盛松成

二十幾年來(lái)的中國(guó)房地產(chǎn)，并不存在典型意義上的周期，而是始終在波動(dòng)上升。今年以來(lái)，我國(guó)一線城市房?jī)r(jià)呈現(xiàn)加速上漲趨勢(shì)。5月份全國(guó)70個(gè)大中城市中，環(huán)比上漲的城市有62個(gè)。其中，一線城市的漲幅更高，同比增速達(dá)到了6.0%，較上年末提高了2.1個(gè)百分點(diǎn)，為2017年三季度以來(lái)的最大值。

我國(guó)的高房?jī)r(jià)，有土地供給的原因，也有土地制度、政策的原因。2015年后，大城市土地成本占住房?jī)r(jià)格的比例平均已達(dá)40%。而長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)側(cè)重于需求調(diào)控，調(diào)控效果并不具有可持續(xù)性，一度形成了房?jī)r(jià)單邊上漲的預(yù)期。

目前大城市需求端調(diào)控手段幾乎已經(jīng)用到極致。房地產(chǎn)調(diào)控需要結(jié)合我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的特征和規(guī)律，采用系統(tǒng)性的方法。所謂“堅(jiān)持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，應(yīng)當(dāng)從房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的角度來(lái)定位。

今年新出版的《房地產(chǎn)與中國(guó)經(jīng)濟(jì)》一書，論證了房地產(chǎn)與中國(guó)經(jīng)濟(jì)緊密而復(fù)雜的關(guān)系，并從全局出發(fā)，對(duì)我國(guó)住房問(wèn)題提出建議。

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性特征

我國(guó)城市土地大量供應(yīng)在商業(yè)和工業(yè)，這與地方政府的GDP考核有密切關(guān)系——商業(yè)用地、工業(yè)用地會(huì)帶來(lái)持續(xù)的稅收收入和GDP增長(zhǎng)。

中國(guó)的住宅土地供應(yīng)占全部土地供應(yīng)的比例在主要國(guó)家當(dāng)中是最低的。2016年，我國(guó)一線城市居住用地占城市建設(shè)用地面積的比例平均約為27%，而紐約則超過(guò)40%。

在提出“去庫(kù)存”戰(zhàn)略時(shí)，我國(guó)商品住宅的去化周期約為4.4個(gè)月（按照2013-2017年商品住宅年均銷售規(guī)模12.31億平米測(cè)算），目前約為1.7個(gè)月。

目前，一線城市住宅幾乎沒(méi)有庫(kù)存，新房都需要搖號(hào)排隊(duì)。而商辦用房庫(kù)存高企。上海的商辦用房去化周期高達(dá)110個(gè)月左右;北京、深圳相對(duì)低一點(diǎn)，但也有30個(gè)月、50個(gè)月上下。

我國(guó)一線城市不合理的土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，造成了商業(yè)用房銷售的巨大壓力。所以城市用地結(jié)構(gòu)有待改善。

城市間的分化也很明顯。由于產(chǎn)業(yè)發(fā)展、人口遷徙，以及醫(yī)療、教育、養(yǎng)老條件比較好，一二線城市，尤其是一線核心城市，這些年房?jī)r(jià)都漲得比較高。引用2018年12月21日中國(guó)家庭金融調(diào)查與研究中心公布的《2017中國(guó)城鎮(zhèn)住房空置分析》的調(diào)研數(shù)據(jù)來(lái)做估計(jì)測(cè)算，2017年全國(guó)住房空置率為21.4%，較2011年提高了3個(gè)百分點(diǎn)。

從不同級(jí)別城市來(lái)看，一線城市住房空置率呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，2017年為16.8%，較2011年下降了1.1個(gè)百分點(diǎn);二線城市和三四線城市均呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)，2017年二者的空置率分別為22.2%和21.8%，較2011年分別提高了4.4和2.8個(gè)百分點(diǎn)（圖1）。

此外，我國(guó)同一城市房?jī)r(jià)分化加劇。以上海為例，2020年，黃浦區(qū)以均價(jià)15萬(wàn)/平米位居各區(qū)榜首，青浦區(qū)等外環(huán)外區(qū)域均價(jià)則在3萬(wàn)～6萬(wàn)元上下;2015年房?jī)r(jià)大幅上漲前，兩個(gè)區(qū)域的均價(jià)分別在5萬(wàn)和2萬(wàn)上下。住房需求端結(jié)構(gòu)也有所變化。由于二胎的放開(kāi)以及對(duì)高品質(zhì)居住條件的追求等原因，商品住宅市場(chǎng)改善性需求強(qiáng)烈，100～140㎡面積段產(chǎn)品集中熱銷。

房?jī)r(jià)上漲的根本原因在于供需失衡

有觀點(diǎn)認(rèn)為，房?jī)r(jià)上漲是因?yàn)樨泿虐l(fā)行過(guò)多。事實(shí)上，貨幣發(fā)行量是房?jī)r(jià)上漲的必要條件，而不是充分條件。貨幣數(shù)量影響所有商品的價(jià)格。貨幣一旦發(fā)行，流向并不確定。

實(shí)際情況是，目前物價(jià)指數(shù)CPI并不高。特定商品的價(jià)格高，主要是該商品的供求關(guān)系引起的，房地產(chǎn)價(jià)格也是如此。目前，有些城市的房?jī)r(jià)還在下跌。顯然，這不是貨幣發(fā)行造成的。

所以，不能通過(guò)收緊貨幣來(lái)抑制房?jī)r(jià)上漲。收縮貨幣供應(yīng)反而會(huì)傷及中小企業(yè)。有關(guān)監(jiān)管部門現(xiàn)在出臺(tái)一系列政策，嚴(yán)防資金違規(guī)流入房地產(chǎn)，這是比較有效的宏觀審慎管理政策。

供需失衡是房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的主要原因。上海2500萬(wàn)常住人口，土地面積6340平方公里，其中包括按要求不能做開(kāi)發(fā)的1000多平方公里的崇明島;北京16000多平方公里，僅平原部分就跟整個(gè)上海差不多，但常住人口比上海少300多萬(wàn)。所以總體講，房?jī)r(jià)高并不是土地面積較少，而是居民住宅用地供給占比較低。包括中國(guó)香港，也有很多土地沒(méi)開(kāi)發(fā)利用。

由于居民收入增長(zhǎng)、舊城改造拆遷等，我國(guó)住房需求不停增加，而供給相對(duì)來(lái)說(shuō)少得多。超配房地產(chǎn)是中國(guó)家庭的一大特色。這有兩個(gè)原因：一是我們投資渠道匱乏;二是和中國(guó)的傳統(tǒng)文化有關(guān)，都希望居有定所，不少家庭還擁有兩套及以上住房，這是觀念問(wèn)題。

針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期以來(lái)的結(jié)構(gòu)性問(wèn)題，我國(guó)也出臺(tái)了多項(xiàng)措施進(jìn)行調(diào)控。但長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)側(cè)重于需求調(diào)控，長(zhǎng)期效果并不明顯。

我早在2016年11月初就在《中國(guó)金融》發(fā)表文章《房?jī)r(jià)調(diào)控的有效方法是供需并重》。需求調(diào)控的效果主要在于短期，供給調(diào)控則更加側(cè)重于中長(zhǎng)期，且供給調(diào)控有助于穩(wěn)定公眾預(yù)期。公眾對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期是決定房?jī)r(jià)的一個(gè)重要因素。所以，我一直呼吁要穩(wěn)定房?jī)r(jià)預(yù)期。

今年《政府工作報(bào)告》對(duì)房地產(chǎn)供給調(diào)控是歷次政府工作報(bào)告中最突出的：“解決好大城市住房突出問(wèn)題，通過(guò)增加土地供應(yīng)、安排專項(xiàng)資金、集中建設(shè)等辦法，切實(shí)增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給，規(guī)范發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，降低租賃住房稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難?！?/p>

應(yīng)繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策向供需調(diào)控相結(jié)合轉(zhuǎn)變：一方面在需求端通過(guò)各種手段嚴(yán)厲調(diào)控;另一方面，在供給端增加土地供應(yīng)。

基于城市間分化情況，優(yōu)化土地供應(yīng)制度和結(jié)構(gòu)

過(guò)去十幾年，供地的方法是拍賣，價(jià)高者得，所以土地價(jià)格越拍越高，“地王”頻現(xiàn)。2月26日，自然資源部有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，重點(diǎn)城市要對(duì)住宅用地集中公告、集中供應(yīng)，全年供地將不超過(guò)3次。該政策的主要目的是，通過(guò)穩(wěn)地價(jià)來(lái)穩(wěn)房?jī)r(jià)。

上海最近發(fā)布第一批52塊住宅用地集中出讓公告，新競(jìng)價(jià)規(guī)則主要是：在房?jī)r(jià)地價(jià)聯(lián)動(dòng)機(jī)制下，合理設(shè)定地塊起始價(jià)、中止價(jià)和最高報(bào)價(jià)。報(bào)價(jià)低于中止價(jià)時(shí)，為價(jià)高者得;若高于中止價(jià)，進(jìn)入一次性書面報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)，一次書面報(bào)價(jià)不得超過(guò)最高報(bào)價(jià)，并以最接近一次書面報(bào)價(jià)平均價(jià)的原則確定競(jìng)得人。本批次商品住宅用地最高報(bào)價(jià)一般限定在起始價(jià)的110%。這是對(duì)地價(jià)的一種限制。這一措施可能有效，我多年前就提出過(guò)類似的方法。

未來(lái)土地的出讓，應(yīng)該與該城市的人口、產(chǎn)業(yè)、商業(yè)等指標(biāo)掛鉤，并且做動(dòng)態(tài)的調(diào)整和監(jiān)測(cè)。在人口流入的城市，應(yīng)該加大土地的供應(yīng)，尤其是居住用地的供應(yīng);在人口流出的城市，應(yīng)該減少居住用地的供應(yīng)。并且，居住用地指標(biāo)可以在全國(guó)范圍內(nèi)調(diào)整。

各地均設(shè)置自己的土地“紅線”，在一定程度限制了政府土地調(diào)控的空間，地方政府也缺乏跨區(qū)域協(xié)調(diào)土地資源的能力，因此，需要更高一級(jí)的部門在全國(guó)范圍內(nèi)來(lái)協(xié)調(diào)。

以“擠泡沫”而非“刺破泡沫”的方式解決高房?jī)r(jià)問(wèn)題

看待房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)的關(guān)系，一定要一分為二：一方面， 房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中仍然發(fā)揮著重要的作用。去年初由于疫情影響，房地產(chǎn)投資和銷售都受到?jīng)_擊，但隨后房地產(chǎn)投資和銷售額均逐月改善。對(duì)比基建、制造業(yè)等投資，房地產(chǎn)投資具有很強(qiáng)的韌性，仍然發(fā)揮著穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)的作用。

另一方面，高房?jī)r(jià)會(huì)帶來(lái)多方面的負(fù)面效應(yīng)。第一，削弱經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿ΑＲ驗(yàn)樗械慕?jīng)濟(jì)活動(dòng)都需要土地配套，地價(jià)漲成本就上升。而且，高房?jī)r(jià)會(huì)提高包括人力資源成本在內(nèi)的所有發(fā)展成本;第二，如果資源集中在房地產(chǎn)業(yè)，就有可能造成產(chǎn)業(yè)空心化;第三，高房?jī)r(jià)導(dǎo)致貧富差距擴(kuò)大，成為社會(huì)問(wèn)題。

從房?jī)r(jià)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的角度來(lái)看，房?jī)r(jià)上漲1%會(huì)帶動(dòng)工資水平上漲0.07%，工業(yè)企業(yè)的利潤(rùn)會(huì)下降0.01%，居民消費(fèi)下降0.05%。地價(jià)持續(xù)上漲會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)的持續(xù)上升，實(shí)體企業(yè)的利潤(rùn)空間越來(lái)越小，居民消費(fèi)也受到擠壓，因此，實(shí)體經(jīng)濟(jì)會(huì)陷入困境，這是土地財(cái)政不可持續(xù)的原因。

房地產(chǎn)已經(jīng)成為我國(guó)居民財(cái)富的主要形式，從這個(gè)意義上講，通過(guò)“拐點(diǎn)”的方式把房?jī)r(jià)打壓下去，并不可取。因?yàn)橛纱藥?lái)的房?jī)r(jià)下跌會(huì)降低居民實(shí)際儲(chǔ)蓄，削弱內(nèi)需，增加金融風(fēng)險(xiǎn)。

正確的方法應(yīng)該是，在控制房?jī)r(jià)的同時(shí)，通過(guò)發(fā)展經(jīng)濟(jì)，不斷提高居民收入水平，使得居民收入的增長(zhǎng)長(zhǎng)期超過(guò)房?jī)r(jià)的上漲，不斷縮小房?jī)r(jià)收入比，通過(guò)“擠泡沫”而非“刺破泡沫”的方式，從根本上解決我國(guó)房?jī)r(jià)過(guò)高的問(wèn)題，避免美國(guó)、日本和我國(guó)香港曾經(jīng)發(fā)生的房?jī)r(jià)暴跌式調(diào)整。