沈 少 卿

(上海和欣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司, 上海 200443)

0 引 言

自2016年開始,城市級商業(yè)綜合體建設(shè)逐漸達(dá)到飽和狀態(tài),開發(fā)商慢慢地將投資視角轉(zhuǎn)向社區(qū)級商業(yè)綜合體。社區(qū)商業(yè)綜合體以滿足日常生活服務(wù)和消費(fèi)為主,給人們提供服務(wù)的同時(shí)也帶來新的集約化個(gè)性。社區(qū)商業(yè)綜合體將散布無序的居住區(qū)配套加以整合,其便捷、準(zhǔn)確的商品定位,豐富的配備業(yè)態(tài)和高質(zhì)量的生活配套服務(wù)等核心特點(diǎn)備受青睞,進(jìn)而逐步成為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的主流發(fā)展趨勢[1]。

本文結(jié)合某社區(qū)商業(yè)綜合體工程,介紹了社區(qū)商業(yè)綜合體建筑中的電氣設(shè)計(jì)管理和若干設(shè)計(jì)要點(diǎn)。

1 工程概況

某項(xiàng)目位于上海市寶山區(qū)淞南地區(qū),項(xiàng)目總建筑面積約為18萬m2,地上部分由辦公、商業(yè)、酒店、公寓、社區(qū)服務(wù)用房等業(yè)態(tài)組成;包含3棟17層高層建筑、1棟11層高層建筑、1棟8層高層建筑、2棟多層建筑和7組多層聯(lián)排商墅,是共14組單體組成的建筑群。該項(xiàng)目地下部分設(shè)整體2層地下室,由商業(yè)、超市、健身房、配套用房、停車庫等業(yè)態(tài)組成。

項(xiàng)目效果如圖1所示。

圖1 項(xiàng)目效果

2 電氣設(shè)計(jì)控制管理要素

社區(qū)商業(yè)綜合體建筑電氣設(shè)計(jì)管理工作中,需要技術(shù)管理人員認(rèn)真分析各建筑物的電氣需求。首先對項(xiàng)目中各個(gè)功能建筑進(jìn)行調(diào)研,對收集到的信息和數(shù)據(jù)進(jìn)行分析,并與各部門協(xié)調(diào)。在某些專項(xiàng)電氣設(shè)計(jì)中進(jìn)行會(huì)議研討,總結(jié)以“方案合理、成本經(jīng)濟(jì)、計(jì)劃可控、設(shè)計(jì)精細(xì)、執(zhí)行到位”為準(zhǔn)則的成果,減少傳統(tǒng)設(shè)計(jì)造成的不良影響[2]。此外,必須平衡成本和發(fā)展兩種因素,既要保證電氣設(shè)計(jì)更好的可發(fā)展性,也要避免電氣設(shè)備過度投資而造成浪費(fèi)。電氣設(shè)計(jì)控制管理要素具體有如下方面。

(1) 市政專項(xiàng)調(diào)研。需要對各個(gè)市政條件進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查,形成成果文件。電力市政方面主要包含8項(xiàng)管控點(diǎn);通信、有線電視及市政方面主要有2項(xiàng)管控點(diǎn)。市政條件管控點(diǎn):① 電力,包括項(xiàng)目周邊上級變電站電壓等級、富裕容量,項(xiàng)目市政電源進(jìn)線位置、敷設(shè)方式,開閉所最大轉(zhuǎn)接容量限制,當(dāng)?shù)毓╇姴块T對開閉所、變電所的位置、土建條件、土建做法等要求,項(xiàng)目紅線外電源外線、開閉所產(chǎn)權(quán)管理界面,當(dāng)?shù)毓╇姴块T規(guī)定單路饋線容量,當(dāng)?shù)毓╇姴块T對供電計(jì)量的要求,當(dāng)?shù)毓╇姴块T對用戶變電所的位置、變電所出線方式、變壓器最大容量限制情況;② 通信、有線電視,包括市政管線引入位置和項(xiàng)目周邊管道數(shù)量。

(2) 部門專項(xiàng)調(diào)研。對各個(gè)部門進(jìn)行詳細(xì)資料搜集,形成成果文件。其中主要包含商管部門的商戶房產(chǎn)交接條件、商戶供電要求和計(jì)量方式、需要高供高計(jì)的業(yè)態(tài)、業(yè)態(tài)規(guī)劃和物業(yè)權(quán)屬等,以及成本部門提出的審核意見。

(3) 圖紙?jiān)O(shè)計(jì)深度及要求。施工圖是技術(shù)設(shè)計(jì)管理中最為重要的一個(gè)環(huán)節(jié),故嚴(yán)格把控圖紙?jiān)O(shè)計(jì)深度及要求,對建筑質(zhì)量、運(yùn)營等方面影響重大。① 強(qiáng)電,包括設(shè)計(jì)文件,消防系統(tǒng)負(fù)荷供電回路,其他負(fù)荷供電回路,非消防電源強(qiáng)切,備用應(yīng)急電源持續(xù)供電時(shí)間,消防配電箱,電氣豎井(強(qiáng)、弱電)設(shè)置,對柴油發(fā)電機(jī)房的要求,負(fù)荷計(jì)算,計(jì)量要求,各業(yè)態(tài)低壓供電計(jì)量要求,低壓供電系統(tǒng)設(shè)計(jì)要求,動(dòng)力、照明配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)原則,防雷、接地系統(tǒng)做法及要求;② 弱電,包括設(shè)計(jì)文件、建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)、視頻監(jiān)控系統(tǒng)、入侵報(bào)警系統(tǒng)、出入口控制系統(tǒng)、廣播系統(tǒng)、有線電視、綜合布線系統(tǒng)、客流系統(tǒng)、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)。

3 若干設(shè)計(jì)要點(diǎn)分析

3.1 不同業(yè)態(tài)的用電負(fù)荷密度取值分析

社區(qū)商業(yè)綜合體項(xiàng)目在建筑體量、功能復(fù)雜程度上小于城市商業(yè)綜合體項(xiàng)目,但仍是一種“多功能、多業(yè)態(tài)”的大型建筑體項(xiàng)目。合理的用電負(fù)荷密度取值對于開發(fā)商的成本控制和項(xiàng)目自身的供電方案確立有著至關(guān)重要的作用。

現(xiàn)有的國家規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)計(jì)手冊只是單一地對各類功能建筑列舉出用電負(fù)荷密度的參考取值范圍。該參考取值范圍區(qū)間較大,部分高低限值相差在1倍及以上,同時(shí)也未對功能建筑中不同業(yè)態(tài)的用電負(fù)荷密度進(jìn)行更深入?yún)^(qū)分。以商業(yè)功能建筑為例,在JGJ 392—2016《商店建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》[3]中建議大中型商場用電負(fù)荷密度為60～200 W/m2,由于設(shè)計(jì)院在用電負(fù)荷密度指標(biāo)選取時(shí),往往依據(jù)宜大不宜小的原則進(jìn)行設(shè)計(jì),導(dǎo)致存在裝機(jī)容量過大,以及在后期運(yùn)行中產(chǎn)生“三低”等問題。

在設(shè)計(jì)之初合理地選取用電負(fù)荷密度指標(biāo),除了滿足現(xiàn)階段各功能業(yè)態(tài)的用電需求,也具備適當(dāng)?shù)陌l(fā)展空間。

(1) 查閱相關(guān)資料。前期可以查閱其他商業(yè)地產(chǎn)的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。

(2) 分析相關(guān)數(shù)據(jù)。設(shè)計(jì)之初,招商部門一般無法提供正確的租戶信息和租戶需求,所以需要結(jié)合其他方面的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析、研究。如招商部門在前期會(huì)制定項(xiàng)目的招商策略,具備較為明確的業(yè)態(tài)劃分和業(yè)態(tài)配比數(shù)據(jù);商業(yè)顧問會(huì)根據(jù)項(xiàng)目所在區(qū)域進(jìn)行競品分析,定檔潛在的租戶品牌;物業(yè)部門提供的其他不同業(yè)態(tài)的租戶用電運(yùn)行數(shù)據(jù)(包括但不限于日均用電量、平均峰值電流、峰值電流占允許載流量比、10 h折算用電指標(biāo)、10 h折算電量占需求電量比、實(shí)際峰值電量占需求電量比、折算峰值用電指標(biāo))。

通過上述思路綜合制定的用電負(fù)荷密度指標(biāo)合理且趨向?qū)嶋H運(yùn)行。各類建筑、各類業(yè)態(tài)用電負(fù)荷密度指標(biāo)如表1所示。

表1 各類建筑、各類業(yè)態(tài)用電負(fù)荷密度指標(biāo)

3.2 高壓供電方案

社區(qū)商業(yè)綜合體項(xiàng)目高壓供電方案的確立需要設(shè)計(jì)人員結(jié)合業(yè)主方各個(gè)部門的實(shí)際需求和市政職能部門的條件要求進(jìn)行分析、協(xié)調(diào)。高壓供電方案的設(shè)計(jì)需兼顧各方利益、諸多因素和限制條件。除了符合國家設(shè)計(jì)規(guī)范要求外,還要考慮以下要素。

(1) 當(dāng)?shù)毓╇姴块T的條件要求。在供電部門諸多條件要求下,可供給電源情況是高壓供電方案設(shè)計(jì)首要考慮的要素。社區(qū)商業(yè)綜合體項(xiàng)目由于多業(yè)態(tài)、大體量等特征,其裝機(jī)容量相對較大。設(shè)計(jì)人員應(yīng)當(dāng)考慮當(dāng)?shù)毓╇姴块T對單路高壓線路的容量限制和進(jìn)線回路數(shù)量要求。各地供電部門對于10 kV電源的供電容量有所不同,一般為8 000～12 000 kVA。當(dāng)2路10 kV電源(雙重電源)供電系統(tǒng)無法滿足項(xiàng)目供電容量需求時(shí),可采用多路10 kV電源進(jìn)線。采用多路10 kV電源進(jìn)線時(shí),必須要得到項(xiàng)目該區(qū)域供電部門的認(rèn)可。當(dāng)項(xiàng)目地區(qū)現(xiàn)階段無法提供多路10 kV電源時(shí),建議征詢供電部門在項(xiàng)目建設(shè)周期內(nèi)是否有電業(yè)區(qū)域站的建設(shè)規(guī)劃或分階段性的市政電源提供。若項(xiàng)目的裝機(jī)容量很大且受限于上述條件時(shí),根據(jù)當(dāng)?shù)氐氖姓娏η闆r也可考慮采用20 kV或35 kV電壓等級接入。除供給電源情況條件外,還有如下幾種約束條件需要設(shè)計(jì)人員注意:高壓母聯(lián)限制,單臺變壓器最大裝機(jī)容量限制,開閉所位置,開閉所最大轉(zhuǎn)接容量限制,土建條件限制等[4]。

(2) 商管部門運(yùn)營管理要求。在社區(qū)商業(yè)綜合體中商業(yè)業(yè)態(tài)呈現(xiàn)多樣化,即運(yùn)營方可能不是單一的,而是多方存在的。高壓供電方案應(yīng)考慮各個(gè)運(yùn)營方的訴求。設(shè)計(jì)人員注意運(yùn)營方獨(dú)立運(yùn)營要求和運(yùn)營方計(jì)量方式要求。這兩點(diǎn)要求是相輔相成的。電力信息調(diào)查情況如表2所示。

表2 電力信息調(diào)查情況

3.3 電氣設(shè)備機(jī)房設(shè)置

電氣設(shè)備機(jī)房的設(shè)置對建造成本、施工和后期運(yùn)營起著重要作用。設(shè)計(jì)人員在前期應(yīng)多個(gè)方面考慮,合理地布置機(jī)房。

(1) 布置電氣機(jī)房時(shí)應(yīng)當(dāng)按建筑功能進(jìn)行劃分。原則上不同功能區(qū)域的電氣設(shè)備機(jī)房不能混用,但考慮到社區(qū)綜合體建筑中部分功能建筑單體建筑面積較小,若特意為其設(shè)置相應(yīng)的電氣設(shè)備機(jī)房,設(shè)備投資成本和機(jī)房占用的建筑面積都會(huì)相應(yīng)增加,所以設(shè)計(jì)人員可以針對“獨(dú)立運(yùn)營”和“物業(yè)管理權(quán)屬”進(jìn)行評估,根據(jù)具體情況進(jìn)行機(jī)房設(shè)置。

(2) 各個(gè)業(yè)態(tài)中,電氣機(jī)房的設(shè)置基于物業(yè)管理權(quán)屬劃分的區(qū)域確定。對于不同物業(yè)權(quán)屬的業(yè)態(tài),其電氣機(jī)房不能混用[5]。同一物業(yè)權(quán)屬的不同業(yè)態(tài),其設(shè)備可以共用電氣設(shè)備機(jī)房,但設(shè)備需按服務(wù)業(yè)態(tài)的不同而分開設(shè)置。根據(jù)項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn),消防控制室的設(shè)置除一些合資酒店品牌要求單獨(dú)設(shè)置外,其余功能業(yè)態(tài)在前期設(shè)計(jì)時(shí)無需考慮設(shè)置分消防控制室。主要有2方面原因:① 消防控制室的工作人員需要嚴(yán)格、特殊的上崗要求,較多小物業(yè)方無法提供滿足上崗資質(zhì)的工作人員;② 消防控制室監(jiān)控管理的特殊性,需要24 h不間斷地監(jiān)管。所以在后續(xù)運(yùn)營期間,小物業(yè)方都要求消防火災(zāi)報(bào)警由綜合體持有方的物業(yè)統(tǒng)一管理。

(3) 電氣機(jī)房應(yīng)考慮線路的傳輸半徑,盡可能地深入負(fù)荷中心。主干電纜實(shí)際敷設(shè)長度不宜超過150 m,以確保電壓降宜不超過3%。供電路由距離是指由變電所低壓柜至分配電間或管井內(nèi)二級配電箱的距離。分配電間或管井二級配電箱應(yīng)按區(qū)域劃分設(shè)置,覆蓋半徑建議40～60 m,保證二級配電總箱至末端配電設(shè)備的電纜實(shí)際敷設(shè)長度小于50 m。

(4) 電氣機(jī)房在設(shè)置時(shí)應(yīng)考慮其出線路由,建議適當(dāng)?shù)嘏c暖通設(shè)備機(jī)房保持一定空間,避免與暖通大型空調(diào)、通風(fēng)管道等交叉或長距離平行,進(jìn)而導(dǎo)致建筑層高受限,后期相應(yīng)管道、橋架維修存在不便。

3.4 火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)總線傳輸線路的結(jié)構(gòu)選用

根據(jù)GB 50116—2013《火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》和圖集14X505-1《火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》,在火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)總線傳輸模式中包含兩種布線結(jié)構(gòu),即樹形布線結(jié)構(gòu)和環(huán)形布線結(jié)構(gòu)。這兩種布線結(jié)構(gòu)在可靠性、管線預(yù)埋和造價(jià)成本上存在著明顯差異,且兩者產(chǎn)品一般不能通用,后期改造繁瑣,所以在設(shè)計(jì)前期需根據(jù)建筑火災(zāi)危險(xiǎn)性、業(yè)態(tài)性質(zhì)和招商潛在的客戶做出判斷。

該項(xiàng)目中A2建筑單體業(yè)態(tài)定義為酒店,且商管部門以外資酒店作為招商目標(biāo),故根據(jù)公司以往和各品牌酒店合作的項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)確定該建筑單體采用環(huán)形布線結(jié)構(gòu)。環(huán)形布線結(jié)構(gòu)和樹形布線結(jié)構(gòu)兩者在產(chǎn)品單價(jià)方面:前者絕大多數(shù)為進(jìn)口或合資產(chǎn)品,其單價(jià)遠(yuǎn)高于后者;在施工方面:前者施工所需的管材、線纜較后者多?；诔杀疽蛩乜紤],該項(xiàng)目其余單體的火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)總線傳輸線路采用樹形布線結(jié)構(gòu)。

電氣設(shè)計(jì)人員需要注意的是:由于多種業(yè)態(tài)組成,當(dāng)社區(qū)商業(yè)綜合體項(xiàng)目中存在與該項(xiàng)目類似的情況,即兩種火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)總線布線結(jié)構(gòu),應(yīng)區(qū)分火災(zāi)報(bào)警控制器,對共用的防排煙風(fēng)機(jī)、消防水泵等消防設(shè)施應(yīng)采用雙模塊雙硬線的控制模式。

4 結(jié) 語

社區(qū)商業(yè)綜合體建筑體量較大、業(yè)態(tài)多、人員密集度高,所以電氣設(shè)計(jì)也相對復(fù)雜,需要電氣設(shè)計(jì)人員考慮各方因素,進(jìn)行綜合分析、比較。