王斐

東營(yíng)天圓資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所 山東 東營(yíng) 257091

在房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估中，評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性會(huì)影響項(xiàng)目的開發(fā)和收益。房地產(chǎn)評(píng)估主要受到政策、技術(shù)和方法等多種因素影響，如數(shù)據(jù)調(diào)查不全、方法不合適，都會(huì)影響到評(píng)估結(jié)果，從而影響項(xiàng)目的開展。近年來，在房地產(chǎn)評(píng)估中開始使用工程造價(jià)技術(shù)，通過工程造價(jià)技術(shù)的應(yīng)用，提高了評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確度。

1 工程造價(jià)技術(shù)應(yīng)用分析的重要性

建筑工程技術(shù)的應(yīng)用分析這是貫穿于整個(gè)建筑工程項(xiàng)目的始終。建筑工程技術(shù)應(yīng)用分析和項(xiàng)目建設(shè)工程其他管理活動(dòng)互相進(jìn)行有效的銜接，都是為房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)工程的順利完成和實(shí)施奠定了基礎(chǔ)性的鋪墊，也是項(xiàng)目建設(shè)工程完成和實(shí)現(xiàn)其管理目標(biāo)的重要環(huán)節(jié)。建筑工程技術(shù)應(yīng)用分析不僅包括了對(duì)項(xiàng)目建設(shè)工程的質(zhì)量、建筑工程技術(shù)和建筑工程的安全管理等方面的控制，更包括了對(duì)項(xiàng)目建設(shè)工程進(jìn)行的經(jīng)濟(jì)性管理。

（1）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程施工前期計(jì)劃階段。工程造價(jià)的管理工作始終都存在著一些問題，并且很多企業(yè)還往往忽略了對(duì)工程造價(jià)的控制和管理。所以，在工程項(xiàng)目的前期計(jì)算和規(guī)劃階段，工程技術(shù)應(yīng)用分析未能得到徹底地貫徹和運(yùn)用。對(duì)于一個(gè)項(xiàng)目的工程本身來說，由于這個(gè)項(xiàng)目的成本大、施工周期長(zhǎng)，想要有效地提高整個(gè)企業(yè)的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)效益，為了企業(yè)自己實(shí)現(xiàn)收入的最大化，就需要對(duì)整個(gè)工程技術(shù)計(jì)劃進(jìn)行合理有效的成本控制和管理。但在如今的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)下，項(xiàng)目工程經(jīng)營(yíng)管理的工作中，人們對(duì)于工程科學(xué)和經(jīng)濟(jì)分析的了解還比較欠缺，不能真正地認(rèn)識(shí)和看到工程科學(xué)和經(jīng)濟(jì)分析的重要意義，進(jìn)而也不能為了企業(yè)達(dá)成利益最大化。

（2）房地產(chǎn)項(xiàng)目施工階段。工程技術(shù)的應(yīng)用經(jīng)濟(jì)性分析主要目標(biāo)是通過對(duì)工程的各種技術(shù)計(jì)劃、工程技術(shù)措施和其他工程技術(shù)效果進(jìn)行研究，做出一個(gè)客觀合理的工程技術(shù)應(yīng)用經(jīng)濟(jì)效益分析，能夠有利于幫助企業(yè)合理有效地控制和減少工程項(xiàng)目的費(fèi)用，提高其企業(yè)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益。工程科學(xué)技術(shù)的經(jīng)濟(jì)效益不只是對(duì)于技術(shù)性經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象和工程建設(shè)之間相互依存關(guān)系的回答，更是我們對(duì)于工程項(xiàng)目進(jìn)行施工和管理技術(shù)能力的總結(jié)。企業(yè)想要通過整體性地降低了工程造價(jià)，提高了企業(yè)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益，企業(yè)在進(jìn)行該項(xiàng)目工程的施工中，就要認(rèn)真貫徹落實(shí)好工程科學(xué)技術(shù)和經(jīng)濟(jì)分析[1]。

（3）房地產(chǎn)管理和控制項(xiàng)目工程造價(jià)的階段。工程技術(shù)運(yùn)用應(yīng)用分析是一種有助于推動(dòng)和指導(dǎo)的手段性措施?？茖W(xué)合理地運(yùn)用工程技術(shù)和經(jīng)濟(jì)學(xué)分析的結(jié)果，對(duì)于項(xiàng)目工程的前期規(guī)劃和準(zhǔn)備工作，以及其最終決策目標(biāo)的達(dá)成和執(zhí)行都有著重要的推動(dòng)和指導(dǎo)作用，并且在某種程度上也直接關(guān)系到了項(xiàng)目工程的勝負(fù)和成敗。所以，我們制訂了一份真正科學(xué)合理的建筑工程技術(shù)和經(jīng)濟(jì)分析報(bào)告，這樣的研究報(bào)告不但對(duì)于投資者和開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)效益也會(huì)產(chǎn)生很大的推動(dòng)力，更是直接關(guān)系著人民群眾的財(cái)產(chǎn)和生命安全和環(huán)境質(zhì)量。在與項(xiàng)目工程密切相關(guān)的施工環(huán)境中以及整個(gè)項(xiàng)目工程的實(shí)際使用環(huán)境中，通過根據(jù)不同的施工管理技術(shù)，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目工程建設(shè)的各個(gè)時(shí)間和階段，進(jìn)行全面的數(shù)據(jù)分析與綜合應(yīng)用，最大化地優(yōu)化了項(xiàng)目工程的總體設(shè)計(jì)方案。

2 工程造價(jià)技術(shù)在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用

在實(shí)際進(jìn)行評(píng)估的過程中，最常見的是評(píng)估單位建筑物重置費(fèi)用的一種評(píng)估方法，它采取的是比例式單位法。不管是按照建筑物的重置費(fèi)用還是按照計(jì)算再建費(fèi)的方式，均可以采取一種比較簡(jiǎn)單的工程造價(jià)法進(jìn)行計(jì)算。

（1）成本法評(píng)估。首先，使用單位比例法評(píng)估房地產(chǎn)項(xiàng)目，其建筑成本、價(jià)格指數(shù)等相關(guān)數(shù)據(jù)是由第三方評(píng)估公司、工程造價(jià)部門提供，經(jīng)過評(píng)估公司的專業(yè)評(píng)估人員進(jìn)行整理和計(jì)算。該數(shù)據(jù)在分析整理的過程中按照時(shí)間順序或結(jié)構(gòu)分類進(jìn)行了評(píng)估，如按照建筑鋼架結(jié)構(gòu)、框架廠房等建筑結(jié)構(gòu)進(jìn)行分類，評(píng)估造價(jià)時(shí)參考建筑結(jié)構(gòu)，以這些分析的數(shù)據(jù)作為基礎(chǔ)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。其次，使用工程造價(jià)估算的方法，常見的估算方法主要包括工程造價(jià)指數(shù)調(diào)整法以及單位比較法，由于這兩種估算方法的估價(jià)操作簡(jiǎn)單，能夠有效地結(jié)合各種工程測(cè)量以及分項(xiàng)評(píng)估方法，根據(jù)準(zhǔn)確高精度的結(jié)構(gòu)資料以及對(duì)工程圖紙進(jìn)行評(píng)估，可以大大提高工程造價(jià)的準(zhǔn)確性。但成本估價(jià)方法需要多個(gè)部門人員參與，容易出現(xiàn)人為性失誤。最后，評(píng)估開發(fā)成本受到基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的限制，若評(píng)估建筑和標(biāo)準(zhǔn)建筑物標(biāo)準(zhǔn)一致，那么評(píng)估條件才會(huì)更符合建筑物；若和評(píng)估建筑物不一致，則數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)結(jié)果將產(chǎn)生一定差距，從而影響數(shù)據(jù)的精準(zhǔn)度。如評(píng)估工業(yè)廠房，使用統(tǒng)一安裝成本評(píng)估，但非標(biāo)準(zhǔn)廠房的安裝成本并不符合標(biāo)準(zhǔn)成本，則難以獲得非標(biāo)準(zhǔn)廠房的安裝成本數(shù)據(jù)。能夠結(jié)合工程測(cè)量以及分項(xiàng)評(píng)估法，根據(jù)精準(zhǔn)的結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)以及工程圖紙進(jìn)行評(píng)估，可提高評(píng)估的準(zhǔn)確度。但成本估價(jià)方法需要多個(gè)部門人員參與，容易出現(xiàn)人為性失誤。最后，評(píng)估開發(fā)成本受到基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的限制，若評(píng)估建筑和標(biāo)準(zhǔn)建筑物標(biāo)準(zhǔn)一致，那么評(píng)估條件才會(huì)更符合建筑物；若和評(píng)估建筑物不一致，則數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)結(jié)果將產(chǎn)生一定差距，從而影響數(shù)據(jù)的精準(zhǔn)度。如評(píng)估工業(yè)廠房，使用統(tǒng)一安裝成本評(píng)估，但非標(biāo)準(zhǔn)廠房的安裝成本并不符合標(biāo)準(zhǔn)成本，則難以獲得非標(biāo)準(zhǔn)廠房的安裝成本數(shù)據(jù)[2]。

（2）工程造價(jià)法評(píng)估。在房地產(chǎn)評(píng)估過程中，工程造價(jià)法和成本法的評(píng)估內(nèi)容和程序具有相似性，但兩者也存在一定差異。一般情況下，房地產(chǎn)評(píng)估應(yīng)用成本法是將標(biāo)準(zhǔn)成本作為依據(jù)，但使用工程造價(jià)法只有針對(duì)特定范圍的工程，才會(huì)按照標(biāo)準(zhǔn)成本進(jìn)行計(jì)算。工程造價(jià)法計(jì)算過程中，計(jì)算基礎(chǔ)為社會(huì)化條件，并根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格變化對(duì)材料價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，最終讓工程造價(jià)和實(shí)際情況相符合。評(píng)估工作中考慮到工程類型的不同，合同價(jià)格受到的約束條件也不同，合同條件也會(huì)對(duì)造價(jià)起到約束作用，影響最終的評(píng)估結(jié)果。我國(guó)目前正在大力推行的工程造價(jià)清單模式，要求每一個(gè)項(xiàng)目，不管是規(guī)費(fèi)、稅金還是其他費(fèi)用，均需要在清單中明確的標(biāo)注。一般來說情況下各個(gè)省份的定額都是由實(shí)物工程量確定的，如分項(xiàng)工程中實(shí)體材料和人工投入都要如分項(xiàng)工程中實(shí)體材料和人工投入都要符合市場(chǎng)效率，保證評(píng)估指標(biāo)的均勻典型性。一般情況下投標(biāo)方將自己確定的材料價(jià)格與管理成本，工程量清單中的計(jì)價(jià)方式是可以仿真的。擬報(bào)價(jià)，分項(xiàng)綜合單價(jià)可以作為依據(jù)，結(jié)合具體情況進(jìn)行工程量的計(jì)算。

（3）充分結(jié)合實(shí)際情況。和施工合同相比，房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估預(yù)算更容易被市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)所影響，因此房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)算價(jià)格會(huì)高于施工合同價(jià)格。在房地產(chǎn)建筑施工中，各類工程資源可以均勻投入，由于工程體量普通所以工程的材料需求也不會(huì)出現(xiàn)大幅度波動(dòng)，即便出現(xiàn)波動(dòng)，其價(jià)格也會(huì)在施工企業(yè)和建筑企業(yè)的接受范圍內(nèi)。評(píng)估房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)需要充分考慮競(jìng)爭(zhēng)對(duì)評(píng)估的影響，以及評(píng)估企業(yè)管理費(fèi)用和造價(jià)利潤(rùn)，需要充分考慮市場(chǎng)情況，不能完全只考慮市場(chǎng)價(jià)格。在一些短期施工項(xiàng)目中常出現(xiàn)趕工的情況，導(dǎo)致施工成本增加；若施工中引進(jìn)先進(jìn)設(shè)備和技術(shù)，也會(huì)造成成本增加，因此房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估時(shí)需要充分考慮這些情況。另外，如果業(yè)主的資金不能及時(shí)到位，施工企業(yè)也必須自行進(jìn)行墊付，所以在設(shè)定的工程成本中還是必須設(shè)定一些墊付的費(fèi)用和其他財(cái)務(wù)成本，而對(duì)于評(píng)估房地產(chǎn)項(xiàng)目，不一定需要對(duì)這部分成本進(jìn)行考慮[3]。

3 房地產(chǎn)評(píng)估中的注意事項(xiàng)

在全球經(jīng)濟(jì)一體化中房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈，而在我國(guó)建筑市場(chǎng)中仍然具有賣方市場(chǎng)的特點(diǎn)，因此，房地產(chǎn)評(píng)估要密切貼合我國(guó)國(guó)情和房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀。房地產(chǎn)評(píng)估工作需要通過定額造價(jià)信息，按照科學(xué)方法進(jìn)行，充分反映出該地區(qū)的平均水平。如今工程造價(jià)信息逐漸完善，市場(chǎng)化程度逐漸提高，在造價(jià)管理中應(yīng)當(dāng)保障建筑成本與實(shí)際成本相符合，保證房地產(chǎn)評(píng)估數(shù)據(jù)的可靠性和準(zhǔn)確性。另外，房地產(chǎn)評(píng)估時(shí)還要充分考慮電算化技術(shù)，根據(jù)城建檔案資料，在城建檔案中尋找信息，對(duì)信息進(jìn)行整合。因此要注意挖掘項(xiàng)目檔案信息以及電算化技術(shù)，充分使用大數(shù)據(jù)技術(shù)以及信息系統(tǒng)進(jìn)行科學(xué)評(píng)估，以提高評(píng)估的精準(zhǔn)度[4]。

總之，想要大幅度地提高房地產(chǎn)商和建筑企業(yè)自身的經(jīng)濟(jì)效益，合理、有效地對(duì)工程造價(jià)進(jìn)行管理和控制，就必然需要我們?cè)诠こ淘靸r(jià)中合理運(yùn)用各種工程科學(xué)技術(shù)進(jìn)行應(yīng)用和分析。在房地產(chǎn)評(píng)估中應(yīng)用工程造價(jià)技術(shù)，可進(jìn)一步提高房地產(chǎn)評(píng)估的準(zhǔn)確度。但是由于房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)具有一定的專屬和特殊性，所以，我們?cè)谶\(yùn)用建設(shè)工程造價(jià)技術(shù)來對(duì)其進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估的實(shí)際操作過程中，應(yīng)當(dāng)更加注重客觀地處理工程造價(jià)，讓其在建筑市場(chǎng)之中的費(fèi)用和成本構(gòu)型得以持續(xù)地完善，這樣才能夠進(jìn)一步保證房地產(chǎn)評(píng)估方法計(jì)算的精度和準(zhǔn)確性，提升了房地產(chǎn)評(píng)估方法和工作的效率。