陳文彬

摘要：物業(yè)公司在建設(shè)物業(yè)安全管理的過程中，重點(diǎn)對物業(yè)公司在區(qū)域內(nèi)管理的資產(chǎn)及相關(guān)設(shè)備、設(shè)施的正常運(yùn)行履行安全管理職責(zé)，確立安全管理職責(zé)必須確立科學(xué)實(shí)用的管理方法和實(shí)施方案。

關(guān)鍵詞：樓宇;物業(yè);安全管理

1樓宇安全管理的意義

樓宇的安全管理是一個巨大而復(fù)雜的系統(tǒng)工程，在理論上和實(shí)踐上都具有重要的意義。

1.1樓宇安全管理理論探析

馬斯洛需求層次理論將個人需求分為五個層次，從低到高分別是生理需求、安全需求、愛和歸屬需求、尊重需求和自我實(shí)現(xiàn)需求。安全的必要性是最基本的需要，基本上需要滿足的情況下，個人對更高水平的需要很敏感。之后學(xué)者在這個基礎(chǔ)上，將安全需求分為以下次元。人身安全、健康安全、資源所有權(quán)、財(cái)產(chǎn)所有權(quán)和工作安全。在很多方面，個人安全是最基本的。但是，現(xiàn)在對樓宇安全的研究和建筑經(jīng)濟(jì)的發(fā)展偏離了軌道，樓宇的安全管理的研究變得越來越重要。

1.2樓宇安全管理的現(xiàn)實(shí)需要

在理論研究的同時，安全管理也是社會實(shí)踐中各級社會和政府關(guān)心的焦點(diǎn)。習(xí)近平連續(xù)兩年指示“平安中國”，各級政府密切關(guān)注人民安全感影響未決問題，呼吁為和平、建設(shè)和民生保障做出重要貢獻(xiàn)。同時，國務(wù)院全國安全生產(chǎn)召開電話會議，強(qiáng)調(diào)要把人民的生命和財(cái)產(chǎn)安全放在第一位，要求各級政府實(shí)施安全責(zé)任，加強(qiáng)安全措施，并盡一切努力確保人民的生命和財(cái)產(chǎn)安全。

2樓宇安全管理存在的問題

隨著市場經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，樓宇作為現(xiàn)代城市的象征之一，已經(jīng)在中國大量使用。給城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和商業(yè)繁榮帶來了活力。但是，安全風(fēng)險，火災(zāi)隱藏和樓宇自身的火災(zāi)風(fēng)險給樓宇的安全管理帶來了問題和危機(jī)，主要表現(xiàn)在以下：

2.1樓宇的安全消防設(shè)施和裝備的不完善

樓宇的安全消防設(shè)施和設(shè)備的缺陷削弱了樓宇的安全消防能力。由于資金和技術(shù)的限制，一些早期的樓宇還沒有安裝安全監(jiān)控自動化系統(tǒng)。消防設(shè)施不足。沒有按照要求設(shè)置自動噴水滅火系統(tǒng)。火災(zāi)自動報(bào)警系統(tǒng)，一些現(xiàn)場避難標(biāo)識和應(yīng)急照明設(shè)備不符合要求?；蛘咴O(shè)置了安全監(jiān)視和消防設(shè)施，但是因?yàn)闆]有進(jìn)行維護(hù)，所以不能正常使用。

2.2專業(yè)人才的缺乏制約了樓宇的安全管理

樓宇的智能化系統(tǒng)和設(shè)備管理的維護(hù)離不開“智能樓宇管理專業(yè)人員”。越來越多的物業(yè)管理公司，尤其是管理樓宇的物業(yè)公司，存在著“智能樓宇文字管理人才”不足的問題。

2.3對樓宇安全管理存在認(rèn)識偏差

樓宇安全管理認(rèn)識上的偏差影響了安全管理的發(fā)展。因?yàn)闃怯畹南腊踩O(jiān)視設(shè)施采用了先進(jìn)的技術(shù)，所以管理者和工作人員容易過于依賴。如果有先進(jìn)設(shè)施的話，安全防火工作會比較安全。

2.4沒有認(rèn)真落實(shí)消防安全責(zé)任制度

一些樓宇管理公司沒有制定消防安全管理制度和應(yīng)急計(jì)劃的情況下，沒有對員工進(jìn)行消防安全訓(xùn)練。有些企業(yè)即使有基本的安全制度和操作規(guī)程，也會根據(jù)檢查做出表面的東西，實(shí)際上沒有取得成果。

2.5管理不當(dāng)誘發(fā)安全隱患

由于缺乏相應(yīng)的監(jiān)督管理措施，一些樓宇所使用的建筑裝飾材料缺乏防火性能。不符合消防安全技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。一部分的地方擅自修改、擴(kuò)張，破壞了現(xiàn)有樓宇的防火功能。消防安全通路擁堵嚴(yán)重，易燃物品自行堆放。無保護(hù)或過載布線提高了這些樓宇的火災(zāi)風(fēng)險。

3樓宇安全管理特征分析

根據(jù)研究，不同行業(yè)的安全管理表現(xiàn)出不同的特征。新興樓宇的安全管理和傳統(tǒng)的安全管理有很大區(qū)別。

3.1傳統(tǒng)安全管理的特征

傳統(tǒng)的安全管理研究側(cè)重提高組織內(nèi)部的安全性能，主要表現(xiàn)在3個層面。第一，從組織層面構(gòu)建組織的安全方針和安全規(guī)程，通過獎懲體制加強(qiáng)安全行為（加固）和反生產(chǎn)行為（減強(qiáng)化）。第二，從團(tuán)體層面來說，要營造良好的安全氛圍，培養(yǎng)安全氛圍，通過安全氛圍影響和約束個人安全行為。最后，通過個別員工的社會學(xué)習(xí)和模仿，學(xué)習(xí)現(xiàn)場指導(dǎo)和同事的安全行為，提高組織整體的安全性能。傳統(tǒng)組織安全管理的基本假設(shè)主要如下。一是組織內(nèi)各部門目標(biāo)的一致性依然很高。其次，傳統(tǒng)安全管理系統(tǒng)的約束更有效。另一方面，在已建立的組織內(nèi)，容易構(gòu)建安全系統(tǒng)。最后，傳統(tǒng)的安全管理僅限于組織，管理責(zé)任更明確，責(zé)任更簡單。

3.2樓宇安全管理的特殊性

與傳統(tǒng)的安全管理不同，樓宇管理擴(kuò)大了傳統(tǒng)安全管理的界限，把原來組織內(nèi)部的安全管理問題變成了組織間的多關(guān)系問題。根據(jù)利益相關(guān)者的理論，企業(yè)管理的本質(zhì)不是組織內(nèi)部利益的最大化，而是為了平衡管理各利益相關(guān)者的利益而進(jìn)行的活動。與傳統(tǒng)股東至上相比，這個理論認(rèn)為任何公司的發(fā)展都離不開各利益相關(guān)者的投入或參與，企業(yè)追求的是各利益相關(guān)者的整體利益，而不僅僅是一部分主體的利益。基于這個理論，樓宇的安全管理關(guān)系到所有者、不動產(chǎn)公司、管理部門等多個組織的共同業(yè)績目標(biāo)。

4樓宇安全管理應(yīng)采取的主要措施

4.1強(qiáng)化日常維護(hù)保養(yǎng)，為大廈安全提供強(qiáng)有力的保障。

為了保證樓宇的安全，需要配備警備員和消防設(shè)施。樓宇的安全保障水平和輸入資源有關(guān)系。這個經(jīng)常說。安全和經(jīng)濟(jì)的關(guān)系，一般來說安全的屬性越高，安全性的機(jī)會成本越低，反而越增加?；谶@個認(rèn)識，樓宇物業(yè)管理機(jī)關(guān)必須決心在安全管理和消防工程的設(shè)計(jì)、工程、安裝、維護(hù)等方面投入重金屬。確保這些設(shè)施充分運(yùn)作，始終處于良好有效的緊急狀況。憑借強(qiáng)大的技術(shù)力量，先進(jìn)的生產(chǎn)設(shè)備將所有的安全風(fēng)險因素降到最低。

4.2整章建制，全方位建設(shè)大廈消防安全責(zé)任體系

首先，科學(xué)區(qū)分各級、各部門的安全管理責(zé)任，每一層都在“消防安全責(zé)任”上簽字。一級一級負(fù)責(zé)，消防安全工作組、人員為確保安全管理工作的管理流程建立并完善責(zé)任體系。第二，抓住重點(diǎn)，改進(jìn)規(guī)章制度，結(jié)合樓宇的實(shí)際情況，修改和建立消防安全制度和消防安全操作規(guī)程，使安全管理遵守規(guī)章制度。各級安全管理的責(zé)任是在安全教育和教育突出的位置，把握不同位置的安全技能、安全操作、安全交接、安全檢查這四個環(huán)節(jié)。所有的新員工經(jīng)過職場前的安全訓(xùn)練，考試合格后就可以進(jìn)入工作崗位。在重視理論學(xué)習(xí)的同時，掌握消防安全的實(shí)際操作，提高員工正確科學(xué)地利用消防設(shè)施的能力，掌握消防設(shè)備的操作規(guī)程。

4.3加強(qiáng)對業(yè)主、租戶的宣傳教育

鑒于樓宇所有者和租戶的復(fù)雜度和高流量特征，防止火災(zāi)事故的重點(diǎn)應(yīng)該從實(shí)施強(qiáng)制規(guī)章制度轉(zhuǎn)變?yōu)樘岣咚姓吆妥鈶舻姆阑鹨庾R。通過各種形式的教育活動，提高業(yè)主、租戶的防火意識，加強(qiáng)自我防衛(wèi)和防火能力。同時，要加強(qiáng)對下屬員工的安全和消防教育，避免發(fā)生事故。在辦公室吸煙的時候，必須配備煙灰缸、煙頭。下班后，確認(rèn)電源開關(guān)是否全部切斷，防止電源短路發(fā)生火災(zāi)。

4.4加強(qiáng)對業(yè)主、租戶的安全監(jiān)督管理

在日常管理中，業(yè)主和租戶將消防安全負(fù)責(zé)人和消防經(jīng)理名單向安全管理部門報(bào)告，要求緊急聯(lián)絡(luò)。對外租賃機(jī)構(gòu)的二次裝修應(yīng)實(shí)施嚴(yán)格的審批申請制度。使用煙火時，建設(shè)公司的負(fù)責(zé)人必須在安全部門填寫煙火使用許可的形式。雙方簽署公安、消防安全協(xié)議、必要火床的特定位置、類型火、經(jīng)營者身份證號碼、操作證號碼，經(jīng)公安部、工程部檢查后可正確使用。

5結(jié)語

一方面，我們應(yīng)該充分認(rèn)識到樓宇本身的安全問題和隱患的嚴(yán)重性。作為樓宇本身的特征，除了樓宇和消防等技術(shù)手段的限制外，防火安全還沒有成為不失去一切的好方法。另一方面，消防安全管理機(jī)關(guān)、樓宇管理者、學(xué)者不能夸大樓宇的安全性。

參考

[1]丁航.企業(yè)辦公樓宇的物業(yè)管理探討[J].經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊，2017（7）

[2]吳蓮珍.樓宇安全管理探究[J].才智，2015（5）

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