計(jì)管理和成本優(yōu)化形成精細(xì)化管控模式。在保障房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)品質(zhì)前提下，提高項(xiàng)目整體綜合效益，這也為我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)能夠形成可持續(xù)化發(fā)展模式提供了有利參考依據(jù)。