潘勝蓮 楊雪儀 彭蕾 徐曉雯 訚蕊

【摘? 要】隨著時代發(fā)展，獨(dú)居、年輕化已成為租房人群的關(guān)鍵詞。觀念的升級和住房租賃政策的完善，使得90后的置業(yè)觀悄然改變。經(jīng)過市場調(diào)查，市面上還沒有針對大學(xué)畢業(yè)生這一群體的長租公寓，多數(shù)是針對有一定經(jīng)濟(jì)能力的上班族。因此，大學(xué)畢業(yè)生的住房需求僅僅通過政府采取措施遠(yuǎn)遠(yuǎn)無法滿足。論文從國家的宏觀政策及市場微觀細(xì)分因素中的人口因素、地理因素、行為因素等方面對“不期而寓”——青年城市配套綜合體進(jìn)行了分析，為項(xiàng)目的推進(jìn)提供可靠的數(shù)據(jù)和科學(xué)性支持。

【Abstract】With the development of the times， living alone and youthfulness have become the keywords of the rental population. The upgrading of the concept and the improvement of the housing rental policy have made the post-90s generation's concept of home ownership change quietly. After a market survey， there are no long-term rental apartments on the market for the group of college graduates， most of them are for office workers who have some financial means. Therefore， the housing needs of college graduates are far from being met through the measures adopted by the government. The paper analyzes "Unexpected Apartment"， a youth urban supporting complex， in terms of national macro policy and micro market segmenting factors such as demographic， geographical and behavioral factors， so as to provide reliable data and scientific support for the project's promotion.

【關(guān)鍵詞】大學(xué)生;青年城市配套綜合體;長租公寓;“百萬大學(xué)生留漢創(chuàng)業(yè)就業(yè)計(jì)劃”

【Keywords】college students; youth urban supporting complex; long-term rental apartment; "Millions of College Students' Entrepreneurship and Employment Program in Wuhan"

【中圖分類號】F299.23? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?【文獻(xiàn)標(biāo)志碼】A? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?【文章編號】1673-1069（2021）03-0152-02

1 研究目的

為貫徹落實(shí)市第十三次黨代會精神，努力打造出“大學(xué)之城、青年之城、夢想之城、創(chuàng)新之城”，大力實(shí)施“百萬大學(xué)生留漢創(chuàng)業(yè)就業(yè)計(jì)劃”，實(shí)現(xiàn)5年留住100萬大學(xué)生的目標(biāo)。打造大學(xué)生主題社區(qū)“不期而寓”——青年城市配套綜合體，是為滿足百萬大學(xué)生留漢而建造的。在宜居、宜業(yè)、宜創(chuàng)的區(qū)域，規(guī)劃布局和建設(shè)集聚居住、消費(fèi)、娛樂等生活要素，融合社交、分享、創(chuàng)業(yè)等服務(wù)功能的留漢大學(xué)生主題社區(qū)。

2 研究意義

2019年武漢進(jìn)一步促進(jìn)人才安居，將著力發(fā)展專業(yè)化人才公寓，年內(nèi)籌集5萬套（間），對留漢大學(xué)生租住提供補(bǔ)貼。此外，武漢將出臺長租公寓、共有產(chǎn)權(quán)房開發(fā)建設(shè)管理實(shí)施辦法，修訂武漢市人才住房保障管理辦法，及時向社會公布長租公寓、共有產(chǎn)權(quán)房新增房源，定期公布人才承租長租公寓、購買共有產(chǎn)權(quán)房的情況。

3 研究方法

針對實(shí)際情況，本文選擇使用市場細(xì)分（Segmenting）和大學(xué)畢業(yè)生租房需求調(diào)查問卷的研究方法。市場細(xì)分的標(biāo)準(zhǔn)包括地理因素（地理區(qū)域、人口密度）、人口因素（年齡、性別、文化程度、家庭經(jīng)濟(jì)收入）、心理因素和行為因素。“不期而寓”主要是以地理因素、人口因素和行為因素進(jìn)行市場細(xì)分。

4 研究過程

4.1 地理因素

2016年5月，光谷被國務(wù)院確立為大眾創(chuàng)業(yè)萬眾創(chuàng)新示范基地。東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)高等院校林立（見圖1），有武漢大學(xué)、華中科技大學(xué)等58所高等院校，100萬名在校大學(xué)生，這為百萬大學(xué)生留漢提供較大便利。大學(xué)畢業(yè)生留漢，其中最大的問題就是“住”，住的問題亟待解決，而這也是“不期而寓”青年大學(xué)畢業(yè)生公寓存在的意義。

4.2 人口因素

2017年初，武漢市決定實(shí)施“百萬大學(xué)生留漢創(chuàng)業(yè)就業(yè)計(jì)劃”，明確“5年留下100萬大學(xué)生”的總目標(biāo)。2017-2018年，留漢大學(xué)生總?cè)藬?shù)已累計(jì)突破70萬。武漢人才凈流入率首次由負(fù)轉(zhuǎn)正，改變?nèi)瞬磐饬骶置妫ㄒ妶D2）。據(jù)武漢市人才服務(wù)網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，留漢大學(xué)生落戶人數(shù)已累計(jì)達(dá)31.1萬。

4.3 行為因素

①租房因素：隨著武漢政府出臺百萬大學(xué)生留漢政策，為了讓廣大人才更好地留在武漢工作與發(fā)展，滿足吃穿住行中最難以滿足的住房需求勢在必行。當(dāng)前房價居高不下，大多數(shù)畢業(yè)生剛畢業(yè)買不起房，政府的公租房數(shù)量有限且需滿足一定條件才能獲得便宜的住房，百萬大學(xué)畢業(yè)生的住房需求得不到滿足。構(gòu)建“不期而寓”大學(xué)畢業(yè)生青年公寓的目的即解決這一重大問題。

②租房狀態(tài)：觀念的升級和住房租賃政策的完善，使得90后的置業(yè)觀悄然改變，這些年輕人對于租房的接受程度不斷提升，“只租不買”或?qū)⒅鸩搅餍小Ｄ壳?，大學(xué)畢業(yè)生普遍處于租房狀態(tài)。租房是一個長期選擇，直到擁有其他選擇。

③對價格的敏感程度：由于目前房租普遍較高，大學(xué)畢業(yè)生剛步入社會沒有資金積累。租客網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，六成半的應(yīng)屆畢業(yè)生可以依靠自身的工資或其他收入來源支付房租。大學(xué)畢業(yè)生普遍存在租房資金壓力，對租金敏感度較強(qiáng)，約49%的人希望每月租金在1500元以下，約46%的人能夠接受每月1500～3000元的租金，而能夠接受每月3000元以上租金的人數(shù)比例僅為3.9%。同時，租房的影響因素中價格占比最大為39.3%。因此，大學(xué)畢業(yè)生對價格的敏感程度較高。

4.4 問卷調(diào)查法

調(diào)查研究大學(xué)畢業(yè)生的租房意向，有利于了解當(dāng)代大學(xué)生和大學(xué)畢業(yè)生的住房需求，對解決百萬大學(xué)生留漢的住房問題有重要意義。2020年11月15日至2020年11月21日通過線上線下結(jié)合的方式，對395名大學(xué)畢業(yè)生進(jìn)行了“大學(xué)畢業(yè)生租房意向情況”專題調(diào)研，收回問卷395份，有效問卷395份。結(jié)合實(shí)際情況和SPSS系統(tǒng)分析問卷，得出以下結(jié)論。

4.4.1 影響因素

價格為首要考慮因素，地段也較大程度影響人們的選擇，少數(shù)學(xué)生對戶型有一定想法。其中，選擇價格作為首要影響因素的占比高達(dá)86.21%，74.14%選擇地段，39.66%選擇戶型。戶型要求以一室一廳和兩室一廳為主，絕大多數(shù)人認(rèn)為三室一廳是沒有必要的。

4.4.2 相關(guān)需求

住房安全是幾乎所有大學(xué)生考慮的關(guān)鍵因素，希望自己的人身安全和財(cái)產(chǎn)安全都能得到有效保護(hù)，在調(diào)查中有91.38%的人在意住房的安全問題。其中，81.03%的人認(rèn)為需要有良好的隔音效果，有62.07%的人在意居住人員的組成，希望自己與文化水平和社會階層相近的人住在一起。

4.4.3 內(nèi)部設(shè)施

第一，“家”的感覺是決定性的影響因素，人們更偏好現(xiàn)代的內(nèi)部設(shè)施，整體簡潔明亮，功能性強(qiáng)，色彩對比明顯，富有時尚感，性價比高。有近半的人選擇了簡歐風(fēng)格，主要看重實(shí)用性和多元化。第二，完整的配套設(shè)施包括商業(yè)區(qū)（超市、藥店、餐飲等）、娛樂場所（電影院、棋牌室、清吧、貓咖等）、運(yùn)動場所（羽毛球場、籃球場、健身房等）。其中，84.48%的人認(rèn)為一套公寓中需要有完整的配套設(shè)施。

5 結(jié)語

在本文的研究中，闡明了本文的研究背景，明確了基本概念，并敘述了研究的目的與意義，從宏觀和微觀層面介紹了青年城市配套綜合體，后提出研究方法與研究框架。研究內(nèi)容從廣大青年留漢的痛點(diǎn)——住房問題入手，通過武漢政府支持結(jié)合畢業(yè)生住房需求打造出一個青年城市配套綜合體。居住人群的基本特性、居住形式的基本特性以及共享居住的基本特性，基于這三方面對青年共享社區(qū)的居住空間特性進(jìn)行剖析，為后續(xù)的研究奠定基礎(chǔ)。選定武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)（光谷）為初建地址。將理論研究結(jié)合相關(guān)案例，提建造青年城市配套綜合體的方法，即將賓館、酒店、寫字樓等商業(yè)用房改建為大學(xué)畢業(yè)生租賃房，支持將閑置公寓等改建為大學(xué)畢業(yè)生租賃房，這種空間生成方法可以運(yùn)用到青年共享社區(qū)居住空間的設(shè)計(jì)實(shí)踐中去，為后續(xù)的研究提供現(xiàn)實(shí)區(qū)域環(huán)境。

【參考文獻(xiàn)】

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【5】武辦發(fā)〔2017〕25號.關(guān)于加強(qiáng)大學(xué)畢業(yè)生安居保障的實(shí)施意見（試行）[Z].