丁安華

嚴厲的調控措施使得住宅市場景氣出現(xiàn)拐點，游戲規(guī)則相應發(fā)生深刻變化，對市場參與者——居民家庭、地方政府和開發(fā)企業(yè)——的行為產(chǎn)生了深遠影響。

從市場運行看，居民購房行為決定商品房需求，地方政府的行為決定土地供應，房企的開發(fā)行為決定土地需求和商品房供給，中央的調控政策則構成房地產(chǎn)市場嚴厲的外部約束。

居民：購房行為

我國商品房的銷售在疫情期間意外地出現(xiàn)一個先跌后揚的“V型”小周期，去年一季度快速陷入谷底，二季度開始反彈，之后一路走高，導致去年全年銷售面積達17.6億平米，刷新歷史新高。今年以來，房地產(chǎn)銷售增長開始掉頭回落，說明此輪周期頂點已經(jīng)過去，銷售放緩趨勢很大機會還將繼續(xù)下去。

居民購房行為，受居住偏好、預算約束和購房政策等多方面因素的制約。從全球看，疫情對購房行為產(chǎn)生了顯著的影響。

首先，居家辦公加大了家庭對住宅空間的訴求，降低了方便通勤的區(qū)位要求，這在西方國家尤其明顯。以美國為例，市郊住宅的價格漲幅顯著超過市中心。截至今年7月，美國次密集城市房價漲幅達23.1%，超過最密集城市的21.1%。這種變化，在我們中國表現(xiàn)并不明顯，主要是因為我國疫情“先進先出”，復工復產(chǎn)迅速，沒有形成持久的居家辦公常態(tài)。核心區(qū)域的商品房仍然更受青睞，一線城市二手房房價上漲15%，而二、三線城市僅分別上漲5.9%、4.8%。

其次，寬松的貨幣政策和直接的財政補貼，提升了房地產(chǎn)投資的預期回報，降低了居民加杠桿的成本。與發(fā)達國家相比，我國的貨幣政策相對克制，作為按揭貸款定價基準的5年期LPR下調15bp，而美國30年期抵押貸款利率下調了85bp。這種差異，在很大程度上決定了房價的漲幅。相較去年初，今年7月中國房價平均漲幅為6%，美國則超過19%。

此外，疫情對居民收入的沖擊出現(xiàn)了“K型”分化。高收入群體受疫情沖擊小，更多受惠于寬松政策帶來的資產(chǎn)收入，低收入工薪階層受疫情沖擊相對較大。不過，美歐在財政大規(guī)模轉移支付的推動下，低收入人群的收入上升，提振了房租水平；而在中國，一方面房價上升，另一方面居民收入增速下行導致房租不升反降，目前仍然低于疫前水平（圖1）。

總結而言，我國這一輪房地產(chǎn)價格上漲的幅度，相對發(fā)達國家而言尚算溫和，而且上漲周期的時長也比較短。這背后還有兩個原因：一是政策干預，我國迅速采取強力措施“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”；二是房地產(chǎn)施工受疫情影響的程度不同，目前西方國家的新房開工、竣工仍顯不足，供需缺口加大推動房價上行。

地方政府：供地行為

疫情之前，地方一般財政收入增長就已開始放緩，主要是因減稅降費的緣故。疫情爆發(fā)，地方財政收入端大幅下滑，支出端“抗疫”相關開支上升，導致財政吃緊。地方政府通過土地出讓補充公共財政的動機顯著上升，2020年土地出讓收入占地方綜合財力（一般財政預算收入+土地出讓收入）的比重上升了4個百分點。

地方政府的供地行為發(fā)生了明顯變化。高線城市加快推出核心地段住宅用地，供地結構向核心區(qū)域集中。目的是激發(fā)更多房企參與拍賣拿地，獲得更多賣地收入。這種策略的自然結果，就是2020年全國土地成交按面積計負增長1.1%，按價款計卻大幅增長17.4%，說明土地溢價率上升。低線城市自棚改退出后，土地成交增速明顯下滑，房企拿地向一線集中（圖2）。

圖1：我國房租和房價出現(xiàn)明顯分化

圖2： 2020年一線城市成交土地面積增速最高

圖3： 施工和竣工面積累計同比增速高于新開工

從中央的角度，地價上升太快，并非理想情況。進入2021年，房地產(chǎn)調控的主導邏輯轉向“穩(wěn)地價”，成為“三穩(wěn)”（穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期）之首。中央要求地方政府提高政治站位，確保土地溢價率保持平穩(wěn)。

中央為“穩(wěn)地價”推出兩項新政：一是集中供地，二是土地收入劃轉稅務部門征收。不過，第一輪集中供地的效果并不明顯，總溢價率雖較去年下降0.6個百分點，結構上仍然分化。核心區(qū)溢價率較去年上升1.5個百分點，非核心區(qū)下降4.7個百分點。核心區(qū)成交建面占比由去年的44.9%升至54.1%。溢價率仍然偏高，部分城市被迫叫停第二輪集中供地，同時調整供地規(guī)則。

為壓抑溢價率，地方政府勢必要調整供地策略和供地結構。預計明年的集中供地，高線城市的土地供應將向非核心區(qū)轉移，以壓低溢價率，完成穩(wěn)地價的政治任務。

房地產(chǎn)企業(yè)：開發(fā)行為

目前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨前所未有的融資約束。“資管新規(guī)”出臺后，房企通過非標融資的渠道就已經(jīng)全面收緊，金融機構的風險偏好降低，小型房企逐漸失去融資來源，信用供給向頭部房企集中。部分頭部房企相信“大而不倒”，反而逆勢加快擴張，通過中資美元債方式在境外融資，導致融資成本上升，財務杠桿加大，期限明顯錯配。

為維持現(xiàn)金流，頭部房企采取加速周轉的策略，經(jīng)營行為上體現(xiàn)為“高開工”與“慢施工、低竣工”的背離。高開工，目的是盡早進入預售，獲取銷售回款；慢施工，目的是縮減現(xiàn)金流支出；在數(shù)據(jù)上表現(xiàn)為低竣工。2018-2019年，房地產(chǎn)新開工面積兩年平均增速為12.8%，而施工和竣工的兩年平均增速分別僅為6.9%和-2.7%。

這套把戲，當然逃不過監(jiān)管部門的法眼。疫情之下，房地產(chǎn)銷售和價格逆勢上升，調控措施加碼，從融資渠道進一步延伸至開發(fā)主體。2020年8月，監(jiān)管部門劃出三道紅線，直接為房地產(chǎn)企業(yè)設置杠桿率要求；12月出臺“貸款集中度”上限，約束商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款占比。這一套組合拳，迎頭痛擊那些長袖善舞、激進擴張的龍頭房企。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資約束，從維持現(xiàn)金流轉向“降杠桿”，房企行為相應轉向，呈現(xiàn)出與前期截然相反的“低開工、快施工、高竣工”特征。在預售階段，房企收取首付款和按揭款，會計處理上借記“銀行存款”（資產(chǎn)增加），貸記“預收賬款”（負債增加），盡管可以回流現(xiàn)金，但同時也使得房企負債增加、杠桿率上升。集中供地又降低了房企在拿地環(huán)節(jié)的資金使用效率，使得房企不得不壓縮拿地和新開工，將資金更多向施工傾斜，以期盡快確認銷售收入，降低杠桿水平。數(shù)據(jù)表現(xiàn)上，一是施工和竣工增速高于新開工（圖3），今年1-7月，新開工面積的兩年平均增速為-2.7%，而施工和竣工面積兩年平均增速分別達到6.0%和5.8%；二是疊加大宗商品價格猛漲增加建安成本，建安投資增速超過土地購置費增速。

理性回歸市場

對于居民而言，在“房住不炒”的政策目標下，房地產(chǎn)的投機行為將受到進一步遏制，真實的居住需求趨于理性，這部分需求受制于人口增長、新家庭組建和人口流動的變化。在人口增長放緩、老齡化趨勢加快、共同富裕的發(fā)展框架下，長遠來看，居民加杠桿的能力和意愿下降，真實的居住需求制約房地產(chǎn)銷售的增長，進而壓抑房地產(chǎn)投資增長。

地方政府的供地行為，在“穩(wěn)地價”的要求下，高線城市逐漸向非核心區(qū)域轉移，低線城市為吸引房企拿地可能必須推出黃金地段，城市間土地溢價率的分化將趨于收斂。各種競拍規(guī)則花樣翻新，各出奇謀，以在滿足土地財政需求的同時，控制土地溢價率。

房地產(chǎn)企業(yè)行為，首先是降杠桿、活下來，盡快滿足三道紅線要求。這在短期內(nèi)明顯制約部分高負債企業(yè)的行為，中短期內(nèi)施工和竣工面積增速將超過新開工，高杠桿民營房企的土地儲備勢必快速消耗。而國企的拿地份額上升，加上土地溢價率受壓，開發(fā)利潤有望回升，國有頭部房企的可持續(xù)發(fā)展優(yōu)勢逐步突顯。

中央的調控目標是明確的，對三大市場參與主體而言，需要深刻理解房地產(chǎn)市場的邏輯已發(fā)生根本變化。展望未來，調控政策相機抉擇的靈敏度和強度都會上升，“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”的效果將逐漸顯現(xiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)周期性特征或將進一步弱化。居民投機炒房、扭曲的土地財政和無序擴張的民營房企，都將逐步回歸理性。