何小健

（江西理工大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院，江西 贛州341000）

1 概述

自房地產(chǎn)行業(yè)確立為拉動中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展支柱性產(chǎn)業(yè)以來，行業(yè)快速發(fā)展[1]。如今國家政府管控政策日漸嚴(yán)格。面對低迷的市場環(huán)境，房企抱團(tuán)取暖，合作開發(fā)成為主流。但是合作開發(fā)問題導(dǎo)致項目收益率低下甚至失敗情況普遍，據(jù)明源地產(chǎn)研究院公布數(shù)據(jù)顯示在失敗的70%合作開發(fā)項目中，其主要因素與合作方選擇有關(guān)[2]。并且合作方選擇過程在項目開發(fā)啟始階段，合作方的優(yōu)劣影響貫穿于整個開發(fā)全過程，因此對于項目開發(fā)合作方選擇問題進(jìn)行研究是有重要意義的。綜上所述本文將采用熵值法-云模型構(gòu)建合作開發(fā)項目合作方評價及選擇方法，以某合作開發(fā)項目為實例，進(jìn)行合作方評級及選擇工作。

2 合作方評價云模型構(gòu)建

2.1 合作方評價指標(biāo)體系構(gòu)建

學(xué)者對房地產(chǎn)合作開發(fā)問題的研究關(guān)注度低，所涉獵內(nèi)容聚焦于項目風(fēng)險、供應(yīng)鏈方面。因此本文通過實際案例與各大房企對于合作開發(fā)項目合作方選擇管理文件進(jìn)行歸納分析，構(gòu)建房地產(chǎn)合作開發(fā)項目合作方評價及選擇指標(biāo)體系。文中共設(shè)定6 個一級指標(biāo)，19 個二級指標(biāo)，體系構(gòu)建如圖1。

2.2 熵值法確定指標(biāo)權(quán)重

2.2.1 構(gòu)造判斷矩陣

2.2.2 計算熵值和權(quán)重

2.3 基于云模型的綜合評價模型

云模型是一個將定性評價指標(biāo)概念轉(zhuǎn)化為定量描述的不確定性轉(zhuǎn)化方法。云模型評價方法憑借云發(fā)生器實現(xiàn)，其中云發(fā)生分為定向云發(fā)生器與逆向云發(fā)生器。評價程序為構(gòu)建評價基準(zhǔn)云、確定評價指標(biāo)云與綜合云，評價結(jié)果的確定。

2.3.1 構(gòu)建評價基準(zhǔn)云

本文中邀請3 位專家對篩選的合作方評價指標(biāo)進(jìn)行判斷打分。設(shè)置的評語集以及對應(yīng)的得分區(qū)間如下，B=(差、較差、一般、交好、好)=｛(0.20);[20,40);[40,60);[60,80);[80,100)}。各評價標(biāo)準(zhǔn)均為雙邊約束關(guān)系，由此可借助正向云發(fā)生器將各合作方評價等級轉(zhuǎn)化為評價標(biāo)準(zhǔn)云。

2.3.2 構(gòu)建評價指標(biāo)云

在通過專家對指標(biāo)體系中二級指標(biāo)給出相應(yīng)評價得分后，采用MATLAB 軟件根據(jù)逆向云發(fā)生器對指標(biāo)得分情況處理得出二級指標(biāo)云參數(shù)。其次由二級指標(biāo)云結(jié)合二級指標(biāo)權(quán)重，采用云模型浮動算法得出一級指標(biāo)評價云，最后根據(jù)一級指標(biāo)云和一級指標(biāo)權(quán)重計算得出合作方評價及選擇綜合指標(biāo)云。

2.3.3 評價結(jié)果確定

圖1 房地產(chǎn)合作開發(fā)項目合作方評價指標(biāo)體系

對上述合作方評價標(biāo)準(zhǔn)云與綜合評價指標(biāo)云進(jìn)行可視化對比，根據(jù)綜合評價云圖相對位置確定對合作方評價結(jié)果判定，選擇最優(yōu)項目合作方。以及根據(jù)各一級評價指標(biāo)云圖，分析潛在合作方6 個方面因素優(yōu)缺點。針對其薄弱環(huán)節(jié)，提出相關(guān)應(yīng)對方法。

3 案例研究

以江西省某合作開發(fā)項目為例。項目位于某縣級市市區(qū)的最外圍，項目規(guī)劃占地面積16.3 萬m2，總建筑面積46 萬方。通過邀請具有豐富行業(yè)經(jīng)驗人員根據(jù)上文設(shè)定的評語集對指標(biāo)的相互重要性以及該項目對應(yīng)指標(biāo)情況進(jìn)行評分。根據(jù)熵值法得出指標(biāo)權(quán)重。

圖2 合作方綜合評價云圖

一級指標(biāo)權(quán)重：

U=(0.2558,0.3031,0.0445,0.0731,0.1374,0.1861)

二級指標(biāo)權(quán)重：

X1=(0.2216,0.1128,0.2219,0.4437) ;

X2=(0.4332,0.1884,0.3785)

X3=(0.1823,0.7358,0.0819) ; X4=(0.3333,0.6667);

X5=(0.400,0.200,0.400) ; X6=(0.1048,0.1048,0.3043,0.4816)

將專家對項目的二級指標(biāo)得分情況通過云逆向發(fā)生器轉(zhuǎn)化為二級指標(biāo)云模型參數(shù)，其次結(jié)合指標(biāo)權(quán)重情況，計算得出一級評價指標(biāo)云與綜合評價云。計算結(jié)果如表1。

將評價結(jié)果進(jìn)行可視化分析，運用MATLAB 軟件繪制出合作方綜合評價結(jié)果云圖，結(jié)果如圖2 所示。根據(jù)綜合風(fēng)險評價云圖分布情況，可以看出該房地產(chǎn)合作開發(fā)項目合作方評價結(jié)果處于“一般”與“較好”水平。從一級指標(biāo)標(biāo)云參數(shù)上看，該項目合作方在發(fā)展文化、合作意愿與履約誠信較低。因此在項目合作過程中需要注重合作開發(fā)合同權(quán)責(zé)清晰明確，項目事務(wù)處理流程應(yīng)該規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)化，減少因雙方發(fā)展文化差異，導(dǎo)致合作矛盾的出現(xiàn)。履約誠信方面，在項目合作協(xié)議中應(yīng)該明確違約機(jī)制以及違約責(zé)任和對應(yīng)處罰方法，降低因合作方不作為或者少作為情況造成本企業(yè)損失。合作意愿方面，在合作過程中注重雙方的有效溝通交流和完善信息共享機(jī)制。在項目利益分配機(jī)制中，提高利益分配的科學(xué)性，從項目投資比因素，輔助以合作方對項目開發(fā)貢獻(xiàn)大小，確定利潤的分配機(jī)制。以此調(diào)動合作方參與項目管理工作的積極性與責(zé)任感。

表1 項目合作方評價指標(biāo)云參數(shù)

4 結(jié)論

本文依靠房地產(chǎn)合作開發(fā)項目特點，從企業(yè)情況、財務(wù)狀況、履約信用、市場潛能、發(fā)展文化合作意愿六個方面，篩選出19 項評價指標(biāo)構(gòu)建其合作方評價及選擇體系，運用熵值法-云模型構(gòu)建了房地產(chǎn)合作開發(fā)項目合作方評價模型。通過實例計算分析得出合作開發(fā)項目對合作方選擇應(yīng)該從合作企業(yè)開發(fā)能力、企業(yè)財務(wù)狀況以及合作方合作意愿三方面因素重點進(jìn)行考察。對于其履約信用方面，應(yīng)該注重對合作協(xié)議的完善，防止因權(quán)責(zé)不清導(dǎo)致項目風(fēng)險責(zé)任相互推諉不作為情況。