陳鄧新

負債降低2000億元，滿足“三道紅線”可期

作為房地產(chǎn)行業(yè)排頭兵，恒大的一舉一動備受資本市場矚目。

2021年3月31日，恒大交出2020年“成績單”，營業(yè)收入高達5072.5億元，凈利潤為314億元，有息負債降低2000億元。

從各項核心指標來看，恒大依然是“優(yōu)等生”。

在疫情與“三道紅線”之下，恒大的這份答卷來之不易，那么恒大有息負債的狂降是如何做到的？房地產(chǎn)行業(yè)邁入存量時代，恒大是如何開啟第二條業(yè)績增長曲線的？2021年恒大的主基調(diào)定為“新恒大”，它又要如何超越自我？

房地產(chǎn)是一個資金密集型行業(yè)，高負債也成為行業(yè)的通病。

“用最大的決心、最大的力度，一定要把負債降下來。”這是恒大董事局主席許家印在2020年3月底的表態(tài)。

彼時，“三道紅線”尚未出臺，還需等到下半年。

恒大2020年“成績單”在房企中十分亮眼

先知先覺的許家印早早提出“高增長、控規(guī)模、降負債”的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，于是降負債成為恒大的指揮棒。

首先，銷售提速。

銷售規(guī)模做大，現(xiàn)金回籠速度才會隨之加快，才有降低負債的基礎。2020年恒大銷售額為7232億元，同比增長20.3%，完成全年銷售目標的111%;銷售回款為6532億元。

恒大主席許家印

其次，拿地謹慎。

拿地與貸款息息相關，放緩拿地速度、降低土地儲備，自然而然會減少貸款需求，進而有效降低負債規(guī)模。

據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示，2020年恒大可售住宅土儲面積為2.31億平方米，平均樓面地價為每平方米2120元，其中一二線城市占比高達67%。

再次，共享發(fā)展紅利。

恒大通過引入高質(zhì)量戰(zhàn)投、分拆恒大物業(yè)等舉措達到一舉兩得的目的，資本市場獲得共享公司發(fā)展紅利的機會，而恒大共增加權(quán)益888億港元，也進一步優(yōu)化了負債結(jié)構(gòu)。

如此一來，從2020年3月至2021年3月，恒大有息負債大幅下降2000億元。

按照恒大管理層的計劃，有息負債2021年6月30日降至5900億元以下，2022年6月30日降至4500億元以下，2023年6月30日降至3500億元以下;2021年6月30日公司凈負債率將降至100%以下，2021年12月31日現(xiàn)金短債比將達到1以上，2022年12月31日資產(chǎn)負債率將降至70%以下。

這意味著，三大指標將全部降至綠檔，實現(xiàn)穩(wěn)健遠航。

互聯(lián)網(wǎng)服務生態(tài)，正在拉出“第二曲線”

房企思變的不僅僅是合規(guī)，更有在房地產(chǎn)行業(yè)進入存量時代之后，如何尋求下一個業(yè)績增長極的焦慮。

在行業(yè)將目光瞄向貝殼，視其為學習對象之際，恒大直接跳過“學習”這一步，創(chuàng)立房車寶對標貝殼，力求延伸房地產(chǎn)的價值鏈路，從房地產(chǎn)與汽車兩大交易服務環(huán)節(jié)尋求增量場，打造世界級的互聯(lián)網(wǎng)科技服務平臺。

據(jù)公開資料顯示，房產(chǎn)和汽車行業(yè)的年交易規(guī)模超30萬億元，依托獨創(chuàng)的“房車合一”商業(yè)內(nèi)核，恒大為資本市場留下無限的想象空間。

事實上，房車寶已初露崢嶸，成為貝殼不可忽視的對手。

2020年，房車寶的銷售額為1.2萬億元，凈利潤為1.03億元，預計2021年交易規(guī)模超2萬億元，目前其業(yè)務已覆蓋229個城市，擁有全民經(jīng)紀人會員2129萬，職業(yè)經(jīng)紀人38.7萬，線下門店4.3萬家。

此背景下，房車寶獲得業(yè)界的廣泛認可。

2021年3月29日，房車寶發(fā)布戰(zhàn)略投資者入股的公告，共引入17位戰(zhàn)略投資者，涵蓋弘毅投資、中信資本、中融國際信托、周大福等資本巨鱷，總計募資高達163.5億港元，募資之后估值就超過1600億港元。

換而言之，資本市場對房車寶的發(fā)展?jié)摿Τ錆M了信心。

“未來房車寶將繼續(xù)大力拓展線下門店，在全國形成規(guī)?；⒏采w半徑均勻的布局網(wǎng)絡，打造互聯(lián)網(wǎng)高頻交易的線下服務終端載體，構(gòu)建互聯(lián)網(wǎng)線上線下綜合交易的一體化服務平臺?！焙愦蠊芾韺颖硎?。

一名互聯(lián)網(wǎng)觀察人士告訴電腦報：“頭部房企紛紛探索多元化，試圖開啟第二條業(yè)績增長曲線，減輕存量競爭的壓力，很明顯恒大走在了前列，房車寶有望成為其業(yè)績增長的新引擎。”

輕裝上陣，擁抱數(shù)字化閉環(huán)

房車寶只是恒大從地產(chǎn)轉(zhuǎn)型為“多元產(chǎn)業(yè)+數(shù)字科技”的一個縮影，在“新恒大”的戰(zhàn)略目標之下，恒大的底層邏輯早已蝶變。

恒大的商業(yè)版圖涵蓋地產(chǎn)、物業(yè)、房車寶、大健康、童世界、恒騰網(wǎng)絡、恒大冰泉、新能源汽車等，細究的話就會發(fā)現(xiàn)上述產(chǎn)業(yè)圍繞人們的生活需求展開，已形成一個龐大的產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈。

而這個產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈的向心力為數(shù)字科技，依托大數(shù)據(jù)、云計算、物聯(lián)網(wǎng)、人工智能等科技力量賦能，從而為數(shù)億客戶提供全方位的數(shù)字化與智能化服務，在平臺聯(lián)動之下打造數(shù)字科技閉環(huán)生態(tài)。

房車寶對標貝殼，已初露崢嶸

簡而言之，恒大的商業(yè)內(nèi)核正從“高周轉(zhuǎn)”迭代為“高科技”。

譬如，恒大物業(yè)通過標準化運營與智能化管理，打造固定空間科技服務平臺;再譬如，恒大汽車同步研發(fā)14款車，已發(fā)布9款，將搭載H-SMART OS頂級智能網(wǎng)聯(lián)系統(tǒng)、宇航級智能座艙和業(yè)內(nèi)最強算力平臺，打造“車家合一”的智聯(lián)移動空間。

結(jié)語

眾所周知，外界對恒大的造車業(yè)務頗為關注。

許家印在業(yè)績發(fā)布會上許諾：“今年第四季度，要進行試生產(chǎn)，明年要進行大量的交付?！?/p>

這意味著，恒大汽車走上“快車道”，正逐步改變外界認知、強化消費者心智、深化關鍵路徑、細化時間顆粒度。

可以預見，隨著科技賦能的不斷深入，產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈的不斷升級，恒大正在實現(xiàn)自我超越，打造全球一流的數(shù)字科技綜合服務平臺，進而煥發(fā)出澎湃的生命力。

以此為起點，“新恒大”正在冉冉升起。