楊善撐

摘要：現(xiàn)如今，我國(guó)城市發(fā)展得十分迅速，隨著城市人口的增多，人們對(duì)住房需求也越來越高，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目逐漸增多。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期管理是房地產(chǎn)建設(shè)管理的核心部分，需要人們的高度重視。只有做好前期管理，才能保證后續(xù)工作的順利開展，企業(yè)可以實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最大化。本文論述了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期管理的主要流程，分析了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期工作中的管理措施，希望能為房地產(chǎn)的前期管理打下良好的基礎(chǔ)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目;前期管理;風(fēng)險(xiǎn)控制

在社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的今天，城鎮(zhèn)化的建設(shè)和商品房經(jīng)濟(jì)的發(fā)展給房地產(chǎn)行業(yè)帶來了新的機(jī)遇也帶來了更為殘酷的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境。在新時(shí)期，為了全面提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期管理水平，管理者需要加強(qiáng)管理和分析能力。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理中，對(duì)于項(xiàng)目的前期管理工作是提升房地產(chǎn)開發(fā)商企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵性因素，利潤(rùn)的不斷地增加是其長(zhǎng)期發(fā)展的內(nèi)在的動(dòng)力。

1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期管理主要流程

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目作為城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目，需要對(duì)項(xiàng)目前期工作進(jìn)行全面規(guī)劃。工程前期管理的主要工作流程：一是確定項(xiàng)目資金來源，明確項(xiàng)目性質(zhì)和項(xiàng)目建設(shè)單位。第二，項(xiàng)目啟動(dòng)、選址和土地預(yù)審。項(xiàng)目經(jīng)發(fā)改委批準(zhǔn)后，出具選址意見;項(xiàng)目用地范圍初選后，需對(duì)項(xiàng)目用地范圍進(jìn)行地形測(cè)繪分析，核實(shí)項(xiàng)目涉及的土地類型，并取得項(xiàng)目用地預(yù)審意見。經(jīng)核實(shí)土地后，項(xiàng)目建設(shè)單位涉及未報(bào)批農(nóng)用地的，根據(jù)項(xiàng)目占用農(nóng)業(yè)用地的規(guī)模和土地類型，將農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。第三，確定設(shè)計(jì)方案，分析項(xiàng)目可行性。項(xiàng)目建設(shè)單位在項(xiàng)目選址紅線內(nèi)完成方案設(shè)計(jì)，經(jīng)項(xiàng)目可行性分析研究后進(jìn)行審批。四是辦理土地利用規(guī)劃許可，完成土地利用審批。項(xiàng)目通過土地利用規(guī)劃許可證審批后，獲得政府土地供應(yīng)審批，批準(zhǔn)項(xiàng)目用地。第五，進(jìn)行初步設(shè)計(jì)和概算、施工圖設(shè)計(jì)和預(yù)算。政府投資建設(shè)項(xiàng)目一般需要完成初步設(shè)計(jì)和概算。六是辦理項(xiàng)目規(guī)劃許可證和施工許可證。

2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期管理措施

2.1做好市場(chǎng)調(diào)研，找準(zhǔn)定位

在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)前，開發(fā)商應(yīng)積極進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，了解市場(chǎng)情況，掌握目標(biāo)消費(fèi)者的消費(fèi)心理和需求，充分掌握市場(chǎng)情況，防止房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目偏離實(shí)際市場(chǎng);開發(fā)商開發(fā)后，應(yīng)理性分析自身情況，把握自身行業(yè)狀況，長(zhǎng)期確定自己的房地產(chǎn)類型，然后進(jìn)行全面調(diào)查。要結(jié)合實(shí)際，最大限度地減少資源消耗，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最大化。例如，如果房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開始在貧困地區(qū)發(fā)展，他們就必須抓住房屋類型建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，迅速占領(lǐng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)。

2.2制定項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)前期計(jì)劃，做好各項(xiàng)工作的銜接

最大限度地加快開發(fā)進(jìn)度不僅是指建設(shè)進(jìn)度，還包括設(shè)計(jì)方案、項(xiàng)目申請(qǐng)、專業(yè)審查、招投標(biāo)、取得各類證書（土地、規(guī)劃、建設(shè)許可證、預(yù)售許可證）等一系列前期工作，各類驗(yàn)收（規(guī)劃、質(zhì)量、專業(yè)驗(yàn)收等）及開發(fā)資質(zhì)登記。在施工階段，各分區(qū)工程由不同的專業(yè)工程單位實(shí)施，樁基礎(chǔ)和主體由總包建造，自來水由自來水公司建造，煤氣由煤氣公司建造。多個(gè)施工單位相互協(xié)調(diào)、交叉作業(yè)。項(xiàng)目部在一定意義上發(fā)揮了積極作用。因此，應(yīng)以電影為單位，制定全區(qū)的總體開發(fā)建設(shè)規(guī)劃，并穿插組織各項(xiàng)業(yè)務(wù)。

2.3做好項(xiàng)目策劃與規(guī)劃設(shè)計(jì)

建筑主體結(jié)構(gòu)的安全性和使用功能的綜合實(shí)用性是住宅建設(shè)初步規(guī)劃和工程設(shè)計(jì)的重要組成部分。因此，在房地產(chǎn)的初步規(guī)劃和開發(fā)階段，首先要根據(jù)房屋開發(fā)商的實(shí)際需要和房屋用地的實(shí)際使用情況，對(duì)房屋發(fā)展規(guī)劃方案進(jìn)行總體規(guī)劃，對(duì)房屋建筑的平面結(jié)構(gòu)進(jìn)行合理規(guī)劃和布局，選擇合適的住宅建筑主體結(jié)構(gòu)，對(duì)建筑整體功能進(jìn)行不確定性分析。市場(chǎng)規(guī)劃完成后，結(jié)合市場(chǎng)實(shí)際需求及時(shí)進(jìn)行詳細(xì)的市場(chǎng)規(guī)劃設(shè)計(jì)。合理布置主體建筑，使整體功能定位合理化。同時(shí)注意結(jié)合建筑的整體外觀設(shè)計(jì)，合理安排和搭配建筑色彩，使其與周圍環(huán)境的特點(diǎn)完美結(jié)合，最終滿足整個(gè)項(xiàng)目的整體功能定位和建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)理念，從而提高項(xiàng)目業(yè)主的服務(wù)滿意度，提高項(xiàng)目的服務(wù)質(zhì)量。

2.4加強(qiáng)項(xiàng)目前期工作的管理

需要明確責(zé)任，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目項(xiàng)目前期工作的管理，確保項(xiàng)目建設(shè)的進(jìn)度和質(zhì)量。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目項(xiàng)目前期工作中的質(zhì)量管理督是保證人們生命財(cái)產(chǎn)安全、促進(jìn)住戶安居樂業(yè)政策有效落實(shí)的有效保證。為此，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目項(xiàng)目前期工作中需要進(jìn)一步明確建設(shè)、對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行前期勘察，各個(gè)責(zé)任主體擔(dān)負(fù)起設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等職責(zé)。嚴(yán)格把控項(xiàng)目的建設(shè)程序、防止房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目項(xiàng)目前期工作中的違法違規(guī)操作行為，進(jìn)而強(qiáng)化項(xiàng)目的質(zhì)量建設(shè)，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目項(xiàng)目前期工作的執(zhí)法監(jiān)督和建設(shè)行為，從而為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目項(xiàng)目前期工作提供制度上的保障。此外，對(duì)于在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目項(xiàng)目前期工作中建設(shè)進(jìn)度緩慢的問題，需要有關(guān)部門組織相關(guān)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人進(jìn)行約談，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)程加快。對(duì)于違法建設(shè)程序，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)過程中偷工減料，違規(guī)操作等影響質(zhì)量安全的行為和相關(guān)的單位進(jìn)行懲罰，如：采取掛牌督辦，限制期限整改和停工進(jìn)行系統(tǒng)化整頓等措施。

2.5建立健全房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度，確保嚴(yán)格執(zhí)行

首先，要加強(qiáng)企業(yè)規(guī)章制度建設(shè)和內(nèi)部管理者工作制度的“制度設(shè)計(jì)”。這不是一般傳統(tǒng)意義上的系統(tǒng)設(shè)計(jì)，而是一種系統(tǒng)升華優(yōu)化設(shè)計(jì)，具有提供相應(yīng)系統(tǒng)管理優(yōu)化的功能。這里的設(shè)計(jì)是針對(duì)系統(tǒng)的，即相關(guān)部門的分析人員根據(jù)各個(gè)領(lǐng)域的具體情況進(jìn)行討論，結(jié)合存在的問題得出問題的解決方案，再結(jié)合該領(lǐng)域的具體情況得出總體的制度和政策規(guī)劃。政策計(jì)劃的內(nèi)容必須具有相關(guān)性、針對(duì)性，符合企業(yè)的實(shí)際管理環(huán)境，并根據(jù)具體管理問題的發(fā)展及時(shí)調(diào)整，“制度”當(dāng)然是一個(gè)通用的管理制度。設(shè)計(jì)實(shí)施完成后，必須首先行動(dòng)到相關(guān)企業(yè)的職能部門，密切關(guān)注和觀察各職能部門設(shè)計(jì)實(shí)施的實(shí)施情況，實(shí)施服務(wù)對(duì)象的實(shí)際響應(yīng)情況，以及實(shí)施是否取得了一定的應(yīng)用效果和實(shí)施效果。如果企業(yè)設(shè)計(jì)層能夠有效解決企業(yè)相應(yīng)的內(nèi)部管理成本問題，提高整個(gè)企業(yè)各職能部門的設(shè)計(jì)管理服務(wù)能力，并滿足相關(guān)法律法規(guī)的具體要求，通過建立的管理程序，企業(yè)設(shè)計(jì)水平可以不斷提升到管理體系的水平。同時(shí)，企業(yè)各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)干部要高度重視，嚴(yán)格執(zhí)行，真正有效地提高整個(gè)企業(yè)的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制和管理效率。

2.6建立健全施工申請(qǐng)管理制度

施工申請(qǐng)人員在申請(qǐng)施工時(shí)，應(yīng)結(jié)合市場(chǎng)環(huán)境，制定方便可行的施工項(xiàng)目申請(qǐng)制度，確保各項(xiàng)工作按部就班地進(jìn)行。在完善施工申請(qǐng)制度時(shí)，要對(duì)施工申請(qǐng)單位人員進(jìn)行教育，嚴(yán)格管理施工申請(qǐng)的市場(chǎng)環(huán)境，使施工申請(qǐng)工作順利進(jìn)行。由于建設(shè)申請(qǐng)項(xiàng)目越來越多，個(gè)體私營(yíng)單位越來越多，需要監(jiān)管的對(duì)象越來越多，監(jiān)管工作難度越來越大，這將導(dǎo)致市場(chǎng)監(jiān)管不到位的現(xiàn)象。只有抓住監(jiān)理工作的重點(diǎn)，明確監(jiān)理對(duì)象，才能大大提高施工申請(qǐng)的工作效率。設(shè)計(jì)清晰的系統(tǒng)可以清理管理流程。項(xiàng)目施工申請(qǐng)是開發(fā)商或施工單位取得施工許可證的前提，嚴(yán)格按照項(xiàng)目工藝設(shè)計(jì)流程圖規(guī)范施工作業(yè)。

3結(jié)論

綜上所述，隨著房地產(chǎn)項(xiàng)目的不斷增加，管理人員做好項(xiàng)目前期管理工作將極大降低后續(xù)項(xiàng)目開發(fā)過程中所產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，要求房地產(chǎn)企業(yè)做好前期規(guī)劃，做好項(xiàng)目前期報(bào)規(guī)報(bào)建審核，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)積極利用先進(jìn)的管理理念、手段方式，確保前期管理內(nèi)容可以全面滲透于項(xiàng)目開發(fā)全周期過程當(dāng)中。

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