劉濱濱

青島眾裕泰置業(yè)有限公司 山東 青島 266000

引言

隨著近年來企業(yè)精細(xì)化管理質(zhì)量的不斷提升，目標(biāo)成本管理受到了現(xiàn)代企業(yè)管理人員的高度重視。企業(yè)的目標(biāo)成本管理可以分為各個(gè)項(xiàng)目的目標(biāo)成本管理和企業(yè)整體項(xiàng)目的管理，其中包含成本預(yù)測(cè)和成本控制等不同的流程環(huán)節(jié)。只有將項(xiàng)目目標(biāo)成本管理的每一步進(jìn)行進(jìn)一步的劃分，并且做好各個(gè)過程的監(jiān)督與控制，才能使成本得到有效的控制，實(shí)現(xiàn)整體經(jīng)營成本的優(yōu)化管理。

1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理過程中存在的問題

1.1 房地產(chǎn)企業(yè)過于追求利益至上，忽略社會(huì)利益

為控制房屋投資熱潮，以及限購限價(jià)的政策，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目已進(jìn)入合理利潤時(shí)代，因項(xiàng)目的溢價(jià)空間被鎖定，房企均在成本投入管控上加大力度，首先是項(xiàng)目的設(shè)計(jì)降低建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)階段的建設(shè)成本，其次是在招投標(biāo)階段進(jìn)行刻意壓價(jià)，承包方承接項(xiàng)目的利潤壓縮、風(fēng)險(xiǎn)加大，承包方同樣在施工的過程中降低了相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)，追求低成本，增加了安全隱患的系數(shù)。更有甚者房地產(chǎn)企業(yè)為了能夠以最大程度的降低相關(guān)方面的成本，獲取最大的經(jīng)濟(jì)收益[1]。

1.2 缺乏對(duì)成本項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)管控

房地產(chǎn)項(xiàng)目在項(xiàng)目建設(shè)過程中，如果在進(jìn)行管理時(shí)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)缺少可行的計(jì)劃，或者未及時(shí)根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)狀況對(duì)工程的應(yīng)用計(jì)劃和材料進(jìn)行管理，這就會(huì)導(dǎo)致設(shè)備閑置和工程進(jìn)度受影響的現(xiàn)象發(fā)生，這種現(xiàn)象在無形之中會(huì)增加項(xiàng)目的實(shí)際支出費(fèi)用。除此之外，房地產(chǎn)項(xiàng)目在實(shí)際項(xiàng)目建設(shè)過程中，如果沒有按照合理的計(jì)劃制定完善的獎(jiǎng)懲措施和管理措施，就容易導(dǎo)致相關(guān)項(xiàng)目的人員成本管理意識(shí)不足，導(dǎo)致某些情況下工作人員無法做到項(xiàng)目成本的預(yù)期管理。

1.3 缺乏成本管控管理人才

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展進(jìn)入新的形勢(shì)下，國家的一系列政策的變化，對(duì)財(cái)務(wù)人才的要求也越來越高，尤其是成本管控的管理型人才，既要懂財(cái)務(wù)又要懂業(yè)務(wù)，還要有稅務(wù)籌劃的能力，能全面管控整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)過程的成本?，F(xiàn)實(shí)中這方面的高素養(yǎng)人才比較欠缺，一定程度上制約了企業(yè)的管理水平和成本管控的有效實(shí)行[2]。

2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制措施

2.1 完善房地產(chǎn)企業(yè)成本核算制度

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)會(huì)計(jì)和稅法對(duì)成本核算的基本要求，并結(jié)合企業(yè)自身情況以及項(xiàng)目特點(diǎn)和開發(fā)節(jié)奏，制訂企業(yè)成本核算制度，規(guī)范成本核算口徑，做到成本核算工作有據(jù)可依。同時(shí)，合理配置成本核算與成本管理人員，建立一套科學(xué)完整的成本核算與管理體系，做好事前編制預(yù)算、事中分析控制、事后總結(jié)考核的全過程成本管理，在交付時(shí)準(zhǔn)確做好成本預(yù)提。企業(yè)還需建立完整的短、中、長期開發(fā)規(guī)劃，并進(jìn)行動(dòng)態(tài)更新調(diào)整，以減少規(guī)劃的不確定性帶來的成本分?jǐn)偫щy。這樣，房地產(chǎn)企業(yè)從制度體系上保證成本核算工作能有序展開，確保成本核算標(biāo)準(zhǔn)一致、口徑一致，提高企業(yè)的成本核算水平，實(shí)現(xiàn)成本管理目標(biāo)[3]。

2.2 重視合同控制成本

合同控制對(duì)于房地產(chǎn)的運(yùn)行來說極為重要。不同單位需要做好合同的控制成本。生產(chǎn)單位在進(jìn)行材料采購時(shí)，可以根據(jù)合同來約定制造材料的采購限定，為了對(duì)質(zhì)量進(jìn)行有效控制，可以選擇甲供方式。對(duì)制造材料的采購選擇招標(biāo)和商務(wù)洽談的方式能夠保證材料的采購質(zhì)量，尤其是在進(jìn)行材料的采購時(shí)，應(yīng)當(dāng)盡量采用性價(jià)比高的供應(yīng)商。物資部門可以對(duì)項(xiàng)目部提出采購計(jì)劃并對(duì)其進(jìn)行審核，同時(shí)與預(yù)算計(jì)劃進(jìn)行有效對(duì)比，如果其中存在一定的超出內(nèi)容，則需要現(xiàn)場(chǎng)察看并分析材料的超出原因是浪費(fèi)還是由于設(shè)計(jì)變更所導(dǎo)致的?？茖W(xué)地對(duì)原料采購工作進(jìn)行控制，能夠有助于提升材料的采購質(zhì)量[4]。

2.3 建立健全竣工審核制度

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)建立合理的工程結(jié)算制度，對(duì)竣工的項(xiàng)目執(zhí)行審核機(jī)制，確保項(xiàng)目的各個(gè)環(huán)節(jié)資金使用的有效性及合理性，這是成本管控的重要環(huán)節(jié)。成本管理人員應(yīng)嚴(yán)格比照合同、施工資料逐項(xiàng)核對(duì)審查，了解成本支出的結(jié)構(gòu)，變動(dòng)的原因，實(shí)際成本支出與預(yù)算成本的差距，對(duì)存在的實(shí)際問題明確責(zé)任單位，督促及時(shí)修正，合理利用合同中索賠條款，維護(hù)自身企業(yè)的利益，避免因工程項(xiàng)目交付后產(chǎn)生爭(zhēng)議，形成不必要的費(fèi)用。房地產(chǎn)企業(yè)也能從中發(fā)現(xiàn)自身存在的不足以及擁有的優(yōu)勢(shì)，提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力和經(jīng)營收益[5]。

3 結(jié)束語

在我國經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域所推行的結(jié)構(gòu)性供給側(cè)改革給房地產(chǎn)行業(yè)帶來了一定的影響，并且隨著近年來綠色建筑和智能建筑的不斷發(fā)展，給房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展帶來了一定的挑戰(zhàn)和壓力，所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不僅需要從技術(shù)層面進(jìn)行革新，也需要盡可能做好相應(yīng)的目標(biāo)成本管理，盡可能將更多的財(cái)務(wù)資源投入轉(zhuǎn)型升級(jí)以及業(yè)務(wù)創(chuàng)新的方面，通過這種方式才能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中站穩(wěn)腳跟，使房地產(chǎn)的開發(fā)成本管理得到改善，這樣也有助于提高房地產(chǎn)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。