王巍

（黑龍江八一農(nóng)墾大學(xué)經(jīng)濟管理學(xué)院，大慶 163319）

上市房地產(chǎn)公司投資規(guī)模大、資金回收期長、財務(wù)風(fēng)險嚴(yán)峻等固有特征，決定其發(fā)展中必須認(rèn)真吸取2008 年美國“次貸危機”教訓(xùn)，高度重視應(yīng)收賬款積壓引發(fā)的各種財務(wù)風(fēng)險控制。我國自2015 年開始推行供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革，上市房地產(chǎn)公司努力清理庫存盤活資金，但始終無法解決大量商業(yè)信用銷售而產(chǎn)生過多應(yīng)收賬款，迫使其持續(xù)高負(fù)債經(jīng)營的困窘。源自債權(quán)和債務(wù)兩端的風(fēng)險，同時阻塞公司運營力，也隨時有拉斷公司資金鏈的財務(wù)危機。所以，研究上市房地產(chǎn)公司應(yīng)稅賬款風(fēng)險控制，具有重要的法理意義和應(yīng)用指導(dǎo)價值。

1 應(yīng)收賬款風(fēng)險涵義

從傳統(tǒng)意義講，應(yīng)收賬款風(fēng)險是企業(yè)應(yīng)收賬款所引起的壞賬損失、資金成本和管理成本增加的可能性[1]。當(dāng)企業(yè)資金和財產(chǎn)被長期占用，不僅會造成無法追回的“壞賬損失”，還將產(chǎn)生組織清欠費用和增加籌資成本，這些損失問題是在企業(yè)發(fā)生應(yīng)收賬款環(huán)節(jié)必須要做出的預(yù)判。因此，古今中外的商事交易和往來中，銷售方總會對賒銷業(yè)務(wù)定價較高，其目的就是債權(quán)人對未來可能發(fā)生應(yīng)收賬款風(fēng)險損失預(yù)估，通過訂價手段實施的防范策略?，F(xiàn)代社會經(jīng)濟環(huán)境下的房地產(chǎn)企業(yè)，投資規(guī)模和資金占用量十分巨大，而且因建設(shè)周期長而資金周轉(zhuǎn)緩慢，回收期長。因此，最擔(dān)憂的不是壞賬損失和清欠費用負(fù)擔(dān)問題，而是銷售資金被長期大量占壓而影響資金周轉(zhuǎn)需求，并由此可能造成經(jīng)營陷入困頓而被迫借債的后續(xù)危害，從而引發(fā)債務(wù)風(fēng)險，產(chǎn)生資金鏈斷裂的嚴(yán)重財務(wù)危機。這說明，傳統(tǒng)概念已不能反映企業(yè)對應(yīng)收賬款風(fēng)險控制的全面需要，應(yīng)重新對其定義為：應(yīng)收賬款風(fēng)險是企業(yè)應(yīng)收賬款引起壞賬損失、資金成本和管理成本增加、資金周轉(zhuǎn)長期受限并誘發(fā)債務(wù)風(fēng)險和財務(wù)危機的可能性。該定義從“風(fēng)險鏈”維度，進一步延長了由債權(quán)到債務(wù)的風(fēng)險鏈條，豐富了應(yīng)收賬款風(fēng)險的結(jié)構(gòu)體系，拓寬了上市房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)收賬款風(fēng)險防控的決策思路。

2 應(yīng)收賬款風(fēng)險控制體系架構(gòu)

2.1 房地產(chǎn)上市公司應(yīng)收賬款種類及危害2.1.1 應(yīng)收賬款風(fēng)險類型

結(jié)合應(yīng)收賬款風(fēng)險的新概念，可從多個維度對房地產(chǎn)公司的應(yīng)收賬款進行分類。從實踐角度看，上市房地產(chǎn)公司的應(yīng)收賬款風(fēng)險可按照三類標(biāo)準(zhǔn)劃分：

（1）按照主導(dǎo)思想或來源，可分為主觀風(fēng)險和客觀風(fēng)險

主觀風(fēng)險是房地產(chǎn)公司自身制度缺陷和風(fēng)險管控不力以及債務(wù)人人為故意拖欠等因素導(dǎo)致的應(yīng)收賬款風(fēng)險，如欠款方借故推脫不愿意償債隱藏的應(yīng)收賬款風(fēng)險；客觀風(fēng)險系由于房地產(chǎn)公司難于控制或不可控的自然原因、國家政策和政府決策變動影響以及債務(wù)人不履行償債責(zé)任等而形成的應(yīng)收賬款風(fēng)險。凡導(dǎo)源于公司內(nèi)部因素影響造成的應(yīng)收賬款風(fēng)險，均可稱其為“內(nèi)源性風(fēng)險”；否則，即屬于“外源性風(fēng)險”。通常，源自公司內(nèi)外的應(yīng)收賬款客觀風(fēng)險可控性較強，危害性相對較小，但也因此容易被疏略管理，最終出現(xiàn)被動或失控的局面；外源性的主觀風(fēng)險危害性最大、最深，應(yīng)成為房地產(chǎn)公司債權(quán)風(fēng)險防御和控制的重中之重。

（2）按應(yīng)收賬款風(fēng)險危害程度，可分為輕度風(fēng)險、中度風(fēng)險和重度風(fēng)險

一般來說，輕度風(fēng)險帶來的損失較小危害甚微，都能為房地產(chǎn)公司所接受，如債權(quán)清理結(jié)算中被“抹零”的可能性；重度風(fēng)險危害性最強，多與財務(wù)危機息息相關(guān)，多發(fā)生在客戶商業(yè)信譽和金融征信低的客戶身上，且數(shù)額巨大，可控概率極低，是房地產(chǎn)公司要堅決避免發(fā)生的風(fēng)險類型；相比之下，介于二者之間的中度風(fēng)險危害性也較大，房地產(chǎn)公司須全面、認(rèn)真地防控，避免造成重大財務(wù)危機。

（3）按應(yīng)收賬款風(fēng)險成因，可分為總額過量風(fēng)險、逾期風(fēng)險、蓄意拖賬風(fēng)險和怠于行使債權(quán)風(fēng)險[2]

這種劃分是結(jié)合我國上市房地產(chǎn)公司應(yīng)收賬款風(fēng)險的客觀實際進行的理論概括，也是研究客觀依據(jù)的內(nèi)容。其中，總額過量風(fēng)險指房地產(chǎn)公司因賬面發(fā)生的應(yīng)收賬款余額過大，抵近或超過了預(yù)期指標(biāo)造成難于控制甚至失控局面而引發(fā)財務(wù)危機的可能性；逾期風(fēng)險通常指債務(wù)人因客觀原因如偶發(fā)性資金緊張等造成無力按時償還欠款，導(dǎo)致房地產(chǎn)公司無法回收到期債權(quán)而產(chǎn)生催款費用和管理成本增加的可能性；相比之下，蓄意拖賬風(fēng)險則是債務(wù)人主觀故意拖欠到期應(yīng)收賬款，致使房地產(chǎn)公司發(fā)生壞賬損失、資金成本和管理成本增加、資金周轉(zhuǎn)長期受限并誘發(fā)債務(wù)風(fēng)險和財務(wù)危機的可能性；怠于行使到期債權(quán)風(fēng)險，是房地產(chǎn)公司自身消極對待已到期債權(quán)造成應(yīng)收未收、能收不收而形成阻礙企業(yè)資金周轉(zhuǎn)等后果的可能性[2]。這是結(jié)合多年來經(jīng)濟法學(xué)研究和債權(quán)債務(wù)糾紛案件審理的司法實踐整理而成的一種新類型，應(yīng)成為房地產(chǎn)公司風(fēng)險管理實踐把控的重點目標(biāo)和內(nèi)容體系。特別是蓄意拖賬風(fēng)險，涵蓋了應(yīng)收賬款風(fēng)險的全部后果。所以，成為最典型的應(yīng)收賬款風(fēng)險，其危害性最大，房地產(chǎn)公司往往需通過法律程序維權(quán)，才能挽回不必要的經(jīng)濟損失。

2.2 應(yīng)收賬款風(fēng)險防御控制系統(tǒng)架構(gòu)

根據(jù)系統(tǒng)論思想，上市房地產(chǎn)公司應(yīng)收賬款風(fēng)險控制應(yīng)是其財務(wù)控制系統(tǒng)的重要組成部分，其自身也是由多種影響要素構(gòu)成的多類型風(fēng)險子控制系統(tǒng)。從上市房地產(chǎn)公司實踐調(diào)查看，其應(yīng)收賬款風(fēng)險控制系統(tǒng)內(nèi)，應(yīng)包括應(yīng)收賬款風(fēng)險識別與預(yù)控系統(tǒng)、應(yīng)收賬款風(fēng)險影響要素控制與應(yīng)收賬款風(fēng)險危害控制三個防御控制模塊。其中的每個模塊，都還寓含著多種防御和控制措施模式。從而，形成前后相互關(guān)聯(lián)、上下之間貫通、左右彼此牽動的房地產(chǎn)公司應(yīng)收賬款防御控制的系統(tǒng)架構(gòu)，如圖1 所示。

圖1 顯示，應(yīng)收賬款風(fēng)險控制屬于公司財務(wù)風(fēng)險控制體系。實踐中并不需單設(shè)一套風(fēng)險管理控制系統(tǒng)。需說明，應(yīng)收賬款風(fēng)險識別與評價需由房地產(chǎn)公司設(shè)立的專門風(fēng)控組織督促落實；應(yīng)收賬款風(fēng)險要素控制則是會計機構(gòu)的專業(yè)職責(zé)，要求由應(yīng)收賬款會計分類制訂具體防御方案，并設(shè)立欠款客戶的信用檔案和分戶管理預(yù)案；公司頂層應(yīng)責(zé)成總會計師、營銷副總經(jīng)理和人力資源管理機構(gòu)等，聯(lián)合制訂實施應(yīng)收賬款風(fēng)險控制長效保障機制，形成一套有組織領(lǐng)導(dǎo)、有預(yù)警提示、有防范預(yù)案和控制措施、有長效保障機制的功能模塊體系，形成上下貫通、橫向交互協(xié)作的控制系統(tǒng)。這既為上市房地產(chǎn)公司研究制定應(yīng)收賬款政策制度指明了方向，也為其實施具體風(fēng)險控制行動和落實責(zé)任提供了工作指南。

圖1 上市房地產(chǎn)公司應(yīng)收賬款風(fēng)險防御控制系統(tǒng)Fig.1 Risk defense and control system of accounts receivable for listed real estate companies

3 上市房地產(chǎn)公司應(yīng)收賬款風(fēng)險控制措施

3.1 設(shè)立應(yīng)收賬款風(fēng)險控制組織職責(zé)

上市房地產(chǎn)公司應(yīng)在設(shè)立風(fēng)險管理或控制委員會（以下簡稱“風(fēng)控委”），由總經(jīng)理掛帥，總會計師和銷售或項目經(jīng)理協(xié)助，配備專業(yè)的風(fēng)險管理專業(yè)人士，行使應(yīng)收賬款風(fēng)險識別、評估、客戶信用檔案管理和制訂發(fā)布風(fēng)控計劃或指令等職能；同時，各項目大區(qū)分公司應(yīng)建立的“風(fēng)控中心”履行相應(yīng)職責(zé)，并接受集團公司風(fēng)控委領(lǐng)導(dǎo)或指導(dǎo)。其組織結(jié)構(gòu)與主要職責(zé)如圖2 所示。

圖2 應(yīng)收賬款風(fēng)險控制部門組織職責(zé)Fig.2 Organizational responsibilities of accounts receivable risk control department

上市房地產(chǎn)公司各項目大區(qū)公司設(shè)立風(fēng)控中心，抽調(diào)風(fēng)險管理專業(yè)人員和銷售、財務(wù)、法務(wù)和事業(yè)部等人員，落實應(yīng)收賬款風(fēng)險控制政策制定實施，并通過公司OA 辦公系統(tǒng)，實現(xiàn)與總部風(fēng)險控制中心的資源共享積極反饋控制信息。其中，銷售人員負(fù)責(zé)客戶信息收集、客戶動態(tài)追蹤、應(yīng)收款催收計劃落實和銷售政策把握等；財務(wù)人員負(fù)責(zé)應(yīng)收賬款賬齡分析、日常管理以及壞賬處理；事業(yè)部人員承擔(dān)與政府部門溝通和落實對政府的清欠任務(wù)；法務(wù)人員專門針對欠款“釘子戶”制定追討欠款的司法訴相關(guān)文書和代理訴訟等。需強調(diào)，上市房地產(chǎn)公司應(yīng)要求財務(wù)部門通過會計報告等方式，定期發(fā)布應(yīng)收賬款風(fēng)險預(yù)警信息，以及中度以上風(fēng)險警報的處理意見或建議，以提醒公司高層及時發(fā)出清理債權(quán)和改革營銷結(jié)算模式的應(yīng)急指令。

3.2 構(gòu)建應(yīng)收賬款風(fēng)險防御體系

上市房地產(chǎn)公司需針對應(yīng)收賬款風(fēng)險評估級別，由總公司風(fēng)險控制委員會制定具有政策效力的應(yīng)收賬款風(fēng)險防御指南，作為相關(guān)部門和分公司風(fēng)控中心制定應(yīng)收賬款風(fēng)險防御方案的客觀依據(jù)。

3.2.1 總額過量風(fēng)險防御

上市房地產(chǎn)公司應(yīng)分層、分項、分期地設(shè)置公司的應(yīng)收賬款總控控制指標(biāo)?？刂浦笜?biāo)可用絕對值，也可用相對值。如總公司應(yīng)收賬款上限值為8 000 萬元，或分公司應(yīng)收賬款占營收總額上限值為25%；又如某地產(chǎn)項目分期收款額首期不能低于75%，余款不能超過2 期，每期不能超過一個月等。當(dāng)某個項目或會計期間的預(yù)警指標(biāo)抵近或達到峰值，財務(wù)風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)將自動發(fā)出警報。如果應(yīng)收賬款總量風(fēng)險因子層系統(tǒng)發(fā)出“總量增速”因子或“總量占營收比”因子的黃色預(yù)警或顯示中度風(fēng)險，則應(yīng)立即啟動風(fēng)險控制預(yù)案，包括限制公司信用銷售活動，改用新銷售政策等；如果發(fā)出“應(yīng)收款總量占流動資產(chǎn)比”超限預(yù)警，則需嚴(yán)格落實應(yīng)收賬款責(zé)任包干制度，加速回收欠款，并努力改變公司銷售政策與經(jīng)營戰(zhàn)略目標(biāo)。尤其出現(xiàn)重度風(fēng)險，公司高層應(yīng)第一時間掌握信息并指令風(fēng)控委及分直屬風(fēng)控中心，從銷售政策、客戶信用制度等多方面入手，全面暫停公司信用銷售政策，大力開展應(yīng)收賬款催收以及優(yōu)質(zhì)應(yīng)收賬款融資，將賬面上的應(yīng)收賬款及時轉(zhuǎn)化為公司實際效益，并進行風(fēng)險密切追蹤識別和評估，謹(jǐn)防應(yīng)收賬款風(fēng)險導(dǎo)致公司現(xiàn)金流全面崩潰。

應(yīng)說明，應(yīng)收賬款風(fēng)險級別因應(yīng)對狀況而呈動態(tài)變化性。應(yīng)對策略及時、得當(dāng)，高風(fēng)險區(qū)的重度和中度風(fēng)險會逆勢而下到低風(fēng)險區(qū)；反之，若風(fēng)控延遲或控制措施不力，低風(fēng)險也將順勢而上為中度或重度風(fēng)險。所以，上市房地產(chǎn)公司對預(yù)警的應(yīng)收賬款風(fēng)險都需及時應(yīng)對并采取行之有效的舉措。即使面對輕度風(fēng)險，也不可對掉以輕心，財務(wù)和營銷等機構(gòu)要高度警惕，對應(yīng)收賬款總量風(fēng)險各影響因子逐一篩查并謹(jǐn)慎處理；凡發(fā)生重度風(fēng)險和高分值的中度風(fēng)險，需及時上報風(fēng)控委或風(fēng)控中心，共同制定實施有效的止損措施。

3.2.2 逾期風(fēng)險防御

實踐中，房地產(chǎn)公司應(yīng)允許應(yīng)收賬款風(fēng)險客觀存在，比如按會計準(zhǔn)則允許壞賬損失處理的輕度風(fēng)險，都是公司能夠接受的，盡管也應(yīng)努力控制。因為從經(jīng)營思想上保留適當(dāng)?shù)挠馄陲L(fēng)險空間，可使銷售政策適當(dāng)寬松，有利于提升營銷業(yè)績。但是，逾期須有“度”，風(fēng)險須防控。對逾期≤1 年的應(yīng)收賬款，公司應(yīng)圍繞應(yīng)收賬款額度、客戶特征和信用等級等，研究制定應(yīng)收款管理政策，分別設(shè)置容許逾期上限值，如1 個月、3 個月或半年等，如老客戶中A+級信用的100 萬以內(nèi)分期款可容其拖欠8 個月，A 級的可拖欠6 個月，C 級信用的則寬容期為0；同時，規(guī)定誰主辦誰負(fù)責(zé)、誰批準(zhǔn)誰包干到底的責(zé)任控制措施。這樣，為營銷等機構(gòu)開展業(yè)務(wù)談判和處理交易事項和加強應(yīng)收賬款的預(yù)期風(fēng)險控制，提供了強有力的政策依據(jù)和保障。當(dāng)然，在預(yù)警系統(tǒng)發(fā)出中度及以上應(yīng)收賬款逾期風(fēng)險警報時，財務(wù)部門應(yīng)第一時間通報相關(guān)責(zé)任機構(gòu)及人員，并將監(jiān)控到的應(yīng)收賬款逾期風(fēng)險因子層級主導(dǎo)要素如周轉(zhuǎn)因子、逾期率因子等進行必要提示，提出財務(wù)處理意見警示，以便于相關(guān)責(zé)任方有針對性地采取欠款催收、檢查協(xié)議標(biāo)的、修訂格式合同條款、依法追責(zé)等有效措施。

3.2.3 蓄意拖賬風(fēng)險防御

因房地產(chǎn)交易額較大，不排除部分客戶因資金周轉(zhuǎn)不靈而在明知欠款到期而無力清償?shù)默F(xiàn)象。這種主觀并無惡意的不得已而發(fā)生的拖賬行為，同樣潛伏著債權(quán)人發(fā)生損失的可能性，即蓄意拖賬風(fēng)險，房地產(chǎn)公司可評測其為輕度風(fēng)險。蓄意拖賬風(fēng)險的最有效防控措施，就是保持密切的友好溝通，關(guān)注客戶的現(xiàn)金流入量動態(tài)，隨時發(fā)出催款意圖信息。實踐中，存在部分商業(yè)信用差的客戶，其有足夠支付能力卻不踐行合同承諾，主觀上惡意拖欠款，所潛藏的危害性極大。這種應(yīng)收賬款風(fēng)險，財務(wù)應(yīng)評估其為重度或中度風(fēng)險，最應(yīng)引起房地產(chǎn)公司財務(wù)注意。特別是受“新冠疫情”影響，全球經(jīng)濟陷入滯緩發(fā)展周期，國際國內(nèi)的房地產(chǎn)經(jīng)濟都將普遍接受漫長時期的“后疫情時代”考驗。羸弱的剛需“消費鏈”，很難在短期內(nèi)拉動房地產(chǎn)經(jīng)濟元氣快速恢復(fù)和增長，這給房地產(chǎn)公司的經(jīng)營性現(xiàn)金流帶來了嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。如果高危害的蓄意拖賬風(fēng)險頻發(fā)，必將嚴(yán)重威脅公司的現(xiàn)金流。對此，房地產(chǎn)公司需從頂層設(shè)立重要客戶、重大項目的非現(xiàn)金交易防線，并要求風(fēng)控委和二級公司風(fēng)控中心要與財務(wù)部門協(xié)同，實施整體聯(lián)動，形成專組、專人對專項、專戶的債權(quán)監(jiān)控和清理，監(jiān)控和清欠信息要會計按旬報、清欠組逐次報，風(fēng)控組織要對應(yīng)收賬款責(zé)任按人報，以確?；鈵阂馔腺~風(fēng)險，監(jiān)控到位，清欠足額，避免應(yīng)收賬款損失和引發(fā)債務(wù)風(fēng)險。

3.2.4 怠于行使到期債權(quán)壞賬風(fēng)險防御

怠于行使到期債權(quán)壞賬風(fēng)險，是房地產(chǎn)公司放任客戶等相關(guān)債務(wù)人拖欠交易和往來資金而不積極采取有力措施主動索要和清理已到期債權(quán)，從而給公司造成不應(yīng)有的經(jīng)濟損失的可能性?？梢姡∮谛惺沟狡趥鶛?quán)屬于上市房地產(chǎn)公司的“內(nèi)源性風(fēng)險”，而且有主觀故意地放任拖欠之嫌，或因嚴(yán)重缺乏債權(quán)管理所致。怠于行使到期債權(quán)所致壞賬風(fēng)險不容小覷，因其可能縱容債務(wù)人產(chǎn)生還款“惰性”，將輕度的延期風(fēng)險演變成中度甚至重度的惡意拖賬風(fēng)險，形成無法挽回的嚴(yán)重?fù)p失。為此，房地產(chǎn)公司需建立嚴(yán)格的債權(quán)責(zé)任管理辦法，明確財務(wù)包干、經(jīng)辦人包戶、經(jīng)理包項（區(qū)）的債權(quán)清理范圍，落實嚴(yán)厲的債權(quán)風(fēng)險問責(zé)制度。當(dāng)公司產(chǎn)生債權(quán)預(yù)期風(fēng)險預(yù)警，財務(wù)部應(yīng)立即與銷售部門跟蹤欠債客戶動態(tài)，聯(lián)手清理到期應(yīng)收款；對久拖未清的到期債權(quán)，要責(zé)任劃分到位，層層落實到具體部門和人頭，提升其追償責(zé)任意識與主觀能動性。

3.3 建立客戶信用評級與差別管理檔案

為控制應(yīng)收賬款風(fēng)險影響因素中的信用機制缺失問題，上市公司應(yīng)建立客戶信用檔案，分類對客戶信用等級進行打分，并根據(jù)分值確定對應(yīng)的應(yīng)收賬款政策寬緊程度[3]。通常，上游客戶可按業(yè)務(wù)項目類型分兩種，一是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目對應(yīng)的政府結(jié)算方，二是傳統(tǒng)地產(chǎn)項目首付分期購房者?？蛻簦ê峦┬庞玫燃壴u估可設(shè)立主營業(yè)務(wù)收入或財政經(jīng)常性收入（0～30 分）、政策支持度（依配合度高低0～20分）、商業(yè)信用狀況（按拖欠時間0～30 分）和項目規(guī)模（0～20 分）等四個差額評分項目，再分別設(shè)立評分指標(biāo)和打分值項；按分值確立客戶結(jié)算信用等級，劃分不同地區(qū)政府的最長信用期限和授信額度，如表1 所示。

表1 政府結(jié)算方客戶信用等級標(biāo)準(zhǔn)表Table 1 Standard table of clients credit rating of government settlement party

實踐中，授信額度可依照公司項目所處地區(qū)、與客戶商業(yè)關(guān)系和業(yè)務(wù)量規(guī)模等，因地、因企、因事制宜地靈活調(diào)整確定。對傳統(tǒng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)項目中的首付分期銷售政策[4]。重點針對經(jīng)濟條件不足以承受全款支付卻有商品房剛需的零散客戶，評定其年收入水平、職業(yè)類型、金融征信記錄等要設(shè)置較高的權(quán)重，并參照表1 設(shè)計零散客戶或個人購房信用等級標(biāo)準(zhǔn)表。但最長信用期限和授信額度單位，則應(yīng)分別以“天數(shù)”和“萬元”為宜。

根據(jù)購房客戶信用等級評估表及信用等級標(biāo)準(zhǔn)表，可識別和確認(rèn)各購房客戶信用等級類別，據(jù)以采取有差別的應(yīng)收賬款催收和跟蹤監(jiān)控策略[5]。例如，營銷業(yè)務(wù)部門將客戶分期付款請求呈報風(fēng)控委（中心），風(fēng)控委（中心）通過調(diào)閱重點客戶信用檔案，識別出高信用風(fēng)險客戶并進行風(fēng)險等級評估，提出客戶分期期限和授信額度意見，下達營銷業(yè)務(wù)機構(gòu)執(zhí)行和財會部存檔。從而，便于公司應(yīng)收賬款管理計劃落實，并促進公司銷售政策與風(fēng)險控制政策不斷改革完善。

3.4 構(gòu)建并落實應(yīng)收賬款風(fēng)險控制長效保障機制

3.4.1 財務(wù)與會計控制制度體系

首先，應(yīng)持續(xù)加強應(yīng)收賬款核算與壞賬準(zhǔn)備計提。財會部門應(yīng)根據(jù)風(fēng)控委（中心）提供的公司應(yīng)收賬款風(fēng)險評估與客戶信用情況，進行應(yīng)收賬款賬齡分析和壞賬測試，據(jù)以調(diào)整應(yīng)收賬款核算與壞賬準(zhǔn)備計提政策。特別是新冠病毒“后疫情”時期將很漫長，各地企業(yè)復(fù)工困難，訂單難接，企業(yè)經(jīng)營獲利水平和地方政府稅收都降幅很大，居民收入和消費能力下降。這樣，上市房地產(chǎn)公司將面臨更持久、更嚴(yán)峻的應(yīng)收賬款風(fēng)險考驗。對此，需重新評價應(yīng)收賬款逾期和蓄意拖賬客戶信用、償債能力等指標(biāo)，認(rèn)真估測和適當(dāng)調(diào)高應(yīng)收賬款壞賬準(zhǔn)備金率，以降低新冠疫情對應(yīng)收賬款風(fēng)險的沖擊[6]。

其次，抓住機遇爭取應(yīng)收賬款融資。近年來資產(chǎn)證券化政策推動很多建筑和房地產(chǎn)上市公司通過信托投資平臺開展應(yīng)收賬款融資[7]，甚至一些未上市中小房地產(chǎn)公司也紛紛對一些占比高、賬齡長的應(yīng)收賬款，可以探索利用政府信譽保障實施應(yīng)收賬款融資模式，以盡快盤活長期癱瘓于賬面無法周轉(zhuǎn)的“死資產(chǎn)”，降低應(yīng)收賬款總額過量風(fēng)險與逾期風(fēng)險，避免其進一步轉(zhuǎn)化為惡意拖賬風(fēng)險，努力緩解公司現(xiàn)金流緊張和持續(xù)誘發(fā)債務(wù)風(fēng)險的財務(wù)危機[8]。對PPP等項目落地產(chǎn)生的應(yīng)收政府欠款，凡預(yù)估賬齡超過3年的，可根據(jù)政府信譽確認(rèn)其為“優(yōu)質(zhì)性”債權(quán)，通過引入合適資質(zhì)的信托機構(gòu)，進行優(yōu)先應(yīng)收賬款資產(chǎn)證券化；還可將傳統(tǒng)地產(chǎn)項目中來自業(yè)主的應(yīng)收賬款，以一定規(guī)模的財務(wù)成本，轉(zhuǎn)讓給信托公司，提前回流資金，有效地轉(zhuǎn)移應(yīng)收賬款風(fēng)險[9-10]。

3.4.2 健全和完善應(yīng)收賬款風(fēng)險責(zé)任追究控制制度

（1）銷售業(yè)務(wù)人員風(fēng)險責(zé)任控制

應(yīng)收賬款風(fēng)險畢竟是銷售活動中的信用風(fēng)險，而銷售政策寬松、銷售業(yè)績與責(zé)任管理脫節(jié)、催收制度不完善等，當(dāng)是應(yīng)收賬款風(fēng)險的基礎(chǔ)導(dǎo)因。對此，上市房地產(chǎn)公司應(yīng)縮減信用銷售方式，確保營業(yè)收益是可供支配和分配的現(xiàn)金而非賬面虛存的資產(chǎn)[11]。對必須采取信用銷售的項目，建立公司總經(jīng)理而非項目經(jīng)理的審批程序；現(xiàn)款結(jié)算方式銷售的項目，應(yīng)規(guī)定出折扣銷售優(yōu)惠方案。如銷售受限制傳統(tǒng)地產(chǎn)項目，可規(guī)定整體八五折銷售優(yōu)惠，全款購買的折上再打九折，按揭一年可折上再打九五折，按揭兩年折上再打九八折。這樣，公司可獲取最大現(xiàn)金流入量以快速地清理積存庫存[11-13]。同時，建立應(yīng)收賬款催收人員回款責(zé)任及相關(guān)激勵政策。公司風(fēng)控委（中心）為銷售人員和事業(yè)部人員分析客戶實時動態(tài)的信用信息，財務(wù)人員定期匯總整理應(yīng)收賬款回收、到期、逾期和壞賬情況，將銷售業(yè)績與賬款回收工作相結(jié)合地評價個人銷售績效[14]。具體評價方法可參照以下公式：

銷售績效工資額=當(dāng)期簽約銷售額×業(yè)務(wù)提成比例×當(dāng)期應(yīng)收賬款回款率×當(dāng)期應(yīng)收賬款資金占用系數(shù)

當(dāng)期應(yīng)收賬款回款率=當(dāng)期欠款回款額/當(dāng)期應(yīng)收賬款總額

當(dāng)期應(yīng)收賬款占用系數(shù)=1-（本期應(yīng)收賬款在主營業(yè)務(wù)收入中的占比-上期應(yīng)收賬款在主營業(yè)務(wù)收入中的占比）[2]

公式看出，如果當(dāng)期能全款銷售且往期無逾期應(yīng)收賬款，則業(yè)務(wù)員可獲得全額提成；若當(dāng)期應(yīng)收賬款與營收比率低于往年，則當(dāng)期應(yīng)收賬款占用系數(shù)將大于1，體現(xiàn)獎勵功能；反之，系數(shù)小于1，反映懲罰效應(yīng)[15]。

例如，某房地產(chǎn)股份公司業(yè)務(wù)員張海底薪3 000元，當(dāng)期實際簽約銷售商品房20 套賬面確認(rèn)營收額合計2 500 萬元，其中含150 萬暫欠款（月末收回50萬）；適用業(yè)務(wù)提成3‰，上期應(yīng)收款占主營業(yè)務(wù)收入比為7%。根據(jù)資料，可測算張海本月提成收入為：

這意味著，業(yè)務(wù)員張海因經(jīng)辦商品房銷售業(yè)務(wù)存在往期待結(jié)算的應(yīng)收賬款，公司中防范債權(quán)風(fēng)險發(fā)生和降低風(fēng)險損失角度出發(fā)，當(dāng)期僅兌現(xiàn)其提成資金25 250 元，其余提成款需根據(jù)其催收應(yīng)收款的績效逐步兌現(xiàn)。當(dāng)然，如果業(yè)務(wù)員經(jīng)辦業(yè)務(wù)的債權(quán)最終不能如期催收解繳財務(wù)賬戶，其個人業(yè)績提成也就付諸東流了。這種銷售業(yè)務(wù)控制制度落實對促進債權(quán)回收和降低應(yīng)收賬款風(fēng)險十分有效。實踐中，各房地產(chǎn)公司應(yīng)將業(yè)務(wù)員的營業(yè)信息置于銷售信息平臺上，風(fēng)控部門可隨時掌握各銷售人員的經(jīng)辦業(yè)務(wù)發(fā)生的應(yīng)收賬款狀況，并據(jù)以開展風(fēng)險評估[16]；會計能按期抓取相關(guān)數(shù)據(jù)開展個人銷售業(yè)績評估和績效結(jié)算[17-18]。但需提醒，房地產(chǎn)公司應(yīng)依據(jù)自身能容忍的應(yīng)收款風(fēng)險限度，訂立一個所允許的政策寬度絕對量或相對值，作為財務(wù)執(zhí)行的當(dāng)期應(yīng)收賬款總額“免除額”，防止出現(xiàn)業(yè)務(wù)員等過度擔(dān)責(zé)而侵蝕個人應(yīng)得傭金或提成利益現(xiàn)象。

（2）相關(guān)部門及人員風(fēng)險責(zé)任控制

責(zé)任是商業(yè)征信的行為擔(dān)當(dāng)，也是貫徹落實財務(wù)風(fēng)險管理制度的基礎(chǔ)和保障。上市房地產(chǎn)公司要圍繞產(chǎn)生應(yīng)收款的各經(jīng)營環(huán)節(jié)、各部門單位和相關(guān)人員架構(gòu)責(zé)任控制體系，授權(quán)公司風(fēng)控委（中心）監(jiān)督實施和考核，財務(wù)配合實施。風(fēng)險責(zé)任控制體系要系統(tǒng)地涵蓋公司及項目的每個經(jīng)營環(huán)節(jié)、每個業(yè)務(wù)機構(gòu)和職能部門、每個領(lǐng)導(dǎo)和經(jīng)辦人員，從價格與結(jié)算方式談判到合同協(xié)議簽訂與履行、從欠款業(yè)務(wù)審批到應(yīng)收款產(chǎn)生、從欠款常規(guī)清理到惡意拖欠追討的計劃制訂與實施等，確立過程責(zé)任控制和目標(biāo)化責(zé)任管理指標(biāo)體系，并參照前述銷售業(yè)務(wù)提成績效兌現(xiàn)辦法，列出各級各類責(zé)任人員的薪酬、績效獎勵獎金或罰（扣）款的計算公式[19]。做到整個公司橫向各環(huán)節(jié)、各部門和縱向各級人員都對應(yīng)收賬款承擔(dān)風(fēng)險責(zé)任，確保風(fēng)險控制責(zé)任分配無遺漏，落實執(zhí)行無死角。需強調(diào)，應(yīng)收賬款風(fēng)險責(zé)任控制制度落實執(zhí)行，應(yīng)同傭金、提成、獎金或獎勵等業(yè)績指標(biāo)直接掛鉤；實行績效工資的，可將應(yīng)收賬款風(fēng)險責(zé)任指標(biāo)與績效薪酬掛鉤。年終，財務(wù)按風(fēng)控中心下達的責(zé)任指標(biāo)兌現(xiàn)落實。

4 結(jié)論

綜上，上市房地產(chǎn)公司的應(yīng)收賬款風(fēng)險長期持續(xù)存在，并且容易向債務(wù)風(fēng)險傳導(dǎo)，形成從上下游兩端共同制約企業(yè)現(xiàn)金流的“風(fēng)險鏈”。從某種意義上講，應(yīng)收賬款是最容易扯斷企業(yè)資金鏈導(dǎo)致財務(wù)危機的“導(dǎo)火線”[2]。所以，上市房地產(chǎn)公司應(yīng)從銷售政策和合同管理入手，通過有效的價格機制和銷售結(jié)算模式來預(yù)控債權(quán)風(fēng)險；積極開展賬齡分析以正確調(diào)整壞賬準(zhǔn)備金比率，做足應(yīng)收賬款壞賬損失的資金儲備；重點是強化落實應(yīng)收賬款的風(fēng)險損失問責(zé)制度，確保銷售有權(quán)、清欠有責(zé)，權(quán)責(zé)結(jié)合，獎懲掛鉤。需強調(diào)，在制定應(yīng)收賬款風(fēng)險應(yīng)對預(yù)案中，不許存在“風(fēng)險規(guī)避”項。因應(yīng)收賬款是公司被客戶占壓的債權(quán)資產(chǎn)，即使應(yīng)收賬款發(fā)出了紅色風(fēng)險警報，公司也應(yīng)制定積極的追償措施，力爭通過法律途徑，化壞賬風(fēng)險為有效的資金回流，最大限度地降低風(fēng)險損失。一旦發(fā)生“非常損失”，會計應(yīng)及時地如實上報請批，依照法定規(guī)程正確地核算處理，以免進一步發(fā)生不應(yīng)有的納稅風(fēng)險損失[20]。此外，還應(yīng)特別注意防控應(yīng)收賬款風(fēng)險潛藏的“財務(wù)風(fēng)險鏈”效應(yīng)防控，即公司由于索不回“舊賬”而無力償還“新債”可能引發(fā)債務(wù)風(fēng)險連環(huán)產(chǎn)生的風(fēng)險。當(dāng)債權(quán)和債務(wù)壓力接踵而至，要積極疏導(dǎo)下游供應(yīng)商等，采取以債權(quán)資產(chǎn)做抵押或主動轉(zhuǎn)讓自身債權(quán)給債權(quán)人，通過實施“債權(quán)重組”來轉(zhuǎn)嫁應(yīng)收賬款風(fēng)險，或授予債權(quán)受讓方行使“代位權(quán)”，以化解債務(wù)風(fēng)險危機。對久追無果的“老賴”型債務(wù)人，則要及早啟動法律程序，借助司法力量維護公司債權(quán)利益，最大限度地降低惡意拖賬風(fēng)險損失。