蘇志勇

經(jīng)歷了7年穩(wěn)步推進(jìn)，京津冀協(xié)同發(fā)展作為國家戰(zhàn)略已是“棋至中盤”。

近日發(fā)布的《國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》（以下簡稱“‘十四五規(guī)劃綱要”）提出，要“聚焦實現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)和提升引領(lǐng)帶動能力，推動區(qū)域重大戰(zhàn)略取得新的突破性進(jìn)展，促進(jìn)區(qū)域間融合互動、融通補充”。加快推動京津冀協(xié)同發(fā)展作為區(qū)域重大戰(zhàn)略重點，在“十四五”時期將邁上更高臺階。在此背景下，房地產(chǎn)行業(yè)也將從中尋找到新的發(fā)展機遇。

京津冀地區(qū)軌道交通規(guī)劃圖

今年是京津冀協(xié)同發(fā)展戰(zhàn)略提出七周年，據(jù)權(quán)威媒體報道，《京津冀協(xié)同發(fā)展規(guī)劃綱要》確定的截至2020年的中期發(fā)展目標(biāo)已如期完成。一是有序推進(jìn)疏解非首都功能，20多所北京市屬學(xué)校、醫(yī)院向京郊轉(zhuǎn)移，疏解3000家一般制造企業(yè)，疏解提升1000個區(qū)域性批發(fā)市場和物流中心，常住人口規(guī)模從2017年以來持續(xù)下降。二是高標(biāo)準(zhǔn)高質(zhì)量推進(jìn)雄安新區(qū)建設(shè)，規(guī)劃體系基本建立，加快推進(jìn)120多個重大項目，京雄城際正式開通，容東片區(qū)900多棟安置住宅完成主體結(jié)構(gòu)封頂。三是推進(jìn)重點地區(qū)發(fā)展，北京城市副中心行政辦公區(qū)一期工程基本建成，北京市級機關(guān)35個部門共計1.2萬人搬入辦公;通州區(qū)與北三縣協(xié)同發(fā)展已簽約85個產(chǎn)業(yè)合作轉(zhuǎn)移項目;張家口76個冬奧項目完成建設(shè)。四是大力推進(jìn)重點領(lǐng)域協(xié)同發(fā)展，交通、生態(tài)、產(chǎn)業(yè)等不斷取得新突破?！败壍郎系木┙蚣健奔涌鞓?gòu)建，大興機場建成投運。五是一批重大改革創(chuàng)新舉措落地，協(xié)同發(fā)展體制機制日趨完善。六是積極推進(jìn)民生領(lǐng)域補短板強弱項，基本公共服務(wù)均等化水平持續(xù)提高。

7年的協(xié)同發(fā)展碩果累累，也為未來發(fā)展奠定了堅實基礎(chǔ)。今年作為“十四五”開局之年，京津冀協(xié)同發(fā)展將進(jìn)入關(guān)鍵階段。

“十四五”開啟新征程

3月16日，國務(wù)院副總理韓正主持召開京津冀協(xié)同發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組會議，強調(diào)要堅持穩(wěn)中求進(jìn)，抓住關(guān)鍵、突出重點，穩(wěn)妥有序推進(jìn)京津冀協(xié)同發(fā)展各項工作。

如何抓住關(guān)鍵、突出重點，在“十四五”規(guī)劃綱要中已經(jīng)給出了答案：京津冀協(xié)同發(fā)展要緊抓疏解北京非首都功能“牛鼻子”，構(gòu)建功能疏解政策體系，實施一批標(biāo)志性疏解項目。高標(biāo)準(zhǔn)高質(zhì)量建設(shè)雄安新區(qū)，加快啟動區(qū)和起步區(qū)建設(shè)，推動管理體制創(chuàng)新。高質(zhì)量建設(shè)北京城市副中心，促進(jìn)與河北省三河、香河、大廠三縣市一體化發(fā)展。推動天津濱海新區(qū)高質(zhì)量發(fā)展，支持張家口首都水源涵養(yǎng)功能區(qū)和生態(tài)環(huán)境支撐區(qū)建設(shè)。提高北京科技創(chuàng)新中心基礎(chǔ)研究和原始創(chuàng)新能力，發(fā)揮中關(guān)村國家自主創(chuàng)新示范區(qū)先行先試作用，推動京津冀產(chǎn)業(yè)鏈與創(chuàng)新鏈深度融合。基本建成軌道上的京津冀，提高機場群港口群協(xié)同水平。

從中可以看出，疏解北京非首都功能是實現(xiàn)京津冀協(xié)同發(fā)展的關(guān)鍵，而高質(zhì)量高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)雄安新區(qū)和北京城市副中心，則是“十四五”時期的工作重點。在具體落實方面，我們從北京市“十四五”規(guī)劃綱要和北京城市副中心發(fā)展規(guī)劃中可以看到更為詳盡的內(nèi)容。其中北京市“十四五”規(guī)劃綱要提出，要加快建設(shè)現(xiàn)代化都市圈，暢通三地循環(huán)，打造京津冀創(chuàng)新平臺和新增長極，不斷提升京津冀城市群的影響力和競爭力。

在城市副中心建設(shè)方面，要落實“一帶、一軸、多組團(tuán)”的城市空間結(jié)構(gòu)，聚集全市優(yōu)勢資源，抓好重大項目帶動，實現(xiàn)主要功能節(jié)點支撐城市框架成型。圍繞“3+1”主導(dǎo)功能，把科技創(chuàng)新放在核心位置，打造高端商務(wù)、文化旅游、數(shù)字信息等千億級產(chǎn)業(yè)集群，建設(shè)獨具特色的功能小鎮(zhèn)。按照“政府引導(dǎo)、市場運作、合作共建”原則，落實通州區(qū)與北三縣協(xié)同發(fā)展規(guī)劃，健全完善統(tǒng)籌協(xié)調(diào)機制，加快形成一體化聯(lián)動發(fā)展格局。

在雄安新區(qū)建設(shè)方面，北京市“十四五”規(guī)劃提出，支持雄安新區(qū)提升承載能力，推動符合雄安新區(qū)定位的北京非首都功能疏解轉(zhuǎn)移。發(fā)揮北京教育、醫(yī)療等優(yōu)質(zhì)資源優(yōu)勢，深化公共服務(wù)領(lǐng)域合作，完善直連直通交通體系，提升綜合承接能力。引導(dǎo)科技創(chuàng)新資源向雄安新區(qū)發(fā)展，支持北京企業(yè)拓展產(chǎn)業(yè)合作空間，發(fā)展高端高新產(chǎn)業(yè)。

對房地產(chǎn)行業(yè)的影響

在京津冀、長三角、珠三角三大城市群中，京津冀的戰(zhàn)略地位最高，但一體化程度卻不及其他兩大城市群。長期來，京津冀三地?zé)o論是在資源稟賦還是產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平上均存在巨大差距，這也是京津冀協(xié)同發(fā)展必須要解決的問題。京津冀協(xié)同發(fā)展作為新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的重要一環(huán)，也將為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展帶來新的機遇與挑戰(zhàn)。

首先，交通和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為房地產(chǎn)發(fā)展提供了硬件支撐?！笆奈濉逼陂g，“交通一體化”將成為京津冀協(xié)同發(fā)展的骨骼系統(tǒng)和率先突破的重點領(lǐng)域?！败壍郎系木┙蚣健北粚懭胍?guī)劃綱要，各種“斷頭路”“瓶頸路”將被打通，市內(nèi)市外交通有效銜接，京津冀“1小時通勤圈”加速形成。通勤的便捷以及與人民生活密切相關(guān)的教育、醫(yī)療、商業(yè)、文娛等基礎(chǔ)設(shè)施和生活配套的完善，將改變居民對居住需求的選擇，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場在都市圈范圍內(nèi)協(xié)調(diào)發(fā)展，中心城市住房需求得到疏解。

其次，產(chǎn)業(yè)的疏解和外溢帶動房地產(chǎn)需求轉(zhuǎn)移?！笆奈濉逼陂g，非首都功能的疏解仍是京津冀協(xié)同發(fā)展的“牛鼻子”，功能的疏解帶動產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移帶動人口流動，進(jìn)而帶動居住需求。在承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的城市，無論是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)還是居住地產(chǎn)，都將是新的發(fā)展機遇。以養(yǎng)老地產(chǎn)為例，隨著人口老齡化加劇，環(huán)京區(qū)域成為京城養(yǎng)老需求最理想的承接地。據(jù)統(tǒng)計，目前環(huán)京14個縣市都在加緊謀劃推進(jìn)康養(yǎng)基地建設(shè)，未來將有30萬到50萬人到環(huán)京區(qū)域養(yǎng)老。與養(yǎng)老需求相匹配的醫(yī)療中心、養(yǎng)老基地建設(shè)和運營將成為養(yǎng)老地產(chǎn)的新機遇。

第三，制約協(xié)同發(fā)展的體制機制藩籬逐漸打破，將為建立一體化的房地產(chǎn)市場奠定基礎(chǔ)。作為京津冀協(xié)同發(fā)展的橋頭堡，北京城市副中心與廊坊北三縣的協(xié)同發(fā)展將加速推進(jìn)。早在2019年初北京城市副中心控規(guī)就提出通州與北三縣實現(xiàn)“四統(tǒng)一”，即“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一政策、統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一管控”。剛剛出臺的北京城市副中心發(fā)展規(guī)劃綱要提出，要深化完善協(xié)同發(fā)展機制，聚焦與河北省廊坊市北三縣一體化聯(lián)動發(fā)展，完善創(chuàng)新協(xié)同的產(chǎn)業(yè)發(fā)展體系、共建共享的區(qū)域生態(tài)體系和服務(wù)保障體系，努力成為京津冀交界地區(qū)協(xié)同發(fā)展的典范，推動更大區(qū)域的協(xié)同發(fā)展。“四統(tǒng)一”的落實意味著行政上的區(qū)塊分割將被打破，住房需求也將打破行政區(qū)劃限制，房地產(chǎn)市場將獲得更大的發(fā)展空間。

近年來的房地產(chǎn)調(diào)控，環(huán)京樓市受到不小的震蕩，大多數(shù)城市房價腰斬，在嚴(yán)厲打擊投資投機需求、擠出房地產(chǎn)泡沫的同時，一些自住需求也受到抑制。北京的高房價導(dǎo)致大量低收入群體和北漂一族將北三縣等環(huán)京區(qū)域作為購房首選地，而嚴(yán)苛的限購政策將他們擋在門外。如果通過環(huán)京區(qū)域與北京社保和購房資格單項打通，允許京籍居民或在京工作的外地?zé)o房居民購買一套自住住房，將有效釋放北京的外溢需求。

總之，在堅持“房住不炒”的原則下，有效釋放合理購房需求，不僅可以緩解大城市住房突出問題，也是刺激消費需求、促進(jìn)國內(nèi)大循環(huán)的有效舉措。相信隨著京津冀協(xié)同發(fā)展向縱深邁進(jìn)，京津冀三地將實現(xiàn)更深層次的融合，形成一體化聯(lián)動發(fā)展的新格局，房地產(chǎn)也將進(jìn)入健康發(fā)展軌道。（文章來源：中房智庫）