今年對(duì)樓市來(lái)說(shuō)發(fā)生了太多事情：二手房指導(dǎo)價(jià)，學(xué)區(qū)房被整治，集中土拍，房貸利率上漲，房貸額度收緊…在中央及地方調(diào)控政策持續(xù)加碼影響下，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體銷售表現(xiàn)呈現(xiàn)出一定的分化，全國(guó)樓市逐步回歸理性。

而最近時(shí)間里，房企資金問(wèn)題不斷、暴雷消息頻出、房貸利率上漲、額度收緊等也影響購(gòu)房需求，市場(chǎng)觀望情緒濃厚，不少城市樓市成交跌入冰點(diǎn)，開(kāi)發(fā)商為了解決資金壓力，大幅降價(jià)促銷，更是給購(gòu)房者傳遞了“跌”是主旋律，樓市悲觀情緒籠罩整個(gè)市場(chǎng)。根據(jù)CRIC數(shù)據(jù)分析，2021年前三個(gè)季度，國(guó)內(nèi)百?gòu)?qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)銷售情況分化，截至9月末有近半數(shù)房企目標(biāo)完成率不及70%。

在如此環(huán)境下，大家最關(guān)心的是房?jī)r(jià)是否還會(huì)“跌跌不休”？以往的“年底抄底”是否還能買房？相應(yīng)機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，四季度房地產(chǎn)調(diào)控依然偏嚴(yán)，短期仍將面臨調(diào)整壓力。

一、前三季度房企百?gòu)?qiáng)銷售情況分化

2021年前三季度，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體銷售表現(xiàn)呈現(xiàn)出一定的分化。

上半年特別是一季度，部分熱點(diǎn)城市延續(xù)了去年末以來(lái)的市場(chǎng)熱度，市場(chǎng)整體購(gòu)房情緒升溫提振樓市表現(xiàn)。但在房企貨量供應(yīng)不足、二三線城市市場(chǎng)降溫，以及去年同期銷售恢復(fù)、業(yè)績(jī)同比基數(shù)回升等多方面因素的影響下，二季度特別是6月以來(lái)百?gòu)?qiáng)房企單月業(yè)績(jī)?cè)鏊俪史啪徻厔?shì)。

下半年，百?gòu)?qiáng)房企整體業(yè)績(jī)表現(xiàn)不及上半年和歷史同期，7-9月單月業(yè)績(jī)連續(xù)三個(gè)月同比下跌，且跌幅明顯放大。

（一）房企百?gòu)?qiáng)門檻持續(xù)增長(zhǎng)TOP30保持優(yōu)勢(shì)

今年以來(lái)，在政策調(diào)控不斷升級(jí)、部分城市市場(chǎng)調(diào)整的背景下，百?gòu)?qiáng)房企在各梯隊(duì)銷售門檻繼續(xù)提升的同時(shí)，規(guī)模增速也呈現(xiàn)一定的分化。

其中，行業(yè)龍頭房企繼續(xù)增長(zhǎng)穩(wěn)健、保持規(guī)模優(yōu)勢(shì)，TOP10房企1-9月銷售操盤金額門檻達(dá)到2138億元，同比增幅最高達(dá)33%。TOP20和TOP30房企的銷售操盤金額門檻也分別同比提升25.6%和19.8%，實(shí)現(xiàn)規(guī)模穩(wěn)定提升。而TOP50房企銷售操盤金額門檻僅保持在426.9億元，門檻增幅低于其他梯隊(duì)房企。此外，截至9月末TOP100房企的銷售操盤金額門檻同比增長(zhǎng)23.5%至173億元。

從企業(yè)表現(xiàn)來(lái)看，2021年前三季度多數(shù)百?gòu)?qiáng)房企相較去年同期均實(shí)現(xiàn)了明顯的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)。逾6成百?gòu)?qiáng)房企1-9月累計(jì)銷售業(yè)績(jī)的同比增幅在15%以上。其中，在TOP51-100梯隊(duì)房企中，有21家房企累計(jì)業(yè)績(jī)同比增幅逾30%。具體來(lái)看，融創(chuàng)、綠城、金地、招商蛇口、華潤(rùn)置地、旭輝等房企表現(xiàn)相對(duì)突出。但同時(shí)，截至三季度末除了龍頭房企規(guī)模增速顯著放緩?fù)?，百?gòu)?qiáng)房企中也有10家房企出現(xiàn)業(yè)績(jī)負(fù)增長(zhǎng)，企業(yè)規(guī)模分化持續(xù)。

（二）近半數(shù)企業(yè)1-9月完成度不及70%

2021年，企業(yè)對(duì)業(yè)績(jī)規(guī)模增長(zhǎng)的總體預(yù)期延續(xù)謹(jǐn)慎的態(tài)度。從企業(yè)目前的目標(biāo)完成情況來(lái)看，截至三季度末在披露年度業(yè)績(jī)目標(biāo)的近半數(shù)百?gòu)?qiáng)房企中，有近2成企業(yè)的業(yè)績(jī)目標(biāo)完成率在75%以上，其中7家企業(yè)目標(biāo)完成率高于80%，業(yè)績(jī)完成度較佳。具體來(lái)看，截至三季度末大發(fā)、濱江、綠城、首開(kāi)、金地、景瑞、正榮、融信等房企的業(yè)績(jī)表現(xiàn)較為突出，目標(biāo)完成率在75%以上，預(yù)計(jì)全年大概率能超額完成業(yè)績(jī)目標(biāo)。

但同時(shí)，受下半年以來(lái)市場(chǎng)整體降溫、企業(yè)業(yè)績(jī)?cè)鏊俜啪彽挠绊?，百?gòu)?qiáng)房企整體的目標(biāo)達(dá)成水平表現(xiàn)出一定的分化。截至9月末有近半數(shù)房企目標(biāo)完成率不及70%，四季度去化壓力較大。

二、房?jī)r(jià)漲幅進(jìn)一步趨穩(wěn)，成交規(guī)模下滑

中國(guó)指數(shù)研究院最近公布的百城價(jià)格指數(shù)顯示，前三季度全國(guó)百城新建住宅價(jià)格累計(jì)漲幅較去年同期收窄0.05個(gè)百分點(diǎn)至2.41%。其中，三季度價(jià)格漲幅較二季度收窄0.22個(gè)百分點(diǎn)，較去年同期收窄0.48個(gè)百分點(diǎn)。9月，百城新建住宅均價(jià)為16175元/平方米，同比上漲3.40%，較上月收窄0.11個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲0.14%，較上月收窄0.06個(gè)百分點(diǎn)。百城中環(huán)比下跌的城市數(shù)量增加3個(gè)至33個(gè)。

相比之下，二手房市場(chǎng)降溫跡象更為明顯。三季度，百城二手住宅價(jià)格同比上漲0.91%，漲幅較二季度收窄0.58個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，9月百城二手住宅連續(xù)5個(gè)月收窄，且收窄幅度呈擴(kuò)大趨勢(shì)。此外，價(jià)格環(huán)比下跌的城市數(shù)量增加13個(gè)至43個(gè)，下跌城市數(shù)量為年內(nèi)最高。

業(yè)內(nèi)人士表示，三季度全國(guó)熱點(diǎn)城市二手房市場(chǎng)調(diào)控持續(xù)收緊，“二手房指導(dǎo)價(jià)”“信貸收緊”等調(diào)控政策不斷加碼，導(dǎo)致二手房市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)下跌，預(yù)計(jì)后續(xù)將保持穩(wěn)中微跌走勢(shì)。

另外，據(jù)中指數(shù)據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，三季度50個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅成交面積同比下降約18%，整體成交規(guī)模低于近5年同期平均水平。其中，9月重點(diǎn)城市商品住宅成交面積環(huán)比下降5.6%，同比下降24.6%。

從各梯隊(duì)城市來(lái)看，三季度，一線、二線和三線代表城市商品住宅成交面積同比均下降。其中，三線代表城市同比降幅最大，為31.3%。分區(qū)域看，三季度，珠三角代表城市商品住宅成交面積同比下降43%，較2019年同期下降16%；長(zhǎng)三角代表城市商品住宅成交面積同比下降7%。

近期房企銷售額持續(xù)下滑也與此相佐證。易居研究院數(shù)據(jù)顯示，9月，TOP30房企單月銷售金額為5677億元，環(huán)比下降8%，同比下降35%，同環(huán)比降幅有所擴(kuò)大。從企業(yè)表現(xiàn)看，9月銷售金額同環(huán)比上升的企業(yè)僅有綠城、陽(yáng)光城。

三、土地市場(chǎng)降溫明顯，業(yè)內(nèi)淘汰機(jī)制出現(xiàn)

截至9月底，全國(guó)已有廣州、深圳、成都、蘇州、沈陽(yáng)等15個(gè)重點(diǎn)城市完成第二批次土地集中出讓。中信建投證券研報(bào)數(shù)據(jù)顯示，15個(gè)重點(diǎn)城市第二輪集中土地拍賣的平均溢價(jià)率為4.9%，較首批22城16.8%的平均溢價(jià)率減少11.9個(gè)百分點(diǎn)。此外，第二輪掛牌土地共700宗，流拍及中止交易數(shù)量達(dá)206宗，流拍及中止交易率達(dá)到29.4%。

中信建投研報(bào)顯示，上半年房地產(chǎn)行業(yè)整體結(jié)算毛利率和歸母凈利率均下滑，同時(shí)房企的融資環(huán)境并不樂(lè)觀，因此下半年房企投資普遍趨于謹(jǐn)慎，大部分企業(yè)拿地策略較為謹(jǐn)慎，僅部分規(guī)模房企表現(xiàn)較為積極。

從全國(guó)情況看，根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，三季度全國(guó)300城住宅用地共成交1.6億平方米，同比下降46.9%，土地出讓金為8623億元，同比下降36.6%。

除了開(kāi)發(fā)、銷售領(lǐng)域之外，受行業(yè)整體發(fā)展影響，第四季度開(kāi)局，在一些開(kāi)發(fā)企業(yè)和相關(guān)涉房機(jī)構(gòu)里還上演著躲不開(kāi)的離別場(chǎng)景?！?020年以來(lái)，不少企業(yè)的營(yíng)銷考核都由季度考核轉(zhuǎn)變?yōu)樵露?季度考核。大部門項(xiàng)目營(yíng)銷負(fù)責(zé)人，在全國(guó)、區(qū)域的綜合考評(píng)中，都時(shí)刻面臨著被淘汰機(jī)制，也就是我們?nèi)?nèi)戲言中的‘被干掉了?！痹诓稍L中，某TOP10青島區(qū)域品牌負(fù)責(zé)人冉女士向記者透露：“近期，有不少項(xiàng)目總、營(yíng)銷負(fù)責(zé)人因?yàn)闃I(yè)績(jī)等原因離職。而在銷售口上，更是有不少轉(zhuǎn)行的同事?！?/p>

樓市表現(xiàn)不佳，涉房企業(yè)、機(jī)構(gòu)似乎也難以獨(dú)善其身。某機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人郭先生提到，圈內(nèi)最近還流行著一個(gè)詞叫做“被優(yōu)化，其中含義，不言而喻?！?/p>

據(jù)悉，“10月11日晚間，針對(duì)某社交網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)上關(guān)于貝殼找房（BEKE）上海研發(fā)團(tuán)隊(duì)全員被優(yōu)化，裁員補(bǔ)償為‘n+3”的傳聞，貝殼找房相關(guān)人士回應(yīng)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者：“今年以來(lái)，行業(yè)環(huán)境發(fā)生較大變化，公司據(jù)此對(duì)上海地區(qū)金融等部分業(yè)務(wù)進(jìn)行調(diào)整。對(duì)于此次調(diào)整涉及到的員工，將嚴(yán)格遵守國(guó)家勞動(dòng)法等相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行妥善安排，同時(shí)為其優(yōu)先提供內(nèi)部轉(zhuǎn)崗機(jī)會(huì)?！?/p>

記者在采訪中了解到，此消息爆出后，引發(fā)了行業(yè)內(nèi)的關(guān)注，不少?gòu)臉I(yè)人員認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)在職業(yè)范疇內(nèi)退出了高速發(fā)展的舞臺(tái)。

四、四季度政策微調(diào)，積極信號(hào)堅(jiān)持房住不炒

從長(zhǎng)期來(lái)看，目前規(guī)模房企整體戰(zhàn)略需以謹(jǐn)慎經(jīng)營(yíng)、防范風(fēng)險(xiǎn)為主。未來(lái)房企經(jīng)營(yíng)邏輯將加速向“以銷定投”轉(zhuǎn)變，在開(kāi)發(fā)和銷售端也對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效率、供貨節(jié)奏及去化效率提出了更高的要求。

同時(shí)，隨著不同城市市場(chǎng)分化加劇，企業(yè)的銷售策略需要更具針對(duì)性。在一線和熱點(diǎn)二線城市積極供貨推盤、提升周轉(zhuǎn)效率。在需求不足、競(jìng)爭(zhēng)激烈的低能級(jí)城市深化銷售渠道，加強(qiáng)營(yíng)銷和折扣力度、加速現(xiàn)金回流。

另外，業(yè)內(nèi)相關(guān)人士接受記者采訪時(shí)表示，從實(shí)際過(guò)程看，“三季度各類政策管控下，購(gòu)房需求入市的動(dòng)作顯然少了，各類觀望情緒增加。隨著四季度的到來(lái)，各類購(gòu)房需求會(huì)繼續(xù)釋放，這也有助于各類房企的項(xiàng)目去庫(kù)存。據(jù)此可以認(rèn)為，十一假期雖然行情依然顯露疲態(tài)，但是悲觀情緒已經(jīng)明顯在減少了?！?/p>

有機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，最近央行在季度例會(huì)上提出“維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益”，釋放出四季度信貸政策可能有微調(diào)的信號(hào)，將對(duì)穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期和提振市場(chǎng)信心起到積極作用。

但整體看，政策環(huán)境仍較為嚴(yán)格，多位專家學(xué)者普遍認(rèn)為，當(dāng)前市場(chǎng)情緒較市場(chǎng)實(shí)際走勢(shì)更為悲觀，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍總體維持平穩(wěn)和韌性，并沒(méi)有整體“救市”的必要性。展望四季度的調(diào)控政策，將繼續(xù)貫徹“房住不炒”，落實(shí)地方主體責(zé)任，保持政策端的持續(xù)性和微調(diào)可控，大概率沒(méi)有整體觸底反彈的可能性。