張樂敏 程鳳 張樂星

摘要：城市地價是反映城市經(jīng)濟社會發(fā)展水平的重要指標，更是房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的基石。本文以黃岡市2019年上半年城市地價動態(tài)監(jiān)測工作為例，著重分析居住用地地價水平及發(fā)展趨勢，深入分析政策走向并預(yù)判未來地價走勢，為房地產(chǎn)市場合理運行提供決策參考。

關(guān)鍵字： 城市地價 居住用地? 決策參考

一、背景

土地價格是反映土地供應(yīng)關(guān)系的晴雨表，是調(diào)節(jié)土地利用方式的有力杠桿。地價能夠及時反映城市經(jīng)濟發(fā)展水平和城市發(fā)展的趨勢，因此地價水平是否合理是城市發(fā)展是否協(xié)調(diào)的重要參考[1]。國務(wù)院總理李克強在2019年《政府工作報告》指出：要改革完善住房市場體系和保障體系，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。做好地價分析更是新時期促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的基石。本文以 2019年上半年黃岡市城市地價動態(tài)監(jiān)測工作為例，論述黃岡市居住用地地價的動態(tài)變化情況，綜合分析地價水平及變化情況、深入分析政策走向并預(yù)判未來地價走勢[2]，為房地產(chǎn)市場合理運行提供決策參考。

二、城市地價水平分析

1.2019年黃岡市上半年整體地價水平

2019年上半年黃岡市綜合地價水平值為789元/平方米，其中商業(yè)用地地價水平值為1489元/平方米，樓面地價為993元/平方米;居住用地為1163元/平方米，樓面地價為529元/平方米;工業(yè)258元/平方米，樓面地價為258元/平方米。2019年上半年黃岡市整體地價水平見表1。

2.地價水平變化趨勢

住宅用地在2015-2018年間呈上升態(tài)勢增長，主要原因為國家大力推進棚戶區(qū)改造，全方位改善民生居住環(huán)境，促使地價增長;在2018年-2019上半年，住宅用地增長平穩(wěn)，一是因為棚戶區(qū)改造降溫，二是國家對房地產(chǎn)的調(diào)控，強調(diào)穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預(yù)期，使得住宅用地增長平穩(wěn)、緩慢。見表2

3.城市樓面價與房價比值分析

據(jù)黃岡市房地產(chǎn)管理局統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示[3]，2019年上半年，黃岡市城區(qū)共實現(xiàn)商品房銷售面積39.41萬平方米，實現(xiàn)銷售3107套，分別同比下降29.7%和29.26%。商品房每平方米銷售均價6467元，同比增長15.83%。依據(jù)城市地價動態(tài)監(jiān)測結(jié)果，居住用地地面價1163元/平方米，樓面價為529元/平方米，樓面價占房價的比例為8.18%，較2018年上半年（同比去年監(jiān)測的居住用地地面價1122元/平方米，樓面價為510元/平方米，而商品房成交均價為5471元/平方米）的樓面地價與房價比值9.32%下降約1.14個百分點。

根據(jù)《中國城市地價報告2018》中36個重點監(jiān)測城市住宅用地地價房價比中位數(shù)為32.37%，一般而言一二線重點城市樓面價占房價的比例，高于其他城市。黃岡市作為三四線城市，樓面價占房價比與其城市地位基本一致，基本符合市場規(guī)律，樓面價占房價比處在合理范圍內(nèi)。

4.地價增長率與房價增長率的比較

與2018年同期相比，2019年上半年黃岡市地價和房價均呈上漲趨勢，其中，商業(yè)地價為1489元/平方米，居住地價為1163元/平方米，分別上漲了2.41%、3.65%。依據(jù)黃岡市房地產(chǎn)管理局統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，2019年上半年，市區(qū)商品房每平方米銷售均價6467元，同比增長15.83%。地價與房價同步增長，但地價增幅明顯低于房價的增速。2019年上半年黃岡樓市整體穩(wěn)中有漲，主要是因為國家及省級在棚戶區(qū)改造上面宏觀調(diào)控政策主要以穩(wěn)地價穩(wěn)房價為主，同時，本市居民對學(xué)區(qū)房、“二孩”房、養(yǎng)老房的需求上升，黃岡市房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)“穩(wěn)重、緩升”的態(tài)勢。

三、政策背景分析

1.國家政策。繼續(xù)推進保障性住房建設(shè)和城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造，保障困難群體基本居住需求。本輪房地產(chǎn)調(diào)控已歷時近三年，重點目標由一線城市和重點二線城市，轉(zhuǎn)向三四五線城市，棚改貨幣化安置比例不斷下降，還建安置比例不斷上升，在一定程度上起到“釜底抽薪”的作用，未來三四五線土地市場趨于降溫，黃岡市購房需求將有所緩和，同時進一步促進黃岡市房地產(chǎn)完善健康發(fā)展，土地市場仍將保持平穩(wěn)運行。

2.省級政策。建立長效機制，湖北今年房地產(chǎn)調(diào)控仍以“穩(wěn)”為主。2019年湖北仍然堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，繼續(xù)保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行，根據(jù)國家關(guān)于建立房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制的要求，湖北將逐步建立符合實際的房地產(chǎn)市場長效機制，繼續(xù)堅持房地產(chǎn)市場信息定期發(fā)布制度，深入開展治理房地產(chǎn)市場亂象專項行動，嚴查違法違規(guī)銷售行為。

3.黃岡市政策。黃岡市地方政策受到去年房貸新政的影響，住房公積金支持住房消費政策的調(diào)整，主要是放寬了住房公積金提取條件和貸款年限，擴大了按揭貸款樓盤數(shù)量，極大解決了年輕職工貸款購房的剛性需求。

四、未來變化趨勢分析

從土地供給方面看，目前市區(qū)樓市仍是供應(yīng)不足，亟需加大土地供應(yīng)。2018年完成或基本結(jié)賬銷號的棚改項目已達到土地平整或掛牌出讓的條件，部分棚改項目地塊已經(jīng)開發(fā)建設(shè)甚至預(yù)售，如：楚之源·御墅灣、韻湖首府、碧桂園·翡翠公館、黃岡居然之家綜合體等項目，預(yù)計商品房大量推出時間為本年度的下半年。

由此觀之，2019年上半年，隨著棚戶區(qū)改造項目的逐漸完結(jié)，土地供應(yīng)情況將有所緩解，但從土地凈地出讓到商品房上市仍然需要時間，市區(qū)樓市的供給仍然不足的情況下，期待房價短期大幅回調(diào)還有難度，未來一段時間仍然以維持現(xiàn)有調(diào)控政策為主，房地產(chǎn)市場將維持穩(wěn)定，因此地價也處于穩(wěn)定勢態(tài)。

[1] 張曼，張瑞平，葛京鳳. 石家莊市地價動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)更新相 關(guān)問題及對策 [J]. 河北師范大學(xué)學(xué)報 （自然科學(xué)版），2016， （04）.

[2] 范平. 蘭州市城市地價動態(tài)監(jiān)測與基準地價更新銜接研究 [J]. 甘肅科技，2009，（21）.

[3] http：//www.hgfdcscxx.com/

1、2黃岡市國土資源監(jiān)測中心 湖北黃岡 438000? 3、黃岡市光華社會工作服務(wù)中心 湖北黃岡 438000