王國(guó)芹

山東眾合土地房地產(chǎn)評(píng)估有限公司 山東 濟(jì)南 250000

根據(jù)當(dāng)前時(shí)期我國(guó)國(guó)情可以得知，通過(guò)加強(qiáng)城市土地開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理力度，不但可以更好的滿足城市建設(shè)發(fā)展需求，而且能夠推動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)全方面發(fā)展，最近幾年來(lái)，隨著我國(guó)各大城市發(fā)展規(guī)模的逐漸擴(kuò)大，針對(duì)城市土地開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)提出更多要求，為了加快城市建設(shè)步伐，本文重點(diǎn)探討土地開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與城市建設(shè)之間的關(guān)聯(lián)作用，主要內(nèi)容如下。

1 背景分析

城市土地作為城市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的核心要素，也是城市內(nèi)部各項(xiàng)資源的重要載體，從地域角度來(lái)分析，城市土地主要分為三個(gè)層次，分別是城市市區(qū)土地、城市規(guī)劃區(qū)域土地、城市行政區(qū)域土地。和城市內(nèi)部其他物質(zhì)不同，城市土地主要具有以下特點(diǎn)：

第一，城市土地具有一定的資產(chǎn)性。

第二，城市土地具有供給稀缺性。

第三，城市土地的利用方向變更難度比較大[1]。

第四，城市土地的報(bào)酬具有遞減性。所謂遞減性，指的是在規(guī)定限度之內(nèi)，由于城市內(nèi)部土地集約利用率的不斷提升，土地收益不斷提升，若城市土地的開(kāi)發(fā)程度超過(guò)某個(gè)限度，土地自身的收益會(huì)逐漸遞減。

第五，城市土地的利用具有外部性。每一塊城市土地利用，均會(huì)給周圍地塊帶來(lái)一定影響，也會(huì)影響周圍的生態(tài)環(huán)境與經(jīng)濟(jì)效益。

第六，城市土地的實(shí)際位置比較重要。從位置角度來(lái)分析，城市土地的具體位置，會(huì)對(duì)其自身的價(jià)值產(chǎn)生一定的影響，通俗來(lái)說(shuō)，城市土地位置，對(duì)土地租金與價(jià)格起決定性作用[2]。

2 土地開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)和城市建設(shè)之間的關(guān)聯(lián)作用探討

2.1 加強(qiáng)土地開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，優(yōu)化城市局部

長(zhǎng)時(shí)間以來(lái)，城市土地開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，以及城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展問(wèn)題始終困擾規(guī)劃部門(mén)，究其原因，主要是由于傳統(tǒng)體制過(guò)于落后，使得城市規(guī)劃不完善，城市土地自身的經(jīng)濟(jì)效益無(wú)法得到有效體現(xiàn)。與此同時(shí)，在城市土地開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程當(dāng)中，因?yàn)槿狈ν晟频慕?jīng)營(yíng)管理機(jī)制，布局形態(tài)不合理，使得土地開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)和實(shí)際規(guī)劃間存在較多矛盾，嚴(yán)重的還會(huì)出現(xiàn)布局紊亂現(xiàn)象，給城市的正常生活與生產(chǎn)帶來(lái)一定影響[3]。

在全新的經(jīng)濟(jì)體制背景之下，我國(guó)城市土地開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理水平的不斷提升，針對(duì)現(xiàn)有的城市規(guī)劃布局起到良好調(diào)節(jié)與促進(jìn)作用，通過(guò)對(duì)城市內(nèi)部土地進(jìn)行有效開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)，各個(gè)用地單位采取有償使用模式，形成了良好的經(jīng)濟(jì)杠桿，讓用地單位更好節(jié)約用地，提升城市土地利用的合理性，不但可以減少征而不用現(xiàn)象的出現(xiàn)，而且能夠確保城市的各項(xiàng)功能得到全面體現(xiàn)[4]。

結(jié)合城市發(fā)展建設(shè)特點(diǎn)能夠得知，通過(guò)采取合理的開(kāi)發(fā)模式，針對(duì)城市內(nèi)部既有的用地結(jié)構(gòu)與布局形態(tài)進(jìn)行有效調(diào)整，可以獲得較好效果，通常而言，有關(guān)部門(mén)可以采取以下途徑開(kāi)展具體工作：

第一，加強(qiáng)城市功能完善力度。針對(duì)城市內(nèi)部既有用地，為了提高用地的合理性與科學(xué)性，可采取新區(qū)開(kāi)發(fā)模式，或者采用舊區(qū)改造模式，將城市內(nèi)部的商業(yè)、外貿(mào)和金融，以及城市現(xiàn)有的綠化用地進(jìn)行科學(xué)配比，從功能角度進(jìn)行補(bǔ)充和調(diào)整，使得城市內(nèi)部的各項(xiàng)功能用地更加完善，進(jìn)而形成更加科學(xué)的城市局部。

第二，從選址布局方面進(jìn)行有效調(diào)節(jié)。一般來(lái)講，城市局部或者用地功能的有效調(diào)整，通常會(huì)使得現(xiàn)有的用地布局發(fā)生一定變動(dòng)，由于既有的城市結(jié)構(gòu)布局在實(shí)際發(fā)展過(guò)程當(dāng)中需要結(jié)合其具體功能要求建設(shè)，一旦城市的用地功能出現(xiàn)較大范圍的調(diào)整與變動(dòng)，無(wú)法完全滿足現(xiàn)階段的城市實(shí)際發(fā)展需求，使得城市內(nèi)部規(guī)劃布局發(fā)生一定變動(dòng)[5]。

在城市新區(qū)開(kāi)發(fā)過(guò)程當(dāng)中，根據(jù)城市用地的實(shí)際功能，加強(qiáng)調(diào)整力度，針對(duì)現(xiàn)有的建設(shè)區(qū)域進(jìn)行完善，找到區(qū)域結(jié)構(gòu)布局之中所存在的缺陷，并進(jìn)行有效的彌補(bǔ)和調(diào)整，確?，F(xiàn)存的用地結(jié)構(gòu)和布局更加合理。在實(shí)際選址的過(guò)程當(dāng)中，針對(duì)那些過(guò)于僵化的區(qū)域布局，要加強(qiáng)調(diào)整力度，進(jìn)而取得更加顯著的成效。結(jié)合城市自身的發(fā)展特點(diǎn)，全面發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)與旅游業(yè)，不斷擴(kuò)大城市中心范圍，讓新區(qū)的開(kāi)發(fā)與老城布局更加協(xié)調(diào)，但是需要注意的是，要遵守環(huán)境保護(hù)原則，避免破壞現(xiàn)有山林和綠地，確保城市規(guī)劃與開(kāi)發(fā)保持同步[6]。

第三，從城市發(fā)展規(guī)模入手，加強(qiáng)疏導(dǎo)力度。通過(guò)采用合理的開(kāi)發(fā)模式，針對(duì)城市內(nèi)部現(xiàn)有的土地利用規(guī)劃方案進(jìn)行調(diào)整與完善，確保城市開(kāi)發(fā)地段，或者開(kāi)發(fā)片區(qū)范圍符合規(guī)定要求，充分發(fā)揮出城市現(xiàn)存用地的各項(xiàng)功能，不斷提升城市局部結(jié)構(gòu)的完整性。

2.2 強(qiáng)化土地開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，促進(jìn)城市全面更新

針對(duì)城市內(nèi)部現(xiàn)有的老城區(qū)進(jìn)行結(jié)構(gòu)調(diào)整與完善，例如，在現(xiàn)有的稱取內(nèi)部，包括其周圍區(qū)域，加強(qiáng)居住片區(qū)的開(kāi)發(fā)力度，并結(jié)合城市居住用地的具體分布情況，加強(qiáng)選點(diǎn)布局，確保既有城區(qū)人口用地分布更加合理，進(jìn)一步緩解城市內(nèi)部老城區(qū)的壓力，不斷提高城市用地布局結(jié)構(gòu)的合理性與規(guī)范性。

從另一個(gè)角度來(lái)分析，針對(duì)城市內(nèi)部老城區(qū)，包括城市內(nèi)部的中心區(qū)域，加強(qiáng)更新改革，并采取綜合性開(kāi)發(fā)模式，能夠顯著提升城市中心區(qū)域各項(xiàng)功能效果，同時(shí)，針對(duì)現(xiàn)有的城市產(chǎn)業(yè)布局進(jìn)行優(yōu)化，加強(qiáng)城市用地構(gòu)成分析，積極引入新型的開(kāi)發(fā)機(jī)制，針對(duì)現(xiàn)存不合理用地布局，加大調(diào)整力度，可以推動(dòng)城市全面發(fā)展，進(jìn)一步提高城市經(jīng)濟(jì)的總體發(fā)展水平。

根據(jù)現(xiàn)階段我國(guó)一些大型城市發(fā)展現(xiàn)狀能夠得知，部分城市的舊城市中心區(qū)域均存在不滿足城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展新需求的現(xiàn)象，存在很多矛盾，通過(guò)加強(qiáng)更新改造力度，可以減少此類問(wèn)題的出現(xiàn)。出現(xiàn)此種現(xiàn)象的主要原因是長(zhǎng)時(shí)間以來(lái)，城市內(nèi)部的中心區(qū)域用地規(guī)劃布局存在不規(guī)范現(xiàn)象，在之前的土地?zé)o償使用機(jī)制背景下，針對(duì)城市土地利用缺乏良好的經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)手段，行政辦公與工業(yè)等各類城市活動(dòng)，在用地選址的過(guò)程當(dāng)中，盡量選擇城市中心地段，使得城市局部存在較多缺陷。

在舊城更新改造過(guò)程之中，通過(guò)合理運(yùn)用城市土地開(kāi)發(fā)機(jī)制，針對(duì)現(xiàn)存的用地不合理現(xiàn)象，進(jìn)行科學(xué)的調(diào)整，并全面落實(shí)土地有償使用手段，將原來(lái)不合理的居住用地和工業(yè)區(qū)域自黃金地段分離開(kāi)來(lái)，確保城市內(nèi)部的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)得以順利進(jìn)行。由于城市的快速發(fā)展與更新，舊城更新所占比重不斷增大，而且其內(nèi)容與方式也發(fā)生較大的變化，針對(duì)不同區(qū)域的舊城區(qū)，相關(guān)人員需要采用多種更新手段，并對(duì)既有的開(kāi)發(fā)方案進(jìn)行完善，對(duì)于不同城市內(nèi)部的不同地段，采用重新建設(shè)、改擴(kuò)建等一系列措施，進(jìn)而確保城市內(nèi)部的舊城區(qū)得到更好改造。

我國(guó)是一個(gè)歷史文化大國(guó)，很多城市內(nèi)部的舊城區(qū)，均經(jīng)歷數(shù)代才形成，具備獨(dú)具特色的風(fēng)貌特征，也是我國(guó)城市建設(shè)當(dāng)中的寶貴財(cái)富，所以，在對(duì)城市進(jìn)行更新開(kāi)發(fā)的過(guò)程當(dāng)中，科學(xué)選擇現(xiàn)有的開(kāi)發(fā)對(duì)策與方式，可以確保城市內(nèi)部的現(xiàn)代化建設(shè)和傳統(tǒng)風(fēng)貌特征得到充分體現(xiàn)，避免出現(xiàn)盲目開(kāi)發(fā)與改造現(xiàn)象，進(jìn)一步展現(xiàn)出城市特色。

2.3 提高土地開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)水平，推動(dòng)城市快速發(fā)展

為了促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)的全面發(fā)展，提升土地開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)水平尤為重要，城市發(fā)展建設(shè)過(guò)程之中，新區(qū)的開(kāi)發(fā)與舊城的改造更新，需要做到統(tǒng)籌兼顧，使得城市現(xiàn)有的用地結(jié)構(gòu)更加完善，局部形態(tài)更加科學(xué)，充分發(fā)揮出城市新區(qū)和老區(qū)的各項(xiàng)功能，真正實(shí)現(xiàn)協(xié)調(diào)性發(fā)展目標(biāo)[9]。

通過(guò)加強(qiáng)城市新區(qū)的開(kāi)辟，能夠有效拓展城市發(fā)展規(guī)模，在城市新區(qū)建設(shè)過(guò)程當(dāng)中，相關(guān)人員需要做到科學(xué)選址，并結(jié)合新區(qū)功能，加強(qiáng)完善力度，在滿足城市用地布局規(guī)劃要求的基礎(chǔ)上，為城市的可持續(xù)發(fā)展注入更多活力。根據(jù)城市新區(qū)開(kāi)發(fā)與建設(shè)特點(diǎn)能夠得知，通過(guò)進(jìn)一步明確城市新區(qū)的各項(xiàng)功能與性質(zhì)，并結(jié)合新區(qū)的實(shí)際發(fā)展需求，加強(qiáng)綜合性開(kāi)發(fā)力度，確保城市建設(shè)用地得到良好利用，避免出現(xiàn)城市土地資源浪費(fèi)現(xiàn)象，進(jìn)一步提升城市規(guī)劃建設(shè)用地的合理性與有效性。

3 結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，本文通過(guò)對(duì)土地開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)對(duì)城市建設(shè)的關(guān)聯(lián)作用進(jìn)行合理性的分析，不僅能夠顯著提高城市內(nèi)部規(guī)劃布局的合理性與科學(xué)性，而且可以提升城市的整體發(fā)展水平，促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)朝著可持續(xù)性發(fā)展全面發(fā)展。