何小民

全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速

今年，一年一度的315晚會一如既往曝光了令人發(fā)指的企業(yè)劣行，受到全網(wǎng)關(guān)注，霸占了一半的微博熱搜榜。

其實，差不多同時還有兩條信息，被315晚會的熱搜淹沒，卻牽動著數(shù)萬買房者的心。

一條是，3月16日，廣東銀保監(jiān)局通報嚴查經(jīng)營貸、消費貸違規(guī)進入樓市的情況，廣東省違規(guī)進入樓市資金達2.77億元，涉及920戶購房者。

另一條是，3月15日，國家統(tǒng)計局發(fā)布了，2月份，全國70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況，用一句話概括便是，70個城市中，八成城市的新房、二手房價格的環(huán)比、同比上漲。

看似不相關(guān)的兩條信息，背后卻有著千絲萬縷的聯(lián)系，不能不關(guān)注。

調(diào)控之下的上漲

從去年下半年開始，樓市調(diào)控不斷收緊，進入牛年，嚴調(diào)控的趨勢越演越烈。

1月1日起，嚴控房企融資的“三道紅線”和金融機構(gòu)地產(chǎn)信貸的“兩道紅杠”（房地產(chǎn)貸款占比、個人住房貸款占比上限）正式實施。緊接著，2月底，針對全國22個重點城市的土地供應(yīng)“兩集中”政策落地?？梢哉f，中央的樓市調(diào)控已經(jīng)深入土地供應(yīng)、房企融資和銀行信貸了，調(diào)控再度升級，且系統(tǒng)監(jiān)管嚴防死守的意味明顯。

在這種高壓態(tài)勢下，各地方的樓市調(diào)控政策也不敢松懈，甚至還有創(chuàng)新之舉。如深圳住建局在春節(jié)之前（2月8日），便緊急發(fā)文，要建立二手住房成交參考價格發(fā)布機制，同時，還發(fā)布了深圳3595個住宅小區(qū)的二手房成交參考價格。

隨后，上海、東莞、無錫、杭州等地紛紛效仿，開啟對二手房市場的監(jiān)管。

如果說“三道紅線”和“兩集中”政策從房企融資和土地供應(yīng)直接掐住了新房價格的脖子，那么，時間一長，這些政策也會帶來負效應(yīng)，即加劇新房和二手房的倒掛，讓二手房過熱。此時，二手房成交參考價發(fā)布機制的政策，不失為一條緩解負效應(yīng)蔓延的舉措。

那么，問題來了，這一波密集的調(diào)控下來，樓市情況到底如何？2月，國家統(tǒng)計局按例發(fā)布的70個大中城市房價數(shù)據(jù)就是最及時的答案，也因此備受市場關(guān)注。

情況不容樂觀。按城市來看，70個大中城市中，新房價格、二手房價格上漲的城市分別有56個和55個，而在去年12月，這一數(shù)字分別為42個和38個，顯然，樓市上漲行情已經(jīng)在更大區(qū)域鋪開。

按房價指數(shù)來看，2月份，70個城市新房價格指數(shù)環(huán)比、同比均上漲，其中，環(huán)比上漲0.4%，同比上漲4.3%。二手住宅價格漲幅更大，其中，環(huán)比上漲0.57%，同比上漲5.2%。值得一提的是，4個一線城市的二手房價格漲幅領(lǐng)跑全國。

然而，房價上漲并沒有影響銷售。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1-2月份，商品房住宅銷售面積增長1.08倍，相應(yīng)地，住宅銷售額也增長1.44倍。

如此銷售成績，即使與疫情前的 2019年同期相比，漲幅也分別達到23.1%和49.6%，可謂火爆。

不僅如此，今年1-2月，全國房地產(chǎn)開發(fā)中的住宅投資達10387億元，增長41.9%，比全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速高出3.6個百分點，比全國固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）高出6.9個百分點。

無論是從房地產(chǎn)開發(fā)、銷售還是具體的新房、二手房價格，樓市行情都是一片火熱，即便考慮疫情的因素，與2019年同期相比，增速也明顯。

與此同時，樓市調(diào)控也從未停歇。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計，截至2月底，今年以來各地與房地產(chǎn)市場有關(guān)的樓市調(diào)控次數(shù)已高達87次，但這些都無法阻擋2021年初樓市“小陽春”的腳步。

那么，樓市到底怎么了？

中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計，截至2月底，今年以來各地與房地產(chǎn)市場有關(guān)的樓市調(diào)控次數(shù)已高達87次，但這些都無法阻擋2021年初樓市“小陽春”的腳步。

“二手房時代”

2月份，全國70個大中城市房價上漲已經(jīng)事實，但仔細觀察會發(fā)現(xiàn)，房價的同比和環(huán)比漲幅差值較大，主要是因為參照的基數(shù)不一樣。

同比漲幅大，是因為受疫情影響，去年房價價格基數(shù)較低。相比之下，環(huán)比數(shù)據(jù)更能真實反映當前樓市情況。

具體分析2月份70大城市房價的環(huán)比、同比數(shù)據(jù)，有兩個新趨勢值得關(guān)注：

其一，隨著樓市分化，一線城市的二手房環(huán)比增幅高于新房，而在二三線城市則是相反的情況。

具體來看，2月份，4個一線城市二手房價格的環(huán)比漲幅為1.1%，比新房高出0.6個百分點，且這還是在一線城市二手房被納入調(diào)控后的結(jié)果。相應(yīng)地，35個三線城市的新房價格環(huán)比漲幅為0.3%，比二手房價格環(huán)比高出0.1個百分點。其中，徐州新房漲幅為1.2%，是此次新房價格上漲最快的城市，長沙新房以1%漲幅緊隨其后。

如果將時間拉長，參看同比數(shù)據(jù)，這種趨勢更明顯。

其二，聚焦4個一線城市的樓市，在具體戶型上，4個城市的新房和二手房又呈現(xiàn)出不同的特征，顯而易見的是，剛需一族被逐漸擠出一線城市的新房市場，只能在二手房市場不斷委曲求全才有一絲上車的機會。

具體來說，在新房市場，除廣州外，北京、上海、深圳三個城市里，144㎡以上的房子更受購房者青睞，這也意味著，北京、上海、深圳的新房市場有逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)楹勒袌龅内厔?，而廣州的新房市場對剛需比較友好，90㎡以下的房子更受歡迎。

在二手房市場，4個一線城市又是另外一番情形。上海、廣州、深圳三個城市中，90㎡-144㎡房子市場需求大，說明這三座城市的二手房市場由改善性需求撐起的趨勢凸顯，北京最受歡迎的是90㎡以下的房子，可見，北京的剛需被擠壓到二手房市場得以滿足的無奈，值得一提的是，北京90㎡-144㎡價格環(huán)比漲幅為1.2%，高于同期廣州和深圳的漲幅，看來，北京的改善型需求也逐漸開始在二手房中找到歸宿。

與此同時，如果將時間拉長，從同比數(shù)據(jù)來看，無論是新房還是二手房，廣州90㎡以下的房子，漲幅在4個一線城市中位居首位，不難看出，廣州樓市在一線城市中仍保留著少有的剛需氣質(zhì)，當然，這部分市場也競爭激烈。

在調(diào)控收緊下，廣州四大行的首套房和二套房的房貸利率紛紛上漲，即便能如愿上車，此時，他們的成本也比之前高了不少。

他們不知道的是，廣州剛需市場遠比他們想象得要激烈。從去年開始，90㎡以下的小戶型的房子，成交量就在攀升。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，去年廣州70㎡-90㎡面積的房子，同比增長了64.5%。就連平時不被看好的50㎡以下的二手房，僅去年一年就成交了1.3萬套，同比增長了92.5%。

與此同時，記者觀察發(fā)現(xiàn)，這兩年，廣州的新盤中，不僅逐漸遠離城市次中心，甚至還推出了不少面積在70㎡左右的三房戶型，用較低的總房價，滿足剛需一族多元的住房需求。

這些都意味著，即便是在一線城市中的房價洼地—廣州，因房價攀升導致房屋總價水漲船高，剛需們只能犧牲房屋面積、房子的舒適度、地段來降低房屋總價來上車，更何況北上深。

誰是罪魁禍首？

此輪樓市“小陽春”，一線城市是當仁不讓的主力，但另一方面，一線城市的樓市調(diào)控也是最嚴厲的。不論是二手房成交參考價格發(fā)布機制還是嚴查經(jīng)營貸、消費貸違規(guī)進入樓市，都是從一線城市開始的，為什么在調(diào)控越嚴的地方，房價上漲最猛？

信貸資金是樓市上漲的內(nèi)核，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉就認為，這一輪樓市2020年市場翹尾到2021年小陽春核心原因是信貸政策，特別是與經(jīng)營貸入樓市有關(guān)。

而掌握著樓市信貸資源的銀行等金融機構(gòu)，能否嚴格執(zhí)行調(diào)控政策就十分關(guān)鍵了。而現(xiàn)實是，銀行等金融機構(gòu)，不僅沒有嚴格將政策執(zhí)行到位，還放任違法行為一步步突破調(diào)控限制，讓風險累積。

于是，我們可以看到，一方面，直接針對銀行的監(jiān)管要求“兩道紅杠”，收效甚微。2021年1月的信貸數(shù)據(jù)顯示，人民幣貸款增加3.58萬億元，分部門看，住戶貸款增加1.27萬億元，其中，短期貸款增加3278億元，中長期貸款增加9448億元，住房按揭貸便是銀行中長期貸款的重要部分。

另一方面，銀行還放任經(jīng)營貸、消費貸違規(guī)流入樓市，助長買房者加杠桿，加速風險積累。在讓信貸資金違規(guī)流入樓市這件事上，工行可是公開領(lǐng)過罰單的，此外，另據(jù)廣東省銀保監(jiān)局對外披露的情況，廣東省涉嫌違規(guī)流入樓市的資金為2.77億元，涉及920戶，可見這種情況，并不在少數(shù)。

明知與監(jiān)管要求不符，一些銀行信貸人員為何還要逆向而行，特別是放任本該服務(wù)于中小微企業(yè)的經(jīng)營貸流入樓市？

明知與監(jiān)管要求不符，一些銀行信貸人員為何還要逆向而行，特別是放任本該服務(wù)于中小微企業(yè)的經(jīng)營貸流入樓市？

其實，銀行的這些行為是有完整的利益邏輯支撐的。想象一下，銀行也是需要盈利的機構(gòu)，一方面，低利率環(huán)境下，銀行傳統(tǒng)息差收入變窄，另一方面，信貸寬松的情況下，手握海量信貸資金的銀行，其信貸任務(wù)也會相應(yīng)提升，必然催生銀行尋求新的放貸業(yè)務(wù)，拓寬收入。

一直以來，房地產(chǎn)信貸都是銀行信貸業(yè)務(wù)中優(yōu)質(zhì)而安全的，每當房價上漲，意味著作為抵押物的房子在升值，銀行不僅能一起享受房價上漲的紅利，還能降低信貸風險，何樂不為？所以，可以看到，以房貸為代表的中長期貸款增加數(shù)額較大。

而銀行放任經(jīng)營貸違規(guī)流入樓市，也是同樣的邏輯—有利差可賺，且對象是優(yōu)質(zhì)而安全的房貸業(yè)務(wù)。

其實，一般情況下，經(jīng)營貸、消費貸等這類周期短的小額信貸產(chǎn)品，銀行出于風險收益的考量，其貸款利率普遍要高于抵押貸利率。據(jù)廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉的文章透露，在深圳，過去這類產(chǎn)品的貸款利率多為6%～7%，有些甚至達到10%左右，遠遠高于同期抵押貸利率，在這種情況下，流入樓市投資，根本無利差可賺。

但疫情改變了許多事情，為了給中小微企業(yè)紓困，經(jīng)營貸等信貸產(chǎn)品利率下調(diào)就是一件。2020年，消費貸、信用貸主流利率下調(diào)為4.36%，抵押貸主流利率低至3.85%。但是，按揭貸款利率比較高，無論首套房還是二套房，利率都在5%以上，兩者之間利差也由此產(chǎn)生，此時，經(jīng)營貸流入樓市便是一門有利可圖的生意。

除了融資端信貸資金的違規(guī)涌入，此次一線城市二手房的火爆也有供需關(guān)系失衡的因素。

一方面，在一線城市，學區(qū)房需求大、投資屬性強，是二手房價格提升的主要推手；另一方面，一線城市的新房及二手住宅供應(yīng)稀缺，剛需被迫轉(zhuǎn)向二手房，再次推高二手房行情。

讓人欣慰的是，3月以來，樓市熱點城市開始嚴查經(jīng)營貸違規(guī)入樓市情況，樓市嚴調(diào)控仍再在繼續(xù)。對剛需族來說，他們顯然希望樓市盡快回歸它本來的軌道。