董彪

廣州天力建筑工程有限公司 廣東 廣州 510000

引言

房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模大、周期長(zhǎng)、人員多的特點(diǎn)，使得房地產(chǎn)項(xiàng)目管理非常困難。進(jìn)行科學(xué)合理的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理，才能最大化地節(jié)約生產(chǎn)成本，創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)效益。因此，在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中，必須認(rèn)識(shí)到項(xiàng)目管理的重要性，并對(duì)現(xiàn)階段存在的問(wèn)題進(jìn)行詳細(xì)分析，再根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況提出具體的解決措施是非常有必要的。

1 房地產(chǎn)建筑工程項(xiàng)目管理的意義

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目主要是指房地產(chǎn)企業(yè)為了達(dá)到預(yù)期發(fā)展目標(biāo)，通過(guò)完善的資本投入和有效的科學(xué)決策開(kāi)展項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工作。房地產(chǎn)項(xiàng)目管理本質(zhì)上是對(duì)建設(shè)進(jìn)度、建設(shè)安全、建設(shè)成本等各方面的管理工作。一般而言，在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理之時(shí)，項(xiàng)目管理內(nèi)容根據(jù)參與方不同而不同。將項(xiàng)目管理模式應(yīng)用在房地產(chǎn)工程中，能有效提高企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)企業(yè)效益的最大化。房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目管理不僅僅是企業(yè)生產(chǎn)、運(yùn)行等活動(dòng)和經(jīng)歷，也是企業(yè)發(fā)展的主要?jiǎng)恿χ?，是其可持續(xù)發(fā)展和創(chuàng)新進(jìn)步的重要資源[1]。

2 房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理存在問(wèn)題的原因

第一，項(xiàng)目管理缺乏必要考核。當(dāng)前，我國(guó)很多房地產(chǎn)企業(yè)并沒(méi)有將項(xiàng)目管理模式運(yùn)用于房地產(chǎn)項(xiàng)目管理之中，一些房地產(chǎn)企業(yè)并沒(méi)有落實(shí)全面考核制度，在項(xiàng)目管理過(guò)程之中沒(méi)有明確各個(gè)工作人員的工作職責(zé)，導(dǎo)致了考核工作難以有效推進(jìn)。第二，項(xiàng)目管理溝通不夠順暢。在整個(gè)項(xiàng)目管理過(guò)程之中，溝通非常必要，如果信息沒(méi)有及時(shí)溝通很可能會(huì)使得信息出現(xiàn)延遲的現(xiàn)象，會(huì)影響到房地產(chǎn)項(xiàng)目管理質(zhì)量。例如，在運(yùn)輸混凝土過(guò)程之中，由于道路堵塞或者其他方面原因無(wú)法按時(shí)送達(dá)，為此承包方需要安排員工提前完成該項(xiàng)工作，避免由于混凝土無(wú)法運(yùn)至工地而導(dǎo)致勞動(dòng)力資源的浪費(fèi)以及其他糾紛。第三，項(xiàng)目管理人員認(rèn)識(shí)不到位。目前，一些項(xiàng)目管理人員認(rèn)知不到位，并沒(méi)有認(rèn)識(shí)到項(xiàng)目管理對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的重要意義務(wù)，只是認(rèn)為加快進(jìn)度就能確保整個(gè)項(xiàng)目萬(wàn)無(wú)一失，并沒(méi)有認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)建設(shè)需要保證質(zhì)量，同時(shí)也需要盡可能節(jié)約成本，一味趕進(jìn)度很可能會(huì)使得成本飆升，而且也很可能會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)本身出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，會(huì)影響到以后的各項(xiàng)工作[2]。

3 新形勢(shì)下房地產(chǎn)項(xiàng)目管理變革維度分析

（1）需求驟降，現(xiàn)金流吃緊。房地產(chǎn)作為資金密集型行業(yè)，面臨債務(wù)償還、工程付款、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用支出等諸多支付壓力，沒(méi)有銷售回款導(dǎo)致整個(gè)行業(yè)現(xiàn)金流吃緊，各類房企相繼出臺(tái)打銷、限付工程款、裁減員工、提效降本等現(xiàn)金流管控措施，?，F(xiàn)金流成了諸多房企的當(dāng)務(wù)之急，先求生存后求發(fā)展是房企當(dāng)前的必然選擇。因此，當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目管理必然是以現(xiàn)金流為中心的管理模式，現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)度、工程支付等相關(guān)業(yè)務(wù)需要以項(xiàng)目和企業(yè)現(xiàn)金流為基準(zhǔn)來(lái)展開(kāi)。

（2）項(xiàng)目管理目標(biāo)與方式的轉(zhuǎn)變。為防止新冠肺炎疫情擴(kuò)散，減少人員流動(dòng)、避免交叉感染，全國(guó)多地實(shí)施了嚴(yán)格的管控政策，項(xiàng)目的復(fù)工防疫要求也被提高。為此項(xiàng)目需要花大量時(shí)間制訂專項(xiàng)計(jì)劃、采購(gòu)專項(xiàng)物資，才能保障實(shí)現(xiàn)復(fù)工。防疫審批嚴(yán)格，改變了之前工地粗放型生產(chǎn)方式，項(xiàng)目管理目標(biāo)從安全、質(zhì)量、成本、進(jìn)度4個(gè)維度擴(kuò)展為安全、質(zhì)量、成本、進(jìn)度、健康5個(gè)維度。工程項(xiàng)目管理將更加以人為本，工序重塑、工期優(yōu)化、限制絕對(duì)人員數(shù)量成為常態(tài)性工作，工地智能識(shí)別、項(xiàng)目云監(jiān)測(cè)系統(tǒng)等智慧工地應(yīng)用空間進(jìn)一步拓展。

（3）房地產(chǎn)項(xiàng)目的新訴求、新變化。在我國(guó)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展背景下，人民對(duì)于美好生活和美好人居環(huán)境的需求在不斷升級(jí)，這對(duì)商品房也產(chǎn)生了新訴求：用戶更加關(guān)注住房的居住健康、智能化以及完備的功能，比如房屋是否通風(fēng)采光、是否帶有新風(fēng)系統(tǒng)和人臉識(shí)別等智能化標(biāo)配、戶型是否有足夠齊全的功能空間、設(shè)計(jì)能否更以人為本親近自然。這些需求變得更加清晰和實(shí)際，未來(lái)商品房供應(yīng)要盡可能滿足這些新的變化。房地產(chǎn)項(xiàng)目涉及的投資、前期策劃、設(shè)計(jì)、工程、成本等職能都要積極主動(dòng)地發(fā)現(xiàn)和應(yīng)對(duì)這些新變化，從項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)來(lái)看，新訴求、新理念和新模式會(huì)引致更多的“四新”技術(shù)涌現(xiàn)，進(jìn)場(chǎng)單位也會(huì)不斷增加或變化，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理面臨系統(tǒng)性重組與重塑。

（4）管理方法精細(xì)化。對(duì)于房地產(chǎn)建筑工程來(lái)說(shuō)，使用精細(xì)化的管理方法能夠在很大程度上保障建設(shè)項(xiàng)目的順利進(jìn)行，可以采用層次化管理方法，制定項(xiàng)目建設(shè)短期目標(biāo)與項(xiàng)目規(guī)劃以及企業(yè)發(fā)展的長(zhǎng)期目標(biāo)，并且將二者有機(jī)結(jié)合。例如，在房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期，短期目標(biāo)要做好階段性的準(zhǔn)備工作，從項(xiàng)目招標(biāo)、建筑設(shè)計(jì)、施工方案、市場(chǎng)銷售四個(gè)方面進(jìn)行計(jì)劃與管理，確定各項(xiàng)工作的完成時(shí)間，為建設(shè)項(xiàng)目有計(jì)劃、有質(zhì)量地實(shí)施提供依據(jù)；長(zhǎng)期目標(biāo)要做好整個(gè)項(xiàng)目實(shí)施的管理工作，明確工作任務(wù)量和工作的重點(diǎn)，與企業(yè)各部門(mén)和其他建設(shè)單位協(xié)調(diào)溝通，提高工作效率，優(yōu)化產(chǎn)品質(zhì)量，提升服務(wù)水平，而且還要對(duì)企業(yè)未來(lái)一段時(shí)間的發(fā)展方向進(jìn)行分析規(guī)劃，制定以年為單位的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，等等[3]。

4 結(jié)束語(yǔ)

隨著社會(huì)的發(fā)展和進(jìn)步，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生了翻天覆地的變化。基于房地產(chǎn)項(xiàng)目周期長(zhǎng)、人員多、環(huán)境復(fù)雜的特點(diǎn)，很有必要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)的管理。針對(duì)現(xiàn)階段房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中存在的問(wèn)題，房地產(chǎn)公司必須根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況提出具體的解決措施。只有加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理，才能在確保工程質(zhì)量、人員安全的情況下，創(chuàng)造更多利益。