谷云華

摘要：物業(yè)公司在幾十年的發(fā)展中走進(jìn)千家萬(wàn)戶，但近年來(lái)住宅小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)難的問題，究其原因就是物業(yè)服務(wù)業(yè)質(zhì)量偏低、業(yè)主對(duì)物業(yè)管理認(rèn)識(shí)不足、缺乏完善的法律規(guī)范等。基于此，可加大宣傳力度增強(qiáng)業(yè)主對(duì)物業(yè)消費(fèi)意識(shí)的理解、加大第三方監(jiān)督維權(quán)力度、發(fā)揮業(yè)委會(huì)和社區(qū)的作用、提高物業(yè)企業(yè)管理水平、做好物業(yè)前期管理和建管銜接管理等角度出發(fā)。

關(guān)鍵詞：住宅小區(qū);物業(yè)管理;收費(fèi)難;原因;對(duì)策

物業(yè)管理費(fèi)是住宅小區(qū)運(yùn)行和開支的的基礎(chǔ)。物業(yè)管理支出一部分是工作人員的福利，一部分是服務(wù)項(xiàng)目的物質(zhì)損耗補(bǔ)償。若住宅小區(qū)物業(yè)管理存在收費(fèi)難的問題，最終影響管理質(zhì)量，最終導(dǎo)致小區(qū)物業(yè)資產(chǎn)存在貶值的問題?；诖?，接下來(lái)本文先是分析住宅小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)難的原因，之后探討相關(guān)的解決對(duì)策。

1 住宅小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)難的原因

1.1物業(yè)服務(wù)業(yè)質(zhì)量偏低

由于物業(yè)服務(wù)企業(yè)缺乏專業(yè)物業(yè)管理人才，物業(yè)管理方法、設(shè)備等比較落后，加之前期工作存在介入不足等問題，部分物業(yè)公司服務(wù)業(yè)主的技巧和意識(shí)不強(qiáng)，尤其是小區(qū)物業(yè)存在質(zhì)量瑕疵、小區(qū)規(guī)劃不當(dāng)?shù)葐栴}，在這些不利于物業(yè)管理因素影響下物業(yè)服務(wù)企業(yè)整體成本顯著增加，最終物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量偏低，這也就意味著物業(yè)服務(wù)企業(yè)整體服務(wù)質(zhì)量不高，更無(wú)法實(shí)現(xiàn)智能化和現(xiàn)代化的物業(yè)服務(wù)[1]。服務(wù)質(zhì)量不高是發(fā)生物業(yè)糾紛的主要原因，物業(yè)企業(yè)在業(yè)主心中的形象徹底毀滅，這些都是業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)的主要原因。

1.2業(yè)主對(duì)物業(yè)管理認(rèn)識(shí)不足

物業(yè)管理是有償服務(wù)的一種，但業(yè)主對(duì)其了解不足，且物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)流于表面。部分業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的理解不足，錯(cuò)誤的認(rèn)為繳納服務(wù)費(fèi)是吃虧，給物業(yè)管理企業(yè)出苛刻的要求，因此對(duì)物業(yè)管理企業(yè)意見較大，甚至存在拒絕繳納物業(yè)管理費(fèi)的問題。由于業(yè)主認(rèn)識(shí)方面的錯(cuò)誤，業(yè)主對(duì)物業(yè)公司的期望較大，甚至是房屋質(zhì)量問題也推卸給物業(yè)，拒繳物業(yè)費(fèi)的問題時(shí)有發(fā)生。部分不繳納物業(yè)費(fèi)的業(yè)主同樣可以享受一樣的物業(yè)服務(wù)，這就容易導(dǎo)致其他業(yè)主效仿。

1.3缺乏完善的法律規(guī)范

目前我國(guó)還沒有剛性的規(guī)定業(yè)主拒繳和欠繳措施，也沒有具體明確的保護(hù)企業(yè)追償手段的保護(hù)措施。物業(yè)部門還未有明確的執(zhí)法隊(duì)伍和執(zhí)法權(quán)，因此就算業(yè)主拒繳或欠繳物業(yè)費(fèi)也僅能通過(guò)溝通協(xié)調(diào)和說(shuō)服教育方式解決。面對(duì)蠻橫無(wú)理的業(yè)主時(shí)行政執(zhí)法的權(quán)威和力度不突出，加之受到我國(guó)法律復(fù)雜等因素影響，企業(yè)陷入有法難依境地。

2 住宅小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)難問題的解決對(duì)策

2.1加大宣傳力度增強(qiáng)業(yè)主對(duì)物業(yè)消費(fèi)意識(shí)的理解

良好的物業(yè)消費(fèi)意識(shí)的行成是一個(gè)循序漸進(jìn)的過(guò)程。物業(yè)企業(yè)要加大力度宣傳《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《民法典》等法律法規(guī)[2]。一方面，合理利用小區(qū)內(nèi)的宣傳欄、公告欄等開展宣傳;另一方面可給予業(yè)主發(fā)放意見調(diào)查問卷、宣傳資料手冊(cè)等，加強(qiáng)與業(yè)主溝通，獲得業(yè)主的信任，讓廣大業(yè)主明確自身義務(wù)和權(quán)力，從而形成良好的物業(yè)消費(fèi)意識(shí)，更讓業(yè)主意識(shí)到拒繳或欠繳物業(yè)費(fèi)實(shí)際上就是在損害物業(yè)企業(yè)的利益，對(duì)物業(yè)正常運(yùn)行和管理造成不利的影響，業(yè)主利益也受損。

2.2加大第三方監(jiān)督維權(quán)力度

人們對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的定價(jià)問題一直處于不太信任的狀態(tài)，主要因?yàn)槲飿I(yè)費(fèi)的定價(jià)并不可靠。因此，開發(fā)新樓盤時(shí)必須合理利用第三方，通過(guò)專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)計(jì)算物業(yè)費(fèi)的價(jià)格，提高物業(yè)費(fèi)價(jià)格的公正性、科學(xué)性和客觀性。若小區(qū)比較老舊，可通過(guò)舉辦業(yè)主大會(huì)更換物業(yè)公司或委托第三方評(píng)估物業(yè)機(jī)構(gòu)。物業(yè)費(fèi)的收取可由第三方獨(dú)立機(jī)構(gòu)自主維護(hù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)利益，尤其是針對(duì)業(yè)主的物業(yè)管理費(fèi)用追繳等問題。由于物業(yè)服務(wù)企業(yè)及業(yè)主、第三方結(jié)構(gòu)之間無(wú)直接利害關(guān)系，因此在工作中公正性和公平性更高，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主之間的矛盾也逐步被淡化，如此業(yè)主對(duì)物業(yè)部門的怨氣被嫁接到第三方機(jī)構(gòu)中，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主溝通合作奠定基礎(chǔ)[3]。

2.3發(fā)揮業(yè)委會(huì)和社區(qū)的作用

一直以來(lái)物業(yè)管理都是一項(xiàng)很難讓群眾滿意的工作，這是政府相關(guān)部門監(jiān)管難點(diǎn)。要想解決此類問題，必須在住宅小區(qū)建設(shè)中納入物業(yè)管理，并將其納入社區(qū)工作職責(zé)。從本質(zhì)上分析，物業(yè)小區(qū)是社區(qū)管轄范圍，社區(qū)工作內(nèi)容較多，且比較了解業(yè)主的具體情況，群眾基礎(chǔ)良好，扎根于居民工作傳統(tǒng)中，因此業(yè)委會(huì)和社區(qū)在業(yè)主心中的地位是不可替代的，可通過(guò)其強(qiáng)化物業(yè)企業(yè)和業(yè)主的溝通，加大協(xié)調(diào)力度，在社區(qū)建設(shè)統(tǒng)一管理中納入物業(yè)管理，建設(shè)“條塊結(jié)合、以塊為主”的管理方法。

2.4提高物業(yè)企業(yè)管理水平

要想解決當(dāng)前階段物業(yè)收費(fèi)難的問題，規(guī)范物業(yè)管理行為是前提，只有提高物業(yè)管理水平才能讓業(yè)主不斷提高自身服務(wù)意識(shí)[4]。物業(yè)企業(yè)給業(yè)主提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，這是企業(yè)提高自身收費(fèi)率的關(guān)鍵。由于缺乏優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，整體收費(fèi)效率不高，這一定程度上又會(huì)導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)無(wú)法給業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，陷入到惡性循環(huán)中。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)自覺規(guī)范自身服務(wù)行為，以此為基礎(chǔ)擴(kuò)大服務(wù)項(xiàng)目，追求更高的精細(xì)度，加大力度培養(yǎng)員工素質(zhì)，不斷努力，營(yíng)造優(yōu)良的生活環(huán)境，讓業(yè)主滿意。

2.5做好物業(yè)前期管理和建管銜接管理

眾所周知，物業(yè)管理應(yīng)是全過(guò)程的管理。若開發(fā)商設(shè)計(jì)規(guī)劃階段已經(jīng)選好物業(yè)管理企業(yè)，那么就可以合理利用物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)的知識(shí)和豐富的企業(yè)經(jīng)驗(yàn)給規(guī)劃設(shè)計(jì)提出修改意見，使規(guī)劃設(shè)計(jì)與管理要求相符合，這對(duì)管理工作的進(jìn)行奠定基礎(chǔ)[5-6]。此外，加大建管銜接管理力度，明確建管責(zé)任。開發(fā)商出售房屋前必須制定好與物業(yè)管理有關(guān)的規(guī)定，確保業(yè)主購(gòu)房之前了解物業(yè)管理制度，避免業(yè)主出現(xiàn)“事前不懂、事后不管”的問題，這對(duì)正常開展物業(yè)管理工作奠定基礎(chǔ)。

結(jié)束語(yǔ)

物業(yè)管理實(shí)踐的過(guò)程中業(yè)主應(yīng)以發(fā)展的眼光看待問題，從物業(yè)服務(wù)企業(yè)立場(chǎng)解決問題，在此基礎(chǔ)上互相支持、權(quán)衡利弊，為小區(qū)和諧發(fā)展奠定基礎(chǔ)。物業(yè)服務(wù)業(yè)應(yīng)加大探索力度，及時(shí)總結(jié)工作中的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，不斷優(yōu)化現(xiàn)有收費(fèi)方式，為我國(guó)物業(yè)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展奠定基礎(chǔ)，創(chuàng)造和諧社會(huì)。

【參考文獻(xiàn)】

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