謝瑋

今年上半年，險(xiǎn)企頻繁“掃貨”不動(dòng)產(chǎn)引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。中保協(xié)官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至7月16日，泰康人壽、平安人壽、和諧健康保險(xiǎn)、太保壽險(xiǎn)等4家險(xiǎn)企共投資了八大不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目。

這其中不乏一些備受市場(chǎng)矚目、頗為“豪氣”的“大單”——和諧健康保險(xiǎn)股份有限公司采用股權(quán)投資方式，斥資90.57億元收購(gòu)北京新錦城房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理有限公司100%股權(quán)，從而持有SK大廈。中國(guó)平安人壽保險(xiǎn)股份有限公司則出手投資了一攬子6個(gè)來(lái)福士項(xiàng)目，總投資金額約為330億元。

險(xiǎn)企頻繁“買樓”為哪般？

大額“掃貨”不動(dòng)產(chǎn)

5月26?日，和諧健康保險(xiǎn)的這筆90.57億元的交易，不僅刷新了疫情后國(guó)內(nèi)大宗交易市場(chǎng)成交紀(jì)錄，也創(chuàng)下2021年上半年北京市單體項(xiàng)目交易的最高金額。

6月28日，平安人壽公告顯示，與凱德集團(tuán)簽署合作協(xié)議，擬投資上海來(lái)福士廣場(chǎng)等6個(gè)商業(yè)辦公不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目（包括上海人廣來(lái)福士項(xiàng)目、上海長(zhǎng)寧來(lái)福士項(xiàng)目、北京來(lái)福士項(xiàng)目、杭州來(lái)福士項(xiàng)目、成都來(lái)福士項(xiàng)目和寧波來(lái)福士項(xiàng)目）。以上物業(yè)均為集商業(yè)、辦公等為一體的商辦綜合體項(xiàng)目，且均已竣工并投入使用。

該資產(chǎn)組合的總資產(chǎn)價(jià)值為467億元人民幣。公告顯示，該項(xiàng)目總投資金額預(yù)計(jì)不超過(guò)330億元。平安人壽將作為投資主體，以直接持有各項(xiàng)目公司股權(quán)方式投資不動(dòng)產(chǎn)。

據(jù)悉，在一系列交易完成后，凱德集團(tuán)在各項(xiàng)目中的持股比例，從交易前通過(guò)私募基金持有的30.7%至55%，變更為12.6%至30%，并繼續(xù)負(fù)責(zé)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)及資產(chǎn)管理。

平安人壽則對(duì)外表示，投資的凱德來(lái)福士項(xiàng)目主要為商業(yè)辦公不動(dòng)產(chǎn)，標(biāo)的資產(chǎn)中的上海來(lái)福士廣場(chǎng)等6個(gè)項(xiàng)目，是凱德集團(tuán)最為核心的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，租戶品質(zhì)優(yōu)異，租約穩(wěn)定，“此次投資符合保險(xiǎn)資金資產(chǎn)負(fù)債匹配的原則，可以優(yōu)化險(xiǎn)資配置，并取得良好且穩(wěn)定的投資回報(bào)，實(shí)現(xiàn)保險(xiǎn)資金的保值增值”。

與此同時(shí)，平安人壽繼續(xù)為兩筆不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目“加碼”。

6月25日，平安人壽披露了平安香港總部大樓的投資進(jìn)展，該項(xiàng)目累計(jì)出資跨境人民幣45.17億元，港幣89.73億元，資金來(lái)源為壽險(xiǎn)傳統(tǒng)組合。

6月28日，平安人壽還披露了投資北京麗澤商務(wù)區(qū)D-03、D-04不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目的信息，該項(xiàng)目累計(jì)出資金額約69.41億元，資金來(lái)源為壽險(xiǎn)傳統(tǒng)組合保險(xiǎn)賬戶和分紅組合保險(xiǎn)賬戶。該項(xiàng)目目前處于實(shí)際出資階段。

太保壽險(xiǎn)也3次披露了其投資上海市黃浦區(qū)淮海中路街道123、124、132地塊的情況，累計(jì)出資額約3.83億元。

此外，泰康人壽披露的10余條投資信息大多指向泰康集團(tuán)大廈項(xiàng)目及其旗下泰康北京燕園養(yǎng)老社區(qū)，后者僅今年上半年累計(jì)投資額就達(dá)到了約34.44億元。

長(zhǎng)期資產(chǎn)迎來(lái)“長(zhǎng)錢”？

整體來(lái)看，解決自用需求、商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資與布局養(yǎng)老社區(qū)成為險(xiǎn)企不動(dòng)產(chǎn)投資的主要目標(biāo)。

中國(guó)平安集團(tuán)首席投資官陳德賢在接受上海證券報(bào)采訪時(shí)指出，不動(dòng)產(chǎn)投資的核心為8個(gè)字——久期匹配、穩(wěn)定收益。

陳德賢說(shuō)，保險(xiǎn)資金的特點(diǎn)是負(fù)債久期長(zhǎng)、規(guī)模大，又有精算、財(cái)務(wù)等多重約束，要求穩(wěn)定、持續(xù)回報(bào)?！捌桨矇垭U(xiǎn)的負(fù)債端久期長(zhǎng)達(dá)15年，規(guī)模已超3萬(wàn)億元，如此大規(guī)模的長(zhǎng)期資金，在市場(chǎng)上尋找可匹配、風(fēng)險(xiǎn)可控、收益穩(wěn)定、穿越周期的資產(chǎn)并不容易。盡管我們70%以上都投資了固定收益產(chǎn)品，但長(zhǎng)期看，利率下行，債券無(wú)法抵抗通脹，投資收益將被嚴(yán)重?cái)D壓。所以，配置一定比例的另類資產(chǎn)，是長(zhǎng)期保險(xiǎn)資金的‘必需品?！标惖沦t說(shuō)。

他進(jìn)一步分析稱，優(yōu)質(zhì)的持有型不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)，是相對(duì)不錯(cuò)的匹配資產(chǎn)。穩(wěn)定的租金收益、資產(chǎn)保值增值、抵抗通脹等特點(diǎn)，非常符合保險(xiǎn)資金的投資需求，是未來(lái)低利率環(huán)境下保險(xiǎn)資金配置的壓艙石。而投資優(yōu)質(zhì)的持有型物業(yè)，也是國(guó)內(nèi)外保險(xiǎn)資金的普遍做法。

陳德賢還透露，截至今年一季度末，平安保險(xiǎn)資金所持有的投資性物業(yè)604億元，占平安集團(tuán)3.8萬(wàn)億元保險(xiǎn)資金投資規(guī)模的比例不到2%。即使加上地產(chǎn)相關(guān)的股權(quán)、債權(quán)，占比也只有不到4%，遠(yuǎn)低于監(jiān)管對(duì)保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)30%的比例上限。與此同時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)組合過(guò)去為平安保險(xiǎn)資金貢獻(xiàn)了穩(wěn)定的投資收益，每年貢獻(xiàn)凈投資收益的比例大概在10%。

一線城市的優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)也是險(xiǎn)企共同追逐的目標(biāo)。

上文提到，今年以來(lái)，太保壽險(xiǎn)3次披露了其投資上海市黃浦區(qū)淮海中路街道123、124、132地塊的情況，累計(jì)出資額約3.83億元。

公開(kāi)資料顯示，該地塊已于2018年成交。當(dāng)年7月，由太保壽險(xiǎn)與香港瑞安房地產(chǎn)、上海永業(yè)集團(tuán)組成的聯(lián)合體成功競(jìng)得，總價(jià)為136.1億元。該地塊位于黃浦區(qū)核心區(qū)域，是太平橋地區(qū)中心地塊，毗鄰中共一大會(huì)址。

彼時(shí)，太保壽險(xiǎn)表示，此次中國(guó)太保壽險(xiǎn)購(gòu)置太平橋項(xiàng)目地塊，將以滿足壽險(xiǎn)公司及集團(tuán)系統(tǒng)上海地區(qū)中長(zhǎng)期辦公需求為目標(biāo)。

在保險(xiǎn)業(yè)，養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)已經(jīng)成為熱潮。在人口老齡化及保險(xiǎn)產(chǎn)品同質(zhì)化的背景下，各大保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)紛紛加大對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的投入力度。

泰康是國(guó)內(nèi)最早布局養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的險(xiǎn)企。今年上半年，泰康人壽對(duì)旗下泰康北京燕園養(yǎng)老社區(qū)的累計(jì)投資額就達(dá)到約34.44億元。

北京燕園養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目可謂是泰康重金打造的高端養(yǎng)老項(xiàng)目。公開(kāi)信息顯示，該項(xiàng)目共分3期開(kāi)發(fā)建設(shè)，其中一期、二期已分別于2015年6月和2017年8月投入運(yùn)營(yíng);三期項(xiàng)目則于2020年6月舉行開(kāi)工儀式，預(yù)計(jì)2022年完工。泰康人壽于2020年12月29日簽署增資協(xié)議，擬向該項(xiàng)目增資40億元人民幣。

此外，泰康人壽還披露了泰康集團(tuán)大廈項(xiàng)目、泰康拜博項(xiàng)目及英國(guó)欣克利角C核電項(xiàng)目的投資進(jìn)展。

事實(shí)上，國(guó)際險(xiǎn)企通常不動(dòng)產(chǎn)配置比例占其總資產(chǎn)達(dá)10%以上。與之相比，中國(guó)險(xiǎn)企在不動(dòng)產(chǎn)配置方面仍存較大空間。

根據(jù)2010年發(fā)布的《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法》，保險(xiǎn)公司可以投資基礎(chǔ)設(shè)施類不動(dòng)產(chǎn)、非基礎(chǔ)設(shè)施類不動(dòng)產(chǎn)及不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品。但保險(xiǎn)資金采用債權(quán)、股權(quán)或者物權(quán)方式投資的不動(dòng)產(chǎn)，僅限于商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)、辦公不動(dòng)產(chǎn)、與保險(xiǎn)業(yè)務(wù)相關(guān)的養(yǎng)老、醫(yī)療、汽車服務(wù)等自用性不動(dòng)產(chǎn)。

（本文刊發(fā)于《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》2021年第14期）