本刊記者 柯善北
隨著國家住房保障體系的不斷完善,城市低收入家庭逐步實(shí)現(xiàn)住房“應(yīng)保盡保”。相較而言,城市“夾心層”面臨購房無力、申請廉租房又達(dá)不到相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)的尷尬境地,這也成為城市住房保障體系的一大突出短板。
近日,國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》(以下簡稱《意見》),專門針對新市民、青年人等群體,解決他們的住房問題,加快完善以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系。
《意見》的出臺,是對“房子是用來住的、不是用來炒的”定位的進(jìn)一步落實(shí)。實(shí)際上,中央對解決新市民、青年人等群體的住房困難問題高度重視,近段時間以來連續(xù)發(fā)聲,著力推動保障性租賃住房的建設(shè)。
2020年12月16日至18日,中央經(jīng)濟(jì)工作會議指出,要解決好大城市住房突出問題,特別是要高度重視保障性租賃住房建設(shè),探索利用集體建設(shè)用地和企事業(yè)單位自有閑置土地建設(shè)租賃住房。
2020年12月21日,在中央經(jīng)濟(jì)工作會議結(jié)束3天后,全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議在北京舉行。會議指出,要加強(qiáng)住房市場體系和住房保障體系建設(shè),解決好新市民、青年人特別是從事基本公共服務(wù)人員等住房困難群體的住房問題,加快構(gòu)建以保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系。
在十四五規(guī)劃建議中,也明確提出要有效增加保障性住房供給,完善土地出讓收入分配機(jī)制,探索支持利用集體建設(shè)用地按照規(guī)劃建設(shè)租賃住房,完善長租房政策,擴(kuò)大保障性租賃住房供給。
之所以如此重視保障性租賃住房建設(shè),是因?yàn)槲覈鞘谢M(jìn)入后半程,流動人口不斷增加且向大中城市集中,新市民、青年人等群體的住房問題愈顯突出。與此同時,由資本推動的長租公寓市場又良莠不齊,蛋殼的等頭部企業(yè)接連爆雷,不少剛畢業(yè)的大學(xué)生深受其害。因此,除了推動市場化的房地產(chǎn)租賃市場發(fā)展外,政策支持的保障性租賃住房必須成為滿足新市民、青年人等群體住房需求的另一強(qiáng)力支柱。
《意見》除了明確服務(wù)對象是符合條件的新市民、青年人等群體外,還將戶型標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了限定,即以建筑面積不超過70平方米的小戶型為主,同時限定租金必須低于同地段同品質(zhì)市場租賃住房租金。顯然,這是出于兜底考慮,解決目標(biāo)群體基本居住需求。同時,《意見》多次將“人口凈流入的大城市”作為限定詞,這也成為此次政策指向的重點(diǎn)。
保障性租賃住房需要政策支持和政府引導(dǎo),但絕不是政府“一把抓”,其發(fā)展同樣也離不開市場的力量?!兑庖姟窂?qiáng)調(diào),應(yīng)當(dāng)充分發(fā)揮市場機(jī)制作用,引導(dǎo)多主體投資、多渠道供給,堅(jiān)持“誰投資、誰所有”;支持專業(yè)化規(guī)?;》孔赓U企業(yè)建設(shè)和運(yùn)營管理保障性租賃住房。
對于各地方,強(qiáng)調(diào)政府要因城施策,采取新建、改建、改造、租賃補(bǔ)貼和將政府的閑置住房用作保障性租賃住房等多種方式,切實(shí)增加供給。
此次《意見》發(fā)布,是對中央相關(guān)會議及文件精神的深化落實(shí),同時也是對前一段工作經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)和改進(jìn)。
由表2可以看出,復(fù)合混沌序列有均衡的0-1比,并且滿足E<0.02的要求,滿足Golomb偽隨機(jī)假設(shè)的第一條件。
從2019年底開始,住建部在沈陽、南京、蘇州、杭州、合肥、福州、濟(jì)南、青島、鄭州、長沙、廣州、深圳、重慶等13個城市部署開展完善住房保障體系的試點(diǎn)工作,重點(diǎn)發(fā)展以小戶型、低租金的房源為主,面向大城市中的非戶籍常住人口和新落戶新就業(yè)大學(xué)生等群體的政策性租賃住房,探索利用集體建設(shè)用地和企事業(yè)單位自有閑置土地建設(shè)租賃住房等方面的經(jīng)驗(yàn)。此次試點(diǎn)對完善保障性租賃住房體系進(jìn)行了有益探索,獲取了成功經(jīng)驗(yàn),同時在試點(diǎn)中也暴露出土地、資金、管理體制等多方面制約和短板。
因此,《意見》提出由政府給予土地、財(cái)稅、金融等政策支持。其中作為稀缺資源和主要成本的土地,在《意見》中以大篇幅進(jìn)行闡述?!兑庖姟诽岢霾捎枚喾N形式、多種渠道,為保障性租賃住房提供用地支持,主要包括集體經(jīng)營性建設(shè)用地、企事業(yè)單位自有閑置土地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地和存量閑置房屋建設(shè),同時適當(dāng)利用新供應(yīng)國有建設(shè)用地建設(shè)。
《意見》提出,人口凈流入的大城市和省級人民政府確定的城市,可探索利用集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)保障性租賃住房;允許利用企事業(yè)單位自有土地建設(shè)保障性租賃住房,變更土地用途,不補(bǔ)繳土地價(jià)款;可將產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地面積占比上限由7%提高到15%,提高部分主要用于建設(shè)宿舍型保障性租賃住房;保障性租賃住房用地可采取出讓、租賃或劃撥等方式供應(yīng)。允許將非居住存量房屋改建為保障性租賃住房,不變更土地使用性質(zhì),不補(bǔ)繳土地價(jià)款。
除了土地外,在審批、資金、稅費(fèi)、金融乃至水電氣價(jià)格等多方面提供政策支持。
審批流程方面,《意見》提出,利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設(shè)保障性租賃住房,可由市縣人民政府組織有關(guān)部門聯(lián)合審查建設(shè)方案,出具保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書后,由相關(guān)部門辦理立項(xiàng)、用地、規(guī)劃、施工、消防等手續(xù)。通過項(xiàng)目認(rèn)定,加速保障性租賃住房相關(guān)優(yōu)惠政策落地,打通各審批環(huán)節(jié)。
稅費(fèi)方面,利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設(shè)保障性租賃住房,取得保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書后,比照適用住房租賃增值稅、房產(chǎn)稅等稅收優(yōu)惠政策。對保障性租賃住房項(xiàng)目免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)。另外,用水、用電、用氣價(jià)格按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
資金方面,中央通過現(xiàn)有經(jīng)費(fèi)渠道,對符合規(guī)定的保障性租賃住房建設(shè)任務(wù)予以補(bǔ)助。金融方面,加大對保障性租賃住房建設(shè)運(yùn)營的信貸支持力度;支持銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)發(fā)行金融債券,募集資金用于保障性租賃住房貸款投放
值得注意的是,近日國家發(fā)改委印發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)工作的通知》,明確將保障性租賃住房納入基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)項(xiàng)目。這是對《意見》相關(guān)金融支持政策的呼應(yīng),將為保障性租賃住房提供新的融資渠道。
一直以來,如何讓房子精準(zhǔn)供給符合政策標(biāo)準(zhǔn)、真正有需求的人群,是保障性住房面臨的最大難題之一。不少地方的公租房,都爆出超出收入標(biāo)準(zhǔn)的人租住,或者收入提升后難以騰退、承租后轉(zhuǎn)租等違法違規(guī)問題。
因此,為了讓這一民生工程辦成民心工程,必須完善監(jiān)管體制機(jī)制,尤其是準(zhǔn)入和退出機(jī)制,實(shí)現(xiàn)保障性租賃住房的合理分配。因此,《意見》提出,城市人民政府要建立健全住房租賃管理服務(wù)平臺,加強(qiáng)對保障性租賃住房建設(shè)、出租和運(yùn)營管理的全過程監(jiān)督。同時,《意見》強(qiáng)調(diào),保障性租賃住房不得上市銷售或變相銷售,嚴(yán)禁以保障性租賃住房為名違規(guī)經(jīng)營或騙取優(yōu)惠政策。
另外,過去由于成本原因,保障性住房往往地處偏遠(yuǎn),與服務(wù)對象的實(shí)際需求不匹配,不少保障性住房面臨建好后無人申領(lǐng)的尷尬境地。為此,《意見》特別指出,應(yīng)當(dāng)按照職住平衡原則,提高住宅用地中保障性租賃住房用地供應(yīng)比例,主要安排在產(chǎn)業(yè)園區(qū)及周邊、軌道交通站點(diǎn)附近和城市建設(shè)重點(diǎn)片區(qū)等區(qū)域,引導(dǎo)產(chǎn)城人融合、人地房聯(lián)動。
住房問題是影響人民群眾幸福感、獲得感的重要因素,作為城市發(fā)展活力源泉的新市民和青年人群體,其住房需求必須要得到重視?!兑庖姟吠ㄟ^精準(zhǔn)施策,必將推動保障性租賃住房大力發(fā)展,進(jìn)一步健全住房保障體系,實(shí)現(xiàn)人民群眾對“住有所居”“住優(yōu)所居”的向往。