張燕欣

摘要：劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價(jià)格評(píng)估主要來自于劃撥土地使用權(quán)在轉(zhuǎn)讓、出租和抵押等活動(dòng)中的實(shí)際需求，也是現(xiàn)階段我國土地價(jià)格評(píng)估中所關(guān)注的焦點(diǎn)問題。盡管我國許多法律法規(guī)文件中作出了相關(guān)規(guī)定，可以合理選用市場法、收益法和成本逼近法等評(píng)估方法來對劃撥土地使用權(quán)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，但由于劃撥土地所取得土地屬于不完全權(quán)益的交易活動(dòng)，交易活動(dòng)會(huì)有所限制，也因此而致使劃撥土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估方法的適用性還有待進(jìn)一步更深次研究與探討，再加上較為常用的成本逼近法和假設(shè)開發(fā)法的評(píng)估技術(shù)路線在業(yè)內(nèi)也是仁者見仁、智者見智。基于此，論文先是以劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價(jià)格評(píng)估的意義為切入點(diǎn)進(jìn)行了說明，再對現(xiàn)階段劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價(jià)格評(píng)估的方法展開了分析，并提出了在實(shí)際評(píng)估過程中需注意的事項(xiàng)，最終筆者提出了一些建議，以供參考。

關(guān)鍵詞：劃披土地使用權(quán)價(jià)格;評(píng)估方法;意義;增值收益;價(jià)格

引言：因劃撥土地存在一定的特殊性，其劃撥土地權(quán)益交易并不完全，也因此而致使在對其使用權(quán)權(quán)益價(jià)格評(píng)估中受到了許多因素的影響而致使各評(píng)估方法均存在一定的缺陷性問題，因此，更需要不斷加強(qiáng)劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價(jià)格評(píng)估方法的研究與探討，努力提升其評(píng)估結(jié)果的科學(xué)合理性。

1 劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價(jià)格評(píng)估的意義分析

劃撥土地使用權(quán)權(quán)益主要是指土地使用者依照法律以草擬方式獲得國有土地使用權(quán)的權(quán)益。在我國長期計(jì)劃經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境下，國內(nèi)城鎮(zhèn)建設(shè)用地供應(yīng)均以行政劃撥的制度來進(jìn)行，也因此土地使用者所獲得的國有土地也都屬于劃撥土地使用權(quán)。自我國市場經(jīng)濟(jì)體制確立并對土地使用制度進(jìn)行改革以來，使我國土地劃撥供應(yīng)范圍受到了法律的嚴(yán)格制約，同時(shí)，對于一些與劃撥用地范圍不符合法定的原有劃撥用地逐漸貫徹并實(shí)施有償使用。從劃撥土地使用權(quán)上來講，土地使用者對其持有土地具有占用、使用和部分收益及處分等權(quán)利，且使用者在取得時(shí)通常需要支付征地拆遷補(bǔ)償?shù)认嚓P(guān)土地成本，另外，只有在國家由于公益需要、舊城改造和原單位撤消等情況下其權(quán)利可以收回，其他情況不予收回，所以，劃撥土地使用權(quán)和出讓土地使用權(quán)均為權(quán)利狀態(tài)較為穩(wěn)定的產(chǎn)權(quán)。隨著國內(nèi)土地市場的不斷完善與土地權(quán)利改革的日益深化與發(fā)展，劃撥土地使用權(quán)交易活動(dòng)日益增多，而劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價(jià)格評(píng)估作為使用權(quán)交易活動(dòng)中的基礎(chǔ)條件，是一項(xiàng)必不可少的工作內(nèi)容，可見，對劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價(jià)格評(píng)估就顯得尤為重要了。

2 現(xiàn)階段劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價(jià)格評(píng)估的方法研究

2.1 市場法

這種評(píng)估方法主要是以替代原則為依據(jù)將估價(jià)對象和在近期實(shí)際發(fā)生交易類似案例實(shí)施對比分析，并以實(shí)際成交案例價(jià)格作為依據(jù)，并參照其交易情況、日期及土地狀況等多方因素并分析其差異，進(jìn)而對評(píng)估對象市場價(jià)值進(jìn)行修正并獲得估價(jià)的一種評(píng)價(jià)方法。這種方法通常適用于估價(jià)對象同類數(shù)量較多、有較多交易、相互間具有一定可比性，其適用條件需滿足在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期有許多類似交易案例。而在現(xiàn)階段的劃撥土地使用樹立市場環(huán)境下難以滿足這一條件，也因此很難在實(shí)際評(píng)估過程中應(yīng)用市場法來展開。筆者認(rèn)為，在我國國有企業(yè)改制的不斷深入發(fā)展下，劃撥土地市場日益成熟起來，如抵押、轉(zhuǎn)讓等行為越來越多，且交易案例數(shù)量也在不斷上升，所以，可以以劃撥土地市場交易案例來將市場法進(jìn)行應(yīng)用，以實(shí)現(xiàn)對劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價(jià)格的有效評(píng)估。但這種觀點(diǎn)往往也只限于理論上而言，在實(shí)際估價(jià)中是難以操作的，這是因?yàn)楦鞯貐^(qū)劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價(jià)格自身的內(nèi)涵有所不同，想要在不同市場環(huán)境中進(jìn)行對比、修正和調(diào)整的方法進(jìn)行評(píng)估是難以實(shí)現(xiàn)的。再加上我國土地市場發(fā)展日趨向著出讓方式下的有償使用土地而導(dǎo)致劃撥土地市場范圍日益縮減，也因此可供選擇對比的實(shí)際交易案例少之又少。

2.2 收益法

收益法通?？梢詰?yīng)用在具有經(jīng)濟(jì)收益或有潛在經(jīng)濟(jì)收益的產(chǎn)權(quán)估價(jià)對象上，該方法的應(yīng)用前提是能夠?qū)υu(píng)估對象未來收益、折現(xiàn)率、收益年限等進(jìn)行精準(zhǔn)預(yù)測。在我國國有企業(yè)改制過程中，雖然劃撥土地通過國家作價(jià)出資、授權(quán)經(jīng)營等方式進(jìn)行處置，這種權(quán)利與出讓土地使用權(quán)相比是不完整的，但盡管如此還是可以為國家和企業(yè)帶來一定收益的。所以，從理論層面上來講，這種方法通常只限在評(píng)估劃撥土地使用權(quán)價(jià)格。在我國城鎮(zhèn)土地估價(jià)有關(guān)制度中要求，應(yīng)用收益法進(jìn)行評(píng)估時(shí)，需在市場上搜集至少三個(gè)時(shí)間相近且在相同供求圈內(nèi)劃撥土地收益的實(shí)際交易案例，同時(shí)，需將其他收益做相應(yīng)剝離后對其純收益進(jìn)行科學(xué)合理地測算。事實(shí)上在特定區(qū)域內(nèi)難以將劃撥土地純收益從整體房地產(chǎn)租金、營業(yè)收入等中有效剝離出來，再加上在確定收益劃撥土地報(bào)酬率時(shí)也是無從操作，并最終致使收益法難以得到有效應(yīng)用。

2.3 基準(zhǔn)地價(jià)修正法

這種估價(jià)方法通常只限在已經(jīng)完成基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的城鎮(zhèn)，換句話說就是在具有基準(zhǔn)地價(jià)和相應(yīng)修正體系成果的城鎮(zhèn)可以應(yīng)用此方法。雖然現(xiàn)在大部分城鎮(zhèn)有劃撥基準(zhǔn)地價(jià)和修正體系，但極少數(shù)城市相關(guān)部門會(huì)公布劃撥基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，因此，這種基準(zhǔn)地價(jià)修正法并不能大范圍使用，局限性太大。而如果是間接利用該方法進(jìn)行評(píng)估，則需要先對出讓土地價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，再將土地出讓金扣除出來才可獲取劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價(jià)格，但這樣一來又有可能會(huì)出現(xiàn)假設(shè)開發(fā)法應(yīng)用中無法對土地使用權(quán)出讓金進(jìn)行確定的問題，無法把土地使用權(quán)出讓金從出讓價(jià)格中有效的剝離出來，這種間接途徑也無法有效、快捷的得出劃撥土地的土地使用權(quán)權(quán)益價(jià)格。

2.4 假設(shè)開發(fā)法

假設(shè)開發(fā)法也稱之為倒算法，是根據(jù)估價(jià)對象的預(yù)期未來剩余開發(fā)價(jià)值來求取估價(jià)對象價(jià)值價(jià)格的方法，把土地出讓金在出讓土地使用權(quán)權(quán)益價(jià)格中扣減出來，并將其做為該地塊的劃撥土地使用價(jià)格。公式：

劃撥土地使用權(quán)價(jià)格=出讓土地使用權(quán)價(jià)格一土地出讓金

我國國土資源部對其中土地出讓金的計(jì)算已經(jīng)作出明確規(guī)定：1）待轉(zhuǎn)讓完成后該地塊用途等也不會(huì)發(fā)生改變的，且需繳納一定的土地使用權(quán)出讓成本，即擬出讓時(shí)出讓土地使用權(quán)市場價(jià)格減去擬出讓時(shí)劃撥土地使用權(quán)價(jià)格;2）當(dāng)轉(zhuǎn)讓以后土地用途發(fā)生改變的劃撥土地，需要繳納土地使用權(quán)出讓成本，即擬出讓時(shí)新土地使用條件下出讓土地使用權(quán)市場價(jià)格減去擬出讓時(shí)原土地使用條件下劃撥土地使用權(quán)價(jià)格。但這兩個(gè)公式在劃撥土地使用權(quán)價(jià)格中還有待進(jìn)一步評(píng)估，也因此陷入到一種循環(huán)計(jì)算中且無法取得最終評(píng)估結(jié)果。B222478B-3BA7-4904-A778-FDDC8596F54F

2.5 成本法

成本法也叫做成本逼近法，其主要是以開發(fā)成本所發(fā)生構(gòu)成要素為依據(jù)來對價(jià)格進(jìn)行確定的，因此還稱為正算法。我國國土資源部于2001年所發(fā)布的《關(guān)于改革土地估價(jià)結(jié)果確認(rèn)和土地資產(chǎn)處置審批辦法的通知》中指出，將取得與開發(fā)土地所支出的相關(guān)費(fèi)用的總和作為基礎(chǔ)，再加上一定的利息、利潤和稅金來對土地價(jià)格進(jìn)行最終確定。在這一測算過程中無需對土地增值收益進(jìn)行考慮，這是由于土地增值收益主要來自于增值地租，這應(yīng)屬于國家所有，如出讓金等。因此，這種評(píng)估法下的公式為：

劃撥土地使用權(quán)價(jià)格=土地取得費(fèi)用+土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+投資利息+投資利潤

3 劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價(jià)格評(píng)估過程中需注意的事項(xiàng)分析

（1）在我國城市房地產(chǎn)管理法中有規(guī)定指出，以該法律規(guī)定為依據(jù)且以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，除法律和行政法規(guī)有另外規(guī)定以外，其是不存在使用期限限制的。所以，在應(yīng)用成本逼近法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法和市場法等對劃撥土地使用權(quán)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估過程中，通常不需要考慮使用年期修正，但如果是應(yīng)用收益法來對其劃撥土地使用權(quán)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估時(shí)，則需要設(shè)定一定的收益年期并將其作為同用途法定的最高使用年期，同時(shí)對其年期進(jìn)行修正，這是因?yàn)樵谶@種情況下如果不對其進(jìn)行年期修正，那所得到的就會(huì)是無限年期的收益價(jià)格，這樣一來就有可能會(huì)出現(xiàn)收益價(jià)格比法定最高出讓年期所承擔(dān)土地使用權(quán)價(jià)格還要高的情況，然而一旦出現(xiàn)這種情況時(shí)，不管是在理論上還是在現(xiàn)實(shí)生活中都是不合理的。

（2）因我國對于劃撥土地使用有著極為嚴(yán)格的制約，如其供應(yīng)范圍、入市條件和土地利用等是禁止利用劃撥土地使用權(quán)來開展經(jīng)營活動(dòng)的，所以，劃撥土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估大多都應(yīng)用成本逼近法來進(jìn)行，也就是說以平均取得和平均開發(fā)成本為基礎(chǔ)來對其展開評(píng)估，也因此劃撥土地使用權(quán)價(jià)格也可以作為同區(qū)域同類型劃撥土地使用權(quán)的重置成本。

（3）劃撥土地使用權(quán)和出讓土地使用權(quán)二者存在較大差異，出讓土地使用者在取得土地使用僅時(shí)需一次性向政府支付土地租金，也就是土地使用權(quán)出讓金，而劃撥土地使用者在取得使用權(quán)時(shí)只需要支付土地取得成本，并不需要支付土地使用權(quán)出讓金。所以，從成本的構(gòu)成上來講，這兩種價(jià)格存在一定的關(guān)系，如：

出讓土地使用權(quán)價(jià)格=劃撥土地使用權(quán)價(jià)格+土地使用權(quán)出讓金

4 結(jié)論及建議

綜上所述，上述所提到的各種評(píng)估方法在實(shí)際應(yīng)用中均存在各種各樣的問題，而無法有效地應(yīng)用到劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價(jià)格評(píng)估中。因此，筆者提出以下建議：（1）在以往研究應(yīng)用的基礎(chǔ)上進(jìn)一步加強(qiáng)研究與探討，在實(shí)際的劃撥土地評(píng)估工作中需要以當(dāng)?shù)貏潛芡恋靥幹梅绞綖橐罁?jù)來選取與之相適宜的評(píng)價(jià)方法來展開，其中較為常用的有成本逼近法和假設(shè)開發(fā)法兩種，而市場法和收益法在今后的實(shí)際應(yīng)用中還需進(jìn)一步完善和優(yōu)化才能提升其應(yīng)用效果。（2）建立交易案例庫。為了規(guī)范劃撥土地市場，避免劃撥土地流失，國家相關(guān)管理部門應(yīng)按照地區(qū)進(jìn)行統(tǒng)一分類管理，建立交易案例庫，將所有成交案例進(jìn)行登記錄入，便于查詢。（3）在對劃撥土地使用權(quán)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估過程中，應(yīng)用不同的評(píng)價(jià)方法所測算出的價(jià)格往往存在一定的差異，就算應(yīng)用相同的方法在不同區(qū)域內(nèi)所取得的評(píng)估結(jié)果也會(huì)存在差異，所以，想要將劃撥土地價(jià)格盡可能體現(xiàn)其市場價(jià)值，就需要對土地使用者給予合理性補(bǔ)償?shù)那疤嵯?，最大限度地?guī)避在實(shí)際評(píng)估過程中存在國家資產(chǎn)流失等問題。因此，還需進(jìn)一步構(gòu)建健全的劃撥土地流轉(zhuǎn)市場，并在此基礎(chǔ)上出臺(tái)劃撥土地評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，以使劃撥土地評(píng)估工作得以有法可依，也只有這樣才能確保其評(píng)估結(jié)果更具科學(xué)合理性。

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