李永華

被投資者冷落已久的地產股，忽然之間，就像歷史傳說中得了《長門賦》之力的陳皇后一樣，“復得親幸”。

號稱“國內牛仔布生產銷售規(guī)模最大的企業(yè)”，實則地產建筑業(yè)務營業(yè)收入占比超70%的黑牡丹（600510.SH），從7月19日至8月6日，區(qū)間漲幅已達35.74%。

至8月6日收盤，*ST中迪（000609.SZ）已連收4個漲停板。

8月4日，萊茵體育（000558.SZ）帶頭漲停，第二天又沖擊漲停板。萊茵體育，只看其名，會以為屬于體育產業(yè)，實際上，其主營業(yè)務是房地產，占比近70%。

8月6日，冠城大通（600067.SH）拿起漲停接力棒。

尤為值得關注的是，地產龍頭同樣受到資金的青睞，保利地產（600048.SH）8月5日至9日連漲3天，累計漲幅近16%，收于11.56元/股。這一價格距離多家券商給出的估值還有50%的上漲空間。

不過，并非所有的地產股都受歡迎，綠地控股（600606.SH）、萬科A（000002.SZ）等仍在低位徘徊不動。

股價被打到地板上，銷售業(yè)績卻不差？

地產股股價整體下行，不是一天兩天。保利地產2020年7月7日達到18.70元/股的高位之后，到2021年8月2日下探到9.76元/股的年內低位，價格接近腰斬。

綠地控股2020年最高價是8.8元/股，最近的價格則在4元/股附近游蕩。萬科A從3月初的34.6元/股跌到了21元/股左右。

萬科A的市盈率為5.9倍，華僑城A（000069.SZ）的市盈率僅4.23倍。陷入債務危機的藍光發(fā)展（600466.SH），其市盈率更是低至2.18倍。這比銀行股的市盈率還要低，有投資者用“低到令人發(fā)指”來形容。

這或許是地產股近期集體異動的直接原因。

中信證券研報認為，保利地產每10股派發(fā)現(xiàn)金紅利7.3元（含稅），以2021年8月4日收盤價9.99元/股計算，公司股息率為7.3%。

這比銀行定期存款的收益高多了。

從凈資產角度看，華僑城A的每股凈資產9.54元，而8月6日收盤價為6.55元。綠地控股每股凈資產7.47元，股價卻只有4.41元。出現(xiàn)這種“跌破凈值”情況的地產公司還有一大把。

如果簡單計算，此時來一個“野蠻人”收購該公司，之后再賣掉所有資產，也能夠賺上一大把。

再來看看地產公司的銷售業(yè)績，很多都出乎意料。

8月5日，萬科A公告，7月實現(xiàn)合同銷售金額?515.4?億元;1—7?月累計合同銷售金額?4059.8?億元。

中國恒大（03333.HK）8月3日宣布，7月單月合約銷售金額437.8億元，1—7月，累計合約銷售金額4005.6億元，與萬科并列唯二超4000億元銷售規(guī)模的開發(fā)商。

碧桂園（02007.HK）7月權益銷售金額542.8億元，前7月累計3573.7億元。中指研究院8月2日發(fā)布的《2021年1—7月中國房地產企業(yè)銷售業(yè)績TOP200》報告顯示，2021年1月份至7月份，TOP100房企銷售額均值為794.7億元，增長率均值為36.2%。

8月2日，《財富》發(fā)布的世界500強排行榜，也印證了中國房地產行業(yè)公司的實力。

據(jù)排行榜顯示，2021年的世界500強中，上榜的中國房地產行業(yè)公司共有8家，碧桂園、中國恒大、綠地控股、保利地產、萬科這5家企業(yè)是常客。值得關注的是，融創(chuàng)中國、龍湖集團、華潤置地等3家則是世界500強新秀。

同時，與房地產高度相關的建筑行業(yè)也有10家中國企業(yè)進入榜單，其中廣州市建筑集團有限公司以1841億元的營業(yè)收入首次上榜，排名總榜單第460位。

增持與回購潮起

8月4日，保利集團增持保利地產50萬股，計劃未來6個月繼續(xù)增持，且不超過公司總股本2%。同時，公司董事長、總經理劉平及全體高管計劃6?個月內增持公司股份，合計增持金額不低于800萬元、不超過?1500萬元，增持價格不超過?15.06?元/股。當天，保利地產收盤價為9.99元/股。

中信證券研報稱，保利地產實際控制人和高管團隊發(fā)布增持計劃，同樣的增持在2008年、2014年、2015年出現(xiàn)，往往意味著公司投資價值被低估，以及公司經營穩(wěn)定、業(yè)績可期、股息率處于高位，看好公司投資價值，維持“買入”投資評級。

此前，保利地產發(fā)表對房地產行業(yè)的看法，或可視為其增持理由。保利地產認為，“十四五”期末我國有望跨過“中等收入陷阱”，達到現(xiàn)行高收入國家標準;到2035年實現(xiàn)經濟總量、人均收入、中等收入群體翻一番，城鎮(zhèn)化率提升至發(fā)達國家80%以上的水平，向著世界第一大經濟體邁進。

2020年，房地產行業(yè)市場規(guī)模突破17萬億元。保利地產預測，未來5年，行業(yè)容量合計可達到80萬億～90萬億元以上。因此，保利地產認為，支持房地產中長期向好的根本性因素并未改變，房地產行業(yè)發(fā)展的基礎和動力仍在，總量峰值時代延續(xù)。

今年以來，融創(chuàng)中國、金科股份、中國恒大、世茂集團、碧桂園、華僑城A、旭輝控股集團等眾多開發(fā)商先后實施股份增持或者回購行動。

7月26日，融創(chuàng)中國3715萬港元回購170萬股自家股票。當周，融創(chuàng)共回購4次，總斥資3.03億港元。

從2020年開始，碧桂園聯(lián)席主席楊惠妍就持續(xù)增持公司股票。2019年底，楊惠妍在碧桂園持股比例為57.68%。7月21日，楊惠妍于場外增持碧桂園逾4.2億股，每股平均價9.518港元，涉資約40.13億港元，最新持股量增至62%。

調控政策持續(xù)升級，房地產行業(yè)進入淘汰賽階段？

盡管地產大佬們巨資增持或回購，但二級市場并不買賬，各公司股價表現(xiàn)還是“跌跌不休”。

知名行業(yè)研究員任澤平認為，房地產長期看人口，中期看土地，短期看金融。近兩年來，土地與金融的政策端都發(fā)生了極大的變化。這才是投資者持續(xù)看空地產的理由。

7月29日，藍光發(fā)展公告稱，因受宏觀經濟環(huán)境、行業(yè)環(huán)境、融資環(huán)境疊加影響，自?2020年年度末至今，公司公開市場再融資受阻，經營性現(xiàn)金流回速放緩，公司流動性出現(xiàn)階段性緊張，加之部分金融機構提前宣布到期，導致公司出現(xiàn)部分債務未能如期償還的情況。

申萬宏源認為，2018年中小房企開始出現(xiàn)違約，主要風險點有過于激進、負債壓力大、現(xiàn)金流斷裂、地產布局定位問題導致銷售回款較弱、多元化轉型失敗、內部治理問題等，在行業(yè)持續(xù)“房住不炒”、融資政策“借新還舊”的背景下，行業(yè)整體爆發(fā)式增長已經過去，內部分化將加劇。

土地政策方面，今年最大的變化是“兩集中”，指的是集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動，全年分3批次集中統(tǒng)一發(fā)布住宅用地的招拍掛公告并實施招拍掛出讓活動。各企業(yè)在實行“兩集中”的城市一年只有3次機會參與土拍，自然極大地改變其拿地策略。

長沙是首批實施“兩集中”政策的城市之一。在實施第一次集中土地出讓之后，長沙一位地產行業(yè)資深營銷人士告訴《中國經濟周刊》記者，“兩集中”之后，開發(fā)商必須要搶地，要不然到了后期就無米下鍋，影響今后的業(yè)績。

中指研究院發(fā)布2021年1—7月全國房地產企業(yè)拿地排行榜顯示，今年1—7月，萬科、保利發(fā)展、碧桂園、綠城中國、招商蛇口、華潤置地等排名靠前，萬科是唯一拿地金額超1000億元的企業(yè)。

從拿地情況看，靠前的開發(fā)商面對“三條紅線”的壓力明顯較輕?！叭€四檔”是2020年8月開始實行的土地融資新政，對開發(fā)商影響極大。

保利地產分析，多部委聯(lián)合實施行業(yè)金融調控，高風險、高杠桿房企將實施“去杠桿”，規(guī)模擴張速度降低，甚至行業(yè)可能引發(fā)新一輪洗牌。

“三道紅線”是指剔除預收款后的資產負債率大于70%、凈負債率大于100%、現(xiàn)金短債比小于1倍。按照踩線情況，房地產企業(yè)被分為“紅、橙、黃、綠”四檔，“紅檔”企業(yè)有息負債規(guī)模不能高于現(xiàn)有水平，“橙檔”企業(yè)有息負債年增速不得超過5%，“黃檔”企業(yè)不得超過10%，“綠檔”企業(yè)不得超過15%。

萬科2020年年報顯示，公司持有現(xiàn)金1856.62億元。保利地產“三條紅線”均是綠檔;招商蛇口2020年末剔除預收賬款后的資產負債率58.84%，凈負債率?28.81%，現(xiàn)金短債比1.23。其他拿地排名靠前的開發(fā)商，在“三線四檔”方面都處于有利位置。

從2020年下半年至今，綠地控股、中國恒大等觸碰“紅線”的企業(yè)降負債、去杠桿、求生存，拿地規(guī)模較之以往急劇縮水。

萬科認為，對行業(yè)而言，重點房地產企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理、房地產貸款集中度管理等重大政策的相繼推出，?將重新定義行業(yè)規(guī)則，推動行業(yè)加速進入管理紅利時代。

7月，央行公開表示，“三線四檔”規(guī)則試點房地產企業(yè)核心經營財務指標明顯改善。

“房住不炒”調控政策還在進一步細化深化。據(jù)多家媒體報道，7月底，監(jiān)管部門要求全國被納入“三道紅線”試點的重點房企買地金額不得超過年銷售金額的?40%。這一比例不僅包括公開拿地，并購方式拿地同樣計入。

中國房地產研究會常務理事丁祖昱發(fā)文表示，千億規(guī)模的房企每年可花400億元拿地，而中小房企可能年銷售額都不足400億元，中小房企和規(guī)模房企之間的差距會進一步加大。

7月27日，銀保監(jiān)會召開全系統(tǒng)2021年年中工作座談會暨紀檢監(jiān)察工作（電視電話）座談會，強調嚴格執(zhí)行“三線四檔”和房地產貸款集中度要求，防止銀行保險資金繞道違規(guī)流入房地產市場。

談到上半年的成績時，銀保監(jiān)會稱，高風險機構處置有序推進，高風險影子銀行規(guī)模較歷史峰值壓降23萬億元，互聯(lián)網平臺企業(yè)整改加快推進，房地產貸款增速創(chuàng)8年最低。

2020?年末，全國主要金融機構房地產貸款余額同比增長?11.6%，增速較上年末回落?3.2?個百分點。房地產貸款余額占各項貸款余額比例下降至?28.7%。關于行業(yè)的趨勢，今年可能重回“地產一哥”寶座的萬科有兩句話值得細品：其一是說，企業(yè)必須摒棄舊有模式下一味追求規(guī)模擴張的思路，更加重視增長的質量;其二是說，變化即機會，盡管行業(yè)已經進入淘汰賽階段，但發(fā)展的空間依然存在。

（注：本文不可作為投資依據(jù)）

（本文刊發(fā)于《中國經濟周刊》2021年第15期）