摘 要：當(dāng)前我國(guó)出現(xiàn)了許多“輕資產(chǎn)，高ROE”的企業(yè)，由重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型已成為我國(guó)企業(yè)轉(zhuǎn)型的最佳選擇戰(zhàn)略。“輕資產(chǎn)，高ROE”簡(jiǎn)單來(lái)說就是在企業(yè)整體運(yùn)營(yíng)過程中投入較少的資產(chǎn)獲取更多的利益。輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)是一種以價(jià)值為驅(qū)動(dòng)的資產(chǎn)戰(zhàn)略，可以獲得更強(qiáng)的盈利能力，更快的速度與更持續(xù)的增長(zhǎng)。輕資產(chǎn)模式作為現(xiàn)代企業(yè)一種新型的發(fā)展模式，各行各業(yè)都在探索輕資產(chǎn)模式的發(fā)展，各行業(yè)根據(jù)運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)制定出不同的輕資產(chǎn)模式，如物流業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)、房地產(chǎn)、租賃市場(chǎng)、旅游業(yè)等。本文以房地產(chǎn)行業(yè)為典型代表，探討轉(zhuǎn)型背景下房地產(chǎn)行業(yè)中萬(wàn)科的運(yùn)營(yíng)狀況及管理水平，并為未來(lái)發(fā)展提出應(yīng)對(duì)建議。

關(guān)鍵詞：輕資產(chǎn)模式;運(yùn)營(yíng)狀況;應(yīng)對(duì)建議

本文索引：董偉鑫.企業(yè)輕資產(chǎn)模式運(yùn)營(yíng)探討[J].中國(guó)商論，2021（14）：-131.

中圖分類號(hào)：F272 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：2096-0298（2021）07（b）--03

輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式相對(duì)于固定資產(chǎn)、存貨等需要進(jìn)行大額資金投入的重資產(chǎn)企業(yè)而言，更多是對(duì)企業(yè)品牌、人力資本、企業(yè)文化、企業(yè)經(jīng)驗(yàn)與管理水平等無(wú)形資產(chǎn)的使用，輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)大多不進(jìn)行大規(guī)模的固定資產(chǎn)投資，而是更加集中優(yōu)勢(shì)專注于自身研發(fā)能力、營(yíng)銷能力和終端渠道銷售等高附加環(huán)節(jié)。輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式的興起離不開外部環(huán)境與社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、歷史等方面的背景，互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展，市場(chǎng)、供需、管理、財(cái)務(wù)、物流等信息實(shí)時(shí)共享促成輕資產(chǎn)模式財(cái)務(wù)特征;輕資產(chǎn)模式中對(duì)于上下游、集體關(guān)系的注重滿足了經(jīng)濟(jì)全球化發(fā)展的需要;輕資產(chǎn)模式更加注重創(chuàng)新研發(fā)、知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)、品牌建設(shè)等高度擬合我國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)改革的目標(biāo)，因此，輕資產(chǎn)模式發(fā)展也就成為必然的結(jié)果。

1 輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)

輕資產(chǎn)模式即部分或全部外包，或交由關(guān)聯(lián)方、控股企業(yè)，一方面可以減少固定資產(chǎn)的投資，大幅減少現(xiàn)金流，另一方面有充足的資金加大對(duì)廣告、創(chuàng)新的投入，提升企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 輕資產(chǎn)企業(yè)一般有如下特點(diǎn)。

1.1 小投入大產(chǎn)出

以輕資產(chǎn)模式運(yùn)營(yíng)的企業(yè)通常不進(jìn)行大規(guī)模固定資產(chǎn)的采購(gòu)，會(huì)采用租賃或者共擔(dān)成本的經(jīng)濟(jì)方式，利用其他企業(yè)資源進(jìn)行生產(chǎn)制造，自己則更加注重對(duì)于研發(fā)的投入，因此會(huì)注重專有固定資產(chǎn)的投入，利用杠桿投入較少的資金實(shí)現(xiàn)產(chǎn)量的增加。OPM就是典型的例子，用別人的錢賺錢，實(shí)現(xiàn)了資源最優(yōu)化的配置，整合了企業(yè)創(chuàng)造能力，最大程度發(fā)揮了企業(yè)的價(jià)值創(chuàng)造模式。

1.2 輕“資產(chǎn)”，重“知識(shí)”

輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)范圍靈活多變，不僅包括對(duì)品牌專利、知識(shí)資產(chǎn)、人力資本、知識(shí)產(chǎn)權(quán)需求，而且涵蓋對(duì)供應(yīng)鏈、管理體制、營(yíng)銷策略以及銷售渠道的探索。知識(shí)的力量是無(wú)法預(yù)測(cè)的，減少盲目的資產(chǎn)擴(kuò)張，利用知識(shí)的力量實(shí)現(xiàn)整個(gè)運(yùn)營(yíng)快速高效的發(fā)展，這是輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

1.3 強(qiáng)調(diào)現(xiàn)金流

企業(yè)價(jià)值通常被定義為“未來(lái)現(xiàn)金流的折現(xiàn)”，輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的企業(yè)強(qiáng)調(diào)現(xiàn)金流，主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面，一方面對(duì)現(xiàn)金流整體結(jié)構(gòu)進(jìn)行改善，包括對(duì)貸款、債權(quán)、可轉(zhuǎn)換證券、私募股權(quán)融資等，另一方面對(duì)特定資產(chǎn)及項(xiàng)目現(xiàn)金流進(jìn)行改善，主要包括應(yīng)收賬款融資、存貨融資、租賃、項(xiàng)目融資等，通過重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型保障了現(xiàn)金流的流動(dòng)。

1.4 注重供應(yīng)鏈管理

供應(yīng)鏈管理是維系整個(gè)企業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的重要環(huán)節(jié)，完善的供應(yīng)鏈管理可以讓企業(yè)以最低的成本獲取最大的利益，提高企業(yè)工作的效率和生產(chǎn)的效率。供應(yīng)鏈管理通常以顧客和最終消費(fèi)者為經(jīng)營(yíng)導(dǎo)向，以滿足顧客和消費(fèi)者最終期望來(lái)生產(chǎn)和供應(yīng)。供應(yīng)鏈?zhǔn)菍⒐?yīng)商、制造商、分銷商直到最終用戶連成整體的功能網(wǎng)鏈結(jié)構(gòu)，輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式更加注重對(duì)于供應(yīng)鏈的管理，充分利用上下游企業(yè)之間的關(guān)系實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化。

2 萬(wàn)科輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)狀況

萬(wàn)科集團(tuán)的經(jīng)營(yíng)狀況與發(fā)展方向頗受外界的關(guān)注，在一定程度上引領(lǐng)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。在國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)后，萬(wàn)科也及時(shí)提出房地產(chǎn)開發(fā)模式轉(zhuǎn)型的應(yīng)對(duì)策略，在轉(zhuǎn)型以前，萬(wàn)科的運(yùn)營(yíng)模式一直都是重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式。在這種模式下，萬(wàn)科全程操控樓盤的拿地、開發(fā)、銷售等環(huán)節(jié)，并進(jìn)行項(xiàng)目滾動(dòng)開發(fā)，從而獲取增值收益。大量拿地、快速開發(fā)、高效周轉(zhuǎn)是萬(wàn)科重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式成功的重要保證，也造成其對(duì)金融機(jī)構(gòu)的融資和銷售回款的依賴，使萬(wàn)科運(yùn)營(yíng)模式具有土地儲(chǔ)備較高、融資結(jié)構(gòu)單一、資金密集等特征。因此，面臨這種窘境，萬(wàn)科不得不進(jìn)行轉(zhuǎn)型，輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)為企業(yè)帶來(lái)了更大的收益，成為行業(yè)的標(biāo)桿企業(yè)。

2.1 萬(wàn)科輕資產(chǎn)模式

萬(wàn)科輕資產(chǎn)模式主要采用“小股操盤”模式和“REITs”模式，萬(wàn)科將房地產(chǎn)金融和商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展緊密結(jié)合，并借助REITs、私募基金等金融平臺(tái)完成租售并舉，“養(yǎng)肥”之后賣掉，實(shí)現(xiàn)收益的滾動(dòng)（圖1）。

2.1.1 “小股操盤”運(yùn)作流程

“小股操盤”的特點(diǎn)在于同股不同權(quán)，企業(yè)以較低的持股比例進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)，憑借管理和品牌的輸出實(shí)現(xiàn)大量項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理，顯著推動(dòng)企業(yè)規(guī)?；瘮U(kuò)張。萬(wàn)科在合作項(xiàng)目中不控股，但項(xiàng)目仍然由萬(wàn)科團(tuán)隊(duì)操盤，運(yùn)用萬(wàn)科的采購(gòu)渠道，降低項(xiàng)目整體成本;借助多元化融資渠道，提升資金的運(yùn)營(yíng)效率;利用萬(wàn)科的成熟體系與工廠化模式，保證產(chǎn)品高質(zhì)量開發(fā);最后使用萬(wàn)科品牌效應(yīng)和營(yíng)銷渠道，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品快速銷售。這種輕資產(chǎn)模式大大提高了萬(wàn)科凈資產(chǎn)收益率。

2.1.2 “REITs”運(yùn)作

2013年，萬(wàn)科30億入股徽商銀行，房地產(chǎn)企業(yè)本身的屬性導(dǎo)致其對(duì)現(xiàn)金流極度依賴，而銀行卻能為企業(yè)提供充足的現(xiàn)金流;2015年，萬(wàn)科“牽手”鵬華基金，在房地產(chǎn)行業(yè)首先使用信托投資基金，為萬(wàn)科提供穩(wěn)定的資金流并且深化企業(yè)的配套服務(wù)業(yè)。萬(wàn)科在REITs模式中，主要是想利用專業(yè)團(tuán)隊(duì)對(duì)物業(yè)資產(chǎn)打包上市，利用專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)對(duì)物業(yè)資產(chǎn)進(jìn)行管理，從而實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)發(fā)展的目的。

2.2 萬(wàn)科集團(tuán)輕資產(chǎn)模式下運(yùn)營(yíng)發(fā)展評(píng)價(jià)

萬(wàn)科發(fā)展面臨著土地成本增加、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)壓力大、銷售模式受限以及現(xiàn)金回收壓力大的問題，在這種情況下，萬(wàn)科及時(shí)作出戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型讓萬(wàn)科成為行業(yè)標(biāo)桿房產(chǎn)。在此過程中，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸起色，從中我們可以繼續(xù)吸取經(jīng)驗(yàn)，利用自身優(yōu)勢(shì)改變運(yùn)營(yíng)，提高運(yùn)營(yíng)效率。

（1）提升ROE水平：萬(wàn)科ROE水平領(lǐng)先于其他企業(yè)得益于快速周轉(zhuǎn)，輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)一方面獲取品牌和管理輸出的利潤(rùn)，另一方面降低了凈資產(chǎn)規(guī)模，帶來(lái)了凈利潤(rùn)率和權(quán)益乘數(shù)提高，從而提升ROE水平。

（2）擺脫對(duì)股權(quán)融資依賴，擴(kuò)大了市場(chǎng)份額：擺脫了增長(zhǎng)對(duì)股權(quán)融資的依賴，提高為股東分紅派息的能力;利用有限的資源搶占市場(chǎng)更多的份額，為企業(yè)運(yùn)營(yíng)帶來(lái)更大的空間，為股東攫取更多財(cái)富。

（3）減少資金風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)過渡：用經(jīng)營(yíng)杠桿代替財(cái)務(wù)杠桿，提高了企業(yè)財(cái)務(wù)的安全性，通過各個(gè)環(huán)節(jié)收益，增加了資金的穩(wěn)定性和流動(dòng)性。

（4）提升品牌價(jià)值，無(wú)形中提高無(wú)形資產(chǎn)收益：通過多方宣傳積累，擴(kuò)大了市場(chǎng)空間，建立品牌優(yōu)勢(shì)，擴(kuò)大了萬(wàn)科的銷售規(guī)模，提高無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值，從而帶動(dòng)企業(yè)收益。

3 對(duì)策建議與總結(jié)

3.1 萬(wàn)科集團(tuán)提高運(yùn)營(yíng)能力的對(duì)策建議

3.1.1 積極調(diào)整自身戰(zhàn)略，應(yīng)對(duì)國(guó)家的宏觀調(diào)控

房地產(chǎn)作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)，受到國(guó)家和人民的高度重視，2015年起，房?jī)r(jià)有了較大程度的波動(dòng)，并且周期頻率均不穩(wěn)定，房產(chǎn)市場(chǎng)面臨新的危機(jī)，房產(chǎn)市場(chǎng)一旦破裂對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展來(lái)說是致命的。因此，我國(guó)政府出臺(tái)政策方針及相關(guān)貨幣稅收等方式調(diào)節(jié)市場(chǎng)穩(wěn)定。隨著我國(guó)宏觀調(diào)控政策的實(shí)施，居民不再是買房升值，而是買房作為剛需產(chǎn)品，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了平靜期。萬(wàn)科集團(tuán)為應(yīng)對(duì)國(guó)家的高力度宏觀調(diào)控，必須重視市場(chǎng)考察，做好充足的準(zhǔn)備，對(duì)市場(chǎng)反應(yīng)作出科學(xué)的預(yù)測(cè)。同時(shí)采取合適的宣傳方式，合理計(jì)算成本，以滿足客戶的需求為目的進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，進(jìn)而提高企業(yè)的信用度，為企業(yè)發(fā)展提供支柱。這不僅關(guān)乎萬(wàn)科集團(tuán)全局的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，還是實(shí)施宏觀調(diào)控以及落實(shí)國(guó)家發(fā)展策略的重要手段。

3.1.2 產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化改變，提高運(yùn)營(yíng)的規(guī)?；l(fā)展

房地產(chǎn)行業(yè)在實(shí)行項(xiàng)目開發(fā)時(shí)，不同項(xiàng)目大多展現(xiàn)不同的物業(yè)狀態(tài)、規(guī)模大小等，這往往導(dǎo)致開發(fā)效率和項(xiàng)目利潤(rùn)率較低。因此建立標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品應(yīng)對(duì)消費(fèi)者普遍需求是目前房地產(chǎn)企業(yè)走出困境的行動(dòng)指南，這不僅需要廣泛地調(diào)查民意，還需要從居民實(shí)際出發(fā)。標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品并不是指對(duì)生產(chǎn)線進(jìn)行簡(jiǎn)單的復(fù)制粘貼，而是在符合大眾需求的前提下提高標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)作流程，從本質(zhì)上降低開發(fā)成本和費(fèi)用、提高開發(fā)效率和效益。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)的變化，企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局的變化之一就是產(chǎn)品由粗略豪放競(jìng)爭(zhēng)向標(biāo)準(zhǔn)化競(jìng)爭(zhēng)過渡，產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化帶來(lái)的好處是有目共睹的，一方面提高了效率降低了成本，另一方面標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品減少了失誤，把控總體品質(zhì)、降低了風(fēng)險(xiǎn)。雖然并不滿足所有居民的需求，但在過渡時(shí)期應(yīng)對(duì)政策和形勢(shì)變化是相當(dāng)有利的。

3.1.3 優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

衡量資本結(jié)構(gòu)的關(guān)鍵是確定負(fù)債與股東權(quán)益的適宜比例，合理的資本結(jié)構(gòu)是企業(yè)發(fā)展運(yùn)營(yíng)的根本保障，資本結(jié)構(gòu)決定著企業(yè)籌資模式。萬(wàn)科集團(tuán)是以負(fù)債經(jīng)營(yíng)為主，萬(wàn)科生產(chǎn)所需流動(dòng)資金大、項(xiàng)目建設(shè)投入大，公司通過經(jīng)營(yíng)積累、銀行借款和發(fā)行債權(quán)等方式籌集資金，導(dǎo)致資產(chǎn)負(fù)債率持續(xù)較高，不僅會(huì)造成高額負(fù)債和現(xiàn)有資金的閑置，還會(huì)造成企業(yè)負(fù)擔(dān)過重，畏手畏腳的組織模式下往往不能進(jìn)行有效的資源配置。首先，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)需要適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的變化，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下尋找最優(yōu)化的資源配置。其次，大力鼓勵(lì)發(fā)展證券和股票市場(chǎng)，避免單一的融資方式帶來(lái)不可規(guī)避的風(fēng)險(xiǎn);最后，根據(jù)自身實(shí)際情況，實(shí)事求是，作出合理的判斷。

3.1.4 制定合理的償債計(jì)劃

一般企業(yè)正常經(jīng)營(yíng)狀態(tài)，企業(yè)總資產(chǎn)往往是大于總負(fù)債，企業(yè)流通的資金鏈相對(duì)比較緊張，許多破產(chǎn)企業(yè)并不是因?yàn)橘Y不抵債，而是由于沒有制定合理的償債計(jì)劃，不能及時(shí)償還債務(wù)，高額的利息也間接給企業(yè)帶來(lái)壓力。制定償債計(jì)劃的首要依據(jù)是真實(shí)完整的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)以及企業(yè)相關(guān)的債務(wù)合同。此外，企業(yè)的實(shí)際情況、資金收支也是制定方案的憑據(jù)，這樣才能使企業(yè)在有限資金的基礎(chǔ)上，通過合理的時(shí)間安排，使資金不僅償還債務(wù)還能滿足日常經(jīng)營(yíng)所需。

4 結(jié)語(yǔ)

用最少的資金去撬動(dòng)最大的資源輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式已經(jīng)成為各行各業(yè)轉(zhuǎn)型的首選，輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)減少了風(fēng)險(xiǎn)、提高了收益，同時(shí)強(qiáng)化了核心能力，增強(qiáng)了組織靈活性。同時(shí)輕資產(chǎn)在運(yùn)營(yíng)過程中也存在軟肋，產(chǎn)品質(zhì)量難以把控、運(yùn)營(yíng)模式極易被模仿，很難形成中長(zhǎng)期的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。還要加強(qiáng)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式下企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防范。企業(yè)運(yùn)營(yíng)狀況不同所采用的輕資產(chǎn)模式也大相徑庭，本文選取房地產(chǎn)行業(yè)典型案例萬(wàn)科的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)方式，總結(jié)萬(wàn)科的成功經(jīng)驗(yàn)，萬(wàn)科輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型后總體財(cái)務(wù)狀況越來(lái)越好，運(yùn)營(yíng)之道是萬(wàn)科迅速成長(zhǎng)的重中之重，在大趨勢(shì)下，根據(jù)行業(yè)特點(diǎn)制定屬于自己的運(yùn)營(yíng)策略，及時(shí)調(diào)整運(yùn)營(yíng)策略，深入探索，化劣為優(yōu)。

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Discussion on the Operation of Enterprise's Asset-light Mode

—— Taking Vanke as an Example

Qingdao University of Science and Technology

DONG Weixin

Abstract： At present， there are many light-assets and high ROE companies in China. The transformation from heavy-assets to light-assets has become the best strategic choice for Chinese companies. "Light-assets， high ROE" simply means using fewer assets to earn more money in the overall operation of the enterprise. Asset-light operation is a value-driven asset strategy that can achieve stronger profitability， faster speed and more sustainable growth. As a new development model of modern enterprises， the light-asset model is exploring the development of the light-asset model in all walks of life. Various industries have developed different asset-light models according to their operational characteristics， such as logistics， internet， real estate， leasing market， and tourism. Taking the real estate industry as a typical representative， this article discusses Vanke's operational status and management level under the background of transformation， and proposes countermeasures for its future development.

Keywords： asset-light model; operation condition; countermeasures