林琳

【摘要】隨著大數(shù)據(jù)平臺的發(fā)展，以及各大銀行開展自評業(yè)務，以宗地及房地產評估為主的評估公司面臨著業(yè)務不斷萎縮，亟需行業(yè)轉型的困境，本文旨在探討小城市的評估公司如何在新時代新形勢下拓展業(yè)務，轉變業(yè)務轉型，迎接發(fā)展新契機。

【關鍵詞】小城市;評估行業(yè);轉型

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.

1、傳統(tǒng)評估面臨的困境

雖然目前部分評估公司已獲得資產評估資質，但是由于資產評估和土地、房地產評估的體系有著較大的差異，因此，大多數(shù)的評估公司主營業(yè)務仍是土地和房地產評估。面臨新時代新形勢，大城市的評估公司很容易通過發(fā)展分公司，承接省級、市級大型項目來維持業(yè)務量。不同于大城市評估公司的規(guī)模及實力，現(xiàn)階段小城市的評估公司絕大多數(shù)的評估公司業(yè)務較為單一，主要以各大銀行的抵押業(yè)務為主。但是現(xiàn)階段實體經濟難做，特別是一些勞動密集型的制造業(yè)，在面臨經濟和疫情的雙重壓力下，自體營利能力下降，融資壓力也面臨前所未有的壓力，從傳統(tǒng)銀行等金融機構融資的可能性也逐步較低，導致評估公司業(yè)務量也急劇較少。根據(jù)中國銀監(jiān)會（銀監(jiān)發(fā)﹝2012）3號）《關于整治銀行業(yè)金融機構不規(guī)范經營的通知》中規(guī)定，“銀行業(yè)金融機構應依法承擔貸款業(yè)務及其他服務中產生的盡職調查、押品評估等相關成本，不得將經營成本以費用形式轉嫁給客戶”。銀行目前采用年度評估業(yè)務以報告數(shù)量計費的方式進行招投標，極大壓縮了評估經費，個別銀行自行成立了風險評估部門，取代了中介機構的評估業(yè)務，對中小機構來說又是極大的沖擊。

即便是實力較為強勁的評估機構，能夠承擔縣市級上的一級招拍掛市場，收費也隨著政府各項支出的精簡有所降低。同時目前的現(xiàn)狀是一級招拍掛市場的業(yè)務量是有限的，江蘇省承諾到2020年建設用地總量逐步實現(xiàn)不增加;2030年，建設用地總量逐步下降。以蘇州市吳江區(qū)為例，一級市場土地成交總量，總體呈現(xiàn)波動下下降的現(xiàn)象，且幅度較大。且目前蘇州市各縣級自然資源和規(guī)劃局往往將一級市場以標段的形式劃分，最多的地區(qū)，同時有8家公司參與一級市場的評估業(yè)務，分攤到個公司的業(yè)務量明顯減少。

另一方面由于大數(shù)據(jù)時代的到來，有的銀行直接采用支付使用費的方式購買了在線評估軟件，前幾年作為一大業(yè)務來源的司法評估業(yè)務，由于淘寶、京東等互聯(lián)網巨頭介入，業(yè)務量集聚萎縮。普通商品房無需專業(yè)評估公司進行評估，只需通過數(shù)據(jù)軟件，即可進行咨詢，且存在著時間快，費用小的優(yōu)點。較為大型的商業(yè)、工業(yè)房地產才回委托評估進行評估，有的直接采用議價的方式進行拍賣。大數(shù)據(jù)時代便利評估公司的同時，也帶走了很大一部分日常評估業(yè)務。

總體來說一級招拍掛市場中工業(yè)用地基本是流程性評估，政府作為出讓方，管控較小，市場價值總體也變化不大，工業(yè)用地的價格基本透明，無需專業(yè)的評估公司即可了解。有真正需求的主要是各類經營性用地，但是經營性用地的數(shù)量較少，以蘇州市吳江區(qū)為例，2020年招拍掛方式出讓的經營性用地未超過20個，蘇州市其他地區(qū)情況較為相似。而二級評估市場目前浮于形式，如課稅業(yè)務的評估要求一般不低于政府系統(tǒng)價明顯且大幅度低于市場價，抵押市場中，住宅房地產公開透明，工業(yè)用地也是存在著同樣的情況，且價格明顯低于政策房地產市場，真正評估的價值意義不大，均為流程性評估業(yè)務。

從評估公司內部來講，競爭性越發(fā)激烈，隨著《資產評估法》的實施，資產評估機構設立的門檻降低，2名資產評估師就可以設立資產評估機構，且對設立的分所無資產評估師數(shù)量要求，導致資產評估機構激增。評估業(yè)務替代者蠶食評估業(yè)務，如券商、會計師事務所、財務顧問機構等涉足企業(yè)估值業(yè)務;一些外資背景的會計類及咨詢類專業(yè)服務機構，在為客戶提供并購重組、財務顧問等業(yè)務時，也涉足相關評估業(yè)務。[1]

因此外部業(yè)務急劇萎縮，內部評估公司之間競爭激烈的困境小城市的評估公司急需尋求新的出路。

2、新的方向

2.1契機

《資產評估法》的出臺既是一個調整，又是一個新的契機，標志著評估行業(yè)進入依法執(zhí)業(yè)的新時代，評估行業(yè)從僅有評估行業(yè)內部技術規(guī)程及標準的約束和指導，到有了法律的支撐和保障，是評估行業(yè)的一大進展，與搶占“蛋糕”的會計師事務所等有了法律意義上的競爭力。

2019年前后，各地國土和規(guī)劃開始融合合并，形成了自然資源和規(guī)劃局。改革下，原來各板塊不可能一蹴而就的融合，原有數(shù)據(jù)既有關聯(lián)，又有所不同，如何做到高效利用，盤活數(shù)據(jù)資產，是改革中的一大難題，面對土地和規(guī)劃融合新的契機，評估公司掌握時代的機遇，不浮于形式，以解決問題為核心，以新的方向為基點，不局限于原有的業(yè)務范圍，將評估業(yè)務擴散開。

2.2方向

2.2.1測繪

不動產測量作為不動產管理部門的永久資料檔案，是處理產權糾紛，進行市場交易的可靠依據(jù)，是城市建設管理端的重要資料測繪。作為一個非專業(yè)類的測繪公司，評估行業(yè)的測繪不在于外業(yè)，在于數(shù)據(jù)的處理。如在抵押中、在轉讓中，涉及到房產面積、土地面積的問題，不僅僅是面積的測繪，不應局限于土地、房子面積的測繪，善于運用已有的資料，通過檔案的查詢，通過權源的查詢，結合測繪，解決權屬問題。

2.2.2登記

登記不僅僅是辦證，目前很多公司的登記代理局限于給開發(fā)商進行辦證登記，但是真正的登記是解決問題，在業(yè)務中需要一定的法律知識，熟悉不動產登記的相關條例。

吳江同里旅游公司由于歷史遺留問題，在股權轉讓過程中，多本證存在無法辦理的問題，其中一部分是由于早期手工繪圖，后期轉換成紙質，以及多次坐標系的轉換過程中，多次細微誤差，最終導致了界址點偏移，另一部分是宗地位置整體偏移的情況。在這種情況下，評估公司需積極協(xié)助其完成不動產登記，通過查詢早期的房屋登記簿，收集初始登記信息，了解最初的登記情況和坐標，協(xié)助委托方進行產證的變更登記，臨宗地簽字等，最終處理完成了登記工作。

因此登記工作，不能局限于代辦證業(yè)務，而是要掌握項目不能及時推進的情況，深入分析，運用業(yè)務知識找出癥結所在，不能把登記業(yè)務作為一個工作的“點”，而是要貫穿一條 “線”。

2.2.3規(guī)劃

目前江蘇省的情況是規(guī)劃一般集中在南京甲級資質的規(guī)劃公司下，作為小公司很難介入該類型業(yè)務，但小公司對于此類業(yè)務可以進行思維轉變的模式介入，比如以自身對于當?shù)赝恋厥袌觯恋貥I(yè)務的熟悉程度出發(fā)，在批而未供項目中完成調查的地塊的具體情況，協(xié)助調（下轉37頁）（上接35頁）查未供原因，要充分發(fā)揮小公司熟悉當?shù)厥袌?，熟悉當?shù)厝藛T，隨叫隨到，能夠做到各部門靈活辦理業(yè)務等優(yōu)勢，開拓真正有需求的業(yè)務。

2.2.4數(shù)據(jù)

此數(shù)據(jù)非目前大熱的大數(shù)據(jù)的數(shù)據(jù)，也不是大公司懂軟件有計算機技術的信息系統(tǒng)，而是數(shù)據(jù)的整合。目前雖然土地和規(guī)劃已經合并，但是在數(shù)據(jù)上并未完全融合，仍然存在數(shù)據(jù)隔離，在此技術上充分發(fā)掘業(yè)務。

如工業(yè)用地調查等項目，需要對工業(yè)企業(yè)的分布進行熟悉了解。則可以通過現(xiàn)狀和規(guī)劃數(shù)據(jù)的解析，同時日常收集調查的數(shù)據(jù)，加上本公司對當?shù)氐氖煜こ潭?，進行處理。

再如，城投公司由于歷史遺留問題，對于自身的土地只知有地，未知其位，則評估公司可協(xié)助對其儲備土地數(shù)據(jù)的整合，形成數(shù)據(jù)成果，將其數(shù)據(jù)落地，做到圖數(shù)結合。

2.2.5評價

小城市的評估公司可拓展穩(wěn)定性評價，可行性研究等業(yè)務。傳統(tǒng)評估的評估是要對宗地或者房地產進行定量化，評估處單價總價。但是評價不一定要精確量化，可以進行價值的判斷，意見的提供等。

2.2.6已有資源的擴展

目前基準地價體系已經形成很多年了，但是由于和市場價值偏離較大，在實際評估中僅作為方法選用，在估價結果中往往舍棄，不能起到真正指導價的基準地價，一直被詬病。

雖然基準地價都由大公司操作，目前主要分成商住工三種用途，但在各地實際情況中往往存在很多不同的用途，雖有用途修正，但是仍然難以開展，當?shù)卦u估可以在此基礎上針對各地的實際情況進行拓展，如鄰里中心、長租公寓等用途可適當在原有的基礎上進行拓展?；鶞实貎r是平均地價，但是個別項目中高容積率等都無法提現(xiàn)，一直舍棄改方法的話，基準地價的作用日益減小，基準地價是政府的宏觀調控，我們在用途等細節(jié)上再拓展是在宏觀調控的基礎上，再進行微觀調控。

目前我們一般以地塊出讓時政府委托的招拍掛價格評估，以及拿地開發(fā)后的房地產抵押評估作為業(yè)務直線，但在此過程中也可以開拓出讓前的房地產開發(fā)咨詢業(yè)務，地塊是否值得投資，可達到的利潤率的測算等咨詢。復合用地中住宅備案價的成本分析等業(yè)務。在直線業(yè)務中拓展多個業(yè)務點，從而增加業(yè)務量，同時做到真正需求性評估，也能提高評估公司的專業(yè)性，提升評估行業(yè)的地位。

3、新的要求

3.1思想上轉型

新的方向，新的業(yè)務都需要相應的服務配套，作為評估人員，首先要在思想上轉型，在項目中找尋業(yè)務，小城市的評估公司，更應該做到多種業(yè)務融會貫通。在一個項目中貫穿始終，如一個公司在轉讓過程中，對于未登記的房產、有面積問題的土地，要進行測繪，轉讓過程中幫忙不動產單元號的匹配，稅費的測算，轉讓后的產證的辦理。作為評估公司，不局限于幫該公司做個簡單的轉讓報告。要開闊視野，形成“項目觀念”。全程服務，片段化服務，全局性服務。

3.2技術上跟進

要拓展人員素質，要提高信息化水平，取得各項資質證書。近年來國家對各項職業(yè)資格證書進行了較大的改革，取消了很多一部分證書，眾多證書轉為準入類、水平評價類。房地產估價師執(zhí)業(yè)資格證書依然屹立不倒。目前土地評估師雖然已經停考多年，但資產評估師放寬了考試資格要求。

估價行業(yè)已經迎來嶄新的時代，正在進行著重大的變革，只有在思想上，技術上跟著轉變，才能在這個行業(yè)中生存，才能在新形勢下發(fā)展。

參考文獻：

[1]楊松堂.評估行業(yè)如何轉型升級[J].中國資產評估，2020（09）