郭佳

【摘要】近年來我國的房地產(chǎn)行業(yè)一直保持高速發(fā)展的態(tài)勢，為我國國民經(jīng)濟(jì)做出了巨大的貢獻(xiàn)。然而，房地產(chǎn)行業(yè)投資較大，市場競爭激烈，所以必須要做好項(xiàng)目管理與成本控制，才能夠?yàn)槠髽I(yè)創(chuàng)造更大的利潤空間，降低投資風(fēng)險(xiǎn)，保證與其收益。基于此，本文將重點(diǎn)探討和分析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目管理與成本控制，希望本文的論述能夠?yàn)橄嚓P(guān)從業(yè)者提供一定的借鑒價(jià)值。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā);項(xiàng)目管理;成本控制

我國的房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)過了一段高速發(fā)展的時(shí)期以后，市場競爭越發(fā)激烈，通過國家政策對房地產(chǎn)進(jìn)行有效干預(yù)，這些都使得房地產(chǎn)行業(yè)的利潤被進(jìn)一步壓迫。再加上房地產(chǎn)行業(yè)屬于高投資行業(yè)，且投資回投相對較慢，因此具有較高的風(fēng)險(xiǎn)。這就需要企業(yè)務(wù)必要做好項(xiàng)目管理與成本控制，才能夠?yàn)槠髽I(yè)創(chuàng)造更大的利潤空間，為企業(yè)贏得市場競爭奠定良好的優(yōu)勢。

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目管理內(nèi)容

1.1 前期準(zhǔn)備階段

要做好房地產(chǎn)項(xiàng)目管理，就必須要從前期準(zhǔn)備階段開始。前期準(zhǔn)備階段主要指的是獲得土地到建設(shè)開始的階段。這一階段主要包括項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、現(xiàn)場勘探等等。前期準(zhǔn)備階段盡管看似沒有產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性變化，但事實(shí)上是整個(gè)項(xiàng)目的核心環(huán)節(jié)，所以必須要保證每一項(xiàng)工作的完成質(zhì)量。

1.2 項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段

對于房地產(chǎn)項(xiàng)目來說，設(shè)計(jì)階段的重要性毋庸置疑。在此過程中，企業(yè)務(wù)必要選擇實(shí)力雄厚、有豐富經(jīng)驗(yàn)的設(shè)計(jì)單位，切不可過度追求設(shè)計(jì)費(fèi)用的節(jié)約。科學(xué)的設(shè)計(jì)既有利于保證項(xiàng)目的有序推進(jìn)，也有助于項(xiàng)目成本的控制。在選擇了優(yōu)秀的設(shè)計(jì)單位以后，務(wù)必要加強(qiáng)與設(shè)計(jì)人員的溝通，明確項(xiàng)目的目標(biāo)與相關(guān)要求，并針對設(shè)計(jì)方案展開科學(xué)的審查，確保設(shè)計(jì)方案符合國家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的前提下，保證設(shè)計(jì)的科學(xué)合理性[1]。

1.3 開發(fā)建設(shè)階段

開發(fā)建設(shè)階段的項(xiàng)目管理的重點(diǎn)集中在三方面。一是要做好施工合同管理，對相關(guān)施工內(nèi)容展開全面審查，確保對合同的有效履行。二是要保證施工質(zhì)量，確保房地產(chǎn)項(xiàng)目方面的質(zhì)量都符合相關(guān)規(guī)定和要求，良好的質(zhì)量是企業(yè)信譽(yù)的基礎(chǔ)。三是要做好進(jìn)度管理，通過與施工單位建立密切的溝通，保證項(xiàng)目按計(jì)劃進(jìn)行，確保項(xiàng)目如期完工。

2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制策略

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，項(xiàng)目投資成本相對較大，做好成本控制對于保障項(xiàng)目盈利有非常重要的意義。綜合來看，房地產(chǎn)成本涵蓋的內(nèi)容很廣，主要包括如下圖1中所示。要做好成本控制，需要從以下幾方面做起。

2.1 建立目標(biāo)成本動(dòng)態(tài)控制機(jī)制

就當(dāng)前我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制方面的實(shí)際情況來看，常規(guī)措施都是以月為單位，就實(shí)際成本與計(jì)劃成本展開對比分析，找出二者之間的差異，并針對性的制定改善措施。然而這種成本控制模式的最大的問題在于，信息數(shù)據(jù)滯后，問題糾正緩慢。以月為單位的控制周期，使得有問題卻無法在第一時(shí)間發(fā)現(xiàn)，發(fā)現(xiàn)的時(shí)候造成的成本損失已經(jīng)相對較高，這種消耗呈現(xiàn)累積效應(yīng)，卻并沒有在最佳時(shí)機(jī)得到糾正。這也直接導(dǎo)致了這種模式下成本控制的效果并不理想。所以，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，要想做好成本控制，就應(yīng)當(dāng)建立基于目標(biāo)成本的動(dòng)態(tài)控制機(jī)制，通過制定科學(xué)的目標(biāo)成本，并將整體的目標(biāo)成本拆解到每一個(gè)工作環(huán)節(jié)，明確以每一項(xiàng)工作負(fù)責(zé)人的成本責(zé)任，并以此作為成本管控要求，這樣就成本的事后管控轉(zhuǎn)變?yōu)槭虑肮芸豙2]。同時(shí)，在房地產(chǎn)項(xiàng)目推動(dòng)過程中，對實(shí)際成本展開動(dòng)態(tài)核算，若實(shí)際成本始終處于目標(biāo)成本以內(nèi)，則項(xiàng)目順利進(jìn)行;若實(shí)際成本超出目標(biāo)成本，則立刻展開原因分析和應(yīng)對措施，從而保證成本控制的有效性。同時(shí)，企業(yè)還應(yīng)當(dāng)建立與之相匹配的項(xiàng)目經(jīng)理基金調(diào)控制，也就是說項(xiàng)目經(jīng)理在項(xiàng)目的批復(fù)目標(biāo)預(yù)算范圍內(nèi)統(tǒng)一調(diào)配，并對項(xiàng)目成本負(fù)總責(zé);預(yù)算與實(shí)際成本間的結(jié)余，則由企業(yè)與項(xiàng)目部按比例分成;如果實(shí)際成本超出預(yù)算，則需要以績效的方式對項(xiàng)目經(jīng)理實(shí)施處罰。

2.2 強(qiáng)化財(cái)務(wù)費(fèi)用控制

房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)高資本投入性質(zhì)的行業(yè)，而且投資回收期相對較長，所以如果僅靠自有資金難以完成項(xiàng)目的運(yùn)作，必須要通過各種概念渠道展開籌資行為，這必然需要承擔(dān)一定的財(cái)務(wù)費(fèi)用。而財(cái)務(wù)費(fèi)用的控制也是房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的重要措施之一。當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)常用的籌資方式主要有自有資金、銀行貸款、承建商帶資承包、預(yù)收款等。對于自有資金和銀行貸款，必須要做好投資分析，制定科學(xué)的資本進(jìn)入時(shí)間，以免造成資金浪費(fèi)，增加財(cái)務(wù)費(fèi)用。對于承建商帶資承包模式，必須要承包方展開全面的審核，包括其經(jīng)濟(jì)實(shí)力、商業(yè)信譽(yù)、籌資方案等等，確保其能夠按時(shí)完成資金投入[3]。

2.3 科學(xué)控制承發(fā)包造價(jià)

當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目在選擇承包商方面，基本都是以招投標(biāo)的方式來展開的，以這樣的方式選取具有良好信譽(yù)、技術(shù)水平較高，且報(bào)價(jià)合理的承包商。所以，工程招投標(biāo)對于房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制來說至關(guān)重要。當(dāng)前可供房地產(chǎn)企業(yè)選擇的招標(biāo)類型較多，所以企業(yè)務(wù)必要根據(jù)自身的實(shí)際情況，選擇合適的招標(biāo)類型。同時(shí)，在招標(biāo)過程中，要確保項(xiàng)目標(biāo)底的合理性，可以委托水平較高的專業(yè)機(jī)構(gòu)來制作標(biāo)底，以保證標(biāo)底的科學(xué)性，從而以此作為選擇供應(yīng)商和成本管控的重要依據(jù)。另外，根據(jù)施工圖編制的實(shí)際情況，選擇采用工程量清單模式還是總價(jià)包干模式。對于材料價(jià)格的市場波動(dòng)，可以采用約定材料單價(jià)變化幅度來規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)。通常情況下以5.0%作為材料單價(jià)變動(dòng)范圍，超出部分則由房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)，此范圍以內(nèi)的風(fēng)險(xiǎn)則由施工單位承擔(dān)。同時(shí)約定材料調(diào)查的3個(gè)階段，如地下室施工至±0.00;房屋主體施工一半;房屋主體施工一半至封頂。對每一階段有針對性的及時(shí)進(jìn)行材料調(diào)查可防止后期結(jié)算過程中的扯皮現(xiàn)象。良好的成本控制和嚴(yán)密的合同約定，對于工程承發(fā)包合同價(jià)格的管控至關(guān)重要。

小結(jié)：

我國的房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過了幾十年的發(fā)展，已經(jīng)基本形成了一套較為完善的市場機(jī)制，并為國民經(jīng)濟(jì)做出了重大貢獻(xiàn)。然而近年來，隨著市場競爭的日益激烈，再加上國家對房地產(chǎn)市場展開的調(diào)控，使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨著較大的挑戰(zhàn)。同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)具有投資大，回收慢的特點(diǎn)，所以本身也是一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)務(wù)必要在項(xiàng)目管理和成本控制方面不斷努力，才能持續(xù)拓寬企業(yè)的利潤空間，為企業(yè)創(chuàng)造良好的發(fā)展環(huán)境，增強(qiáng)企業(yè)的市場競爭力。本文提出成本控制要從建立成本動(dòng)態(tài)機(jī)制、控制財(cái)務(wù)費(fèi)用支出、控制承發(fā)包造價(jià)等方面展開，希望對提升房地產(chǎn)項(xiàng)目綜合收益具有積極的意義。

參考文獻(xiàn)：

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