陳悅

文前提要：近期，內(nèi)地首批公募REITs迎來(lái)了公開(kāi)發(fā)售，投資者認(rèn)購(gòu)踴躍，9只產(chǎn)品均提前結(jié)束募集。其實(shí)，在境外市場(chǎng)，也有REITs產(chǎn)品，該怎么投呢？

近期，內(nèi)地首批9只公募REITs問(wèn)世，在認(rèn)購(gòu)期內(nèi)均“一日售罄”，實(shí)現(xiàn)了多倍超募的現(xiàn)象。這意味著很多人想買(mǎi)也買(mǎi)不到。據(jù)報(bào)道，首批9只產(chǎn)品中的富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REITs單日認(rèn)購(gòu)金額超60億元，比例配售不到1.5%，創(chuàng)下公募基金比例配售新低。

REITs是什么

首批REITs認(rèn)購(gòu)場(chǎng)面火爆，讓這種產(chǎn)品受到了空前的關(guān)注?；蛟S也有投資者還不了解，究竟什么是REITs呢？

其實(shí)這幾個(gè)字母的全稱(chēng)是Real Estate Investment Trusts，也就是“房地產(chǎn)投資信托基金”，投資的標(biāo)的主要是房地產(chǎn)，比如購(gòu)物中心、寫(xiě)字樓、酒店、服務(wù)式住宅等等。

買(mǎi)REITs和直接投資房地產(chǎn)有什么區(qū)別呢？復(fù)雜的不說(shuō)，如果把房產(chǎn)比作一頭豬，體積太大了一個(gè)人吞不下，那么REITs就是肉丸子、紅燒肉，讓普通人咬得動(dòng)。如果說(shuō)投資REITs能賺錢(qián)，那么盈利的來(lái)源和房產(chǎn)一樣，一是租金收入，二是資產(chǎn)增值。

在內(nèi)地發(fā)行的首批公募REITs的投資標(biāo)的主要是基建項(xiàng)目。目前，9只產(chǎn)品均已提前結(jié)束認(rèn)購(gòu)，那么，如果投資者還想購(gòu)買(mǎi)，要怎么辦呢？

由于這些產(chǎn)品采取封閉式管理，就要等到它們?cè)诮灰姿鲜幸院?，才能通過(guò)二級(jí)市場(chǎng)買(mǎi)入。形式上就類(lèi)似于封閉式基金，同時(shí)也可能發(fā)生折溢價(jià)，因此有價(jià)格波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。

目前，對(duì)于這幾只產(chǎn)品究竟會(huì)折價(jià)，還是溢價(jià)，還很難判斷。有業(yè)內(nèi)人士指出，根據(jù)境外成熟產(chǎn)品的經(jīng)驗(yàn)，由于基礎(chǔ)設(shè)施REITs為封閉運(yùn)作，封閉期限較長(zhǎng)、流動(dòng)性較弱，所以大概率在上市后折價(jià)交易，但也有可能在上市初期發(fā)生溢價(jià)交易的情況。

無(wú)論如何，REITs基金是內(nèi)地公募基金新興品種，未來(lái)具體會(huì)如何發(fā)展，還要看后續(xù)情況。

投資境外REITs

放眼全球市場(chǎng)，發(fā)行REITs并非新鮮事，在內(nèi)地也有一定的渠道可以投資境外REITs。

在內(nèi)地投資境外REITs主要有兩種方式，一是通過(guò)QDII渠道，二是港股通渠道。

QDII-REITs

投資境外REITs的第一種方式是通過(guò)QDII基金，目前我們總共有5只相關(guān)產(chǎn)品。有時(shí)候同一只QDII-REITs可能有3個(gè)產(chǎn)品，根據(jù)買(mǎi)入幣種的不同，分為人民幣、美元現(xiàn)匯和美元現(xiàn)鈔，受換匯影響，美元和人民幣產(chǎn)品在收益率上可能略有差異。

不過(guò)，從基金規(guī)模上來(lái)看，可以把不同幣種的產(chǎn)品算作同一只基金，合并在一起計(jì)算。截至最新報(bào)告期，5只產(chǎn)品中，嘉實(shí)全球房地產(chǎn)和諾安全球收益不動(dòng)產(chǎn)的規(guī)模已經(jīng)不到1億元，要謹(jǐn)慎購(gòu)買(mǎi)。

從近3年的業(yè)績(jī)來(lái)看，這5只產(chǎn)品今年和前年普遍表現(xiàn)較好，去年受到疫情影響普遍表現(xiàn)較差。而在風(fēng)險(xiǎn)方面，它們成立以來(lái)的最大回撤率，基本都能達(dá)到40%以上，這個(gè)回撤幅度主要發(fā)生在去年，在2020年之前這些產(chǎn)品的最大回撤率約在10%～20%之間。

此外，由于QDII基金的費(fèi)率普遍較高，如果要購(gòu)買(mǎi)這些產(chǎn)品的話，還需要了解它們的管理費(fèi)和托管費(fèi)情況。上投摩根富時(shí)REITs和廣發(fā)美國(guó)房地產(chǎn)的管理費(fèi)率為0.8%，大約為另外3只的一半，主要是因?yàn)檫@2只產(chǎn)品是被動(dòng)指數(shù)型基金，而其余為主動(dòng)型產(chǎn)品（以上基金凈值增長(zhǎng)率已扣除管理費(fèi)和托管費(fèi)）。

如果和A股基金進(jìn)行比較，主動(dòng)型QDII-REITs的管理費(fèi)和托管費(fèi)，和主動(dòng)股票型基金大致接近;而指數(shù)型QDII-REITs則要高于指數(shù)型基金的平均水平。

舉例而言，在A股基金中，作為主動(dòng)型股票基金易方達(dá)藍(lán)籌精選，管理和托管費(fèi)率分別為1.5%和0.25%;而作為被動(dòng)指數(shù)型基金的嘉實(shí)滬深300ETF，這兩項(xiàng)費(fèi)率分別為0.5%和0.1%。

港交所REITs

投資境外REITs的第二種方式是通過(guò)中國(guó)香港交易所，借助交易所的渠道購(gòu)買(mǎi)REITs。

目前中國(guó)香港交易所共有15只REITs產(chǎn)品，這類(lèi)產(chǎn)品資產(chǎn)的75%以上投資于不動(dòng)產(chǎn)、抵押貸款、其他 REITs的份額、現(xiàn)金或是政府證券，而且每年必須分配90%的年度應(yīng)稅收入（資本利得除外）作為股息給其份額持有人。雖然在港交所上市，但其中也有不少產(chǎn)品持有的是中國(guó)內(nèi)地的物業(yè)。

通常港股REITs每年分紅2次。在投資門(mén)檻上，港交所REITs的交易單位為一手，最低幾千元就能參與投資（在港股，不同股票一手的購(gòu)買(mǎi)門(mén)檻不同，可以是100股一手，也可以是200股、300股、500股或1000股）。

和QDII-REITs一樣，港交所REITs本身也存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，在2020年疫情影響下，它們的跌幅都不小，大多都超過(guò)10%。除此以外，產(chǎn)品的好壞取決于管理公司的經(jīng)營(yíng)水平，以及其持有房產(chǎn)的質(zhì)量，REITs管理團(tuán)隊(duì)的投資失誤也會(huì)造成產(chǎn)品的大幅虧損。

在投資前，我們可以在港交所網(wǎng)站查看相關(guān)產(chǎn)品的年報(bào)，了解各個(gè)REITs旗下持有哪些房產(chǎn)，同時(shí)比較不同產(chǎn)品的負(fù)債率、資產(chǎn)回報(bào)率、盈利和派息情況等業(yè)務(wù)指標(biāo)，再作出投資的選擇。

以上介紹了兩種投資境外REITs的方法，投資者可以與新發(fā)行的內(nèi)地產(chǎn)品進(jìn)行比較，并選擇最適合自己的投資方式。