任春波

摘要：在土地的利用過程中出現(xiàn)許多土地使用有效性不足以及土地閑置的情況，不符合我國經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略。為確保土地利用情況符合我國發(fā)展的需求，要通過合理且科學的手段盤活低效用地和閑置土地，減少土地使用的浪費，提高土地的利用效率。本文探討低效用地和閑置土地出現(xiàn)的原因，以及對我國經(jīng)濟發(fā)展的影響，盤活低效用地和閑置土地的方法，從而對我國的土地有效利用有一定的促進作用。

關鍵詞：低效用地;閑置土地;盤活

引言：我國城市建設規(guī)模發(fā)展越來越快，對土地資源的利用需求也越來越高。然而現(xiàn)階段我國低效用地和閑置土地占用的土地面積非常的大，只有通過盤活土地，調(diào)整土地利用結(jié)構(gòu)，降低土地粗放利用的概率，才能夠發(fā)揮土地在中國建設中的最大化利用，實現(xiàn)經(jīng)濟的增長以及建筑面積的擴展，為城市的建設以及居民幸福指數(shù)的提升起到一定的作用。

一、低效用地與閑置土地是如何出現(xiàn)的。

要想盤活低效用地與閑置土地，提升土地的利用率，就必須了解低效用地與閑置土地是如何出現(xiàn)的，通過收集該情況出現(xiàn)的各種原因以及要素，做簡要介紹，希望能夠加強人們對于該現(xiàn)象出現(xiàn)的重視程度。

（一）社會環(huán)境影響

在傳統(tǒng)的土地出讓過程中，主要是以毛地的形式進行出讓。但是在出讓過程中會因為各種因素的影響導致出讓流程產(chǎn)生問題，影響出讓的正常進行。甚至延遲土地的出讓，導致所出讓的土地無法按時開工，對工期的進度造成非常大的影響。其次，在出讓過程中，由于某些土地在出讓時，受各方不同的土地控制權的影響，導致出讓人只能出讓自己名下的土地面積部分，而沒有交付的土地則不能進行相應的施工，影響整體項目的正常進行。特別是部分拆遷戶建造大量的房子，為獲得更高的拆遷款，但就拆遷賠償問題，導致個別拆遷戶無法與開發(fā)商達成共識，拖延項目的開發(fā)時間，造成低效用地和閑置土地的出現(xiàn)，對城市的發(fā)展產(chǎn)生不利的影響。

（二）政府自身的政策有問題

中國的土地是歸國家所有的，任何私人都不能進行販賣或者是轉(zhuǎn)讓，必須由政府或者相關機構(gòu)進行租用或者分配。而此過程中，以政府為主導作用，但是政府部門在對城市的土地進行規(guī)劃時，無法使每一份的土地都能夠得到有效的利用，特別是對于一些偏遠地區(qū)，靠近山脈或者是郊區(qū)的地方，無法及時建設配套的設施以及通行水、電，導致相應的建筑房地產(chǎn)項目無法開工。

其次，在進行項目構(gòu)建的過程中，需要在國家制定的法律框架之內(nèi)。為此，政府必須充分考慮到每一方面的因素影響，避免出現(xiàn)違法事件，對工程的開展造成不利的影響。比如，城市電網(wǎng)、水路、燃氣管道的調(diào)整與建設，土地使用權的變更以及基礎設施建設的轉(zhuǎn)讓都會使得原有的開發(fā)單位無法按照計劃所規(guī)定的時間和流程進行開工建設。

除此之外，有部分政府貪污腐敗分子在土地轉(zhuǎn)讓過程中利用自己的職位之便扣押土地使用證，要求對方交一定的保證金或者是使用費、服務費才能夠拿到土地轉(zhuǎn)讓證，導致施工方無法正常開工。

（三）開發(fā)單位自身有問題

開發(fā)商在開發(fā)過程中，主要起著建筑建造的作用。開發(fā)單位需要在土地征用之前交一定的土地出讓金，才能夠獲得土地的使用權。但在建造的過程中，開發(fā)商為可能因為資金鏈斷掉或者是資金周轉(zhuǎn)出問題，導致沒有后續(xù)的資金投入，造成施工中斷的情況發(fā)生，導致未完成的建筑物成為爛尾建筑，造成土地閑置的情況發(fā)生。

其次，即使完成了開發(fā)項目，但是開發(fā)單位之間的相互轉(zhuǎn)讓，使得后續(xù)的開發(fā)時間進一步延長，導致土地在一段時間內(nèi)出現(xiàn)土地閑置的情況。從根本上來講，就是在找下家的過程中，還沒有找到合適的下家，導致土地只能處于低效用階段。影響土地的正常使用。

二、閑置土地現(xiàn)象帶來的負面影響

首先，低效用地和閑置土地在經(jīng)濟價值方面無法創(chuàng)造出任何的效益，甚至會因為長時間的閑置導致各方用地達不到城市發(fā)展的標準，浪費了大量的土地資源。并且閑置土地占用了城市的建設指標，甚至有部分企業(yè)家在土地閑置過程中，因資金周轉(zhuǎn)不開，導致破產(chǎn)，引發(fā)更大的連鎖反應，不僅產(chǎn)生很多失業(yè)者，甚至對城市的發(fā)展造成負面影響。而這種惡性循環(huán)會使得沒有實力的開發(fā)廠商在尋找資金，而有實力的開發(fā)廠商在尋找土地資源，兩方如果沒有發(fā)生相應的理念，將會浪費大量的精力與財力。

并且，由于土地在使用過程中的閑置，使得閑置土地與高樓大廈形成鮮明的對比，不僅會降低城市的美觀性，還會阻礙城市的發(fā)展，致使城中村的出現(xiàn)。城中村土地開發(fā)受到阻礙，將會導致城中村聚集大量的閑散人員，而無法得到有效監(jiān)管，促使犯罪率、失業(yè)率進一步上升，對城市的正常運行產(chǎn)生影響，損害人民的利益，使城市選擇雜亂無章，無法吸引外來投資商的進入。

三、盤活低效用地與閑置土地的方法

（一）政府起好帶頭作用

政府在土地轉(zhuǎn)讓方面所起到的作用是非常大的，因為每個地區(qū)的土地使用權都是由政府所劃分的。因為權屬的不同，會出現(xiàn)不同的管理問題。所以，要想有效盤活這些土地，政府在整個過程中要做好帶頭的角色。對于開發(fā)商或者建筑商手中一些長期不盤活的土地，要求對方支付一定的期限使用費，并且根據(jù)年限的不同要求，對方在每年之內(nèi)必須完成一定指標，以此達到建筑開發(fā)指標完成的目的。

對于那些長期不開發(fā)且不聽政府指揮的企業(yè)家，政府有權收回并重新分配土地使用權。對于在期限內(nèi)進行高效率建筑或者開展相關施工工作的企業(yè)，政府可提供一定的優(yōu)惠政策，降低企業(yè)家在資金周轉(zhuǎn)不開時的壓力，最大限度的提升土地使用的有效性。其次，政府每年對于城市的發(fā)展以及土地的利用情況，要制定相應的目標，要求各方部門在政府部門的指揮下完成自己的工作任務，以此達到提升土地利用率，減少閑置土地產(chǎn)生的目的。

（二）建立激勵機制

激勵機制作為一種激發(fā)企業(yè)發(fā)展的管理方式，能夠有效提升企業(yè)的積極性，政府部門要根據(jù)實際的情況，尋找節(jié)約用地的方法，對于一些在限定時間內(nèi)完成自己建筑項目的企業(yè)，要提供一定的獎勵。包括但不限于政府投資獎勵以及相關政策優(yōu)惠或者其他的一些地方土地或者附帶項目的開發(fā)權，以此激發(fā)企業(yè)家們的工作積極性。特別是對于行業(yè)領頭或者是做得非常好的一些企業(yè)，要進行宣傳，讓這個企業(yè)作為該地區(qū)的建設領頭羊，帶動整個地區(qū)的土地建設的發(fā)展，提高土地的利用率，盡可能避免閑置土地的情況發(fā)生，為城市的發(fā)展以及相關土地的建筑建造起到一定的助推作用。

（三）加強監(jiān)管考核

即使在政府出讓了相應的土地之后，也要定期定目標的進行考核土地使用情況。在政府部門績效考核中加入相關信息考核，從投資強度、建設周期、回報率、稅收繳納等方面綜合評價企業(yè)對于該土地的利用率。通過大力實施考核制度，保障土地的有效使用以及管理建設，以此達到土地使用率提高的目的。

并且，對于一些企業(yè)多次建設不達標的情況，要進行批評，盡可能的減少閑置土地的情況發(fā)生，杜絕浪費土地、低效用使用土地的情況。要以提高單位節(jié)約、集約用地水平為目標，建設保證金制度，如果單位在建設過程中，違反制度的合同將扣除這部分保證金，以此當作懲罰措施。

結(jié)束語

綜上，在城市低效用地和閑置土地存在的情況下，通過加強監(jiān)管考核，建立激勵機制，讓政府起好帶頭作用，以此達到盤活低效用地和閑置土地的目標。從而為城市的發(fā)展做好相應的鋪墊，減少土地使用浪費的情況，讓城市建設中能夠有效利用好每一部分的土地，促進城市發(fā)展。

參考文獻

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[2]汪振華，岳穎.低效用地和閑置土地利用盤活的對策與建議[J]. 城市地理， 2018（1X）：145-146.

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