翟蓓宇（天津弘房企業(yè)管理有限公司，天津 300381）

房地產(chǎn)行業(yè)最大的特殊性就在于房地產(chǎn)行業(yè)是項目經(jīng)營制管理，每一個房地產(chǎn)集團都由一個一個的項目組合而成，幾乎所有的業(yè)務都是圍繞著房地產(chǎn)項目的開發(fā)而進行的，這個企業(yè)運營特點也將決定房地產(chǎn)行業(yè)獨特的集團化管控模式。集團總部都以房地產(chǎn)項目開發(fā)業(yè)務為基礎設置了對應的職能管理部門。實際上，當前國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的集團化管控思路幾乎都是以操作管控型為主。

1 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的建筑工程項目管理的概念及作用

1.1 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的工程項目管理的概念

概括而言，項目經(jīng)營管理是指從項目“經(jīng)營”的角度出發(fā)，實現(xiàn)對項目開發(fā)全過程的、各職能業(yè)務線的全方位的管理。從本質上講，經(jīng)營管理是為完成企業(yè)經(jīng)營管理和經(jīng)濟效益的戰(zhàn)略目標而采取的一系列管理手段。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，一般從兩個角度去認識經(jīng)營管理。

從企業(yè)戰(zhàn)略運營的視角來看，運營管理在企業(yè)戰(zhàn)略目標和具體經(jīng)營管理目標間起到了承前啟后的重要作用；從項目開發(fā)的視角來看，運營管理則是在具體經(jīng)營管理目標與項目開發(fā)中起到了傳遞和監(jiān)控的關鍵作用，推動著項目效益最大化。

1.2 項目運營管理的作用

1.2.1 目標管理

企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃落地分解為經(jīng)營目標后，又可以進一步地細化分解為經(jīng)營指標體系和經(jīng)營計劃體系兩個管理體系。其中的經(jīng)營指標體系一般通過《年度經(jīng)營目標責任書》的表現(xiàn)形式向下傳遞并落地執(zhí)行，經(jīng)營計劃體系在同時承接經(jīng)營指標體系后，通過企業(yè)年度經(jīng)營管理計劃的形式落地執(zhí)行。

1.2.2 進度管控

項目進度管控是在承接目標管理的經(jīng)營計劃體系而進行的深化管理的工作內(nèi)容，也是項目運營管理工作開展的基礎業(yè)務。在項目運營管理的范疇內(nèi)，進度管控的涉及面是相當之廣的，幾乎涉及項目運營的都是其管理的內(nèi)容。因此，進度管控的總體原則就應該是抓大放小、關鍵聚焦，將有限的注意力放在影響項目運營的關鍵節(jié)點上來。

1.2.3 風險防范

對于項目投資收益和現(xiàn)金流狀況的跟蹤管理是項目運營管理第三項主要業(yè)務工作，同時也是項目運營管理的更高難度的業(yè)務工作，這需要運營管理人員站在項目全局開發(fā)的角度實現(xiàn)對項目開發(fā)收益和現(xiàn)金流風險的全程監(jiān)控。

做好投資收益和現(xiàn)金流風險的全程監(jiān)控有主要有兩個關鍵點：其一是要做好項目開發(fā)價值鏈前端的投資收益基準的把控；其二是要構建項目投資收益過程跟蹤管理的整體架構，二者缺一不可。

2 房地產(chǎn)集團企業(yè)操作管控的模式

2.1 直線職能制項目管控模式

直線職能制項目管控模式是指房地產(chǎn)企業(yè)在部門設置上是按照職能的需求進行的，此時的項目部就是以工程建設為核心業(yè)務來進行項目團隊的組建，項目管理團隊主要負責的是與工程實施相關的業(yè)務工作。其他的職能業(yè)務工作則是由各專業(yè)職能部門具體負責的，項目團隊無權進行直接管控，而只是需要做好與其他職能部門的上下游工作搭接工作即可。在該模式中，對房地產(chǎn)項目的管控是典型的自上而下的垂直管理，呈現(xiàn)金字塔形，每一個職能部門的權責相對都較為明確，業(yè)務分工相對也較專業(yè)化。

在這種模式中，項目經(jīng)理的角色定位其實更像項目"工程經(jīng)理"，即項目經(jīng)理(工程經(jīng)理)只對項目實施過程中的工程進度、工程質量、安全文明施工以及非設計變更類動態(tài)成本等業(yè)務工作負責，而沒有權責去統(tǒng)籌管理項目前期設計、報建、項目投資與收益、成本管理與控制、營銷策劃、項目交付等其他業(yè)務，更沒有相應的權限去進行督促推動。

2.2 項目公司制管控模式

所謂項目公司制管控模式，是指按項目全生命周期開發(fā)的業(yè)務需求為出發(fā)點來進行項目管理團隊的組建，其項目開發(fā)團隊至少包括了報建、設計工程、合約、營銷等核心的專職職能，是管理意義的子公司。

在這種模式中，項目經(jīng)理對各專業(yè)職能都是具有直接管理權限的，項目經(jīng)理的角色轉變?yōu)轫椖靠偨?jīng)理的角色，相當于總部下屬城市子公司的總經(jīng)理，除集團總部統(tǒng)籌把控的部分業(yè)務(如土地投資、人力資源等)外，項目經(jīng)理將全面負責項目發(fā)展方方面面業(yè)務工作的推進。

當然，這種項目管控模式往往是公司發(fā)展過程中的一個過渡階段，不會長期發(fā)展，因為該模式下項目總經(jīng)理在管理上是極為集權的，過大的權限下放和過多的利益交匯必然需要更多監(jiān)管和制衡。

2.3 矩陣制項目管控模式

矩陣制項目管控模式就是在項目團隊的組建上，如同項目公司制管控模式，也是以項目全生命周期開發(fā)為基礎并相應配備了設計、合約、營銷、工程等必備的核心專業(yè)職能。但其不同于項目公司制的是，該項目團隊中各職能成員雖受項目經(jīng)理的領導與管理，但同時又隸屬于各自所在的職能部門，同時受到職能部門經(jīng)理的管轄。

在這種管控模式中，有三種角色：各職能經(jīng)理、項目經(jīng)理、普通團隊成員。各職能經(jīng)理的主要工作就是依據(jù)項目整體發(fā)展目標及分解的過程里程碑任務節(jié)點，合理分解職能業(yè)務工作任務，高質量地完成自己職能范圍內(nèi)所承擔的產(chǎn)品開發(fā)任務。項目經(jīng)理的角色定位類似于項目公司制管控模式中的項目總經(jīng)理，負責整合公司資源來完成項目發(fā)展目標。普通團隊成員受到雙向領導和管轄，一個是項目經(jīng)理，另一個是職能經(jīng)理。在業(yè)務推進中，項目性職責向項目經(jīng)理匯報，職能性工作向職能經(jīng)理匯報。

在具體業(yè)務管理中，矩陣制項目管理模式中的項目經(jīng)理負責研究并設定需要完成的工作，職能經(jīng)理則關心工作完成的方式和期限。換言之，項目經(jīng)理來制訂項目發(fā)展的整體計劃，協(xié)調業(yè)務發(fā)生所需要的資源，跟進監(jiān)督各階段工作進程；職能經(jīng)理則根據(jù)項目經(jīng)理設定的階段性工作目標，負責進行職能范圍內(nèi)人力資源和其他資源的安排統(tǒng)籌。項目經(jīng)理對該項目的整體發(fā)展目標負責，而職能經(jīng)理則就該項目在對應職能的業(yè)務工作推動上對項目經(jīng)理負責。

3 對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的建筑工程項目管理措施的建議

3.1 優(yōu)化項目運營管理的組織架構

基于矩陣制項目管控模式的項目運營管理工作，在企業(yè)管理模式中必然會在集團、區(qū)域、城市子公司各層級設置一個專業(yè)的管理部門，來負責項目運營事務的具體實施，以達到集團公司對項目運營工作的具體管理。在集團層面，項目運營管理的主要職責體現(xiàn)在規(guī)章制度的制定，并負責對項目運營中的關鍵節(jié)點進行管控和考核。在區(qū)域公司層面，運營管理部的主要職責是協(xié)助集團公司對區(qū)域內(nèi)城市子公司的項目運營事務進行管理，起到一個承上啟下的作用。其工作內(nèi)容主要為對區(qū)域內(nèi)各城市子公司項目運營節(jié)點進行監(jiān)督審核，跟進落實。

在城市子公司層面，該層級的運營管理部直接對接區(qū)域公司運營管理部，間接對接集團公司運營管理部，其主要的工作職責是進行項目計劃的編制、執(zhí)行與反饋；總結項目運營管理的經(jīng)驗教訓，并做好推廣工作。優(yōu)化項目運營管理的組織架構，使各層級的運營管理更加落實和具體。

3.2 加強房地產(chǎn)開發(fā)項目風險管理

風險防范是指利用一定的技術管理方法來規(guī)避相關風險，用來減少房地產(chǎn)開發(fā)相關的隱蔽損失，維護投資方的利益。工程項目建設活動受各類風險因素影響較大，風險事故的發(fā)生一方面會直接對相關建設活動主體造成生命或財產(chǎn)方面的損傷損失，另一方面還影響著整體項目建設的順利進行。因此，項目風險管理對于工程建設具有重要的意義，及時而有效的項目風險管理能夠對工程建設起到重要的風險保障作用。

4 結語

隨著當前我國社會經(jīng)濟的快速發(fā)展，各種新型產(chǎn)業(yè)興起并且開始逐漸發(fā)展起來。改革開放以來，房地產(chǎn)業(yè)便成為國民經(jīng)濟中一個重要的增長點，從一定程度上促進了我國社會經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)在經(jīng)濟發(fā)展中發(fā)揮著重要作用。對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的建筑工程項目管理進行深入分析，從而優(yōu)化與改進項目運營管理模式，能為房地產(chǎn)業(yè)增添新的動力。