趙奉軍

2021年5月11日，國家統(tǒng)計(jì)局公布了第七次人口普查數(shù)據(jù)（以下簡(jiǎn)稱“七普數(shù)據(jù)”）。人口的數(shù)量和結(jié)構(gòu)變化是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要變量。七普數(shù)據(jù)的出臺(tái)，給了我們一個(gè)分析人口變量影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的好機(jī)會(huì)。

首先，從總量上來看，七普數(shù)據(jù)表明我國2020年總?cè)丝谶_(dá)到14.1178億，比上年人口增長(zhǎng)了1173萬人。但這個(gè)增長(zhǎng)數(shù)據(jù)其實(shí)有誤。因?yàn)?019年人口的數(shù)據(jù)是抽查獲得，統(tǒng)計(jì)方法并不一樣，無法直接比較。我們可以用2020年出生人口減去死亡人口來獲得人口增長(zhǎng)數(shù)據(jù)并判斷人口總量形勢(shì)。這個(gè)形勢(shì)是相當(dāng)嚴(yán)峻的，2020年我國出生人口已經(jīng)下降到1200萬人，而死亡人口已經(jīng)上升到1000萬左右。2020年我們只增長(zhǎng)了200萬人口。出生人口下降和死亡人口的上升都是有趨勢(shì)的，按照抽查數(shù)據(jù)2019年我國出生人口為1465萬（根據(jù)七普數(shù)據(jù)該出生人口估計(jì)會(huì)上調(diào)100萬左右），這意味著如果沒有強(qiáng)力措施扭轉(zhuǎn)，2020年可能就是我國人口的峰值。即使有強(qiáng)力措施，比如2021年5月31日發(fā)布的全面三孩政策，人口峰值可能也只是推遲兩年左右。

新生人口越來越少，人口總量開始減少，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言看上去并不是一個(gè)好消息。暫不考慮它對(duì)長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響，直觀上來看，這意味著住房的供給可能超過住房需求，空置率也會(huì)上升，房?jī)r(jià)和房租都會(huì)下跌。這一點(diǎn)對(duì)那些正在經(jīng)歷人口減少的收縮性城市來說，證據(jù)更是明顯。但正如筆者在先前專欄中所提到的（見《中國房地產(chǎn)》2020年6月上旬刊），人口總量減少時(shí)，作為單個(gè)城市會(huì)收縮，城市外圍或郊區(qū)的房?jī)r(jià)會(huì)顯著下跌;但作為一個(gè)國家總體上來看，表現(xiàn)為人口更傾向于向中心城市或城市圈（群）集中，那些中心城市生育率雖然更低，但吸引了更多外來年輕人口，使人口規(guī)模擴(kuò)張，房?jī)r(jià)和房租也因此而上漲。這一點(diǎn)日本的東京、韓國的首爾、俄羅斯的莫斯科和我國臺(tái)北地區(qū)這些人口減少的地區(qū)都是如此（比如日本，2008年就達(dá)到總?cè)丝诜逯?.28億，但東京都市圈總?cè)丝谌匀辉诔掷m(xù)擴(kuò)張，已占據(jù)總?cè)丝诘?0%）。同時(shí)，一旦人口總量減少，意味著城市競(jìng)爭(zhēng)開始進(jìn)入存量博弈，那些有雄心壯志力圖變成特大城市的地區(qū)更要花樣百出搶人，搶人大戰(zhàn)不會(huì)偃旗息鼓。

其次，從家庭規(guī)模來看，七普數(shù)據(jù)表明我國2020年家庭人口平均規(guī)模已經(jīng)下降到2.62人/戶。而2000年五普是3.44人/戶，2010年六普是3.09人/戶。在這10年間，總?cè)丝谥辉鲩L(zhǎng)了5.38%，但家戶數(shù)卻增長(zhǎng)了22.94%。家庭規(guī)模的小型化趨勢(shì)是現(xiàn)代社會(huì)的一個(gè)標(biāo)志。像韓國的家庭規(guī)模已經(jīng)降低到2.24人/戶，韓國“一人戶”即單人家庭在全體家庭中所占比重達(dá)到了39.2%，成為主導(dǎo)形式。這意味著即使我國總?cè)丝谠谶@兩年可能達(dá)到峰值，但家戶數(shù)還會(huì)繼續(xù)增長(zhǎng)。這提醒我們，不僅要考慮人口向中心城市集中，還要考慮家庭規(guī)模小型化帶來的戶數(shù)增加對(duì)人口總量減少的對(duì)沖效應(yīng)。畢竟，現(xiàn)實(shí)中我們買房更多的是以戶為單位。有鑒于此，開發(fā)商的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)比如戶型、單套面積也應(yīng)相應(yīng)調(diào)整以適應(yīng)這種變化。

再次，從流動(dòng)人口規(guī)模和流向上看，七普數(shù)據(jù)表明我國流動(dòng)人口達(dá)到3.76億之多，其中跨省流動(dòng)人口1.25億，遠(yuǎn)超往年按照抽樣獲得的人口流動(dòng)數(shù)據(jù)（以往的估計(jì)在2.7億左右）。同時(shí)，流動(dòng)人口的流向更傾向于東部地區(qū)，結(jié)果東部地區(qū)占總?cè)丝诘谋壤鄬?duì)于10年前提高了2.15個(gè)百分點(diǎn)，而東部人口流入地主要集中在廣東、浙江和江蘇三省。比如，相比2019年度人口變動(dòng)情況抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)，七普數(shù)據(jù)中廣東多了1080萬人，浙江和江蘇兩省合計(jì)多了1012萬，這意味著我們以往大幅低估了廣東、浙江和江蘇的人口。具體到城市，比如杭州這次七普數(shù)據(jù)人口總量達(dá)到1193萬人，而2019年抽樣統(tǒng)計(jì)只有1036萬人，杭州人口一年之內(nèi)是無論如何增長(zhǎng)不了157萬人的，這也意味著杭州的真實(shí)人口在2019年其實(shí)遠(yuǎn)超過1036萬人。深圳更是如此，深圳七普數(shù)據(jù)表明有1756萬人口，而2019年抽查只有1343萬，多出來400多萬。其他城市比如成都、廣州等也是大同小異。

由于大量流動(dòng)人口相對(duì)更年輕，使得這些人口流入地區(qū)的撫養(yǎng)比更低，能夠繼續(xù)享受人口紅利經(jīng)濟(jì)更有活力。還是以杭州和深圳為例，七普數(shù)據(jù)表明，杭州15-59歲的人口占總?cè)丝诘谋壤秊?0.12%，像深圳這樣的移民城市，比例高達(dá)79.53%。相比之下，全國的比例只有63.35% （日本東京都市圈勞動(dòng)年齡人口占比為64%，也是顯著高于全國平均值）。大量相對(duì)年輕的人口涌入這些城市，對(duì)住房和各種公共服務(wù)的需求形成了很大的壓力，同時(shí)也表明以往城市規(guī)劃部門按照人口抽樣統(tǒng)計(jì)數(shù)量的住房和公共服務(wù)規(guī)劃是不足并偏保守的，造成的后果已經(jīng)非常明顯。從宏觀上講，這也要求土地和住房的供應(yīng)必須與人口流動(dòng)方向一致，人地掛鉤和居住用地供應(yīng)應(yīng)該向人口流入地傾斜。

最后，從性別結(jié)構(gòu)上看，七普數(shù)據(jù)表明我國的性別結(jié)構(gòu)在優(yōu)化，2020年我國新生兒性別比為111.3 （以女性為100），較2010年下降了6.8，這是個(gè)顯著的改善。這會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)嗎？按照哥倫比亞大學(xué)魏尚進(jìn)教授提出的中國性別失衡導(dǎo)致競(jìng)爭(zhēng)性儲(chǔ)蓄和買房理論，性別優(yōu)化將會(huì)降低未來男性買房壓力和住房需求，這估計(jì)讓很多人長(zhǎng)舒了一口氣。